# Anschaffungsnahe Herstellungskosten: 15 Prozent, 3 Jahre, § 6 EStG

> Anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: 15-Prozent-Grenze, 3-Jahresfrist, was mitzählt und wie Sie planen, mit Beispielen.

- Adresse: https://www.duracasa.de/blog/anschaffungsnahe-herstellungskosten
- Veröffentlicht: 17. Mai 2026
- Aktualisiert: 3. Oktober 2026
- Thema: [Sanieren und absetzen](https://www.duracasa.de/blog/thema-sanieren-und-absetzen)
- Autor: Cristobal Cuadra Garcia, Zertifizierter Sachverständiger (DIN EN ISO/IEC 17024), DuraCasa

## Das Wichtigste in Kürze

- **Anschaffungsnahe Herstellungskosten** entstehen, wenn Sie in den **drei Jahren** nach dem Erwerb mehr als **15 Prozent** der Anschaffungskosten des Gebäudes für Instandsetzung und Modernisierung ausgeben, gerechnet **ohne Umsatzsteuer**. So steht es in **§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG**.
- Wird die Grenze überschritten, zählt der **ganze Betrag** nicht mehr als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand, sondern erhöht die AfA-Basis. Bei 300.000 Euro Gebäudeanteil liegt die Schwelle bei 45.000 Euro.
- Mitgerechnet werden auch **Schönheitsreparaturen** wie Streichen und Tapezieren (BFH, 14.06.2016). Ausgenommen sind nur **Erweiterungen** und Arbeiten, die **jährlich üblich** anfallen, etwa Wartung.
- Die Frist läuft **taggenau** ab dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Wird die Grenze erst im dritten Jahr gerissen, ändert das Finanzamt die Bescheide der Vorjahre.
- Das **BMF-Schreiben vom 26.01.2026** fasst die Abgrenzung neu und ersetzt die Schreiben von 2003 und 2017. Die **4.000-Euro-Grenze** aus R 21.1 EStR betrifft eine andere Frage.
- Daneben wirkt ein **Restnutzungsdauergutachten**: Es kann die Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG anheben, auch **rückwirkend** für offene Jahre.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind die bekannteste Steuerfalle nach einem Immobilienkauf. Wer kauft und gleich saniert, will die Rechnungen meist sofort als Werbungskosten abziehen. Übersteigen sie in drei Jahren aber 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, wirkt alles nur noch über die AfA, meist mit 2 Prozent im Jahr. Grundlage sind Gesetz, Urteile des Bundesfinanzhofs und das BMF-Schreiben vom 26.01.2026.

## Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG

Was anschaffungsnahe Herstellungskosten sind, legt Paragraph 6 EStG in Absatz 1 Nummer 1a fest:

> „Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten).“

Satz 2 nimmt Erweiterungen (§ 255 Abs. 2 Satz 1 HGB) und Erhaltungsarbeiten aus, die jährlich üblicherweise anfallen. Bei Vermietung gilt das über § 9 Abs. 5 EStG.

Die Folge ist hart: Selbst reine Reparaturen verlieren den Sofortabzug. Sie erhöhen die Basis der Gebäude-AfA und wirken mit deren Satz: 2 Prozent bei Häusern, die von 1925 bis 2022 fertig wurden, 2,5 Prozent bei älteren, 3 Prozent bei neueren (§ 7 Abs. 4 EStG). Aus einem Abzug werden Raten über 33 bis 50 Jahre.

Ein anschaffungsnaher Aufwand, ein anschaffungsnaher Herstellungsaufwand und anschaffungsnahe Aufwendungen meinen dasselbe: Kosten, die wegen Paragraph 6 EStG in die Abschreibung wandern. Wie sie sich von echter Herstellung unterscheiden, erklärt der Eintrag [Herstellungskosten](https://www.duracasa.de/afa-lexikon/herstellungskosten) im AfA-Lexikon.

## Anschaffungsnaher Aufwand: welche Kosten in die Grenze zählen

Anschaffungsnaher Aufwand umfasst sämtliche Arbeiten am Gebäude, die es instand setzen oder modernisieren. Ob ein anschaffungsnaher Herstellungsaufwand vorliegt, hängt also nicht an der Art der Arbeit. Das BMF nennt in Randnummer 55 drei Gruppen:

- Arbeiten, die ein Haus erst nutzbar machen, etwa eine defekte Heizung (BFH IX R 15/15),
- Arbeiten, die es über den ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessern (BFH IX R 25/14),
- Schönheitsreparaturen wie Tapezieren und Streichen von Wänden, Decken, Heizkörpern, Türen und Fenstern (BFH IX R 22/15).

Bis 2016 zählten Schönheitsreparaturen nur mit, wenn sie zu größeren Arbeiten gehörten. Mit drei Urteilen vom 14.06.2016 hat der Bundesfinanzhof das aufgegeben. Seitdem zählt jeder Anstrich.

Auch verdeckte Mängel gehören dazu. Zeigt sich ein Schaden, der beim Erwerb schon angelegt war, zählt die Reparatur, selbst wenn Sie davon nichts wussten (Urteile IX R 6/16 und IX R 41/17).

Nicht in die Rechnung kommen Erweiterungen wie Gaube oder Balkon, die ohnehin Herstellung sind, und jährlich übliche Arbeiten wie Wartung, Ablesekosten oder das Lösen von Rohrverstopfungen. Ebenso wenig Schäden, die später ein Dritter schuldhaft verursacht, etwa ein Mieter, oder ein Unwetter (Rn. 61). Abfindungen an Mieter, die für die Bauzeit ausziehen, sind keine Baukosten (Urteil IX R 29/21). Zahlt eine Versicherung einen Teil, zählt nur Ihr Rest.

## Die 15-Prozent-Regel bei der Immobilie: so rechnen Sie die Grenze

Die 15-Prozent-Regel bei der Immobilie braucht drei Zahlen. Jede muss stimmen, denn schon ein Euro über der Schwelle kippt den ganzen Betrag.

1. **Anschaffungskosten des Gebäudes.** Nur der Anteil des Gebäudes zählt, nicht der Boden, dafür anteilig Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Wie Sie beides trennen, zeigt der Ratgeber [Kaufpreisaufteilung](https://www.duracasa.de/blog/kaufpreisaufteilung).
2. **Die Schwelle.** 15 Prozent dieser Summe sind das Budget für drei Jahre.
3. **Kosten ohne Umsatzsteuer.** Das steht im Gesetz selbst. Aus 11.900 Euro brutto werden 10.000 Euro.

Ein Beispiel: Auf das Gebäude entfallen 300.000 Euro, die Grenze liegt also bei 45.000 Euro netto. Geben Sie 40.000 Euro aus, bleibt alles Erhaltung. Bei 50.000 Euro werden daraus anschaffungsnahe Herstellungskosten, und zwar die vollen 50.000 Euro, nicht nur der Teil darüber.

Bei gemischt genutzten Gebäuden, etwa Mietwohnungen plus eigenes Büro, rechnen Sie Grenze und Kosten je Gebäudeteil getrennt (Rn. 58).

Ein Vorteil, den viele übersehen: Bleiben Sie darunter, prüft das Finanzamt in dieser Zeit nicht, ob Sie den Standard gehoben haben (Rn. 77). Das gilt nicht, wenn einzelne Wohnungen eines Mehrfamilienhauses deutlich aufgewertet werden oder die Arbeiten den Auftakt einer Sanierung in Raten bilden.

## Anschaffungsnahe Herstellungskosten: 3-Jahresfrist, Beginn und Ende

Die 3-Jahresfrist für anschaffungsnahe Herstellungskosten beginnt, wenn das wirtschaftliche Eigentum übergeht: Besitz, Gefahr, Nutzen und Lasten. Der Tag steht im Kaufvertrag. Notartermin und Grundbuch spielen keine Rolle, gezählt wird taggenau (Rn. 62).

Entscheidend ist, wann gebaut wird, nicht wann Sie zahlen. Zum Fristende muss nichts fertig oder abgerechnet sein. Es zählen die bis dahin erbrachten Leistungen, notfalls geschätzt (Rn. 63). Datierte Fotos helfen.

Ein Beispiel zur Berechnung: Nutzen und Lasten gehen am 15. April 2024 über, die Frist endet im April 2027. Was ab dem 16. April 2027 gebaut wird, zählt nicht mehr mit. Im ersten Jahr fallen 20.000 Euro an, im zweiten 15.000 Euro, im dritten 12.000 Euro. Zusammen sind das 47.000 Euro. Liegt der Gebäudeanteil bei höchstens 313.333 Euro, ist die Grenze überschritten.

Und die Jahre, die schon veranlagt sind? Ein späteres Überschreiten gilt als rückwirkendes Ereignis. Das Finanzamt ändert die Bescheide nach § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO, die Kosten erhöhen dann jeweils zu Jahresbeginn die AfA-Basis (Rn. 68). Ein Sofortabzug aus dem ersten Jahr ist also nicht sicher, solange die Frist läuft.

## Nach Ablauf der 3 Jahre: was ab dem vierten Jahr gilt

Nach Ablauf der 3 Jahre ist die Grenze erledigt. Ab dann gelten die allgemeinen Regeln: Reparatur und Erneuerung sind Erhaltung, Erweiterung und wesentliche Verbesserung sind Herstellung.

Die erste Hürde ist die Standardhebung. Bringen Sie mindestens drei der vier Kernbereiche Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster auf ein deutlich höheres Niveau, liegt Herstellung vor, egal in welchem Jahr (Rn. 19). Die zweite ist die Sanierung in Raten: Arbeiten, die zu einem Plan über mehrere Jahre gehören, werden zusammen betrachtet. Das BMF vermutet ihn, wenn alles binnen drei Jahren geschieht (Rn. 52).

Ein Verkauf startet die Frist für den Käufer neu, auch unter Ehegatten ([Ehegattenschaukel](https://www.duracasa.de/blog/ehegattenschaukel)). Erben und Beschenkte übernehmen dagegen die laufende Frist (Rn. 64).

## Was sind Erhaltungsaufwendungen: Erhaltungsaufwand mit Beispielen

Was sind Erhaltungsaufwendungen im Steuerrecht? Kosten, die ein vorhandenes Gebäude in Schuss halten oder zeitgemäß wiederherstellen. Dass das Neue besser ist als das Alte, schadet nicht, solange es dieselbe Aufgabe erfüllt.

Typische Erhaltungsaufwand Beispiele mit der Einordnung nach dem BMF:

| Maßnahme | Einordnung | Grund |
|---|---|---|
| Neue Heizung, auch Wärmepumpe statt Öl | Erhaltung | ein Bereich allein hebt keinen Standard (Rn. 19, 22) |
| Neues Bad am gleichen Ort | Erhaltung | Ersatz, kein neuer Raum |
| Dreifachglas statt Zweifachglas | Erhaltung | kein höherer Standard (Rn. 23) |
| Fenster vergrößern | Erhaltung | keine Substanzmehrung (Rn. 38) |
| Dämmung der Fassade | Erhaltung | zählt nicht zum Standard (Rn. 14) |
| Neue Dachgaube, Anbau eines Balkons | Herstellung | mehr nutzbare Fläche (Rn. 36) |
| Sauna, Kamin, Alarmanlage, Markise | Herstellung | neue Bestandteile (Rn. 37) |
| Drei von vier Kernbereichen deutlich aufgewertet | Herstellung | Standardhebung (Rn. 19) |

Die Tabelle klärt nur, ob Erhaltung oder Herstellung vorliegt. In der Dreijahresfrist zählt jede Erhaltung trotzdem in die 15 Prozent. Ein neues Bad bleibt Erhaltung, kann im zweiten Jahr aber anschaffungsnah werden. Den Begriff erklärt der Eintrag [Erhaltungsaufwand](https://www.duracasa.de/afa-lexikon/erhaltungsaufwand) im Lexikon.

## Erhaltungsaufwand 4.000 Euro: die Vereinfachung nach R 21.1 EStR

Die Grenze für Erhaltungsaufwand von 4.000 Euro steht nicht im Gesetz, sondern in R 21.1 Abs. 2 EStR. Kostet eine einzelne Baumaßnahme höchstens 4.000 Euro ohne Umsatzsteuer je Gebäude, wird sie auf Antrag stets als Erhaltung behandelt, ohne Prüfung auf Herstellung. Für die Fertigstellung eines Neubaus gilt das nicht.

Sie hilft bei kleinen Arbeiten, die sonst Herstellung wären (Beispielpreise netto):

| Maßnahme | Kosten | ohne Antrag | mit Antrag |
|---|---|---|---|
| Markise am Balkon | 3.200 Euro | Herstellung | Erhaltung |
| Alarmanlage | 3.800 Euro | Herstellung | Erhaltung |
| Neue Dachgaube | 18.000 Euro | Herstellung | Herstellung |
| Malerarbeiten in allen Räumen | 3.500 Euro | Erhaltung | Erhaltung |

Mit der 15-Prozent-Grenze hat die Regel nichts zu tun, sie ist dort keine Freigrenze. In den drei Jahren zählen sämtliche Instandsetzungen, auch kleine Rechnungen unter 4.000 Euro (Rn. 55). Eine Mindestsumme für die Verteilung nach § 82b EStDV ist sie ebenso wenig: Dort steht nur „größere Aufwendungen“. Wie diese Verteilung geht, erklärt [Sanierungskosten steuerlich verteilen](https://www.duracasa.de/blog/sanierungskosten-verteilen).

## Erhaltungsaufwand bei Vermietung: Instandhaltungskosten steuerlich absetzbar

Erhaltungsaufwand bei Vermietung zählt zu den Werbungskosten nach § 9 EStG. Damit sind Instandhaltungskosten steuerlich absetzbar, sobald Sie zahlen (§ 11 Abs. 2 EStG), ohne Höchstbetrag und samt Material. Was Erhaltungsaufwendungen in der Steuer bringen, hängt vom Grenzsteuersatz ab: Bei 42 Prozent fließen von 10.000 Euro Kosten 4.200 Euro zurück.

Als Nachweis genügt eine Rechnung auf Ihren Namen, die Ort und Art der Arbeit nennt. Bar zahlen ist für Vermieter erlaubt, die Pflicht zur Überweisung aus § 35a EStG gilt nur bei eigener Nutzung. Eine Überweisung belegt den Abfluss aber am sichersten. Was in der Mietwohnung sofort zählt, zeigt [Renovierungskosten Mietwohnung absetzen](https://www.duracasa.de/blog/renovierungskosten-mietwohnung-absetzen).

Wer bei Hauskauf und Handwerkerleistungen an Steuern denkt, meint oft zwei Dinge. Als Vermieter ist die Instandhaltung steuerlich absetzbar, binnen drei Jahren aber nur bis zur Grenze. Wer nach dem Hauskauf die Renovierung von der Steuer absetzen will und selbst einzieht, hat keine Werbungskosten. Ihm bleiben 20 Prozent der Arbeitskosten nach § 35a Abs. 3 EStG, höchstens 1.200 Euro im Jahr, nur bei unbarer Zahlung. Die 15 Prozent spielen für ihn keine Rolle, weil er keine AfA hat. Für Vermieter ist die Instandhaltung steuerlich absetzbar, für Selbstnutzer nur der Lohnanteil.

## Nachträgliche Herstellungskosten: wann Sanierungskosten immer in die AfA gehen

Nachträgliche Herstellungskosten entstehen unabhängig von der Frist, also auch zehn Jahre später. § 255 Abs. 2 HGB nennt drei Fälle.

**Erweiterung.** Jede Vergrößerung der nutzbaren Fläche ist Herstellung, auch eine kleine: Gaube, Balkon, Terrasse, ein Satteldach mit ausbaufähigem Raum statt Flachdach (Rn. 33 bis 36).

**Wesentliche Verbesserung.** Gemeint ist vor allem die Hebung des Standards in mindestens drei Kernbereichen. Ein geringerer Energiebedarf allein reicht nicht (Rn. 46). Wer die Ölheizung gegen eine Wärmepumpe tauscht und die Fassade dämmt, bleibt meist bei der Erhaltung, siehe [neue Heizung absetzen](https://www.duracasa.de/blog/neue-heizung-absetzen).

**Neues Gebäude.** Ist das Haus so verschlissen, dass es unbrauchbar ist, etwa mit schweren Schäden an Fundament und tragenden Wänden, und wird es daraus neu aufgebaut, oder wird es für eine ganz andere Nutzung tiefgreifend umgebaut, entsteht steuerlich ein neues Gebäude (Rn. 29, 30). Was das für die Nutzungsdauer heißt, steht unter [Kernsanierung und Restnutzungsdauer](https://www.duracasa.de/blog/kernsanierung-restnutzungsdauer).

Nachträgliche Anschaffungskosten sind etwas anderes. Sie entstehen, wenn Sie ein leer gekauftes Haus erst nutzbar machen, etwa die defekte Heizung ersetzen, oder es für Ihren Zweck umbauen, etwa eine Kanzlei zur Zahnarztpraxis (Rn. 6 bis 10). Am Ende landen nachträgliche Anschaffungskosten und Herstellungskosten beide in der AfA-Basis. Sie zählen im Jahr der Entstehung so, als wären sie am 1. Januar angefallen. Bei der typisierten AfA rechnen Sie mit dem bisherigen Prozentsatz weiter (R 7.4 Abs. 9 EStR, H 7.4 EStH). Was das in Euro heißt, rechnet der [AfA-Rechner](https://www.duracasa.de/afa-rechner) aus.

## Herstellungskosten vs. Erhaltungsaufwand: Beispielrechnung aus Freiburg

Herstellungskosten vs. Erhaltungsaufwand, der Unterschied in Euro ist groß. Ein Vermieter kauft eine vermietete Eigentumswohnung in [Freiburg](https://www.duracasa.de/restnutzungsdauergutachten-freiburg), Baujahr 1975, für 400.000 Euro. Auf das Gebäude entfallen 260.000 Euro, die Grenze liegt bei 39.000 Euro. Geplant sind Bad, Heizung, Böden und Anstrich für 60.000 Euro netto. Die Wohnung hat bereits einen mittleren Standard, der nur erneuert wird.

| Position | A: Sanierung im 1. und 2. Jahr | B: Sanierung im 4. Jahr |
|---|---|---|
| 15-Prozent-Grenze | 39.000 Euro | greift nicht mehr |
| Kosten netto | 60.000 Euro | 60.000 Euro |
| Einordnung | anschaffungsnah | Erhaltung |
| Abzug | 1.200 Euro im Jahr, 50 Jahre lang | 60.000 Euro in einem Jahr |
| Steuer gespart bei 42 Prozent | 504 Euro im Jahr | 25.200 Euro einmal |
| Barwert bei 4 Prozent Zins | rund 10.800 Euro | rund 21.500 Euro |

Nominal sparen beide Wege 25.200 Euro. Bei A verteilt sich das Geld über 50 Jahre, bei B kommt es mit einem Bescheid, trotz drei Jahren Wartezeit. Auf heute gerechnet liegt der Vorsprung bei rund 10.700 Euro. Vereinfacht gerechnet mit gleichem Steuersatz, ohne Soli und Kirchensteuer.

Variante B setzt voraus, dass kein Standard gehoben wird. War die Wohnung sehr einfach, etwa mit altem Konstanttemperaturkessel, Einfachglas und einem Bad ohne Dusche, und kommen neue Fenster hinzu, sind drei Kernbereiche gehoben. Dann wäre derselbe Plan Herstellung, auch im vierten Jahr. Die Last des Beweises trägt das Finanzamt, Sie müssen aber mitwirken (Rn. 74, 75). Fotos vom Zustand beim Kauf sind deshalb Gold wert.

## Sanierungskosten steuerlich absetzen: sofort, verteilt oder über die AfA

Sanierungskosten steuerlich absetzen geht auf drei Wegen. Erhaltung ziehen Sie im Jahr der Zahlung ab. Größere Erhaltung an einem Wohnhaus dürfen Sie auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Und wer Herstellung oder anschaffungsnahe Kosten hat, muss die Sanierungskosten abschreiben.

Wer eine Sanierung absetzen will, schaut deshalb zuerst in den Kalender. Liegt sie in der Frist, zählt die Grenze, danach nur Erweiterung und Standard. Die Sanierungskosten abschreiben müssen Sie also nur, wenn die Grenze gerissen ist, Sie erweitern oder den Standard heben. Wie stark Erhaltungsaufwendungen auf die Steuer wirken, hängt dann allein vom Jahr der Zahlung und Ihrem Steuersatz ab.

Die Sanierung absetzen über mehrere Jahre zeigt [Handwerkerkosten über 2 Jahre absetzen](https://www.duracasa.de/blog/sanierungskosten-verteilen) mit Rechenbeispielen. Für das Dach gibt es einen eigenen Ratgeber: [Dachsanierung steuerlich absetzen](https://www.duracasa.de/blog/dachsanierung-absetzen).

## Modernisierungskosten absetzen: Modernisierung, Sanierung und Renovierung

Modernisierungskosten absetzen können Sie wie Reparaturen, solange keine Schwelle greift. Es zählt, was gebaut wird, nicht das Wort.

| Begriff | Was gemeint ist | Steuerliche Einordnung |
|---|---|---|
| Renovierung | Anstrich, Tapete, Böden | Erhaltung, in der Frist aber Teil der 15 Prozent |
| Sanierung | Mängel beheben, Funktion sichern | Erhaltung, wenn kein Standard steigt |
| Modernisierung | Technik auf den Stand der Zeit bringen | meist Erhaltung, bei drei Kernbereichen Herstellung |
| Erweiterung | mehr Fläche oder neue Bestandteile | Herstellung, bis 4.000 Euro auf Antrag Erhaltung |

Eine Modernisierung absetzen dürfen Sie also oft sofort, denn Wärmepumpe, neue Leitungen und besser dämmende Fenster sind meist Erhaltung. Auch wer die Modernisierung absetzen will, achtet aber auf die Frist nach dem Kauf. Lassen Sie Rechnungen nach Gewerken trennen, sonst schätzt das Finanzamt die Aufteilung (Rn. 69).

## Anschaffungsnahe Aufwendungen vermeiden: fünf legale Wege

Anschaffungsnahe Aufwendungen lassen sich nicht wegdefinieren, aber mit Planung oft vermeiden.

1. **Unter der Grenze bleiben.** In der Frist nur das Nötige machen.
2. **Größeres ins vierte Jahr legen.** Planen Sie mit Abstand zum Fristende, denn es gilt der Bautag, nicht die Zahlung.
3. **Gebäudeanteil sorgfältig ansetzen.** Je höher er ist, desto höher die Grenze. Wie das Finanzamt rechnet, zeigt die [BMF-Arbeitshilfe Schritt für Schritt](https://www.duracasa.de/bmf-arbeitshilfe-kaufpreisaufteilung).
4. **Fremdschäden belegen.** Beschädigt ein Mieter später die Wohnung, bleibt die Reparatur außen vor. Halten Sie Datum und Ursache fest.
5. **Erweiterungen getrennt abrechnen.** Eine neue Gaube ist Herstellung, zählt aber nicht in die 15 Prozent. Steht sie mit der neuen Dachdeckung auf einer Rechnung, lassen Sie aufteilen (BMF Beispiel 16).

## BFH-Rechtsprechung und BMF-Schreiben 2026 zur 15-Prozent-Grenze

Die Rechtsprechung ist klar, die Verwaltung folgt ihr:

- **IX R 25/14, IX R 15/15 und IX R 22/15 vom 14.06.2016:** Alle Kosten der Instandsetzung zählen, auch Schönheitsreparaturen.
- **IX R 6/16 vom 09.05.2017 und IX R 41/17 vom 13.03.2018:** Verdeckte Mängel zählen, spätere Schäden durch Dritte nicht.
- **IX R 7/21 vom 03.05.2022:** Die Überführung aus dem Betrieb ins Privatvermögen ist keine Anschaffung und startet keine Frist.
- **IX R 29/21 vom 20.09.2022:** Abfindungen an Mieter zählen nicht.

Das Schreiben vom 26.01.2026 (IV C 1 - S 2253/00082/001/064) löst die Fassungen von 2003 und 2017 ab und gilt in allen offenen Fällen. Neu ist etwa, dass Raten nur noch über drei statt fünf Jahre vermutet werden. Weil die Regel eine Bewertungsvorschrift ist, fließen auch Kosten ein, die nach §§ 7h, 7i, 11a oder 11b EStG begünstigt sind (Rn. 66), etwa bei der [Denkmal-AfA](https://www.duracasa.de/blog/denkmal-afa).

## Erst Restnutzungsdauergutachten, dann sanieren: die Gebäude-AfA zusätzlich erhöhen

Wer anschaffungsnahe Herstellungskosten vermeidet, gewinnt einmal. Der zweite Hebel wirkt jedes Jahr: der Satz der Gebäude-AfA, für Häuser von 1925 bis 2022 pauschal 2 Prozent. Viele ältere Mietshäuser halten aber keine 50 Jahre mehr. Dann erlaubt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG einen höheren Satz, wenn Sie die kürzere Dauer nachweisen. Den Nachweis kann ein [Restnutzungsdauergutachten](https://www.duracasa.de/afa-lexikon/restnutzungsdauergutachten) nach ImmoWertV 2021 (§ 4 Abs. 3, Anlage 2) liefern.

Der Bundesfinanzhof hat mit IX R 25/19 vom 28.07.2021 entschieden, dass jede im Einzelfall geeignete Methode genügt. Mit IX R 14/23 vom 23.01.2024 hat er das bestätigt: Das Gutachten muss auf das konkrete Gebäude eingehen. Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 ist zum 01.12.2025 aufgehoben. Ob das Finanzamt ein Gutachten anerkennt, prüft es im Einzelfall.

Die Reihenfolge zählt. Eine Modernisierung bringt nach Anlage 2 ImmoWertV Punkte und verlängert so die Restnutzungsdauer. Halten Sie den Zustand fest, bevor die Handwerker kommen. Läuft die AfA schon nach einem Gutachten und entstehen nachträgliche Herstellungskosten, wird die Restnutzungsdauer nach den Arbeiten neu geschätzt (R 7.4 Abs. 9 EStR), ein Grund mehr, unter der Grenze zu bleiben.

Zurück nach [Freiburg](https://www.duracasa.de/restnutzungsdauergutachten-freiburg): Mit 2 Prozent schreibt der Vermieter 5.200 Euro im Jahr ab. Belegt ein Gutachten 30 Jahre Restnutzungsdauer, steigt die AfA auf rund 8.667 Euro. Beim Steuersatz von 42 Prozent spart das rund 1.456 Euro, Jahr für Jahr, neben dem Abzug aus Variante B. Insgesamt wird nicht mehr abgeschrieben, nur schneller. Ein [Restnutzungsdauergutachten in Freiburg](https://www.duracasa.de/restnutzungsdauergutachten-freiburg) erstellen wir auf Wunsch mit Termin vor Ort.

**Das funktioniert sogar rückwirkend.** Lässt sich der frühere Zustand mit Fotos und Unterlagen belegen, kann das Gutachten auf einen vergangenen Stichtag erstellt werden. Die höhere AfA kann dann für alle Jahre mit offenem Bescheid gelten, siehe [Nutzungsdauer-Gutachten rückwirkend](https://www.duracasa.de/blog/nutzungsdauer-gutachten-rueckwirkend).

Ob sich das für Ihr Haus lohnt, zeigt der [Restnutzungsdauer-Rechner](https://www.duracasa.de/gutachten) in wenigen Minuten. Den Festpreis nennt der [Preisrechner](https://www.duracasa.de/restnutzungsdauergutachten-preisrechner). Gutachten gibt es ab 895 Euro, bei Vermietung sind die Kosten selbst Werbungskosten. Die Gestaltung im Einzelfall klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

## Anschaffungsnahe Herstellungskosten: häufige Fragen

## Gilt die 15-Prozent-Grenze auch bei Erbe oder Schenkung?

Ja, aber anders als bei einem Kauf. Wer erbt oder geschenkt bekommt, schafft nicht an und startet keine neue Frist. Er tritt in die laufende Frist des Vorgängers ein (Rn. 64). Hat die Mutter das Haus vor einem Jahr gekauft, läuft sie für den Erben noch zwei Jahre. Liegt ihr Kauf länger zurück, greift die Grenze nicht. Bei einem teilweise bezahlten Erwerb, etwa mit Gleichstellungsgeld an Geschwister, gilt die Regel anteilig.

## Was passiert, wenn die Grenze erst im dritten Jahr überschritten wird?

Dann ändert das Finanzamt rückwirkend. Das Überschreiten ist ein rückwirkendes Ereignis nach § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO. Bescheide mit Sofortabzug aus dem ersten und zweiten Jahr werden geändert, auch wenn sie bestandskräftig sind. Die Beträge erhöhen jeweils ab Jahresbeginn die AfA-Basis.

## Zählt bei der 15-Prozent-Grenze netto oder brutto?

Netto. Das Gesetz sagt ausdrücklich „ohne die Umsatzsteuer“, auch für Vermieter von Wohnraum ohne Vorsteuerabzug. Aus 47.600 Euro brutto werden also 40.000 Euro. Die Anschaffungskosten, mit denen Sie vergleichen, enthalten dagegen die Nebenkosten des Kaufs anteilig.

## Gehört eine neue Einbauküche zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten?

In der Regel nicht. Eine komplette Einbauküche mit Spüle, Herd und Schränken ist nach dem BFH-Urteil IX R 14/15 vom 03.08.2016 ein eigenes Wirtschaftsgut neben dem Gebäude und wird über zehn Jahre abgeschrieben. Fliesen, Leitungen und Anschlüsse in der Küche gehören dagegen zum Gebäude und zählen mit.

## Gilt die Regel auch bei Eigennutzung?

Nein, solange Sie selbst wohnen. Ohne Vermietung gibt es weder Werbungskosten noch AfA, also nichts umzuordnen. Ihnen bleibt die Ermäßigung für Handwerker nach § 35a EStG. Wechseln Sie innerhalb der drei Jahre zur Vermietung, klären Sie die frühen Renovierungen mit Ihrem Steuerberater.

## Zählen Schönheitsreparaturen zur 15-Prozent-Grenze?

Ja. Seit den Urteilen vom 14.06.2016 zählen Streichen, Tapezieren und Lackieren voll mit, auch ohne größere Sanierung daneben. Das BMF bestätigt das in Randnummer 55. Ausgenommen sind nur Arbeiten, die jedes Jahr üblich sind, etwa Wartung.