# AfA-Tabelle Immobilien 2026: Abschreibung für Gebäude

> AfA-Tabelle 2026: Sätze für Wohn- und Gewerbegebäude, Garage, Carport und Außenanlagen, Beginn der AfA und wann ein Gutachten mehr erlaubt.

- Adresse: https://www.duracasa.de/blog/afa-tabelle-immobilien
- Veröffentlicht: 25. Mai 2026
- Aktualisiert: 3. Oktober 2026
- Thema: [AfA und Abschreibung](https://www.duracasa.de/blog/thema-afa-und-abschreibung)
- Autor: Cristobal Cuadra Garcia, Zertifizierter Sachverständiger (DIN EN ISO/IEC 17024), DuraCasa

## Das Wichtigste in Kürze

- Die **AfA-Tabelle 2026** für Gebäude steht im Gesetz selbst, in § 7 Abs. 4 EStG: **3 Prozent** bei Fertigstellung ab 2023, **2 Prozent** für die Baujahre 1925 bis 2022 und **2,5 Prozent** für ältere Häuser.
- Abgeschrieben wird nur der **Gebäudeanteil**, nie der Boden. Die AfA startet mit dem **Übergang von Nutzen und Lasten** und wird im Kaufjahr nach Monaten gekürzt.
- **Garage** und **Tiefgaragenstellplatz** laufen fast immer mit dem Satz des Hauses. Für **Außenanlagen** gelten eigene Fristen, zum Beispiel 10 Jahre für die Gartenanlage beim Mietshaus.
- Neue Mietwohnungen mit Baubeginn ab Oktober 2023 dürfen wahlweise **degressiv** abgeschrieben werden, mit 5 Prozent vom jeweiligen Restwert.
- Die Sätze sind nur eine Vermutung. Belegt ein **Restnutzungsdauergutachten** 25 statt 50 Jahre, verdoppelt sich die AfA, im Beispiel von 8.000 auf 16.000 Euro jährlich, auch **rückwirkend** für offene Bescheide.

Die AfA-Tabelle für Immobilien beantwortet eine Frage, die Vermieter jedes Jahr wieder stellen: Wie viel vom Gebäude darf ich in diesem Jahr als Kosten ansetzen? Hier finden Sie alle Sätze mit Stand Oktober 2026, dazu Garage, Carport, Außenanlagen und die Antwort, ab wann die AfA beginnt. Am Ende steht der Weg, auf dem Eigentümer legal mehr als 2 Prozent ansetzen.

## AfA-Tabelle 2026: alle Sätze für Gebäude auf einen Blick

Die AfA-Tabelle 2026 ist kurz, weil das Gesetz nur wenige Fälle kennt. Die AfA für Gebäude richtet sich nach dem Jahr der Fertigstellung, bei Betriebsgebäuden nach dem Bauantrag. So sieht die Abschreibung von Immobilien in der Tabelle aus:

| Gebäude | AfA im Jahr | Nutzungsdauer | § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG |
|---|---|---|---|
| fertiggestellt ab 01.01.2023 | **3 Prozent** | 33 Jahre | Nr. 2a |
| fertiggestellt 1925 bis 2022 | **2 Prozent** | 50 Jahre | Nr. 2b |
| fertiggestellt vor 1925 | **2,5 Prozent** | 40 Jahre | Nr. 2c |
| Betriebsgebäude ohne Wohnzweck, Bauantrag nach 03/1985 | **3 Prozent** | 33 Jahre | Nr. 1 |
| neue Mietwohnung, Baubeginn 10/2023 bis 09/2029 | wahlweise 5 Prozent degressiv | bis zum Wechsel | § 7 Abs. 5a |

Die Gruppen der Nr. 2 gelten für alle Häuser im Privatvermögen, auch für einen privat vermieteten Laden. Den Satz von 3 Prozent für ältere Gewerbebauten gibt es nur im Betriebsvermögen. Eine 1980 gebaute Wohnung, die Sie 2026 kaufen, bleibt bei 2 Prozent. Es zählt das Baujahr, nicht das Kaufjahr.

Hinter 2 Prozent steckt die Annahme, dass das Haus ab Ihrem Kauf noch 50 Jahre hält. Für viele Bauten der 1950er bis 1970er Jahre ist das zu lang. Was die Sätze für Ihr Objekt in Euro bedeuten, zeigt der [AfA-Rechner](https://www.duracasa.de/afa-rechner).

## Abschreibung Immobilie: so funktioniert die AfA

Die Abschreibung einer Immobilie verteilt den Preis des Gebäudes über seine Nutzungsdauer. Jedes Jahr setzen Sie einen festen Teil als Werbungskosten bei der Vermietung an. Fachlich heißt das Absetzung für Abnutzung, kurz AfA.

Sie bestimmen den Gebäudeanteil, wählen den Satz und multiplizieren beides. Der Boden nutzt sich nicht ab, warum, erklärt der Beitrag [Grund und Boden nicht abschreibbar](https://www.duracasa.de/blog/warum-grund-und-boden-nicht-abschreibbar).

Ein Beispiel: Sie zahlen für ein Mehrfamilienhaus in [Mannheim](https://www.duracasa.de/restnutzungsdauergutachten-mannheim) 500.000 Euro. Davon entfallen 100.000 Euro auf den Boden und 400.000 Euro auf das Gebäude, Baujahr 1965. Mit 2 Prozent ergibt das 8.000 Euro AfA. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent sinkt Ihre Einkommensteuer dadurch um rund 3.360 Euro. Gehören Garagen dazu, steckt ihr Wert in den 400.000 Euro, eine eigene AfA für die Garage gibt es dann nicht.

Bei der Aufteilung geht oft Geld verloren, denn das Finanzamt rechnet meist mit seiner Arbeitshilfe. Der Bundesfinanzhof hat am 21.07.2020 entschieden, dass sie im Streit nicht bindend ist (IX R 26/19). Wie Sie den Anteil prüfen, steht im Ratgeber zur [Kaufpreisaufteilung](https://www.duracasa.de/blog/kaufpreisaufteilung), was in die Basis gehört, unter [AfA-Bemessungsgrundlage](https://www.duracasa.de/blog/afa-bemessungsgrundlage).

## AfA-Tabellen: was das BMF regelt und was im Gesetz steht

AfA-Tabellen gibt das Bundesfinanzministerium heraus, aber nicht für Häuser. Die bekannteste, die Liste für allgemein verwendbare Anlagegüter (AV) vom 15.12.2000, nennt Fristen für Fahrzeuge, Zäune, Hofflächen oder Photovoltaik.

Für Gebäude braucht es keine solche Liste, denn ihre Sätze stehen direkt im Einkommensteuergesetz. Wer nach der AfA-Tabelle für Gebäude sucht, meint deshalb fast immer § 7 Abs. 4 EStG. Wer eine AfA-Tabelle für die Vermietung sucht, findet in der Liste AV nur die Nebenteile, nicht das Haus.

Beide Quellen sind nur eine Vermutung. Das Gesetz erlaubt bei der AfA für Gebäude eine kürzere Nutzungsdauer, wenn sie belegt ist.

## AfA Wohngebäude: 3, 2 oder 2,5 Prozent

Die AfA für Wohngebäude hängt allein am Jahr der Fertigstellung, nicht am Zustand. Was das bei 400.000 Euro Gebäudeanteil bedeutet:

| Baujahr | Gebäudeanteil | Satz | AfA jährlich |
|---|---|---|---|
| 1910 | 400.000 Euro | 2,5 Prozent | 10.000 Euro |
| 1957 | 400.000 Euro | 2 Prozent | 8.000 Euro |
| 1980 | 400.000 Euro | 2 Prozent | 8.000 Euro |
| 2024 | 400.000 Euro | 3 Prozent | 12.000 Euro |

Auffällig ist der Sprung bei 1925: Ein Gründerzeithaus bekommt mehr als ein Haus aus den 1960ern, obwohl dieses oft schlechter in Schuss ist. Einzelheiten zu alten Häusern stehen unter [Altbau abschreiben](https://www.duracasa.de/blog/altbau-abschreiben).

Die 3 Prozent gelten seit dem Jahressteuergesetz 2022 und nur für Neubauten. Erst ein Umbau, der das Haus bautechnisch neu macht, kann ein neues Baujahr begründen.

## AfA-Tabelle für Gewerbeimmobilien

Die AfA-Tabelle für Gewerbeimmobilien hat eine Weiche, die viele übersehen: das Betriebsvermögen. Nur ein Gebäude, das zu einem Betrieb gehört und nicht dem Wohnen dient, bekommt 3 Prozent auch ohne Neubau. Voraussetzung ist ein Bauantrag nach dem 31.03.1985.

| Fall | Satz | Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| Betrieb, Bauantrag oder Kaufvertrag ab 2001 | 3 Prozent | 33 Jahre |
| Betrieb, Bauantrag 04/1985 bis 2000, Kaufvertrag vor 2001 | 4 Prozent | 25 Jahre |
| Betrieb, Bauantrag vor 04/1985 | 2 oder 2,5 Prozent | 50 oder 40 Jahre |
| privat vermietet, Baujahr 1925–2022 | 2 Prozent | 50 Jahre |
| privat vermietet, Baujahr ab 2023 | 3 Prozent | 33 Jahre |

Wer als Privatperson ein Ladenlokal oder eine Praxis vermietet, liegt also meist bei 2 Prozent. Die 4 Prozent stammen aus dem Recht vor 2001 und laufen für alte Bauanträge und Kaufverträge weiter (§ 52 Abs. 15 EStG). Bei gemischter Nutzung, etwa Laden unten und Wohnungen oben, bildet jeder unterschiedlich genutzte Teil ein eigenes Wirtschaftsgut (R 4.2 Abs. 4 EStR). Mehr dazu unter [gemischt genutzte Gebäude](https://www.duracasa.de/blog/gemischt-genutzte-gebaeude-abschreiben) und [Gewerbeimmobilie abschreiben](https://www.duracasa.de/blog/gewerbeimmobilie-abschreiben).

## Lineare AfA oder degressive AfA: welche Tabelle gilt wann?

Die lineare AfA ist der Normalfall: jedes Jahr derselbe Betrag. Für neue Mietwohnungen gibt es seit dem Wachstumschancengesetz eine Wahl. Wer mit dem Bau zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 beginnt, darf 5 Prozent vom jeweiligen Restwert absetzen (§ 7 Abs. 5a EStG). Ein Käufer muss den Vertrag in diesem Zeitraum schließen und die Wohnung bis zum Ende des Jahres ihrer Fertigstellung erwerben.

| Merkmal | linear | degressiv |
|---|---|---|
| Für wen | jedes Gebäude | neue Wohngebäude, Baubeginn 10/2023 bis 09/2029 |
| Satz | 2, 2,5 oder 3 Prozent der Kosten | 5 Prozent des Restwerts |
| erstes Jahr bei 400.000 Euro | 12.000 Euro | 20.000 Euro |
| zweites Jahr | 12.000 Euro | 19.000 Euro |
| Wechsel | nicht nötig | zur linearen Methode erlaubt |

Der Wechsel lohnt sich, sobald der Restwert geteilt durch die verbleibende Nutzungsdauer mehr ergibt als die degressive Rate. Bei 33 Jahren ist das etwa ab dem 15. Jahr so. Daneben kann bei Neubauten mit Bauantrag ab 2023 die Sonderabschreibung nach § 7b EStG greifen: zusätzlich bis zu 5 Prozent jährlich über vier Jahre, mit Kostengrenze und dem Standard Effizienzhaus 40. Eine amtliche Tabelle für die degressive AfA gibt es nicht, das Gesetz nennt nur den Satz auf den Restwert. Die Jahresreihe, den Wechsel und alle Rechenwege zeigt der Ratgeber [degressive AfA für Mietwohnungen](https://www.duracasa.de/blog/degressive-afa-wohnungsbau).

## Abschreibung Garage, Carport und Tiefgaragenstellplatz

Die Abschreibung der Garage folgt in den meisten Fällen dem Haus. Steht sie auf dem Grundstück und gehört sie zu den vermieteten Wohnungen, ist sie ein unselbständiges Nebengebäude. Das gilt auch für eine freistehende Doppelgarage, die erst Jahre später gebaut wird (BFH vom 28.06.1983, VIII R 179/79). Die AfA für die Garage läuft dann mit dem Satz des Wohnhauses, meist 2 Prozent. Eine eigene Nutzungsdauer der Garage gibt es dann nicht.

Anders ist es, wenn Sie eine Garage einzeln kaufen und vermieten, etwa in einem Garagenhof. Dann ist sie selbst ein Gebäude, und die Nutzungsdauer der Garage folgt demselben Gesetz wie beim Haus: 50 Jahre bei Baujahr 1925 bis 2022, 33 Jahre ab 2023. Auch eine Fertiggarage auf festem Fundament zählt meist als Gebäude.

Der Tiefgaragenstellplatz wird als Teileigentum mit eigenem Grundbuchblatt wie ein Gebäudeteil behandelt (§ 7 Abs. 5b EStG). Die Abschreibung für den Tiefgaragenstellplatz folgt deshalb dem Baujahr der Anlage. Kaufen Sie ihn zusammen mit der Wohnung, gehört sein Preis in die Kaufpreisaufteilung.

Für die Abschreibung beim Carport kommt es auf die Bauart an, eine feste Zahl nennt das Gesetz nicht. Ein Gebäude im steuerlichen Sinn braucht eine Umschließung, die vor Wetter schützt, und die fehlt einem offenen Carport meist. Dient er den Mietern des Hauses, liegt die Behandlung wie bei der Garage nahe. Steht er für sich, läuft die Abschreibung für den Carport über eine eigene Frist. Als Anhalt nennt die Liste AV 14 Jahre für Hallen in Leichtbauweise und 16 Jahre für Schuppen.

Die Übersicht zeigt Einordnung und Abschreibungsdauer für Garage, Stellplatz und Carport:

| Objekt | Einordnung | Frist |
|---|---|---|
| Garage beim Mietshaus | Teil des Gebäudes | wie das Haus, meist 50 Jahre |
| Garage einzeln vermietet | eigenes Gebäude | 50 Jahre, ab Baujahr 2023 nur 33 |
| Tiefgaragenstellplatz | Teileigentum | wie die Wohnanlage |
| offener Carport | Einzelfall | Anhalt 14 bis 16 Jahre |

Die Abschreibungsdauer einer Garage liegt damit fast immer bei 50 Jahren, ab Baujahr 2023 bei 33. Auch für die Abschreibung beim Tiefgaragenstellplatz gibt es keinen eigenen Satz. Wichtiger ist, dass der Wert von Garage und Stellplatz in der Kaufpreisaufteilung nicht fehlt.

## Abschreibung Außenanlagen bei Vermietung

Die Abschreibung von Außenanlagen bei Vermietung hängt daran, ob ein Teil zum Haus gehört. Ein Zaun um ein Mietwohngrundstück zählt in der Regel zu den Herstellungskosten des Gebäudes (BFH, VIII R 121/73). Er läuft dann mit dessen Satz. Das gilt meist auch für das Hoftor und als lebende Umzäunung für Hecken an der Grenze (R 21.1 Abs. 3 EStR).

Die Gartenanlage dagegen ist ein selbständiges Wirtschaftsgut. Dürfen die Mieter sie nutzen, verteilen Sie die Kosten der ersten Anlage auf 10 Jahre (R 21.1 Abs. 3 EStR). Gehört eine Anlage nicht zum Gebäude, nennt die Liste AV folgende Werte:

| Außenanlage | Nutzungsdauer | Fundstelle |
|---|---|---|
| Gartenanlage beim Mietshaus | 10 Jahre | R 21.1 EStR |
| Hofbefestigung mit Packlage | 19 Jahre | AV 2.1.1 |
| Hoffläche in Kies oder Schotter | 9 Jahre | AV 2.1.2 |
| Zaun aus Holz | 5 Jahre | AV 2.3.1 |
| sonstige Umzäunung | 17 Jahre | AV 2.3.2 |
| Außenbeleuchtung | 19 Jahre | AV 2.4 |
| Trafo- und Pumpenhaus | 20 Jahre | AV 1.8 |

Die Werte der Liste AV sind für Betriebe geschrieben. Private Vermieter nutzen diese AfA-Tabelle bei Vermietung als Anhalt, wenn ein Teil nicht zum Gebäude zählt.

Drei Fälle tauchen oft auf. Die Abschreibung für ein Hoftor: Ein neues Tor als Ersatz für ein altes ist meist Erhaltungsaufwand und sofort abziehbar. Die Abschreibung für das Gartenhaus: Ein massives, fest gegründetes Häuschen kann ein Gebäude sein, ein leichtes Holzhaus wird oft wie ein Schuppen behandelt, für den die Liste AV 16 Jahre nennt. Die AfA für eine Terrassenüberdachung: Ist sie fest mit dem Haus verbunden, erhöht sie in aller Regel dessen Herstellungskosten. Notieren Sie deshalb auf jeder Rechnung, was wo gebaut wurde.

## AfA-Tabelle Sonderfälle: Denkmal und Photovoltaik

Zwei Sonderfälle der AfA-Tabelle haben eigene Regeln: das Denkmal und die Photovoltaik.

| Sonderfall | AfA | Grundlage |
|---|---|---|
| Baudenkmal, Kosten der Sanierung | 9 Prozent für 8 Jahre, dann 7 Prozent für 4 Jahre | § 7i EStG |
| Sanierungsgebiet | gleiche Staffel wie beim Denkmal | § 7h EStG |
| Photovoltaik auf dem Dach | 5 Prozent, 20 Jahre | AV 3.1.6 |

**Denkmal:** Die erhöhte Abschreibung gilt für begünstigte Baumaßnahmen. Für den Kaufpreisanteil der alten Substanz läuft daneben die normale AfA weiter. Bei 200.000 Euro Sanierungskosten sind das 18.000 Euro jährlich für acht Jahre und danach 14.000 Euro für vier Jahre. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der Denkmalbehörde. Mehr unter [Denkmal-AfA](https://www.duracasa.de/blog/denkmal-afa).

**Photovoltaik:** Eine Anlage auf dem Dach ist ein eigenes Wirtschaftsgut mit 20 Jahren Nutzungsdauer laut Liste AV. Seit 2022 sind die Erträge vieler kleiner Anlagen nach § 3 Nr. 72 EStG steuerfrei. Dann entfällt auch die AfA, weil Einnahmen und Kosten steuerlich nicht zählen.

## Wann beginnt die AfA? Übergang von Nutzen und Lasten

Ab wann die AfA läuft, bestimmt weder der Notartermin noch der Eintrag im Grundbuch. Maßgeblich ist der Übergang von Nutzen und Lasten, also der Tag, an dem Sie wirtschaftlicher Eigentümer werden. Ihn legt der Kaufvertrag fest, meist mit der Zahlung des Kaufpreises. Mit diesem Tag gilt das Haus als geliefert und damit angeschafft (§ 9a EStDV).

Für die Abschreibung im Jahr der Anschaffung wird anteilig gerechnet. Für jeden vollen Monat vor dem Monat der Anschaffung kürzt sich der Jahresbetrag um ein Zwölftel (§ 7 Abs. 1 Satz 4 EStG). Der Monat der Übergabe zählt also voll mit. Bei 300.000 Euro Gebäudeanteil und 2 Prozent sieht das so aus:

| Übergang | Monate 2026 | AfA 2026 |
|---|---|---|
| 01.01.2026 | 12 | 6.000 Euro |
| 15.04.2026 | 9 | 4.500 Euro |
| 15.09.2026 | 4 | 2.000 Euro |
| 01.12.2026 | 1 | 500 Euro |

Bei einem Neubau zählt die Fertigstellung, also wenn das Haus bezugsfertig ist. Auch bei Leerstand dürfen Sie vor der ersten Vermietung abschreiben, wenn Sie die Absicht zu vermieten belegen, etwa mit Anzeigen.

Auf diesen Stichtag lässt sich auch ein Restnutzungsdauergutachten beziehen, sogar Jahre später, siehe [Nutzungsdauer-Gutachten rückwirkend](https://www.duracasa.de/blog/nutzungsdauer-gutachten-rueckwirkend).

## Wie kann ich von der AfA-Tabelle abweichen?

Von der AfA-Tabelle abweichen dürfen Sie, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer Ihres Gebäudes kürzer ist als die gesetzliche. Das erlaubt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Der Bundesfinanzhof hat 2021 entschieden, dass dafür jede im Einzelfall geeignete Methode genügt (IX R 25/19), und das 2024 bestätigt (IX R 14/23). Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023, das strengere Hürden aufbaute, wurde zum 01.12.2025 aufgehoben.

Den Nachweis liefert meist ein Restnutzungsdauergutachten. Es bewertet den Zustand nach dem Modell der ImmoWertV 2021 (§ 4 Abs. 3, Anlage 2): acht Modernisierungselemente wie Dach, Fenster oder Heizung, zusammen höchstens 20 Punkte. Wichtig nach dem Urteil von 2024: Ein bloßer Verweis auf das Modell reicht nicht, das Gutachten muss auf das konkrete Objekt eingehen. Wie die Rechnung läuft, zeigt der Ratgeber zur [Restnutzungsdauer-Berechnung](https://www.duracasa.de/blog/restnutzungsdauer-berechnen), warum dabei von „verkürzen“ keine Rede sein kann, der Beitrag [Nutzungsdauer verkürzen](https://www.duracasa.de/blog/nutzungsdauer-verkuerzen).

**Rechenbeispiel:** Für das Haus von 1965 in [Mannheim](https://www.duracasa.de/restnutzungsdauergutachten-mannheim) von oben ergibt sich der Satz aus 100 geteilt durch die belegte Restnutzungsdauer. Die Tabelle zeigt die Spanne:

| Restnutzungsdauer | AfA-Satz | AfA pro Jahr bei 400.000 € | Steuerersparnis bei 42 Prozent |
|---|---|---|---|
| 50 Jahre (Gesetz) | 2 % | 8.000 € | 3.360 € |
| 40 Jahre | 2,5 % | 10.000 € | 4.200 € |
| 30 Jahre | 3,33 % | 13.333 € | 5.600 € |
| 25 Jahre | 4 % | 16.000 € | **6.720 €** |
| 20 Jahre | 5 % | 20.000 € | 8.400 € |

Belegt das Gutachten für das teilweise modernisierte Haus 25 Jahre, steigt die AfA um 8.000 Euro und die Steuerersparnis um 3.360 Euro im Jahr. Maßgeblich ist der Zustand, nicht der Wunsch.

Insgesamt schreiben Sie nicht mehr ab, nur schneller. Der Vorteil: Die Ersparnis kommt heute an, nicht erst in Jahrzehnten. Das Gutachten kostet ab 895 Euro und ist bei Vermietung selbst als Werbungskosten absetzbar.

## In der Anlage V die Absetzung für Abnutzung für Gebäude eintragen

Wer in der Anlage V die Absetzung für Abnutzung für Gebäude erklärt, nutzt dafür im Vordruck 2025 die Zeile 33. Dort kreuzen Sie an, ob Sie linear oder degressiv abschreiben, und nennen den Satz in Prozent. Die Sonderabschreibung nach § 7b steht in eigenen Zeilen, 2025 sind es die Zeilen 36 bis 38. Die Nummern können sich jährlich verschieben.

So gehen Sie vor:

1. **Gebäudeanteil** aus der Kaufpreisaufteilung übernehmen
2. **Satz** bestimmen, aus dem Gesetz oder aus dem Gutachten
3. **Betrag** berechnen, im Kaufjahr anteilig nach Monaten
4. In **Zeile 33** eintragen, Methode und Prozentsatz ankreuzen
5. **Gutachten** beifügen, wenn Sie vom Gesetz abweichen

Hilfreich ist ein kurzer Vermerk, etwa: „AfA 4 Prozent nach Restnutzungsdauergutachten“. Wie Sie das Gutachten einreichen, zeigt die Seite [AfA einreichen](https://www.duracasa.de/afa-einreichen). Wie sich die AfA auf Ihre Steuer auswirkt, zeigt der Ratgeber [Mieteinnahmen versteuern](https://www.duracasa.de/blog/mieteinnahmen-versteuern).

## Häufige Fehler bei der Anwendung der AfA-Tabelle

Bei der Anwendung der AfA-Tabelle tauchen immer wieder fünf Fehler auf.

**Fehler 1: Boden mit abgeschrieben.** Wer den ganzen Kaufpreis ansetzt, riskiert eine Nachforderung mit Zinsen.

**Fehler 2: Kaufjahr statt Baujahr.** Eine Wohnung von 1990, gekauft 2026, bekommt nicht 3 Prozent. Der höhere Wert gilt nur, wenn das Gebäude selbst ab 2023 fertig wurde.

**Fehler 3: AfA vergessen.** Sie ist nicht einfach verloren. Ist der Bescheid noch offen, holen Sie sie per Einspruch nach. Ist er bestandskräftig, rechnen Sie mit dem gesetzlichen Satz weiter, und der Zeitraum verlängert sich am Ende (H 7.4 EStH).

**Fehler 4: degressiv falsch gerechnet.** Die 5 Prozent gelten auf den Restwert, nicht auf die Kosten. Bei 400.000 Euro sind es im ersten Jahr 20.000 Euro, im zweiten nur noch 19.000 Euro.

**Fehler 5: höherer Satz ohne Nachweis.** Wer einfach 4 Prozent einträgt, ohne die kürzere Dauer zu belegen, muss mit einer Korrektur rechnen. Üblich ist ein [Restnutzungsdauergutachten](https://www.duracasa.de/afa-lexikon/restnutzungsdauergutachten), das den Zustand Ihres Hauses dokumentiert.

## Erst Restnutzungsdauergutachten, dann AfA-Tabelle: so steigt Ihr AfA-Satz

Die AfA-Tabelle für Gebäude sagt, was gilt, wenn Sie nichts nachweisen. Für ein Haus von 1965 heißt das 2 Prozent über 50 Jahre, egal ob Dach, Leitungen und Fenster noch aus der Bauzeit stammen. Ein Gutachten ersetzt diese Vermutung durch eine Zahl, die zu Ihrem Gebäude passt.

Beim Haus in [Mannheim](https://www.duracasa.de/restnutzungsdauergutachten-mannheim) aus dem Rechenbeispiel bringt der Nachweis 3.360 Euro weniger Steuer im Jahr. Die Gutachten von DuraCasa erstellt ein Sachverständiger, der über die DAkkS-akkreditierte Zertifizierungsstelle IQ-Zert nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert ist. Ob Ihr Finanzamt das Ergebnis übernimmt, prüft es im Einzelfall. Den Festpreis für Ihr Objekt zeigt der [Preisrechner](https://www.duracasa.de/restnutzungsdauergutachten-preisrechner).

**Das funktioniert sogar rückwirkend.** Das Gutachten kann auf einen Stichtag in der Vergangenheit erstellt werden, etwa auf den Tag des Kaufs, wenn sich der damalige Zustand belegen lässt. Die höhere AfA machen Sie dann für alle Jahre geltend, deren Bescheid noch offen ist.

Die Reihenfolge zählt: erst das Gutachten, dann die nächste Steuererklärung. Ob sich das für Ihr Haus lohnt, zeigt der [Restnutzungsdauer-Rechner](https://www.duracasa.de/gutachten) in wenigen Minuten. Die Gestaltung im Einzelfall klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

## AfA-Tabelle: häufige Fragen

## Kann ich die Abschreibung einer Immobilie bei Eigennutzung geltend machen?

Nein, bei reiner Eigennutzung gibt es keine AfA, weil keine Einkünfte entstehen. Ausnahme sind Baudenkmale und Häuser im Sanierungsgebiet: Hier lassen sich begünstigte Baukosten nach § 10f EStG zehn Jahre lang mit 9 Prozent als Sonderausgaben abziehen. Vermieten Sie eine Einliegerwohnung, schreiben Sie diesen Anteil ab, meist nach Wohnfläche. Wird aus dem selbst bewohnten Haus später eine Mietwohnung, beginnt die AfA mit der Vermietung. Basis bleiben die ursprünglichen Anschaffungskosten des Gebäudes.

## Wie funktioniert die Abschreibung bei einer Immobilie?

Sie teilen den Kaufpreis in Boden und Gebäude, nehmen den Gebäudeanteil und multiplizieren ihn mit dem gesetzlichen Satz. Das Ergebnis setzen Sie jedes Jahr als Werbungskosten in der Anlage V an. Bei 300.000 Euro für das Gebäude und Baujahr 1975 sind das 6.000 Euro.

## Wann beginnt die Abschreibung einer Immobilie?

Mit dem Übergang von Nutzen und Lasten, den der Kaufvertrag festlegt. Im Kaufjahr zählen nur die Monate ab dem Monat der Übergabe. Wer im September übernimmt, setzt 4 von 12 Monaten an. Bei einem Neubau beginnt sie mit der Fertigstellung.

## Wie hoch ist die Abschreibung einer Immobilie nach Baujahr?

Die Abschreibung von Immobilien in der Tabelle hängt am Jahr der Fertigstellung. Vor 1925 gelten 2,5 Prozent, etwa für Baujahr 1900. Für die Jahrgänge 1925 bis 2022 gelten 2 Prozent, also auch für 1957, 1980 oder 1996. Ab 2023 sind es 3 Prozent.

## Was passiert mit der Abschreibung, wenn ich die Immobilie verkaufe?

Mit dem Verkauf endet die AfA, im letzten Jahr anteilig bis zum Monat der Übergabe. Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren, mindert die bisherige AfA die Anschaffungskosten, und der steuerpflichtige Gewinn steigt entsprechend (§ 23 Abs. 3 EStG). Nach zehn Jahren bleibt der Gewinn steuerfrei. Mehr dazu unter [Spekulationssteuer](https://www.duracasa.de/blog/spekulationssteuer-immobilien).