# Handwerkerkosten absetzen 2026

> Handwerkerkosten absetzen, die 15-%-Falle nach § 6 EStG vermeiden und mit Restnutzungsdauer-Gutachten die Gebäude-AfA erhöhen.

- Adresse: https://www.duracasa.de/blog/handwerkerkosten-absetzen
- Veröffentlicht: 6. Juni 2026
- Aktualisiert: 3. Oktober 2026
- Thema: [Sanieren und absetzen](https://www.duracasa.de/blog/thema-sanieren-und-absetzen)
- Autor: Cristobal Cuadra Garcia, Zertifizierter Sachverständiger (DIN EN ISO/IEC 17024), DuraCasa

## Das Wichtigste in Kürze

- Als **Vermieter** setzen Sie **Handwerkerkosten** als **Werbungskosten** ab: Lohn samt Baustoffen zu 100 Prozent, ohne Höchstbetrag, sofort oder gestreckt über bis zu fünf Jahre.
- **Selbstnutzer** und **Mieter** erhalten nach **§ 35a EStG** nur ein Fünftel des Lohnanteils, maximal 1.200 Euro. Nur dort und bei § 35c ist die **Überweisung** Pflicht, Vermieter brauchen einen Beleg.
- **Herstellungsaufwand**, etwa eine Erweiterung oder ein höherer Standard in drei von vier Kernbereichen, wirkt nur über die AfA (BMF-Schreiben vom 26.01.2026).
- In den ersten drei Jahren nach dem Kauf greift die **15-Prozent-Grenze** des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, **Schönheitsreparaturen** zählen mit.
- Größter Hebel: ein **Restnutzungsdauergutachten** auf den unsanierten Zustand, denn Modernisierung verlängert die Restnutzungsdauer. Das geht auch **rückwirkend** für offene Bescheide.

Eine neue Heizung, ein saniertes Bad, ein gedämmtes Dach: Bei vermieteten Immobilien summieren sich Handwerkerrechnungen schnell auf fünfstellige Beträge. Vermieter ziehen diese Ausgaben meist voll ab, Arbeitslohn und Material zusammen. Wer selbst im Haus wohnt oder zur Miete lebt, bekommt nur eine gedeckelte Ermäßigung mit strengeren Regeln. Dieser Ratgeber trennt beide Wege sauber und zeigt, wie ein Gutachten vor der Sanierung die Gebäude-AfA anheben kann. Rechtsstand ist Oktober 2026.

## Können Sie Handwerkerkosten absetzen?

Ja, Sie können Handwerkerkosten absetzen, und wer die Kosten für Handwerker absetzen will, ist als Vermieter besonders gut gestellt. Selbstnutzer und Mieter erhalten über § 35a EStG eine Steuerermäßigung von 20 Prozent der Arbeitskosten, höchstens 1.200 Euro. Vermieter ziehen die Rechnungen dagegen als Werbungskosten nach § 9 EStG ab, ohne Höchstbetrag und samt Material. Beides zugleich geht nicht, denn der Bonus ist bei Werbungskosten ausgeschlossen. Für Vermieter lautet die Frage deshalb selten, ob sich etwas absetzen lässt, sondern wann der Abzug wirkt.

## Handwerkerleistungen absetzen: Mieter, Selbstnutzer, Vermieter

Ob Mieter, Selbstnutzer oder Vermieter Handwerkerleistungen absetzen, hängt allein von der Nutzung der Wohnung ab:

| Rolle | Rechtsgrundlage | Absetzbar | Höchstbetrag | Zahlung |
|---|---|---|---|---|
| **Vermieter** | Werbungskosten (§ 9 EStG) | Arbeit und Material, 100 Prozent | keiner, dazu der AfA-Hebel | jeder Beleg genügt |
| Selbstnutzer | § 35a Abs. 3 EStG | nur Arbeitskosten, davon 20 Prozent | 1.200 Euro Steuer | Rechnung und Überweisung Pflicht |
| Mieter | § 35a Abs. 3 EStG | Arbeitskosten aus eigenen Aufträgen und der Nebenkostenabrechnung, 20 Prozent | 1.200 Euro Steuer | eigene Aufträge: Rechnung und Überweisung Pflicht, Nebenkosten: Abrechnung genügt |

Für Selbstnutzer sind Handwerkerleistungen steuerlich absetzbar, aber gedeckelt: Mehr als 1.200 Euro jährlich gibt es nicht, das entspricht 6.000 Euro Arbeitskosten. Nach dem Regierungsentwurf eines Einkommensteuerreformgesetzes 2027 vom 02.09.2026 sollen Satz und Deckel ab 2027 auf 15 Prozent und 900 Euro sinken, beschlossen ist das noch nicht. Fahrt- und Maschinenkosten zählen zur Arbeit, das Material nicht. Wurde die Maßnahme mit zinsverbilligtem Darlehen oder steuerfreiem Zuschuss gefördert, entfällt der Bonus. Für energetische Arbeiten am selbst bewohnten Haus gibt es § 35c EStG: ein Fünftel der Kosten, verteilt auf drei Jahre, höchstens 40.000 Euro je Objekt, für Gebäude, die älter als zehn Jahre sind, und Maßnahmen, die vor 2030 abgeschlossen sind. Die energetische Sanierung steuerlich absetzen bei Vermietung folgt dagegen den normalen Regeln, dazu unten mehr.

Mieter können zusätzlich haushaltsnahe Dienstleistungen wie Treppenhausreinigung, Gartenpflege oder Hausmeister ansetzen (§ 35a Abs. 2 EStG): ebenfalls 20 Prozent, höchstens 4.000 Euro Steuer, getrennt vom Handwerkerbonus. Als Vermieter kennen Sie keinen Deckel, wer Handwerker-Kosten absetzen will, setzt jeden gezahlten Euro an. Der Rest dieses Ratgebers behandelt deshalb vor allem Ihren Fall, Abweichungen für Selbstnutzer stehen jeweils dabei.

## Handwerkerkosten absetzen Vermieter

Handwerkerkosten absetzen Vermieter heißt: voller Werbungskostenabzug. Die 20-Prozent-Ermäßigung ist für die vermietete Wohnung ausgeschlossen, dafür mindern Arbeitslohn und Baustoffe Ihre Mieteinnahmen vollständig. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent fließen gut zwei Fünftel jeder Rechnung über die Steuer zurück.

Absetzbar sind praktisch alle Arbeiten am vermieteten Objekt: Bäder und Innenräume, Maler- und Bodenarbeiten, Fenster, Türen und Dach, Heizung, Sanitär und Elektrik, dazu Schornsteinfeger und Wartung. Um diese Handwerker-Kosten absetzen zu können, brauchen Sie eine Rechnung, aus der Leistung, Ort und Betrag hervorgehen, und einen Zahlungsnachweis. Eine Pflicht zur Überweisung gibt es bei Werbungskosten nicht, sie steht nur in § 35a und § 35c. Zahlen Sie bar, genügt eine Quittung. Die Überweisung bleibt der sicherste Beleg, weil der Kontoauszug Tag und Empfänger zeigt.

Ein Beispiel zeigt die Wirkung. Lassen Sie das Treppenhaus streichen, die Therme warten und einen Wasserschaden beheben, kommen schnell 6.000 Euro zusammen. Der Betrag mindert Ihre Mieteinkünfte in voller Höhe, bei 42 Prozent bleiben rund 2.520 Euro mehr in Ihrer Tasche.

Ein häufiger Irrtum betrifft die Eigenleistung: Das Material zählt, der Wert Ihrer eigenen Arbeitszeit nicht. Gerade in gefragten Lagen mit altem Bestand wie [Heidelberg](https://www.duracasa.de/restnutzungsdauergutachten-heidelberg) summieren sich die Handwerkerkosten bei Vermietung über die Jahre zu erheblichen Beträgen. Was bei der Renovierung sofort zählt, steht unter [Renovierungskosten Mietwohnung absetzen](https://www.duracasa.de/blog/renovierungskosten-mietwohnung-absetzen), für das Dach unter [Dachsanierung steuerlich absetzen](https://www.duracasa.de/blog/dachsanierung-absetzen), für die Heizung unter [neue Heizung absetzen](https://www.duracasa.de/blog/neue-heizung-absetzen) und für Selbermacher unter [Eigenleistung absetzen](https://www.duracasa.de/blog/eigenleistung-absetzen).

## Handwerkerrechnungen absetzen: Beleg, Zahlung und Steuerjahr

Handwerkerrechnungen absetzen gelingt am leichtesten, wenn drei Punkte stimmen: Rechnung, Zahlung und Steuerjahr. Die Rechnung sollte auf Ihren Namen lauten und die Adresse des Objekts nennen, denn jedes vermietete Objekt hat seine eigene Anlage V.

Für das Steuerjahr zählt der Tag der Zahlung, nicht das Rechnungsdatum (§ 11 Abs. 2 EStG). Eine Rechnung vom Dezember 2025, die Sie im Januar 2026 begleichen, gehört in die Erklärung für 2026. Abschläge zählen in dem Jahr, in dem sie fließen.

Brutto oder netto? Wer eine Wohnung vermietet, setzt den Bruttobetrag an, denn die Wohnungsvermietung ist umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG) und die Vorsteuer kommt nicht zurück. Netto gerechnet wird nur bei den Grenzen, also bei 15 Prozent nach dem Kauf und 4.000 Euro je Baumaßnahme. Auch Rechnungen vor dem Einzug des ersten Mieters zählen, als vorab entstandene Werbungskosten, sobald die Vermietungsabsicht feststeht.

Für Vermieter sind Handwerkerleistungen steuerlich absetzbar, sobald sie das vermietete Objekt betreffen und bezahlt sind. Was eine Handwerker-Rechnung in der Steuer bewirkt, hängt also von der Einordnung ab: sofort als Erhaltungsaufwand, verteilt oder über die Abschreibung. Ist eine bar bezahlte Handwerkerrechnung steuerlich absetzbar? Beim Vermieter ja, sofern die Quittung vorliegt.

Selbstnutzer achten auf zwei Dinge mehr. Für sie ist nicht die ganze Handwerkerrechnung steuerlich absetzbar, sondern nur der Lohnanteil, den die Rechnung getrennt ausweisen muss. Und das Geld muss auf das Konto des Betriebs gehen. Belege reichen Sie nicht mit ein, das Finanzamt kann sie aber anfordern.

## Erhaltungsaufwand oder Herstellungsaufwand?

Ob Erhaltungsaufwand oder Herstellungsaufwand vorliegt, entscheidet, wann Sie die Kosten absetzen. Erhaltungsaufwand sind Reparaturen, Instandhaltung und Modernisierungen, die das vorhandene Gebäude zeitgemäß halten. Er zählt sofort und in voller Höhe. Den Begriff erklärt das [AfA-Lexikon](https://www.duracasa.de/afa-lexikon/erhaltungsaufwand).

Herstellungsaufwand entsteht, wenn Sie erweitern, etwas Neues schaffen oder den Standard deutlich anheben. Maßstab ist das BMF-Schreiben vom 26.01.2026, das die Schreiben vom 18.07.2003 und 20.10.2017 ersetzt und in allen offenen Fällen gilt. Eine Hebung des Standards liegt danach meist vor, wenn mindestens drei der vier zentralen Bereiche deutlich aufgewertet werden: Heizung, Sanitär, Elektrik und Fenster. Trifft die Aufwertung von zwei Bereichen mit einer Erweiterung zusammen, kann das schon reichen. Ein geringerer Energiebedarf allein genügt nicht. Herstellungsaufwand erhöht die Bemessungsgrundlage und wirkt nur über die Abschreibung.

Kleine Maßnahmen bleiben leichter Erhaltungsaufwand: Nach R 21.1 Abs. 2 EStR wird eine Baumaßnahme bis 4.000 Euro ohne Umsatzsteuer auf Antrag stets so behandelt. Die Grenze regelt die Einordnung, nicht die Verteilung über mehrere Jahre.

Auch die Zeit spielt mit, anders als viele glauben. Zusammengehörige Arbeiten, die Sie zeitlich strecken, prüft das Finanzamt als Sanierung in Raten gemeinsam, nach dem neuen Schreiben regelmäßig über drei Jahre statt früher fünf. Ein Beispiel: Tauschen Sie nur die alte Gastherme gegen eine moderne Heizung, ist das sofort abziehbar. Heben Sie im selben Zeitraum auch Bad, Elektrik und Fenster auf Neubauniveau, kippt das Bündel in den Herstellungsaufwand. Ordnen Sie jede Rechnung deshalb vor der Steuererklärung ein, nicht erst bei einer Rückfrage.

## Sanierung steuerlich absetzen bei Vermietung und auf die Miete umlegen

Eine Sanierung steuerlich absetzen bei Vermietung und dieselbe Maßnahme auf die Miete umlegen, das geht nebeneinander. Steuerlich zählt die Einordnung als Erhaltungs- oder Herstellungsaufwand. Mietrechtlich zählt, ob eine Modernisierung nach § 555b BGB vorliegt, etwa weil sie Energie spart oder den Gebrauchswert erhöht. Neue, besser gedämmte Fenster können beides sein: sofort abziehbar und umlagefähig. Eine reine Reparatur ist dagegen keine Modernisierung.

Das betrifft vor allem Dämmung, Fenster und Heizung. Eine energetische Sanierung steuerlich absetzen bei Vermietung heißt: Werbungskosten nach denselben Regeln wie jede andere Arbeit, Erneuerung sofort, Erweiterung oder Standardsprung über die AfA. Den Bonus nach § 35c erhalten nur Selbstnutzer. Haussanierung steuerlich absetzbar? Bei Vermietung ja, nur der Zeitpunkt folgt aus der Einordnung. Öffentliche Zuschüsse zu Erhaltungsaufwand mindern in der Regel den Abzug (R 21.5 EStR).

Nach § 559 BGB dürfen Sie 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten jährlich auf die Miete aufschlagen, nach Abzug der Instandhaltungsanteile und der Fördermittel (§ 559a BGB). Die Erhöhung ist auf 3 Euro je Quadratmeter im Monat innerhalb von sechs Jahren gekappt, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro auf 2 Euro. Für eine neue Heizung, deren Einbau dem Grunde nach förderfähig ist, gilt § 559e BGB: Nehmen Sie die Förderung in Anspruch, dürfen Sie 10 Prozent der Kosten abzüglich der Fördermittel umlegen, höchstens 0,50 Euro je Quadratmeter im Monat. Form und Fristen erklärt der Beitrag [Mieterhöhung 2026](https://www.duracasa.de/blog/mieterhoehung-2026).

Ein Beispiel: Sie modernisieren ein Mehrfamilienhaus für 80.000 Euro, davon sind nach Abzug der Instandhaltung 60.000 Euro echte Modernisierung. 8 Prozent ergeben 4.800 Euro Umlage pro Jahr, bei sechs gleich großen Wohnungen 800 Euro je Wohnung, also rund 67 Euro im Monat. Bei 70 Quadratmetern sind das rund 0,95 Euro je Quadratmeter, klar unter der Kappung. Die steuerlich als Erhaltung geltenden Anteile ziehen Sie zugleich sofort ab.

Ein dritter Hebel kommt hinzu, wenn die Reihenfolge stimmt: Die Abschreibung richtet sich nach der Restnutzungsdauer, und die lässt sich am besten vor den Bauarbeiten belegen. Gerade bei älteren Mietshäusern in Lagen wie [Heidelberg](https://www.duracasa.de/restnutzungsdauergutachten-heidelberg) lohnt es sich, alle drei Hebel zusammen zu planen.

## Handwerkerkosten nach dem Kauf: die 15-Prozent-Grenze

Handwerkerkosten nach dem Kauf unterliegen einer Sonderregel. Übersteigen die Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden, ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, sind sie anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, für Vermieter über § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG). Dann ist der Sofortabzug gesperrt.

Bei einem Gebäudewert von 400.000 Euro liegt die Grenze bei 60.000 Euro. Sanieren Sie für 70.000 Euro, wird die gesamte Summe zu Herstellungskosten, nicht nur der Teil darüber. Statt 70.000 Euro im Zahlungsjahr schreiben Sie bei 2 Prozent nur 1.400 Euro jährlich ab. Wird die Grenze erst im dritten Jahr überschritten, ändert das Finanzamt auch frühere Bescheide, denn das gilt als rückwirkendes Ereignis.

Schönheitsreparaturen zählen mit. Seit den Urteilen des Bundesfinanzhofs vom 14.06.2016 (IX R 25/14, IX R 15/15, IX R 22/15) gehören auch Malerarbeiten, Tapeten und Bodenbeläge in die Rechnung, selbst wenn sie für sich allein stehen. Ebenso Kosten, mit denen Sie defekte Gebäudeteile nach dem Erwerb erst wieder nutzbar machen. Die Finanzverwaltung folgt dem, früher mit dem BMF-Schreiben vom 20.10.2017, heute mit dem vom 26.01.2026. Ausgenommen sind nach Satz 2 der Vorschrift Erweiterungen und Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, etwa die Wartung der Heizung. Außen vor bleibt auch ein Schaden, den erst nach dem Kauf ein Dritter verursacht hat oder der zufällig entstanden ist, etwa durch eine Naturkatastrophe (BFH IX R 6/16 vom 09.05.2017, BMF-Schreiben vom 26.01.2026).

Zwei Wege bleiben. Beginnen größere Arbeiten erst nach Ablauf der drei Jahre, zählen sie nicht mehr mit, Erweiterung und Standardsprung bleiben aber Herstellungsaufwand. Und wer vor dem Erwerb alle geplanten Maßnahmen netto zusammenrechnet, Malerarbeiten eingeschlossen, erlebt keine Überraschung. Details stehen im Ratgeber [anschaffungsnahe Herstellungskosten](https://www.duracasa.de/blog/anschaffungsnahe-herstellungskosten).

## Sanierungskosten absetzen für Vermieter: das Rechenbeispiel

Sanierungskosten absetzen für Vermieter bringt deutlich mehr als der Bonus für Selbstnutzer. Eine Badsanierung kostet 12.000 Euro, davon 7.000 Euro Arbeit und 5.000 Euro Material. Die Wohnung gehört dem Eigentümer seit mehr als drei Jahren, das Bad wird erneuert, nicht erweitert, der Grenzsteuersatz liegt bei 42 Prozent.

| Position | Vermieter | Selbstnutzer |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | Werbungskosten, § 9 EStG | Steuerermäßigung, § 35a Abs. 3 EStG |
| Berücksichtigte Kosten | 12.000 Euro (Lohn plus Material) | 7.000 Euro (nur Arbeit) |
| Wirkung | mindert das zu versteuernde Einkommen | 20 Prozent direkt von der Steuer |
| Steuerersparnis | 5.040 Euro | 1.200 Euro (Deckel, 20 Prozent wären 1.400 Euro) |
| Zahlungsweg | Beleg genügt | Überweisung Pflicht |

Der Vermieter spart mehr als das Vierfache. Über den Deckel kommt der Selbstnutzer nur, wenn er Teilbeträge in zwei Kalenderjahren überweist, dann wären die vollen 1.400 Euro drin.

Bei größeren Summen wächst der Abstand. Wer als Vermieter 40.000 Euro in Dach, Fenster und Heizung steckt, dabei nur erneuert und unter der Grenze für frisch gekaufte Häuser bleibt, zieht alles ab. Bei durchgehend 42 Prozent wären das rund 16.800 Euro. Weil ein so hoher Abzug das Einkommen in niedrigere Stufen drückt, fällt die Ersparnis in der Praxis oft etwas geringer aus. Ist die komplette Haussanierung steuerlich absetzbar, bleibt also nur die Frage nach dem besten Jahr. Ist Ihr Einkommen im Zahlungsjahr niedrig oder steigt es bald, verteilen Sie den Aufwand nach § 82b EStDV auf zwei bis fünf Jahre. Das ist ein Wahlrecht für Gebäude, die überwiegend Wohnzwecken dienen, eine Mindestsumme gibt es nicht.

Für die Abschreibung gilt das Gegenteil dessen, was viele erwarten: Eine Modernisierung verlängert bei älteren Gebäuden die Restnutzungsdauer. Wer die kürzere Dauer des alten Zustands nutzen will, braucht ein Gutachten vor den Arbeiten. Mit dem [AfA-Rechner](https://www.duracasa.de/afa-rechner) prüfen Sie, wie viel Abschreibung Ihr Gebäude heute bringt.

## Handwerkerkosten steuerlich absetzen: häufige Fehler

Wer Handwerkerkosten steuerlich absetzen will, macht oft dieselben Fehler. Der erste ist eine Verwechslung der Regeln: Selbstnutzer verlieren den Bonus bei Barzahlung, Vermieter dagegen nicht. Wer bar bezahlte Handwerkerkosten bei Vermietung gar nicht erst ansetzt, verschenkt Geld.

Der zweite Fehler ist die falsche Einordnung, die den Sofortabzug ungewollt in die Abschreibung verschiebt. Der dritte: Malerarbeiten und neue Böden werden bei der Drei-Jahres-Grenze vergessen. Der vierte ist das Übersehen des AfA-Hebels, also die Frage, ob das Gebäude kürzer hält als die 50 Jahre, die das Gesetz bei Baujahren von 1925 bis 2022 unterstellt. Der fünfte sind vergessene Kleinposten wie Schornsteinfeger oder Dachrinnenreinigung.

## Handwerkerkosten in der Steuererklärung: Anlage V und Anlage Haushaltsnahe Aufwendungen

Handwerkerkosten in der Steuererklärung trägt der Vermieter in die Anlage V ein. Bevor Sie eine Handwerker-Rechnung bei der Steuer ansetzen, prüfen Sie die Einordnung. Sofort abziehbarer Aufwand gehört zu den voll abzuziehenden Erhaltungsaufwendungen, Lohn und Material als Gesamtbetrag. Bei Verteilung nach § 82b stehen im ersten Jahr der Gesamtaufwand und der Anteil dieses Jahres, danach jeweils der weitere Anteil. Herstellungsaufwand und anschaffungsnahe Herstellungskosten gehören nicht dorthin, sie erhöhen die Bemessungsgrundlage der AfA.

Selbstnutzer und Mieter nutzen die Anlage Haushaltsnahe Aufwendungen, dort zählt nur der Arbeitsanteil. Für § 35c gibt es die Anlage Energetische Maßnahmen samt Bescheinigung des Fachbetriebs.

## Erst Restnutzungsdauergutachten, dann sanieren: so erhöhen Sie zusätzlich Ihre Gebäude-AfA

Erst Restnutzungsdauergutachten, dann sanieren: In dieser Reihenfolge holen Vermieter aus derselben Immobilie einen zweiten, dauerhaften Steuervorteil. Wohngebäude, die von 1925 bis 2022 fertig wurden, schreiben Sie pauschal mit 2 Prozent ab, ältere mit 2,5 Prozent, neuere mit 3 Prozent. Das unterstellt 50, 40 oder rund 33 Jahre Nutzung, ganz gleich, wie alt Fenster, Leitungen und Dach wirklich sind. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer, erlaubt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG einen höheren Satz.

Den Nachweis liefert ein [Restnutzungsdauergutachten](https://www.duracasa.de/afa-lexikon/restnutzungsdauergutachten). Die Restnutzungsdauer ist in § 4 Abs. 3 ImmoWertV definiert, den Einfluss von Modernisierungen regelt Anlage 2. Dort gibt es Punkte für acht Modernisierungselemente mit unterschiedlichen Höchstwerten: bis zu 4 für das gedämmte Dach und die Dämmung der Außenwände, bis zu 2 etwa für Fenster, Leitungen, Heizung oder Bäder, zusammen höchstens 20. Aus der Summe folgt der [Modernisierungsgrad](https://www.duracasa.de/afa-lexikon/modernisierungsgrad) und daraus die modifizierte Restnutzungsdauer. Modernisierungen bringen also Punkte und verlängern die Restnutzungsdauer, sobald das Gebäude ein bestimmtes relatives Alter erreicht hat. Sie können den möglichen AfA-Satz senken, heben können sie ihn nicht.

Deshalb kommt das Gutachten zuerst, auf einen Stichtag vor den Arbeiten, idealerweise den Übergang von Nutzen und Lasten beim Kauf. Belegt es eine kürzere Restnutzungsdauer, gilt der höhere Satz ab diesem Zeitpunkt. Die späteren Rechnungen setzen Sie getrennt davon als Erhaltungsaufwand ab, soweit die Grenze nach dem Kauf nicht greift. Wer zuerst saniert und erst danach begutachten lässt, verschenkt einen Teil des Vorteils.

| Position (300.000 Euro Gebäudeanteil) | Ohne Gutachten | Mit Restnutzungsdauergutachten |
|---|---|---|
| Nutzungsdauer | 50 Jahre (gesetzlich unterstellt) | 25 Jahre (nachgewiesen) |
| AfA-Satz | 2 Prozent | 4 Prozent |
| Gebäude-AfA pro Jahr | 6.000 Euro | 12.000 Euro |
| Steuerersparnis pro Jahr (bei 42 Prozent) | 2.520 Euro | 5.040 Euro |

In den 25 Jahren zahlen Sie so rund 63.000 Euro weniger Steuer. Insgesamt wird nicht mehr abgeschrieben, nur früher, denn ohne Gutachten liefe die AfA weitere 25 Jahre. Das Geld steht Ihnen aber Jahrzehnte eher zur Verfügung. Gutachten gibt es ab 895 Euro. Den Ablauf zeigt der Ratgeber [Restnutzungsdauer-Gutachten 2026](https://www.duracasa.de/blog/restnutzungsdauer-gutachten-2026).

**Das funktioniert sogar rückwirkend.** Haben Sie vor einigen Jahren gekauft und damals kaum saniert, lässt sich das Gutachten auf einen vergangenen Stichtag erstellen, sofern Fotos, Rechnungen und Unterlagen den damaligen Zustand belegen. Die höhere AfA gilt dann für alle Jahre, deren Bescheid noch änderbar ist. Mehr dazu unter [Nutzungsdauer-Gutachten rückwirkend](https://www.duracasa.de/blog/nutzungsdauer-gutachten-rueckwirkend).

Der Bundesfinanzhof hat mit IX R 25/19 vom 28.07.2021 entschieden, dass jede im Einzelfall geeignete Methode zum Nachweis genügt. Nach IX R 14/23 vom 23.01.2024 reicht der bloße Verweis auf das Modell der ImmoWertV aber nicht, das Gutachten muss auf das konkrete Gebäude eingehen. Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023, das die Anforderungen zeitweise verschärft hatte, ist zum 01.12.2025 aufgehoben. Ob das Finanzamt den Nachweis anerkennt, prüft es im Einzelfall. Unsere Gutachten erstellt ein Sachverständiger, zertifiziert über die DAkkS-akkreditierte Zertifizierungsstelle IQ-Zert.

Ob sich das für Ihre Immobilie lohnt, zeigt der [Restnutzungsdauer-Rechner](https://www.duracasa.de/gutachten) in wenigen Minuten. Das [Restnutzungsdauergutachten in Heidelberg](https://www.duracasa.de/restnutzungsdauergutachten-heidelberg) und Umgebung erstellen wir auf Wunsch mit Termin vor Ort. Die Gestaltung im Einzelfall klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

## Handwerkerkosten absetzen: häufige Fragen

## Wie viel Handwerkerkosten absetzen als Vermieter?

Wie viel Handwerkerkosten absetzen als Vermieter möglich ist, ist nach oben offen. Es gibt keinen Höchstbetrag. Wer als Vermieter Handwerker absetzen will, setzt Arbeitslohn und Material voll an, sofort oder bei größerem Erhaltungsaufwand gestreckt. Begrenzt wird der Sofortabzug nur durch Herstellungsaufwand und durch die Grenze in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb. Selbstnutzer erhalten dagegen nur den gedeckelten Bonus.

## Kann man Handwerkerkosten über mehrere Jahre absetzen?

Ja. Vermieter dürfen größeren Erhaltungsaufwand an einem Gebäude, das überwiegend Wohnzwecken dient, nach § 82b EStDV gleichmäßig auf 2 bis 5 Jahre verteilen. Eine Mindestsumme nennt die Vorschrift nicht, ob es sich lohnt, hängt vom Einkommen ab. Selbstnutzer können den Deckel nur über Zahlungen in zwei Kalenderjahren doppelt nutzen. Rechenbeispiele und die Folgen bei Verkauf oder Erbfall stehen unter [Handwerkerkosten über mehrere Jahre absetzen](https://www.duracasa.de/blog/sanierungskosten-verteilen).

## Handwerkerrechnung absetzen: Lohn oder Material?

Wer als Vermieter eine Handwerkerrechnung absetzen will, setzt Lohn und Material zusammen an. Die Trennung ist nur für den Bonus nach § 35a wichtig, weil dort allein die Arbeit zählt. Vermieter ziehen die ganze Rechnung ab, sofort bei Erhaltungsaufwand, sonst über die AfA.

## Muss die Handwerkerrechnung überwiesen werden?

Das hängt davon ab, wer sie absetzt. Für die Ermäßigung nach § 35a, also bei Selbstnutzern und Mietern, ja: Verlangt werden eine Rechnung und die Zahlung auf das Konto des Betriebs, Barzahlung schließt den Bonus aus, auch mit Quittung. Dasselbe gilt für § 35c beim selbst bewohnten Haus. Beim Werbungskostenabzug des Vermieters gibt es diese Pflicht nicht. Eine Quittung genügt, die Überweisung ist aber der sicherste Nachweis.

## Kann ich als Vermieter haushaltsnahe Dienstleistungen absetzen?

Für die vermietete Wohnung nicht über § 35a, denn der Bonus gilt nur für den eigenen Haushalt. Hausmeister, Treppenhausreinigung oder Gartenpflege eines Mietshauses sind Werbungskosten in der Anlage V. Legen Sie die Kosten auf die Mieter um, zählen die Umlagen als Einnahmen, und die Mieter können ihren Anteil geltend machen. Für Ihre eigene, selbst bewohnte Wohnung steht Ihnen der Bonus wie jedem Eigentümer zu.

## Sind Gutachterkosten steuerlich absetzbar?

Bei vermieteten Immobilien in der Regel ja. Die Kosten eines Restnutzungsdauergutachtens dienen der Ermittlung Ihrer Mieteinkünfte und sind Werbungskosten, sobald Sie zahlen. Ein Gutachten ab 895 Euro mindert also selbst die Steuer und kann zugleich die AfA anheben. Für Objekte in [Heidelberg](https://www.duracasa.de/restnutzungsdauergutachten-heidelberg) und Umgebung erstellen wir es auf Wunsch mit Termin vor Ort, anfragen können Sie über [Gutachten anfragen](https://www.duracasa.de/gutachten).