# Eigentumswohnung abschreiben: AfA für die vermietete Wohnung

> Eigentumswohnung abschreiben: AfA-Satz nach Baujahr, Bodenanteil über den Miteigentumsanteil, Beispiel mit Zahlen, Einbauküche und höhere AfA per Gutachten.

- Adresse: https://www.duracasa.de/blog/eigentumswohnung-abschreiben
- Veröffentlicht: 6. Juli 2026
- Aktualisiert: 3. Oktober 2026
- Thema: [AfA und Abschreibung](https://www.duracasa.de/blog/thema-afa-und-abschreibung)
- Autor: Cristobal Cuadra Garcia, Zertifizierter Sachverständiger (DIN EN ISO/IEC 17024), DuraCasa

## Das Wichtigste in Kürze

- Eine **Eigentumswohnung abschreiben** können Sie nur, solange Sie sie **vermieten**. Abgeschrieben wird der **Gebäudeanteil**, nicht der Boden, den Sie über den **Miteigentumsanteil** mitgekauft haben.
- Der **AfA-Satz** hängt am Baujahr: **2 Prozent** bei Fertigstellung 1925 bis 2022, **2,5 Prozent** davor und **3 Prozent** ab 2023. Neubauten mit Baubeginn ab Oktober 2023 dürfen wahlweise **5 Prozent degressiv** ansetzen.
- Im **Beispiel** mit 330.000 Euro Gesamtkosten und 20 Prozent Bodenanteil ergibt das **5.280 Euro AfA** jährlich, im Kaufjahr nur zeitanteilig.
- Eine **Einbauküche** läuft gesondert über **zehn Jahre**, Möbel über ihre eigene Nutzungsdauer, Ersatzgeräte und einzelne Möbel bis **800 Euro** ohne Umsatzsteuer sind sofort abziehbar.
- Neben der AfA gehören **Schuldzinsen**, das nicht umlagefähige **Hausgeld** und Reparaturen am Sondereigentum als Werbungskosten in die **Anlage V**.
- Belegt ein **Restnutzungsdauergutachten** 30 statt 50 Jahre, steigt die AfA im Beispiel auf **8.800 Euro**, und das auch **rückwirkend** für offene Bescheide.

Wer eine Wohnung vermietet, holt sich über die Jahre einen Teil des Kaufpreises vom Finanzamt zurück. Das Werkzeug dafür heißt Abschreibung, kurz AfA. Dieser Ratgeber zeigt, wie Sie eine Eigentumswohnung abschreiben: welcher Satz für Ihr Baujahr gilt, wie Sie den Bodenwert über den Miteigentumsanteil ermitteln, was mit Küche und Möbeln passiert und wie ein Gutachten den jährlichen Betrag dauerhaft anhebt.

## Abschreibung Eigentumswohnung

Die Abschreibung einer Eigentumswohnung verteilt die Kosten des Gebäudes auf seine Nutzungsdauer. Jedes Jahr ziehen Sie einen festen Teil als Werbungskosten von der Miete ab, obwohl in diesem Jahr gar kein Geld dafür fließt. Deshalb ist die AfA bei vielen Vermietern der größte einzelne Posten der Steuererklärung.

Zwei Bedingungen gelten ohne Ausnahme. Erstens muss die Wohnung Einkünfte bringen, also vermietet sein oder ernsthaft zur Vermietung bereitstehen. Wer selbst einzieht, setzt nichts ab. Zweitens nutzt sich nur das Bauwerk ab. Der Anteil am Grundstück, der in jedem Wohnungskauf steckt, bleibt außen vor.

Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 EStG. Die Vorschrift nennt feste Sätze, die für fast alle Bestandsbauten passen, und lässt in Satz 2 eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer zu.

Die Abschreibung für die vermietete Wohnung tragen Sie in die Anlage V ein, je Objekt auf einem eigenen Formular.

## Abschreibung Immobilie Vermietung: was bei der Wohnung anders ist als beim Haus

Die Abschreibung einer Immobilie bei Vermietung folgt für Haus und Wohnung denselben Regeln. Trotzdem hat das Wohnungseigentum vier Eigenheiten, die im Kaufvertrag und später beim Finanzamt gern untergehen:

- **Miteigentumsanteil:** Sie erwerben kein eigenes Grundstück, sondern einen Bruchteil davon, etwa 80/1.000. Genau dieser Bruchteil legt den Bodenwert fest, der nicht abschreibbar ist.
- **Sonder- und Gemeinschaftseigentum:** Ihre Räume gehören Ihnen allein, Dach, Fassade, Treppenhaus und Leitungen allen gemeinsam. Abgeschrieben wird beides, denn der Preis deckt Ihren Anteil am ganzen Bau ab.
- **Stellplatz:** Ein Tiefgaragenplatz ist oft eigenes Teileigentum mit eigenem Grundbuchblatt. Er läuft mit dem gleichen Satz wie die Wohnung, auch sein Bodenanteil fällt heraus.
- **Hausgeld:** Ein Teil davon wirkt sofort als Werbungskosten, ein anderer erst später. Dazu mehr im Beispiel zur Anlage V.

Der Bruchteil ist in der Praxis die häufigste Fehlerquelle.

## AfA Eigentumswohnung

Die AfA einer Eigentumswohnung richtet sich nach dem Jahr, in dem das Gebäude fertig wurde, nicht nach dem Jahr Ihres Kaufs. Das Gesetz kennt drei lineare Sätze, und jeder steht für eine unterstellte Lebensdauer:

| Fertigstellung des Gebäudes | Satz jährlich | Unterstellte Dauer |
|---|---:|---:|
| vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre |
| 1925 bis 2022 | 2 % | 50 Jahre |
| ab 2023 | 3 % | 33 Jahre |

Der größte Teil des Bestands fällt in die mittlere Zeile. Wichtig für Käufer gebrauchter Wohnungen: Sie übernehmen nicht den Restwert des Vorbesitzers. Ihre eigenen Anschaffungskosten laufen erneut über volle 50 Jahre, auch wenn das Haus schon sechzig Jahre steht. Sätze für Garagen, Außenanlagen und Gewerbe listet die [AfA-Tabelle für Immobilien](https://www.duracasa.de/blog/afa-tabelle-immobilien).

Für die Abschreibung im Neubau bei Vermietung gibt es zwei Extras. Wurde mit dem Bau zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 begonnen, dürfen Sie statt linear 5 Prozent degressiv vom jeweiligen Restwert ansetzen (§ 7 Abs. 5a EStG). Als Käufer müssen Sie den Vertrag in diesem Zeitraum schließen und die Einheit bis zum Ende ihres Fertigstellungsjahres erwerben. Hinzukommen kann die Sonderabschreibung nach § 7b EStG: vier Jahre lang zusätzlich bis zu 5 Prozent für Mietwohnungen im Standard Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel, sofern die Baukosten 5.200 Euro je Quadratmeter nicht übersteigen und die Wohnung zehn Jahre vermietet bleibt. Fristen und Rechenwege stehen im Ratgeber zur [degressiven AfA im Wohnungsbau](https://www.duracasa.de/blog/degressive-afa-wohnungsbau).

## Absetzung für Abnutzung Eigentumswohnung: was zu den Anschaffungskosten gehört

Die Absetzung für Abnutzung der Eigentumswohnung bemisst sich am Gebäudeanteil Ihrer Anschaffungskosten. Dazu zählt mehr als der reine Kaufpreis. Auch die Nebenkosten des Erwerbs gehören hinein:

- Grunderwerbsteuer, in Baden-Württemberg 5 Prozent des Preises
- Notar und Grundbucheintrag, zusammen meist 1,5 bis 2 Prozent
- eine Maklerprovision, soweit Sie sie als Käufer tragen

Diese Nebenkosten verteilen Sie im selben Verhältnis auf Gebäude und Boden wie den Kaufpreis. Was auf den Boden entfällt, wirkt sich steuerlich erst bei einem Verkauf aus.

Nicht hinein gehören die Kosten der Finanzierung. Gebühren für die Grundschuld, Bereitstellungszinsen und laufende Zinsen sind sofort abziehbar. Ebenfalls draußen bleiben Einbauküche und Möbel, wenn sie im Vertrag mit eigenem Preis stehen. Sie bekommen eigene, deutlich kürzere Abschreibungen.

Sonderfälle wie Erbschaft oder Wechsel aus der Eigennutzung erklärt der Beitrag zur [AfA-Bemessungsgrundlage](https://www.duracasa.de/blog/afa-bemessungsgrundlage).

## AfA Eigentumswohnung Berechnung: Bodenanteil über den Miteigentumsanteil

Wer die AfA einer Eigentumswohnung von der Berechnung her angeht, fängt beim Bodenwert an, denn nur was danach übrig bleibt, wird abgeschrieben. Bei einer Wohnung ermitteln Sie ihn in drei Schritten:

1. **Grundstücksfläche** aus Grundbuch oder Teilungserklärung ablesen, im Beispiel 1.100 Quadratmeter.
2. **Miteigentumsanteil** daneben suchen, hier 80/1.000. Ihr rechnerischer Anteil am Grundstück beträgt damit 88 Quadratmeter.
3. **Bodenrichtwert** beim Gutachterausschuss abfragen, etwa 750 Euro je Quadratmeter. Daraus folgen 66.000 Euro Bodenwert.

Diesen Bodenwert setzt die Finanzverwaltung ins Verhältnis zum Gebäudewert und teilt so den Gesamtpreis auf. Ihr Werkzeug dafür ist die Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung, die Sie mit unserem Tool zur [BMF-Arbeitshilfe](https://www.duracasa.de/bmf-arbeitshilfe-kaufpreisaufteilung) nachrechnen können. Steht im Notarvertrag schon eine Aufteilung, legt das Finanzamt sie grundsätzlich zugrunde, solange sie die realen Werte nicht grob verfehlt (BFH, Urteil vom 16.09.2015, IX R 12/14).

Wo Bodenrichtwerte hoch sind, etwa in [Heidelberg](https://www.duracasa.de/restnutzungsdauergutachten-heidelberg), kann die Arbeitshilfe den Bodenanteil über 30 Prozent treiben. Das kostet AfA. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass dieses Schema im Streit kein Sachverständigengutachten ersetzt (Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19). Wie Sie eine bessere Aufteilung begründen, lesen Sie im Beitrag zur [Kaufpreisaufteilung](https://www.duracasa.de/blog/kaufpreisaufteilung), Hintergründe zu den Werten unter [Bodenrichtwert](https://www.duracasa.de/blog/bodenrichtwert).

## Abschreibung Eigentumswohnung Beispiel mit Zahlen

Die Abschreibung der Eigentumswohnung im Beispiel folgt einem typischen Fall: drei Zimmer in einer Wohnanlage in [Heidelberg](https://www.duracasa.de/restnutzungsdauergutachten-heidelberg), Baujahr 1972, gekauft für 300.000 Euro, Übergabe und Vermietung ab Mai. Grunderwerbsteuer, Notar und Makler kosten zusammen 30.000 Euro. Vereinfacht unterstellt, der Preis entspricht dem Verkehrswert, ergibt die Aufteilung 20 Prozent Bodenanteil, genau die 66.000 Euro aus dem vorigen Abschnitt.

| Position | Ohne Gutachten | Mit Gutachten (30 Jahre) |
|---|---:|---:|
| Kaufpreis | 300.000 € | 300.000 € |
| Nebenkosten des Erwerbs | 30.000 € | 30.000 € |
| abzüglich Bodenanteil 20 % | 66.000 € | 66.000 € |
| Bemessungsgrundlage Gebäude | 264.000 € | 264.000 € |
| Satz | 2 % | 3,33 % |
| AfA im Kaufjahr (8 Monate) | 3.520 € | 5.867 € |
| AfA ab dem zweiten Jahr | 5.280 € | 8.800 € |

Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent bedeutet der Unterschied von 3.520 Euro AfA rund 1.478 Euro weniger Einkommensteuer, Jahr für Jahr. In zehn vollen Jahren kommen so etwa 14.780 Euro zusammen.

Zur ehrlichen Einordnung: Insgesamt schreiben Sie nicht mehr ab, nur schneller. Nach 30 statt 50 Jahren ist das Gebäude verbraucht. Der Vorteil liegt darin, dass die Ersparnis heute kommt, solange Zinsen und Tilgung die Kasse belasten. Alle Zahlen sind Richtwerte ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.

## AfA Wohnung berechnen in vier Schritten

Die AfA für eine Wohnung berechnen Sie mit vier Schritten, die für jede vermietete Einheit gleich bleiben:

1. **Gesamtkosten bilden:** Kaufpreis plus Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler, ohne Finanzierungskosten.
2. **Boden und Inventar abziehen:** den Bodenwert über Miteigentumsanteil und Richtwert, dazu Küche und Möbel, soweit gesondert bezahlt.
3. **Satz wählen:** nach Baujahr aus der Tabelle oben oder nach einer belegten kürzeren Restnutzungsdauer.
4. **Zeitanteilig ansetzen:** im Kaufjahr ab dem Monat, in dem Nutzen und Lasten übergehen (§ 7 Abs. 1 Satz 4 EStG), danach mit dem vollen Jahresbetrag.

Vier Fehler tauchen in der Praxis immer wieder auf. Der Bodenanteil wird vergessen oder zu niedrig angesetzt. Die Küche läuft mit 2 Prozent durch das Gebäude, statt mit 10 Prozent eigenständig. Das Kaufjahr wird voll angesetzt, obwohl die Übergabe erst im Herbst war. Und die Kosten der Grundschuld landen in der Basis, obwohl sie sofort abziehbar wären.

Mit dem [AfA-Rechner](https://www.duracasa.de/afa-rechner) prüfen Sie Ihre Zahlen in wenigen Sekunden und sehen zugleich, was eine kürzere Restnutzungsdauer ändern würde.

## Vermietete Eigentumswohnung steuerlich absetzen am Beispiel

Eine vermietete Eigentumswohnung steuerlich absetzen am Beispiel der Heidelberger Wohnung heißt: alle Einnahmen und Werbungskosten eines vollen Jahres in die Anlage V übertragen. Die Kaltmiete beträgt 900 Euro im Monat, der Kredit über 240.000 Euro kostet 2,5 Prozent Zinsen.

| Anlage V, zweites Jahr | Betrag |
|---|---:|
| Kaltmiete (12 × 900 €) | 10.800 € |
| Schuldzinsen | minus 6.000 € |
| Gebäude-AfA (2 %) | minus 5.280 € |
| Hausgeld, nicht umlagefähiger Teil | minus 720 € |
| Reparatur im Sondereigentum | minus 600 € |
| Fahrten, Konto, Porto | minus 200 € |
| Ergebnis | minus 2.000 € |

Am Ende steht ein Verlust von 2.000 Euro, den Sie mit Lohn oder anderen Einkünften verrechnen. Bei 42 Prozent spart das rund 840 Euro Steuer. Mit der AfA aus dem Gutachten wären es 5.520 Euro Verlust und etwa 2.318 Euro Ersparnis.

Beim Hausgeld lohnt der genaue Blick in die Jahresabrechnung des Verwalters. Verwaltervergütung, Kontoführung der Gemeinschaft und laufende Reparaturen am Gemeinschaftseigentum ziehen Sie im Jahr der Zahlung ab. Ihre Zahlungen in die Erhaltungsrücklage dagegen erst, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für eine Maßnahme ausgibt, so hat es der Bundesfinanzhof klargestellt (Urteil vom 14.01.2025, IX R 19/24). Umlagefähige Betriebskosten wie Grundsteuer, Müll und Wasser sind ein durchlaufender Posten: Sie geben die Vorauszahlungen des Mieters als Einnahme an und dieselben Kosten als Ausgabe.

## Abschreibung Mietwohnung: sofort abziehen oder über Jahre verteilen

Bei der Abschreibung einer Mietwohnung stellt sich nach jeder Handwerkerrechnung dieselbe Frage: sofort als Werbungskosten absetzen oder über die AfA verteilen? Die Antwort hängt an der Art der Arbeit.

Erhaltungsaufwand erneuert Vorhandenes: ein neues Bad im alten Grundriss, frische Böden, Malerarbeiten, der Austausch einer defekten Therme. Solche Kosten ziehen Sie im Jahr der Zahlung voll ab oder verteilen größere Beträge auf zwei bis fünf Jahre, wie der Ratgeber [Sanierungskosten verteilen](https://www.duracasa.de/blog/sanierungskosten-verteilen) zeigt. Herstellungsaufwand dagegen schafft etwas Neues oder hebt den Standard deutlich. Er erhöht die Bemessungsgrundlage und läuft mit dem Gebäudesatz.

Die wichtigste Falle droht kurz nach dem Kauf. Übersteigen Ihre Renovierungskosten in den ersten drei Jahren 15 Prozent der Gebäudekosten ohne Umsatzsteuer, gelten sie als [anschaffungsnahe Herstellungskosten](https://www.duracasa.de/blog/anschaffungsnahe-herstellungskosten) (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Im Beispiel liegt die Grenze bei rund 39.600 Euro netto. Wer darüber kommt, verliert den Sofortabzug und schreibt mit 2 Prozent ab.

Bei Wohnungseigentum kommt eine Besonderheit hinzu. Fenster, Wohnungstür und Balkonbrüstung gehören oft zum Gemeinschaftseigentum. Über ihren Austausch entscheidet die Versammlung, bezahlt wird über Hausgeld oder Sonderumlage. Eine Sonderumlage für eine Dachreparatur ist abziehbar, sobald die Gemeinschaft damit die Arbeiten bezahlt. Was im Einzelnen zum Erhaltungsaufwand zählt, steht im Beitrag zu [Renovierungskosten der Mietwohnung](https://www.duracasa.de/blog/renovierungskosten-mietwohnung-absetzen).

## Einbauküche und Einrichtung abschreiben

Eine Einbauküche abschreiben Sie getrennt vom Gebäude. Seit dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 03.08.2016 (IX R 14/15) gilt sie mit Spüle, Herd und Einbaugeräten als ein eigenes Wirtschaftsgut mit zehn Jahren Nutzungsdauer. Kostet die Küche 9.000 Euro, setzen Sie jährlich 900 Euro an, im Kaufjahr ab Mai nur 600 Euro. Wird die komplette Küche ersetzt, ist das eine neue Anschaffung und kein sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand.

Für die Abschreibung von Möbeln bei Vermietung gilt dasselbe Prinzip. Jedes Stück läuft über seine eigene Nutzungsdauer. Anhaltspunkt sind die amtlichen AfA-Tabellen, die etwa für Büromöbel 13 Jahre nennen; bei stark genutzten Wohnungsmöbeln wird oft kürzer geschätzt. Einzelne Gegenstände oder Ersatzgeräte bis 800 Euro ohne Umsatzsteuer dürfen Sie als geringwertige Wirtschaftsgüter im Jahr der Anschaffung voll abziehen.

Zwei Grenzfälle kommen oft vor. Ein Bodenbelag ist Teil des Gebäudes; ersetzen Sie alten Teppich durch Parkett, ist das in der Regel Erhaltungsaufwand. Bei der Abschreibung eines Kaminofens in der Mietwohnung zählt der Anlass: Ersetzt er einen gleichartigen defekten Ofen, ist das in der Regel Erhaltungsaufwand. Ein Kachelofen zählt dagegen zum Herstellungsaufwand, selbst wenn er einen offenen Kamin ersetzt (BFH, Urteil vom 27.07.2000, X R 26/97). Seine Kosten laufen über die Gebäude-AfA.

Wichtig ist die Trennung schon beim Kauf: Steht die Küche mit eigenem Preis im Notarvertrag, ist der Nachweis gegenüber dem Finanzamt einfach. Wer die Einbauküche abschreiben möchte, ohne dass ein Preis vereinbart war, muss ihren Wert später schätzen und begründen. Die Gebäude-AfA selbst steigt durch neue Möbel übrigens nicht, das gelingt nur über eine kürzere Nutzungsdauer des Hauses.

## Wohnung vermieten Abschreibung: Beginn, Leerstand und Verkauf

Wer eine Wohnung vermieten und die Abschreibung voll nutzen will, sollte drei Zeitpunkte kennen.

**Beginn:** Die AfA startet mit dem Übergang von Nutzen und Lasten, nicht mit der Unterschrift beim Notar und nicht mit dem Einzug des Mieters. Liegt die Übergabe im Mai, zählen acht Monate.

**Leerstand:** Steht die Wohnung zwischen zwei Mietern oder vor der ersten Vermietung leer, läuft die AfA weiter, sofern Sie die Absicht zur Vermietung belegen können. Inserate, Besichtigungstermine und Schriftverkehr mit Interessenten heben Sie deshalb auf. Ziehen Sie dagegen selbst ein, endet der Abzug für diese Monate.

**Verkauf:** Innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf ist ein Gewinn steuerpflichtig, und dabei mindert die bereits abgezogene AfA Ihre Anschaffungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Der Gewinn fällt also höher aus. Nach Ablauf der Frist bleibt er steuerfrei, und die abgeschriebenen Beträge holt sich niemand zurück. Mehr dazu im Ratgeber zur [Spekulationssteuer](https://www.duracasa.de/blog/spekulationssteuer-immobilien).

Haben Sie zunächst selbst dort gewohnt, beginnt die Abschreibung der vermieteten Wohnung mit dem ersten Mietmonat. Grundlage bleiben die ursprünglichen Anschaffungskosten, nicht der heutige Marktwert, und die Jahre der Selbstnutzung gelten als verbraucht.

## Eigentumswohnung vermieten Steuer

Eigentumswohnung vermieten und Steuer sparen schließt sich nicht aus, denn besteuert wird nur der Überschuss. Sie ziehen von der Miete alle Werbungskosten ab, das Ergebnis kommt zu Ihren übrigen Einkünften und wird mit Ihrem persönlichen Satz belastet. Einen eigenen Freibetrag für Mieten gibt es nicht, wohl aber den allgemeinen Grundfreibetrag. Umsatzsteuer fällt bei dauerhaft vermietetem Wohnraum nicht an (§ 4 Nr. 12 UStG).

Ein Minus aus der Vermietung verrechnen Sie mit Lohn oder Rente. Das ist in den ersten Jahren nach dem Kauf häufig, weil Zinsen und AfA zusammen die Miete übersteigen. Wie viel Steuer bei 500, 1.000 oder 10.000 Euro Miete übrig bleibt, rechnet der Ratgeber [Mieteinnahmen versteuern](https://www.duracasa.de/blog/mieteinnahmen-versteuern) vor.

Ein Sonderfall ist die günstige Miete in der Familie. Erreicht sie mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Warmmiete, bleiben Werbungskosten und AfA voll abziehbar. Zwischen 50 und 66 Prozent entscheidet eine Prognose über den Totalüberschuss, darunter kürzt das Finanzamt anteilig (§ 21 Abs. 2 EStG). Wer seine Eigentumswohnung [an Kinder oder Eltern vermietet](https://www.duracasa.de/blog/vermietung-an-angehoerige), sollte die Grenze deshalb jedes Jahr prüfen.

## Nutzungsdauer Eigentumswohnung

Die Nutzungsdauer einer Eigentumswohnung unterstellt das Gesetz pauschal, je nach Baujahr 33 bis 50 Jahre. Diese Werte sind eine Typisierung und sagen nichts über den Zustand Ihres Hauses. Eine Wohnanlage von 1972 hat nach dem Kauf selten noch fünf Jahrzehnte vor sich.

Bei Wohnungseigentum entscheidet vor allem das Gemeinschaftseigentum: Dach, Fassade, Fenster, Leitungen und Heizung. Ein neues Bad in Ihrer Einheit ändert wenig, wenn der Strang dahinter aus dem Baujahr stammt. Ein Sachverständiger bewertet deshalb das ganze Gebäude. Gute Belege sind die Protokolle der Eigentümerversammlungen, die Beschlusssammlung, der Wirtschaftsplan und der Energieausweis. Aus ihnen geht hervor, was saniert wurde und was seit Jahren aufgeschoben wird.

Methodisch setzt das Gutachten bei der Restnutzungsdauer nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV 2021 und dem Punkteraster für Modernisierungen in Anlage 2 an. Allein reicht das nicht: Nach dem BFH-Urteil vom 23.01.2024 (IX R 14/23) muss es auf das konkrete Objekt eingehen, also auf Bauweise, Schäden und Instandhaltung. Was der Begriff genau umfasst, erklärt der Lexikoneintrag [Restnutzungsdauergutachten](https://www.duracasa.de/afa-lexikon/restnutzungsdauergutachten).

Gerade bei Anlagen aus den Sechziger- und Siebzigerjahren, wie sie in [Heidelberg](https://www.duracasa.de/restnutzungsdauergutachten-heidelberg) und Umgebung viele Straßenzüge prägen, kommen Gutachten häufig auf deutlich weniger als 50 Jahre, etwa 25 bis 35. Aus 2 Prozent werden dann 2,9 bis 4 Prozent.

## Erst Restnutzungsdauergutachten, dann Eigentumswohnung abschreiben: so steigt die AfA Ihrer Wohnung

Die AfA Ihrer Wohnung steigt am schnellsten über den Satz, nicht über die Basis. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer, wenn Sie sie nachweisen. Der Bundesfinanzhof hat mit dem Urteil IX R 25/19 vom 28.07.2021 entschieden, dass dafür jede geeignete Methode genügt. Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023, das den Nachweis erschwert hatte, wurde mit BMF-Schreiben vom 01.12.2025 aufgehoben. Ob Ihr Finanzamt das Gutachten anerkennt, prüft es im Einzelfall.

Im Beispiel hebt der Nachweis die jährliche AfA von 5.280 auf 8.800 Euro. Das Gutachten von DuraCasa erstellt ein Sachverständiger, zertifiziert über die DAkkS-akkreditierte Zertifizierungsstelle IQ-Zert, ab 895 Euro zuzüglich Ortstermin. Bei vermieteten Wohnungen sind diese Kosten in der Regel selbst Werbungskosten. Ihren Festpreis sehen Sie im [Preisrechner](https://www.duracasa.de/restnutzungsdauergutachten-preisrechner), in [Heidelberg](https://www.duracasa.de/restnutzungsdauergutachten-heidelberg) und Umgebung besichtigen wir die Anlage dafür in der Regel selbst.

**Das funktioniert sogar rückwirkend.** Das Gutachten lässt sich auf einen Stichtag in der Vergangenheit erstellen, wenn sich der damalige Zustand belegen lässt. Die höhere AfA machen Sie dann für alle Jahre geltend, deren Bescheid noch offen ist. Wie das geht, steht im Beitrag [Nutzungsdauer-Gutachten rückwirkend](https://www.duracasa.de/blog/nutzungsdauer-gutachten-rueckwirkend).

Die Reihenfolge zählt: erst das Gutachten, dann die nächste Anlage V. Ob es sich für Ihre Wohnung lohnt, zeigt der [Restnutzungsdauer-Rechner](https://www.duracasa.de/gutachten) in wenigen Minuten. Er schätzt die verbleibende Nutzungsdauer Ihres Gebäudes und das mögliche AfA-Plus. Die Gestaltung im Einzelfall klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

## Eigentumswohnung abschreiben: häufige Fragen

## Kann man eine selbstgenutzte Eigentumswohnung abschreiben?

Grundsätzlich nein, eine selbstgenutzte Eigentumswohnung kann man nicht abschreiben, weil die AfA nur bei Einkünften greift. Ausnahme ist ein häusliches Arbeitszimmer, das den Mittelpunkt Ihrer gesamten beruflichen Tätigkeit bildet: Dann gehört die anteilige Gebäude-AfA zu den Raumkosten (§ 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 6b EStG), wie der Beitrag zum [Arbeitszimmer](https://www.duracasa.de/blog/arbeitszimmer-abschreiben) zeigt. Selbstnutzer erhalten stattdessen für Handwerkerarbeiten die Steuerermäßigung nach § 35a EStG: 20 Prozent der Arbeitskosten, höchstens 1.200 Euro im Jahr. Für ein Baudenkmal gibt es zusätzlich den Sonderausgabenabzug nach § 10f EStG, mehr dazu im Beitrag zur [Denkmal-AfA](https://www.duracasa.de/blog/denkmal-afa). Sobald Sie dauerhaft vermieten, greift die volle Gebäude-AfA.

## Wie hoch ist die Abschreibung bei einer Eigentumswohnung?

Wie hoch die Abschreibung bei einer vermieteten Eigentumswohnung ist, hängt vom Baujahr ab: 2 Prozent bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022, 2,5 Prozent davor und 3 Prozent ab 2023. Gerechnet wird nur auf den Gebäudeanteil der Anschaffungskosten. Bei Baubeginn ab Oktober 2023 sind wahlweise 5 Prozent degressiv möglich. Eine nachgewiesene kürzere Restnutzungsdauer hebt den Satz zusätzlich, bei 30 Jahren etwa auf 3,33 Prozent.

## Was kann ich beim Kauf einer Eigentumswohnung steuerlich absetzen?

Beim Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung fließen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler anteilig in die Bemessungsgrundlage des Gebäudes und werden über die AfA abgesetzt. Sofort abziehbar sind dagegen die Kosten der Finanzierung, also Zinsen, Bereitstellungszinsen und Gebühren für die Grundschuld. Der Teil, der auf den Boden entfällt, bleibt ohne Abschreibung. Eine mitgekaufte Küche läuft gesondert über zehn Jahre.

## Wann beginnt die Abschreibung einer vermieteten Eigentumswohnung?

Sie beginnt mit dem Monat, in dem Nutzen und Lasten auf Sie übergehen, meist mit der Schlüsselübergabe. Bei Übergabe im Oktober setzen Sie im ersten Jahr drei Zwölftel an, sofern Sie ab dann vermieten oder ernsthaft einen Mieter suchen.

## Wie lange kann man eine Eigentumswohnung abschreiben?

Wie lange man eine Eigentumswohnung abschreiben kann, ergibt sich aus dem Satz: 50 Jahre bei 2 Prozent, 40 Jahre bei 2,5 Prozent und rund 33 Jahre bei 3 Prozent. Der Zeitraum beginnt für Sie als Käufer neu, unabhängig vom Alter des Hauses. Weist ein Gutachten eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nach, verkürzt sich der Zeitraum, und der jährliche Betrag steigt.

## Was passiert mit der Abschreibung, wenn ich die Eigentumswohnung verkaufe?

Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb, mindert die bis dahin abgezogene AfA Ihre Anschaffungskosten, und der steuerpflichtige Gewinn steigt entsprechend. Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Gewinn steuerfrei, die genutzte AfA bleibt Ihnen erhalten. Im Verkaufsjahr setzen Sie die AfA nur bis zum Monat der Übergabe an den Käufer an.