# Erbpacht Haus kaufen: Vertrag prüfen, Kosten rechnen und als Vermieter die AfA ohne Bodenanteil nutzen

> Erbpacht Haus kaufen: Vertrag, Erbbauzins, Grunderwerbsteuer und AfA für Vermieter, mit Rechenbeispiel zur Restlaufzeit.

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- Veröffentlicht: 18. Oktober 2026
- Thema: [Kaufpreisaufteilung und Bodenwert](https://www.duracasa.de/blog/thema-kaufpreisaufteilung-und-bodenwert)
- Autor: Cristobal Cuadra Garcia, Zertifizierter Sachverständiger (DIN EN ISO/IEC 17024), DuraCasa

## Das Wichtigste in Kürze

- Wer **Erbpacht Haus kaufen** will, erwirbt das Gebäude samt **Erbbaurecht**, aber nicht den Grund und Boden. Dafür zahlt er an den Grundstückseigentümer laufend den **Erbbauzins**.
- Der **Erbbauzins** ist bei Vermietung Werbungskosten. Selbstnutzer haben keinen Abzug und keine AfA.
- Zahlt der Käufer dem Verkäufer nachweislich nur etwas für das Gebäude, entfällt nach **BFH IX R 190/87** der Kaufpreis auf die AfA-Basis, ohne **Bodenanteil**. Steht im Vertrag ein gesondertes Entgelt für das Erbbaurecht, kann das anders sein.
- Die **Grunderwerbsteuer** fällt auch beim Erbbaurecht an, denn es steht nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG einem Grundstück gleich. Den **Erbbaurechtsvertrag** prüfen Sie vor dem Kauf auf Restlaufzeit, Zustimmungsvorbehalt und Zinsanpassung.
- Endet das Erbbaurecht früher, als das Gebäude hält, kann die Restlaufzeit die **Nutzungsdauer** begrenzen. Ein **Restnutzungsdauergutachten** weist den Satz nach, auch **rückwirkend** für offene Bescheide.

Erbpacht Haus kaufen heißt, ein Gebäude zu erwerben, das auf fremdem Grund steht: Sie bezahlen das Haus und das Recht, es zu behalten, nicht aber das Grundstück darunter. Dafür zahlen Sie dem Eigentümer des Bodens jedes Jahr einen Erbbauzins. Als Vermieter hat das einen steuerlichen Reiz, denn ein Bodenanteil, der sonst die AfA-Basis drückt, entfällt. Wer Erbpacht Haus kaufen will, erfährt hier, was im Vertrag stehen muss, welche Kosten anfallen, wie Grunderwerbsteuer und Grundsteuer laufen und wann die Restlaufzeit der Erbpacht die Abschreibung bestimmt. Gesetzesstand ist Oktober 2026.

## Was bedeutet Erbpacht bei Hauskauf

Was Erbpacht bei Hauskauf bedeutet, lässt sich kurz sagen: Das Haus gehört Ihnen, der Boden dem Grundstückseigentümer. Gemeint ist rechtlich das Erbbaurecht. Der Gesetzgeber beschreibt es in § 1 Abs. 1 des Erbbaurechtsgesetzes (ErbbauRG) als das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Wer fragt, was ist Erbpacht, bekommt im Alltag dieses Wort zu hören, das Gesetz kennt es nicht.

Für den Käufer folgen daraus drei Dinge. Erstens kauft er ein Recht auf Zeit, das nach Ablauf erlischt. Zweitens zahlt er laufend den Erbbauzins, so wie es der Vertrag vorsieht. Drittens gilt das Bauwerk als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts (§ 12 ErbbauRG), das Gebäude gehört also dem Erbbauberechtigten und nicht dem Grundstückseigentümer. Erlischt das Recht, werden die Bestandteile nach derselben Vorschrift Bestandteile des Grundstücks.

Was ist Erbpacht im Einzelfall? Das hängt am Vertrag. Die Dauer, die Höhe des Zinses und die Rechte des Grundstückseigentümers stehen allein im Erbbaurechtsvertrag. Was bedeutet Erbpacht bei Hauskauf konkret für Sie? Zwei Häuser mit demselben Grundriss können deshalb sehr verschieden zu bewerten sein. Wer Erbpacht Haus kaufen will, liest den Vertrag also vor dem Angebot und nicht danach.

## Erbbaurecht

Das Erbbaurecht, oft als Erbbaugrundstück bezeichnet, wenn man das belastete Grundstück meint, ist ein grundstücksgleiches Recht. Es wird im Grundbuch eingetragen, hat ein eigenes Grundbuchblatt und lässt sich verkaufen, vererben und beleihen. Für den Steuerfall zählt vor allem, dass es als eigenes Recht neben dem Grundstück steht.

Das Gesetz lässt den Parteien viel Raum. Nach § 2 ErbbauRG kann der Vertrag unter anderem regeln, wie das Bauwerk errichtet, instand gehalten und genutzt wird, wer Versicherung und öffentliche Lasten trägt, unter welchen Bedingungen der Berechtigte das Recht zurückübertragen muss (Heimfall) und ob der Eigentümer das Grundstück später verkauft. Das Erbbaurecht kann außerdem nicht durch auflösende Bedingungen beschränkt werden (§ 1 Abs. 4 ErbbauRG). Die Laufzeit bestimmt der Vertrag; eine feste gesetzliche Dauer nennt das Gesetz nicht.

Für die Kalkulation zählt § 9 ErbbauRG. Wird ein wiederkehrendes Entgelt vereinbart, gelten die Regeln der Reallast: Der Zins hängt am Recht, nicht an einer Person, und beim Kauf geht die Zahlungspflicht regelmäßig auf Sie über.

## Haus auf Erbpachtgrundstück kaufen

Ein Haus auf Erbpachtgrundstück kaufen Sie wie jede Immobilie über einen notariell beurkundeten Vertrag. Der Unterschied liegt in den Unterlagen und in der Zustimmung des Grundstückseigentümers. Vorab brauchen Sie sechs Dinge:

1. **Erbbaugrundbuch** mit Laufzeit, eingetragenem Zins und allen Belastungen
2. **Erbbaurechtsvertrag** samt Nachträgen, auch den Änderungen zum Zins
3. **Zinsnachweis** des Eigentümers, aktuelle Höhe und letzte Anpassung
4. **Zustimmung des Eigentümers**, soweit der Vertrag sie verlangt
5. **Nachweis zu Versicherung und öffentlichen Lasten**, damit nichts offen ist
6. **Kaufvertrag** mit klarer Angabe, was Sie wofür zahlen

Der sechste Punkt ist für die Steuer der wichtigste. Zahlen Sie ausschließlich für das Haus, sollte der Vertrag das ausdrücklich sagen. Entfällt ein Teil auf das Erbbaurecht selbst, weil der Verkäufer etwa Vorleistungen auf den Boden erstattet haben will, muss der Vertrag das benennen. Im Zweifel zählt, was die Parteien tatsächlich vereinbart und gezahlt haben.

Ein Beispiel für Erbpacht Haus kaufen: Sie erwerben eine Doppelhaushälfte aus den 1960er-Jahren in [Stuttgart](https://www.duracasa.de/restnutzungsdauergutachten-stuttgart) auf einem Erbbaurecht. Der Kaufpreis beträgt 280.000 Euro, der Erbbauzins 3.000 Euro im Jahr. Dann kaufen Sie ein Haus und eine Zahlungspflicht zugleich.

## Erbpachtvertrag

Der Erbpachtvertrag entscheidet, was das Haus wert ist und wie sicher Ihre Planung bleibt. Gemeint ist der Erbbaurechtsvertrag zwischen Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigtem. Prüfen Sie vor dem Kauf diese Punkte:

- **Restlaufzeit:** Wie viele Jahre läuft das Recht noch, und wie lange ist die geplante Haltedauer?
- **Entschädigung bei Ablauf:** Zahlt der Eigentümer etwas, und wie viel?
- **Verlängerung:** Gibt es ein Vorrecht auf Verlängerung (§ 2 Nr. 6 ErbbauRG) oder eine Pflicht des Eigentümers, das Grundstück zu verkaufen (§ 2 Nr. 7)?
- **Zinsanpassung:** Ist der Zins fest, an einen Index gebunden, oder muss er verhandelt werden?
- **Heimfall:** Unter welchen Voraussetzungen muss das Recht zurückübertragen werden (§ 2 Nr. 4)?
- **Zustimmung:** Brauchen Verkauf oder Belastung die Zustimmung des Eigentümers (§ 5 ErbbauRG)?
- **Nutzung:** Welche Verwendung des Bauwerks erlaubt der Vertrag, etwa die Vermietung?

Das Gesetz erlaubt dem Vertrag, Regeln zur Verwendung des Bauwerks zu treffen (§ 2 Nr. 1 ErbbauRG). Ob Sie vermieten dürfen, lesen Sie dort nach. Ein Verbot der Vermietung wäre für Kapitalanleger das Ende der Rechnung.

Verlängerung, Heimfall und den späteren Nachkauf des Bodens behandelt ein eigener Ratgeber, der noch aussteht. Die rechtliche Bewertung des Vertrags gehört zu Notar oder Anwalt.

## Erbbauberechtigter

Erbbauberechtigter ist, wer das Erbbaurecht hält. Nach dem Kauf sind das Sie. Als Vermieter sind Sie damit Eigentümer des Gebäudes, aber nicht des Bodens, und stehen dem Grundstückseigentümer gegenüber in der Pflicht aus dem Erbbaurechtsvertrag.

Für Vermieter stellen sich drei Fragen. Darf ich vermieten? Das regelt der Vertrag; ein Zustimmungsvorbehalt gilt nach § 5 ErbbauRG nur, wenn er vereinbart ist, und betrifft dort Veräußerung und Belastung des Erbbaurechts, nicht von sich aus die Vermietung. Muss der Eigentümer zustimmen, wenn ich verkaufe? Nur bei vereinbartem Vorbehalt, und dann kann er die Zustimmung nicht nach Belieben verweigern, dazu die FAQ unten. Was passiert mit Mietverträgen, wenn das Erbbaurecht erlischt? Dafür gelten nach § 30 ErbbauRG die Regeln für den Eigentumswechsel. Läuft das Recht durch Zeitablauf aus, kann der Eigentümer Mietverhältnisse mit der gesetzlichen Frist kündigen, aber nur zu einem der ersten beiden zulässigen Termine, und der Mieter kann verlangen, dass er sich binnen angemessener Frist erklärt.

Zum Eigentümerwechsel bei vermieteten Häusern: [Haus mit Mieter kaufen](https://www.duracasa.de/blog/haus-mit-mieter-kaufen).

## Erbpacht Preise

Erbpacht Preise liegen am Markt meist unter denen vergleichbarer Häuser mit Grundstück, und der Grund ist einfach: Der Käufer erwirbt weniger. Er bekommt kein Eigentum am Boden, trägt den Erbbauzins und kennt ein Ablaufdatum. Der Preisabschlag soll das ausgleichen. Wie hoch er ausfällt, lässt sich nicht pauschal sagen, weil Restlaufzeit, Zins und Ausgestaltung des Vertrags von Fall zu Fall verschieden sind.

Für den Vergleich zählt nicht der Kaufpreis allein, sondern die Summe aller Zahlungen über Ihre Haltedauer. Rechnen Sie den Kaufpreis, die Nebenkosten und den Erbbauzins zusammen und stellen Sie das Haus mit Grundstück daneben. Der Abschlag lohnt sich nur, wenn er die Zinszahlungen samt Anpassungen deckt.

Ein niedriger Preis bei kurzer Laufzeit kann teurer sein als ein hoher Preis bei langer. Ein Wertermittlungsverfahren rechnen wir hier nicht vor, es geht um Kosten und Steuer.

## Erbpacht oder kaufen

Erbpacht oder kaufen: Die Entscheidung fällt an der Gesamtrechnung, und für Vermieter kommt die AfA dazu. Ein Haus aus den 1960er-Jahren steht auf einem Erbbaurecht. Sie zahlen 280.000 Euro, und zwar belegt allein für das Haus. Dazu kommen Grunderwerbsteuer von 5 Prozent in Baden-Württemberg (14.000 Euro, angenommen auf den Kaufpreis berechnet) und 4.000 Euro Notar und Grundbuch. Die Anschaffungskosten des Gebäudes betragen damit 298.000 Euro. Der Erbbauzins liegt bei 3.000 Euro im Jahr. Sie vermieten das Haus.

Ohne Nachweis gilt der Regelsatz von 2 Prozent (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe b EStG), das sind 50 Jahre. Belegt ein Gutachten eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren, ergibt sich der Satz aus 100 geteilt durch 30, also 3,33 Prozent.

| Position | Mit 2 Prozent AfA | Mit Gutachten (30 Jahre, 3,33 Prozent) |
|---|---|---|
| AfA-Basis (Anschaffungskosten Gebäude) | 298.000 Euro | 298.000 Euro |
| AfA pro Jahr | 5.960 Euro | 9.933 Euro |
| Erbbauzins als Werbungskosten | 3.000 Euro | 3.000 Euro |
| Abzug insgesamt pro Jahr | 8.960 Euro | 12.933 Euro |
| Steuerentlastung bei 42 Prozent Grenzsteuersatz | rund 3.763 Euro | rund 5.432 Euro |

Der Unterschied: 3.973 Euro mehr Abzug, bei 42 Prozent rund 1.669 Euro Steuer weniger, Jahr für Jahr. Insgesamt schreiben Sie nicht mehr ab, nur schneller. Richtwerte ohne Soli und Kirchensteuer. Mit Ihren Werten rechnet der [AfA-Rechner](https://www.duracasa.de/afa-rechner).

Selbstnutzer bekommen weder AfA noch Abzug des Erbbauzinses. Für sie zählt allein die Gesamtrechnung aus Preis, Zins und Laufzeit.

## Erbpacht Nachteile

Erbpacht Nachteile ergeben sich aus dem Vertrag, nicht aus der Rechtsform selbst. Wer vor dem Erbpacht Haus kaufen nach Erfahrungen oder einem Finger weg sucht, stößt auf dieselben Fallstricke:

- **Laufender Zins:** Er fällt an, solange das Recht besteht, und kann steigen. Ist eine Anpassung vereinbart, gilt bei Wohngebäuden eine Erhöhung nach § 9a ErbbauRG regelmäßig als unbillig, wenn sie über die Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse seit Vertragsschluss hinausgeht. Ein Anspruch auf Anpassung kann frühestens nach drei Jahren geltend gemacht werden.
- **Begrenzte Laufzeit:** Das Recht erlischt. Je kürzer die Restlaufzeit, desto weniger lässt sich das Haus beleihen und weiterverkaufen.
- **Zustimmung zum Verkauf:** Ist ein Vorbehalt vereinbart, hängt der Weiterverkauf am Eigentümer.
- **Heimfall:** Verletzen Sie den Vertrag gravierend, kann das Recht zurückzuübertragen sein, wenn der Vertrag das vorsieht.
- **Entschädigung offen:** Was beim Ablauf für das Gebäude gezahlt wird, kann gering sein oder vertraglich ausgeschlossen (§ 27 ErbbauRG).
- **Finanzierung:** Banken beleihen das Erbbaurecht. Welche Restlaufzeit sie fordern, fragen Sie an.

Dem stehen der geringere Kaufpreis und für Vermieter der Wegfall des Bodenanteils gegenüber. Welche Seite schwerer wiegt, entscheidet der Einzelfall.

## Grunderwerbsteuer bei Erbpacht

Die Grunderwerbsteuer bei Erbpacht, im Alltag oft Erbpacht Grunderwerbsteuer genannt, fällt an, weil das Erbbaurecht nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG einem Grundstück gleichsteht. Beim Erbbaurecht Haus kaufen, also einem bestehenden Recht samt Gebäude, ist das ein steuerpflichtiger Erwerbsvorgang. Den Steuersatz legt jedes Bundesland selbst fest, in Baden-Württemberg liegt er bei 5 Prozent.

Bemessungsgrundlage ist nach §§ 8 und 9 GrEStG in der Regel die Gegenleistung, also der Kaufpreis. Ob eine vom Käufer übernommene Zinspflicht den Wert noch erhöht, ist eine Frage des Einzelfalls und lässt sich nicht pauschal beantworten. Klären Sie das vor der Beurkundung mit dem Notar und im Zweifel mit dem Finanzamt. Wer Erbbaurecht und belastetes Grundstück zugleich erwirbt, rechnet anders; dazu liegt das Urteil des Bundesfinanzhofs II R 30/11 vom 11.06.2013 vor.

Für Vermieter wichtig: Die Grunderwerbsteuer ist Teil der Anschaffungskosten und wirkt wie der Kaufpreis über die AfA. Sie ist nicht sofort abziehbar. Details: [Grunderwerbsteuer absetzen](https://www.duracasa.de/blog/grunderwerbsteuer-absetzen). Im Rechenbeispiel oben sind die 14.000 Euro deshalb in der Basis von 298.000 Euro enthalten.

## Erbpacht Finanzierung ohne Eigenkapital

Eine Erbpacht Finanzierung ohne Eigenkapital ist rechtlich möglich, praktisch aber Verhandlungssache mit der Bank. Das Erbbaurecht ist belastbar, die Bank sichert sich über eine Grundschuld am Erbbaurecht. Hat der Vertrag einen Zustimmungsvorbehalt zur Belastung (§ 5 Abs. 2 ErbbauRG), muss der Grundstückseigentümer der Grundschuld zustimmen. Fragen Sie danach, bevor Sie finanzieren.

Wie viel Eigenkapital eine Bank verlangt, hängt von Restlaufzeit, Zins und Bonität ab, eine Quote nennen wir nicht. Den Erbbauzins planen Sie als laufende Last neben der Rate ein.

Steuerlich gilt für Vermieter: Die Schuldzinsen des Kredits sind Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG, die Tilgung nicht. Der Erbbauzins kommt als zweiter Posten hinzu. Wie sich das auf die Rendite auswirkt, rechnet der Ratgeber [Mietrendite berechnen](https://www.duracasa.de/blog/mietrendite-berechnen).

## Grundsteuer bei Erbpacht

Die Grundsteuer bei Erbpacht schuldet der Erbbauberechtigte, nicht der Grundstückseigentümer. Das Gesetz knüpft an die Zurechnung an: Nach § 10 Abs. 1 GrStG ist Schuldner, wem der Steuergegenstand bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet ist. Bei Erbbaurechten wird nach § 261 BewG ein Gesamtwert für das Erbbaurecht und das belastete Grundstück ermittelt und dem Erbbauberechtigten zugerechnet. Das gilt im Bundesmodell; mehrere Länder, darunter Baden-Württemberg, haben eigene Grundsteuergesetze, deshalb prüfen Sie Ihren Bescheid.

Die Erbpacht Grundsteuer zahlen also Sie als Käufer, und das ist für Vermieter eine gute Nachricht. Die Grundsteuer gehört zu den Betriebskosten, die auf den Mieter umlegbar sind, wenn der Mietvertrag es vereinbart (§ 2 Nr. 1 BetrKV, § 556 BGB).

Die umlagefähigen Posten: [umlagefähige Nebenkosten](https://www.duracasa.de/blog/umlagefaehige-nebenkosten).

## Erbpacht Wohnung kaufen

Eine Erbpacht Wohnung kaufen, etwa in [Stuttgart](https://www.duracasa.de/restnutzungsdauergutachten-stuttgart), ist möglich, wenn das Erbbaurecht nach § 30 WEG in Wohnungserbbaurechte geteilt ist. Dann besitzen Sie Sondereigentum an der Wohnung und einen Anteil am Erbbaurecht, so wie bei einer normalen Eigentumswohnung ein Anteil am Grundstück.

Prüfen Sie zusätzlich die Teilungserklärung und den Erbbaurechtsvertrag.

Steuerlich bleibt es bei der Logik der Eigentumswohnung: Sie schreiben den Gebäudeanteil ab, der Erbbauzins ist Werbungskosten. Wie die Wohnung im Einzelnen abzuschreiben ist, zeigt der Ratgeber [Eigentumswohnung abschreiben](https://www.duracasa.de/blog/eigentumswohnung-abschreiben). Ob die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung auch für bebaute Erbbaurechte gedacht ist, ist uns nicht belegt. Sie rechnet mit Grundstücken und Bodenrichtwert.

## Erbbaurecht Gebäude AfA Nutzungsdauer

Beim Erbbaurecht Gebäude AfA Nutzungsdauer geht es um zwei Fragen: Wie hoch ist die AfA-Basis, und welche Nutzungsdauer gilt? Zur Basis hat der Bundesfinanzhof im Urteil IX R 190/87 vom 26.05.1992 (zum damaligen Recht) entschieden: Beim Erwerb eines bebauten Erbbaurechts kommt eine Aufteilung der Anschaffungskosten nicht in Betracht, wenn der Erwerber dem bisherigen Erbbauberechtigten belegt allein das Haus bezahlt hat. Eine Aufteilung ist die Ausnahme, etwa wenn der Vertrag ein gesondertes Entgelt für die Übernahme des Erbbaurechts nennt. Die Kosten fließen dann nicht komplett in die Gebäude-AfA.

Daher der Titel dieses Ratgebers: Bei sauberem Vertrag entfällt der Bodenanteil, der bei einem Kauf mit Grundstück die Basis drückt. Warum der Boden sonst herausfällt, erklärt der Ratgeber [Grund und Boden nicht abschreibbar](https://www.duracasa.de/blog/warum-grund-und-boden-nicht-abschreibbar). Wie sie berechnet wird, zeigt der Beitrag zur [AfA-Bemessungsgrundlage](https://www.duracasa.de/blog/afa-bemessungsgrundlage).

Zur Nutzungsdauer gilt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG: Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als der gesetzliche Zeitraum, kann der kürzere Zeitraum angesetzt werden. Beim Erbbaurecht kommt ein zweiter Maßstab hinzu, die Restlaufzeit des Rechts. Davon handelt der letzte Abschnitt.

## Erst Restnutzungsdauergutachten, dann AfA: wenn die Restlaufzeit des Erbbaurechts kürzer ist als das Gebäude hält

Erst Restnutzungsdauergutachten, dann AfA: Bei der Erbpacht zählt das doppelt, denn zwei Zeiträume stehen nebeneinander. Das Gebäude hat eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer, das Erbbaurecht eine Restlaufzeit. Erlischt das Recht, werden die Bestandteile des Rechts Bestandteile des Grundstücks (§ 12 ErbbauRG). Der Eigentümer schuldet dann eine Entschädigung für das Bauwerk (§ 27 ErbbauRG), die der Vertrag aber regeln, begrenzen oder ausschließen kann. Ist das Recht für die Wohnbedürfnisse minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt, muss sie mindestens zwei Drittel des gemeinen Wertes erreichen. Der Eigentümer kann die Entschädigung durch Verlängerung des Rechts abwenden.

Was daraus für die AfA folgt, hängt am Einzelfall. Ob die Restlaufzeit des Erbbaurechts die Nutzungsdauer des Gebäudes begrenzt, ist weder durch eine BFH-Entscheidung noch durch ein BMF-Schreiben belegt, die wir kennen. Auch die Wirkung einer vereinbarten Entschädigung ist offen. Beides gehört in die Einzelfallprüfung und ins Gutachten.

Der Bundesfinanzhof hat im Urteil IX R 25/19 vom 28.07.2021 entschieden, dass jede im Einzelfall geeignete Methode genügt, und im Urteil IX R 14/23 vom 23.01.2024, dass der bloße Verweis auf die modellhafte Restnutzungsdauer nach ImmoWertV nicht reicht, sondern das Gutachten auf das konkrete Objekt eingehen muss. Rechtliche Nutzungsbeschränkungen wie ein befristetes Recht gehören zu den Faktoren, die das Gutachten abarbeitet, wie der Ratgeber [Nutzungsdauer verkürzen](https://www.duracasa.de/blog/nutzungsdauer-verkuerzen) zeigt. Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023, das den Nachweis erschwert hatte, wurde mit BMF-Schreiben vom 01.12.2025 aufgehoben, ein Nachfolger existiert nicht. Die geplante Beschränkung auf öffentlich bestellte Sachverständige im Entwurf zur EStDV vom August 2025 wurde gestrichen, kann aber wiederkommen.

Im Beispiel mit 298.000 Euro Basis in [Stuttgart](https://www.duracasa.de/restnutzungsdauergutachten-stuttgart) sparen 30 statt 50 Jahre rund 1.669 Euro Steuer im Jahr. Das Gutachten kostet ab 895 Euro brutto, inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer, und ist bei Vermietung in der Regel selbst Werbungskosten. Mit dem [Preisrechner](https://www.duracasa.de/restnutzungsdauergutachten-preisrechner) sehen Sie den Festpreis für Ihr Objekt. Es erstellt Cristobal Cuadra Garcia, zertifiziert über die DAkkS-akkreditierte Zertifizierungsstelle IQ-Zert nach DIN EN ISO/IEC 17024. Ob das Finanzamt es im Einzelfall anerkennt, prüft es selbst.

**Das funktioniert sogar rückwirkend.** Das Gutachten lässt sich auf einen Stichtag in der Vergangenheit erstellen, wenn sich der damalige Zustand belegen lässt, und die höhere AfA kommt für alle Jahre in Betracht, deren Bescheid noch änderbar ist. Wie das geht, steht im Beitrag [Nutzungsdauer-Gutachten rückwirkend](https://www.duracasa.de/blog/nutzungsdauer-gutachten-rueckwirkend). Die Reihenfolge ist: erst das Gutachten, vor der nächsten Erklärung oder vor dem Kauf, dann die Steuer. Wie hoch Ihr Potenzial ausfällt, zeigt der [Restnutzungsdauer-Rechner](https://www.duracasa.de/gutachten) in wenigen Minuten. Die steuerliche Gestaltung im Einzelfall klären Sie mit Ihrem Steuerberater, die Rechtslage des Erbbaurechtsvertrags mit Notar oder Anwalt.

## Erbpacht Haus kaufen: häufige Fragen

## Ist es sinnvoll, ein Haus mit Erbpacht zu kaufen?

Ob es sinnvoll ist, ein Haus mit Erbpacht zu kaufen, hängt an Restlaufzeit, Zins und Ihrem Ziel. Sinnvoll kann es sein, wenn der Preisabschlag den Zins über Ihre Haltedauer deckt, die Laufzeit lang genug ist und der Vertrag Vermietung und Verkauf erlaubt. Als Vermieter kommt hinzu, dass kein Bodenanteil die AfA-Basis mindert. Weniger sinnvoll ist es bei kurzer Laufzeit, offener Entschädigung oder starker Zinsanpassung. Rechnen Sie die Gesamtkosten im Abschnitt zu Erbpacht oder Kaufen mit Ihren Werten durch.

## Kann man bei Erbpacht einfach das Haus verkaufen oder braucht man die Zustimmung?

Bei Erbpacht verkaufen Sie das Haus nur dann einfach, wenn der Vertrag keinen Zustimmungsvorbehalt enthält. Nach § 5 ErbbauRG kann vereinbart sein, dass der Erbbauberechtigte zur Veräußerung die Zustimmung des Grundstückseigentümers braucht. Dann können Sie die Zustimmung nach § 7 ErbbauRG verlangen, wenn der Zweck des Erbbaurechts nicht wesentlich beeinträchtigt wird und der Käufer die Pflichten zuverlässig erfüllen kann. Verweigert der Eigentümer sie ohne ausreichenden Grund, ersetzt sie auf Antrag das Amtsgericht.

## Was bedeutet Erbbaurecht nicht vorhanden?

Erbbaurecht nicht vorhanden steht in manchen Formularen und Portalen als Angabe; was sie im Einzelfall meint, sagt der Anbieter. Eine verbindliche Auskunft gibt das Grundbuch: Ist für das Haus ein Erbbaugrundbuch angelegt, besteht ein Erbbaurecht. Lassen Sie sich im Zweifel einen aktuellen Grundbuchauszug zeigen.

## Welche Regelungen gelten für die Kaufpreisaufteilung bei bebauten Erbbaurechten?

Für die Kaufpreisaufteilung bei bebauten Erbbaurechten gilt nach BFH IX R 190/87 vom 26.05.1992: Zahlt der Erwerber dem bisherigen Erbbauberechtigten nachweislich nur etwas für das Gebäude, wird der Kaufpreis nicht aufgeteilt und gehört ganz zur AfA-Basis. Eine Aufteilung kommt in Ausnahmefällen in Betracht, etwa bei gesondertem Entgelt für das Erbbaurecht. Ob die BMF-Arbeitshilfe dafür taugt, ist nicht belegt. Bei Grundstückskäufen: [Kaufpreisaufteilung](https://www.duracasa.de/blog/kaufpreisaufteilung).

## Ist der Erbbauzins bei der Vermietung Werbungskosten?

Der Erbbauzins ist bei der Vermietung Werbungskosten. Er gehört zu den Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG und mindert in dem Jahr, in dem Sie ihn zahlen, den Überschuss aus Vermietung. Selbstnutzer haben keinen Abzug. Zahlen Sie Erbbauzins im Voraus für mehr als fünf Jahre, sieht § 11 Abs. 2 Satz 3 EStG eine Verteilung vor; hier hilft Ihr Steuerberater. Weitere Posten: [Werbungskosten Vermietung](https://www.duracasa.de/blog/werbungskosten-vermietung).