# Degressive AfA 2026: 5 % statt 3 % plus Sonder-AfA nach § 7b

> Degressive AfA 2026 nach § 7 Abs. 5a EStG und Sonderabschreibung nach § 7b: Stichtage, Tabelle über zehn Jahre, Baukostengrenze und Wechsel zur linearen AfA.

- Adresse: https://www.duracasa.de/blog/degressive-afa-wohnungsbau
- Veröffentlicht: 24. Mai 2026
- Aktualisiert: 3. Oktober 2026
- Thema: [Sonder-AfA und Denkmal](https://www.duracasa.de/blog/thema-sonder-afa-und-denkmal)
- Autor: Cristobal Cuadra Garcia, Zertifizierter Sachverständiger (DIN EN ISO/IEC 17024), DuraCasa

## Das Wichtigste vorab

- **Degressive AfA 2026:** Neue Wohngebäude dürfen nach § 7 Abs. 5a EStG jährlich 5 Prozent vom Restwert abschreiben statt linear 3 Prozent. Es zählt ein Baubeginn laut Baubeginnsanzeige oder ein Kaufvertrag zwischen Oktober 2023 und Ende September 2029.
- **Wirkung:** Nach einem Jahrzehnt sind rund 40 Prozent des Gebäudewerts abgesetzt, linear wären es 30. Die Abschreibung kommt früher, insgesamt wird sie nicht größer.
- **Sonderabschreibung nach § 7b:** Vier Jahre lang kommen je 5 Prozent dazu, wenn der Bauantrag ab 2023 gestellt wurde, die Baukosten 5.200 Euro pro Quadratmeter nicht übersteigen und das Haus als Effizienzhaus 40 das QNG-Siegel trägt.
- **Rechenbeispiel Reutlingen:** Bei 380.000 Euro Gebäudeanteil bringen beide Wege zusammen in vier Jahren rund 144.100 Euro Abschreibung und bei 42 Prozent Grenzsteuersatz gut 60.500 Euro Steuerersparnis. Linear allein wären es knapp 19.200 Euro.
- **Bestand:** Für ältere Häuser gilt die Regel nicht. Dort hebt ein **Restnutzungsdauergutachten** den Satz, etwa von 2 auf 4 Prozent bei 25 Jahren Restnutzungsdauer, auch **rückwirkend** für offene Jahre.

Die degressive AfA 2026 erlaubt bei neuen Mietwohnungen 5 Prozent Abschreibung vom jeweiligen Restwert statt linear 3 Prozent der Kosten, bei 380.000 Euro Gebäudewert im ersten Jahr also 19.000 statt 11.400 Euro. Grundlage ist das Wachstumschancengesetz vom 27. März 2024. Erfüllt der Bau zusätzlich die Bedingungen von § 7b EStG, kommen anfangs weitere 5 Prozent jährlich dazu. Durchgerechnet wird alles an einer Neubauwohnung in [Reutlingen](https://www.duracasa.de/restnutzungsdauergutachten-reutlingen).

Gefördert werden nur neue Häuser. Für den Bestand gibt es einen anderen Weg, beschrieben im letzten Abschnitt vor den häufigen Fragen.

## Abschreibung Neubau 2026 im Vergleich

Die Abschreibung beim Neubau kennt 2026 vier zulässige Kombinationen, und ihre Ergebnisse liegen weit auseinander. Die Tabelle zeigt sie für eine vermietete Wohnung mit 92 Quadratmetern: Kaufpreis 460.000 Euro, davon 380.000 Euro für das Gebäude, Standard Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel, Übergabe im Januar. Als Grenzsteuersatz sind 42 Prozent angenommen.

| Weg (Beträge in Euro) | 1. Jahr | Summe 4 Jahre | Ersparnis 4 Jahre |
|---|---|---|---|
| linear 3 % | 11.400 | 45.600 | 19.152 |
| degressiv 5 % | 19.000 | 70.488 | 29.605 |
| linear + § 7b | 29.800 | 119.200 | 50.064 |
| degressiv + § 7b | 37.400 | 144.088 | 60.517 |

Zusammen bringen fallende AfA und Sonder-AfA rund 41.400 Euro mehr Ersparnis als der lineare Weg allein. Gegenüber der linearen Variante mit Sonder-AfA bleibt ein Vorsprung von gut 10.400 Euro.

Über die gesamte Nutzungsdauer setzen Sie in jedem Fall nur den Gebäudewert ab. Was sich ändert, ist der Zeitpunkt. Geld, das früh an Steuer gespart wird, steht früh für Tilgung, Rücklagen oder das nächste Objekt bereit. Bei einem Verkauf vor Ablauf der Spekulationsfrist holt das Finanzamt einen Teil zurück, dazu mehr am Ende.

Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer sind nicht eingerechnet, mehr dazu im Ratgeber [Mieteinnahmen versteuern](https://www.duracasa.de/blog/mieteinnahmen-versteuern).

## Was ist die degressive AfA für Wohngebäude?

Die degressive AfA für Gebäude ist eine Abschreibung in fallenden Jahresbeträgen. Erlaubt ist sie durch § 7 Abs. 5a EStG, und zwar mit einem unveränderlichen Satz von 5 Prozent. Anders als beim linearen Verfahren bezieht sich dieser Satz nicht auf die ursprünglichen Kosten, sondern auf den Buchwert, der nach den Vorjahren übrig ist. Weil dieser Restwert schrumpft, sinkt auch der Betrag.

Ein Beispiel mit runden Zahlen: Bei 500.000 Euro Herstellungskosten setzen Sie zuerst 25.000 Euro ab, danach 23.750 Euro, dann 22.562,50 Euro. Linear wären es durchgehend 15.000 Euro. Nach zehn Jahren hat die Gebäudeabschreibung degressiv rund 200.600 Euro erreicht, gleichmäßig verteilt nur 150.000 Euro. Mit einem Steuersatz von 42 Prozent entspricht der Unterschied gut 21.000 Euro, die Ihnen früher zur Verfügung stehen.

Im Startjahr zählt nur der Anteil ab dem Monat der Fertigstellung oder Anschaffung. Außerdem ist eine Absetzung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung ausgeschlossen, solange Sie fallend rechnen. Wer etwa nach einem schweren Wasserschaden einen solchen Wertverlust geltend machen will, muss vorher umsteigen.

Ob Sie die Gebäudeabschreibung degressiv oder linear vornehmen, wählen Sie in der ersten Steuererklärung für das Objekt. Wie der lineare Weg und eine kürzere Nutzungsdauer wirken, zeigt der [AfA-Rechner](https://www.duracasa.de/afa-rechner).

## Abschreibung Immobilien degressiv: wer sie 2026 nutzen darf

Die Abschreibung von Immobilien degressiv vorzunehmen, steht jedem offen, der ein neues Wohnhaus herstellt oder im Jahr seiner Fertigstellung kauft. Das gilt für Privatleute ebenso wie für Gesellschaften, ohne Einkommensgrenze.

Begünstigt ist das Bauwerk, soweit es Wohnzwecken dient. Bei einem Haus mit Laden im Erdgeschoss und Wohnungen darüber gilt die Regel also für den Wohnteil, den Laden schreiben Sie linear ab. Büros und rein gewerbliche Objekte fallen heraus. Das Grundstück muss in einem Staat der EU oder des Europäischen Wirtschaftsraums liegen, auch ein Neubau in Österreich wäre begünstigt.

Ausgeschlossen bleibt der Bestand. Wer ein zehn Jahre altes Haus kauft, saniert oder modernisiert, bleibt beim festen Satz. Auch wer eine neue Wohnung erst im Folgejahr der Fertigstellung erwirbt, geht leer aus.

Steuerlich wirkt das Ganze nur, wenn Sie Einkünfte erzielen. Eine selbst genutzte Wohnung bringt keine Absetzung. Erst die Vermietung macht die AfA für Immobilien degressiv nutzbar. Dann mindert sie den Überschuss aus der Miete, und ein Verlust wird mit Ihrem Lohn oder anderen Einkünften verrechnet.

## Degressive AfA beim Neubau: Stichtage und Voraussetzungen

Die degressive AfA beim Neubau hängt an einem Zeitfenster vom 1. Oktober 2023 bis zum 30. September 2029. Welches Datum zählt, unterscheidet das Gesetz nach Bauherr und Käufer.

Bauen Sie selbst, kommt es auf den Beginn der Herstellung an. Als Beginn gilt das Datum in der Baubeginnsanzeige, die nach Landesrecht bei der Baubehörde einzureichen ist. Schreibt Ihr Land keine solche Anzeige vor, erklären Sie gegenüber dem Finanzamt, dass Sie den Baubeginn der Baubehörde freiwillig angezeigt haben. Auf den Bauantrag kommt es hier nicht an, anders als bei § 7b.

Kaufen Sie, entscheidet der Tag, an dem der notarielle Vertrag rechtswirksam geschlossen wurde. Zusätzlich muss die Anschaffung spätestens im Kalenderjahr der Fertigstellung erfolgen. Wird ein Bauträgerobjekt im Mai 2027 fertig und gehen Nutzen und Lasten im Dezember 2027 auf Sie über, passt beides. Übernehmen Sie dieselbe Wohnung erst im Februar 2028, gilt sie steuerlich nicht mehr als neu.

Halten Sie die Daten deshalb schriftlich fest: Anzeige mit Eingangsbestätigung, Vertragsdatum, Abnahme und Übergabe. Wenige Wochen Verspätung bedeuten dauerhaft 3 statt 5 Prozent.

## AfA Tabelle degressive Abschreibung

Eine AfA-Tabelle zur degressiven Abschreibung zeigt am besten, wann der Vorteil entsteht und wann er schrumpft. Die Übersicht gilt für 380.000 Euro Gebäudewert, ohne Sonder-AfA, mit vollem Startjahr.

| Jahr | degressiv (Euro) | Restwert (Euro) | linear (Euro) | Vorsprung kumuliert (Euro) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 19.000 | 361.000 | 11.400 | 7.600 |
| 2 | 18.050 | 342.950 | 11.400 | 14.250 |
| 3 | 17.148 | 325.802 | 11.400 | 19.998 |
| 4 | 16.290 | 309.512 | 11.400 | 24.888 |
| 5 | 15.476 | 294.037 | 11.400 | 28.963 |
| 6 | 14.702 | 279.335 | 11.400 | 32.265 |
| 7 | 13.967 | 265.368 | 11.400 | 34.832 |
| 8 | 13.268 | 252.100 | 11.400 | 36.700 |
| 9 | 12.605 | 239.495 | 11.400 | 37.905 |
| 10 | 11.975 | 227.520 | 11.400 | 38.480 |

Ab dem elften Jahr fällt der Jahresbetrag unter die 11.400 Euro des linearen Wegs. Der Vorsprung schmilzt danach langsam, bleibt aber über viele Jahre bestehen.

Wer die degressive Abschreibung im Rechner nachvollziehen will, braucht nur zwei Schritte: Restwert mal 0,05 ergibt den Jahresbetrag, Restwert minus Jahresbetrag den neuen Stand. Alle linearen Sätze für Wohn- und Gewerbebauten finden Sie im Ratgeber [AfA-Tabelle für Immobilien](https://www.duracasa.de/blog/afa-tabelle-immobilien).

## Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau nach § 7b

Die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau kommt zur regulären AfA hinzu. Sie beträgt im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei Folgejahren bis zu 5 Prozent der Bemessungsgrundlage. Das Gesetz erlaubt sie ausdrücklich neben dem linearen Satz nach § 7 Abs. 4 und neben der fallenden Methode nach Abs. 5a.

Bemessungsgrundlage sind die Kosten der Wohnung, gedeckelt bei 4.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Liegen Ihre Kosten darüber, aber unter der Obergrenze, erhalten Sie die Förderung trotzdem, nur auf den gekappten Betrag. Liegen sie über 5.200 Euro, entfällt sie vollständig. Grund und Boden zählen bei keiner der beiden Grenzen mit.

Neu im Sinne der Vorschrift ist eine Wohnung, die durch die Baumaßnahme erstmals entsteht. Das kann auch ein Ausbau im Dachgeschoss eines bestehenden Hauses sein, wenn dabei eine eigenständige Einheit entsteht. Die degressive Methode greift in so einem Fall meist nicht, die Sonderabschreibung für den Neubau einer Wohnung dagegen kann greifen. Mehr zum Begriff steht im Lexikon unter [Sonderabschreibung](https://www.duracasa.de/afa-lexikon/sonderabschreibung).

Wer kauft statt baut, muss spätestens im Kalenderjahr der Fertigstellung erwerben. Dann steht die Sonderabschreibung beim Neubau allein dem Käufer zu, nicht dem Bauträger.

Eine Besonderheit betrifft Unternehmer. Wer Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft, Gewerbebetrieb oder selbständiger Arbeit bezieht, muss die Grenzen der europäischen De-minimis-Verordnung einhalten und nachweisen. Private Vermieter sind bei Bauanträgen ab 2023 davon nicht betroffen.

## 7b-Abschreibung: Baukostenobergrenze und Effizienzhaus 40 QNG

Die 7b-Abschreibung setzt drei harte Bedingungen, die alle zugleich erfüllt sein müssen:

1. **Bauantrag oder Bauanzeige** nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029.
2. **Baukostenobergrenze:** Anschaffungs- oder Herstellungskosten von höchstens 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.
3. **Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse,** nachgewiesen durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG).

Effizienzhaus 40 heißt, dass das Haus höchstens 40 Prozent der Primärenergie eines Referenzgebäudes nach dem Gebäudeenergiegesetz braucht. Das QNG-Siegel des Bundesbauministeriums vergeben akkreditierte Zertifizierungsstellen. Planen Sie die Zertifizierung von Anfang an ein, denn sie betrifft Baustoffe, Ökobilanz und Planung und lässt sich nachträglich kaum führen. Ohne Siegel keine Sonder-AfA, die fallende Abschreibung bleibt davon unberührt.

Die Kostengrenze verlangt eine saubere Kalkulation. In teuren Lagen wie Stuttgart können hochwertige Projekte nahe an die Grenze heranreichen, im Beispiel unten sind es rund 4.130 Euro. Lassen Sie sich die Kosten pro Quadratmeter vom Bauträger aufschlüsseln, bevor Sie unterschreiben.

Teuer wird ein nachträglicher Ausbau. Überschreiten spätere Kosten die Grenze innerhalb von drei Jahren nach Ablauf des Fertigstellungsjahres, verlieren Sie die gesamte Förderung.

## Sonderabschreibung Wohnungsbau 2026: zehn Jahre Mietbindung

Die Sonderabschreibung im Wohnungsbau bindet Sie länger, als sie läuft. Abgesetzt wird vier Jahre, vermietet werden muss zehn: im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den neun Jahren danach, und zwar entgeltlich zu Wohnzwecken. Eine Ferienwohnung oder eine Unterkunft für kurze Aufenthalte zählt nicht.

Das Finanzamt macht die Förderung in drei Fällen rückgängig. Erstens, wenn die Wohnung in dieser Zeit nicht mehr vermietet wird. Zweitens, wenn sie verkauft wird und der Gewinn steuerfrei bleibt. Drittens, wenn nachträgliche Kosten die Obergrenze sprengen. Die Bescheide werden dann geändert, auch wenn sie längst bestandskräftig sind.

Ein privater Verkauf vor Ablauf der Spekulationsfrist ist nach § 23 EStG ohnehin steuerpflichtig, deshalb löst er die Rückforderung meist nicht aus. Heikel wird es, wenn der Erwerber selbst einzieht. Nach dem Wortlaut kommt es auf die Nutzung der Wohnung an, nicht darauf, wem sie gehört. Wer in der Bindungsfrist verkauft, sollte die Weitervermietung deshalb im Vertrag regeln.

Für die fallende AfA gilt keine solche Bindung.

## AfA Neubau Vermietung: Beispielrechnung Reutlingen

Die AfA beim Neubau zur Vermietung lässt sich an einem durchgehenden Fall am besten zeigen. Ein Bauträger errichtet in [Reutlingen](https://www.duracasa.de/restnutzungsdauergutachten-reutlingen) ein Mehrfamilienhaus, das alle Förderbedingungen erfüllt. Der Bauantrag stammt aus 2025, der Kaufvertrag aus 2026, Fertigstellung und Übergabe erfolgen im Januar 2027. Die Wohnung hat 92 Quadratmeter und kostet 460.000 Euro.

Nach der Kaufpreisaufteilung entfallen 80.000 Euro auf den Boden und 380.000 Euro auf das Gebäude. Das ergibt rund 4.130 Euro Baukosten auf den Quadratmeter, die Obergrenze ist eingehalten. Kaufnebenkosten bleiben der Übersicht halber außen vor, in der Praxis erhöhen sie die [AfA-Bemessungsgrundlage](https://www.duracasa.de/blog/afa-bemessungsgrundlage). Die Bemessungsgrundlage für § 7b ist auf 92 mal 4.000 Euro gedeckelt, also 368.000 Euro.

| Jahr | degressiv (Euro) | Sonder-AfA (Euro) | zusammen (Euro) | Restwert danach (Euro) |
|---|---|---|---|---|
| 2027 | 19.000 | 18.400 | 37.400 | 342.600 |
| 2028 | 18.050 | 18.400 | 36.450 | 306.150 |
| 2029 | 17.148 | 18.400 | 35.548 | 270.603 |
| 2030 | 16.290 | 18.400 | 34.690 | 235.912 |

Ein Detail regelt das BMF-Schreiben zu § 7b vom 21. Mai 2025: In den vier Förderjahren wird die degressive Quote ohne Abzug der Sonder-AfA berechnet. Erst ab dem fünften Jahr gilt der Restwert, den auch die Sonder-AfA gemindert hat.

Bis Ende 2030 kommen so rund 144.100 Euro zusammen. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz sind das gut 60.500 Euro weniger Einkommensteuer, gut 13 Prozent des Kaufpreises. Ab 2031 läuft die fallende AfA allein weiter, mit 5 Prozent von 235.912 Euro, also knapp 11.800 Euro. Die Abschreibung beim Neubau zur Vermietung bleibt damit auch nach der Sonderförderung über dem linearen Wert von 11.400 Euro.

> **Woher die Aufteilung kommt:** Ob 80.000 oder 120.000 Euro auf den Boden entfallen, entscheidet die Kaufpreisaufteilung. Unsere [Anleitung zur BMF-Arbeitshilfe](https://www.duracasa.de/bmf-arbeitshilfe-kaufpreisaufteilung) zeigt, welche Eingaben den Gebäudeanteil bewegen. Die Grundlagen stehen im Ratgeber [Kaufpreisaufteilung](https://www.duracasa.de/blog/kaufpreisaufteilung).

Wie sich diese Zahlen auf die Rendite nach Steuern auswirken, rechnet der Beitrag [Mietrendite berechnen](https://www.duracasa.de/blog/mietrendite-berechnen) vor.

## Wechsel von degressiver zu linearer AfA

Der Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist erlaubt, Satz 7 der Vorschrift sagt das ausdrücklich. Frist oder Antrag sieht er nicht vor. Der umgekehrte Weg ist ausgeschlossen: Wer einmal gleichmäßig verteilt, kommt nicht zur fallenden Methode zurück.

Nach dem Übergang bemisst sich der Betrag am Restwert und an dem Prozentsatz, der sich unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer ergibt. Die Finanzverwaltung setzt dafür in ihrem Schreiben zu § 7b 33 Jahre an. Davon ziehen Sie die abgelaufene Zeit ab und verteilen den Restwert gleichmäßig auf den Rest.

Rechnerisch lohnt sich der Schritt, sobald weniger als 20 Jahre dieser Spanne übrig sind, denn dann ist ein Zwanzigstel des Restwerts mehr als 5 Prozent. Bei vollem Startjahr ist das ab dem 15. Jahr der Fall. Im Fall aus Reutlingen liegt der Restwert nach 14 Jahren bei rund 141.250 Euro. Fallend brächte das 15. Jahr 7.062 Euro, linear verteilt auf die verbleibenden 19 Jahre sind es 7.434 Euro. Dieser Betrag bleibt dann bis zum Ende gleich.

Im 14. Jahr brächte der Schritt noch nichts, beide Wege ergäben 7.434 Euro. Den Übergang tragen Sie in der Anlage V ein.

## Degressive AfA für Bestandsimmobilien?

Eine degressive AfA für Bestandsimmobilien sieht das Gesetz nicht vor. Die degressive AfA eines Gebäudes setzt voraus, dass es im Zeitfenster gebaut oder im Jahr seiner Fertigstellung gekauft wurde. Für alle anderen Wohngebäude bleibt es bei § 7 Abs. 4 EStG: 2,5 Prozent bei Fertigstellung vor 1925, 2 Prozent von 1925 bis Ende 2022 und 3 Prozent ab 2023.

Hinter diesen Sätzen steht eine unterstellte Nutzungsdauer von 40, 50 oder gut 33 Jahren, und zwar unabhängig vom Alter beim Kauf. Ein 1975 errichtetes Mehrfamilienhaus wird damit so behandelt, als könne es nach dem Erwerb noch ein halbes Jahrhundert genutzt werden. Für viele ältere Häuser stimmt das nicht.

Ist das Bauwerk tatsächlich schneller verbraucht, erlaubt Satz 2 derselben Vorschrift, nach der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer abzuschreiben. Das ist der Hebel für den Bestand, und bei älteren Häusern wirkt er oft ähnlich stark wie die degressive AfA für Immobilien aus dem Neubau. Wie die Restnutzungsdauer ermittelt wird, erklärt der Ratgeber [Restnutzungsdauer berechnen](https://www.duracasa.de/blog/restnutzungsdauer-berechnen).

## Wachstumschancengesetz 2024: was sich geändert hat

Das Wachstumschancengesetz, verkündet im BGBl. 2024 I Nr. 108, ist die Grundlage der heutigen Regeln. Die degressive AfA für Immobilien war zuvor abgeschafft, sie galt nur noch für Bauanträge und Kaufverträge vor 2006. Die wichtigsten Änderungen:

- Degressive AfA mit 5 Prozent auf den Restwert neu eingeführt, rückwirkend für Baubeginne ab Oktober 2023
- Zeitfenster für Baubeginn und Kaufvertrag bis Ende September 2029
- § 7b: Kostengrenze von 4.800 auf 5.200 Euro je Quadratmeter angehoben
- § 7b: Bemessungsgrundlage von 2.500 auf 4.000 Euro angehoben
- § 7b: begünstigt sind Bauanträge bis zum 30. September 2029

Unverändert blieb der Effizienzstandard. Ihn verlangt § 7b schon seit dem Jahressteuergesetz 2022 für Bauanträge ab 2023.

Stand Oktober 2026 gelten beide Vorschriften unverändert. Wer erst nach dem Herbst 2029 beginnt, schreibt nach heutigem Recht linear mit 3 Prozent ab.

## Erst Restnutzungsdauergutachten, dann Bestand abschreiben: die höhere AfA ohne Neubau

Wer ein älteres Haus vermietet, kann keine Abschreibung für einen Neubau zur Vermietung nutzen, den Bestand aber trotzdem höher abschreiben. Der Hebel dafür ist die Restnutzungsdauer, nicht die degressive AfA. Belegt ein [Restnutzungsdauergutachten](https://www.duracasa.de/afa-lexikon/restnutzungsdauergutachten), dass das Gebäude nur noch 25 Jahre nutzbar ist, steigt der Satz von 2 auf 4 Prozent.

Ein Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus in [Reutlingen](https://www.duracasa.de/restnutzungsdauergutachten-reutlingen), Baujahr 1975, mit 380.000 Euro Gebäudeanteil. Regulär sind 7.600 Euro im Jahr erlaubt. Mit nachgewiesenen 25 Jahren sind es 15.200 Euro, beim Grenzsteuersatz von 42 Prozent rund 3.190 Euro weniger Steuer jährlich. Das ist genau der Mehrbetrag, den die fallende Methode beim Neubau im Startjahr gegenüber 3 Prozent bringt. Anders als dort sinkt er aber nicht.

Die Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Der Bundesfinanzhof hat mit dem Urteil IX R 25/19 vom 28.07.2021 entschieden, dass für den Nachweis jede im Einzelfall geeignete Methode genügt. Nach IX R 14/23 vom 23.01.2024 reicht der bloße Verweis auf das Modell der ImmoWertV nicht, das Gutachten muss auf das konkrete Objekt eingehen. Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023, das die Anforderungen zeitweise verschärft hatte, wurde mit Schreiben vom 01.12.2025 aufgehoben. Ob das Finanzamt den Nachweis anerkennt, entscheidet es im Einzelfall.

**Das funktioniert sogar rückwirkend.** Das Gutachten lässt sich auf einen Stichtag in der Vergangenheit erstellen, wenn sich der damalige Zustand belegen lässt. Die höhere AfA machen Sie dann für alle Jahre geltend, deren Bescheid noch änderbar ist. Wie das geht, steht im Beitrag [Nutzungsdauer-Gutachten rückwirkend](https://www.duracasa.de/blog/nutzungsdauer-gutachten-rueckwirkend).

Bei DuraCasa erstellt ein über die DAkkS-akkreditierte Zertifizierungsstelle IQ-Zert zertifizierter Sachverständiger das Gutachten zum Festpreis ab 895 Euro, den genauen Preis zeigt der [Preisrechner](https://www.duracasa.de/restnutzungsdauergutachten-preisrechner). Bei vermieteten Objekten sind die Kosten in der Regel selbst Werbungskosten. Welcher Satz für Ihr Haus erreichbar ist, schätzt der [Restnutzungsdauer-Rechner](https://www.duracasa.de/gutachten) aus Baujahr und Modernisierungen. Die Wirkung auf Ihre jährliche Abschreibung zeigt danach der [AfA-Rechner](https://www.duracasa.de/afa-rechner).

## Degressive AfA: häufige Fragen

## Welche Tabelle zeigt die degressive Abschreibung für Immobilien an?

Eine amtliche Tabelle für die degressive Abschreibung eines Gebäudes gibt es nicht. Die Listen des Bundesfinanzministeriums gelten für Maschinen, Fahrzeuge und andere bewegliche Güter. Für Wohnhäuser nennt § 7 Abs. 5a EStG den Satz selbst. Den Verlauf über zehn Jahre zeigt die Tabelle weiter oben. Wer die degressive Abschreibung am Rechner für eigene Summen prüfen will, multipliziert den Restwert jedes Jahr mit 0,05.

## Wann wechselt man bei einer Immobilie von degressiver zu linearer Abschreibung?

Sinnvoll ist der Umstieg, wenn von der linearen Spanne weniger als 20 Jahre übrig sind. Bei vollem Startjahr trifft das ab dem 15. Jahr zu. Dann wird der Restwert gleichmäßig verteilt, und jeder Jahresbetrag liegt über dem, was 5 Prozent noch brächten. Eine Rückkehr ist danach ausgeschlossen.

## Wie berechnet man die Restnutzungsdauer nach einer Sonderabschreibung?

Nach den vier Förderjahren bemisst sich die AfA nach § 7a Abs. 9 EStG am Restwert. Wer linear abschreibt, verteilt ihn auf die Restnutzungsdauer: 33 Jahre minus die vier abgelaufenen, also 29 Jahre. Im Reutlinger Fall mit linearer AfA und § 7b bleiben 260.800 Euro, das ergibt knapp 9.000 Euro im Jahr. Wer degressiv abschreibt, bleibt beim festen Satz von 5 Prozent auf den Restwert, hier knapp 11.800 Euro.

## Wann ist die degressive Abschreibung für eine Immobilie erlaubt?

Die AfA für Immobilien degressiv anzusetzen, ist erlaubt für Wohnbauten in EU oder EWR, deren Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor Oktober 2029 begann. Käufer brauchen einen Vertrag aus diesem Zeitraum und müssen im Fertigstellungsjahr erwerben. Für die degressive Abschreibung eines Gebäudes aus dem Bestand gibt es keinen Weg.

## Wie lange dauert die degressive Abschreibung einer Immobilie?

Ein festes Ende hat sie nicht. Weil stets nur ein Zwanzigstel des Rests abgezogen wird, erreicht der Restwert nie null, nach 33 Jahren wären noch rund 18 Prozent offen. Deshalb steigen Eigentümer meist um. Bei einem Wechsel im 15. Jahr ist das Haus nach 33 Jahren vollständig abgeschrieben, so wie beim linearen Satz.

## Wie hoch ist die degressive AfA 2026 für Neubauten?

Die degressive AfA 2026 beträgt 5 Prozent vom Restwert pro Jahr. Anfangs sind das 5 Prozent der vollen Gebäudekosten, zeitanteilig ab Fertigstellung oder Übergabe. Danach rechnen Sie jeweils mit dem verbliebenen Wert weiter.

## Kann ich die degressive AfA und § 7b kombinieren?

Ja, § 7b erlaubt die Sonderabschreibung ausdrücklich neben dem fallenden Satz. Beachten Sie aber, dass sie ab dem fünften Jahr den Ausgangswert mindert. Im Reutlinger Beispiel ergeben beide zusammen bis Ende 2030 rund 38 Prozent des Gebäudewerts.

## Was passiert bei einem Verkauf in den ersten zehn Jahren?

Ein privater Verkauf in dieser Zeit ist in der Regel steuerpflichtig. Die genutzte Abschreibung mindert dabei die Anschaffungskosten und erhöht den Gewinn, ganz gleich, welche Methode Sie gewählt haben. Danach bleibt ein Gewinn meist steuerfrei. Für die Sonder-AfA zählt zusätzlich die Mietbindung: Zieht der Käufer selbst ein, droht die Rückforderung. Mehr dazu im Ratgeber [Spekulationssteuer bei Immobilien](https://www.duracasa.de/blog/spekulationssteuer-immobilien).