# Haus mit Mieter kaufen: Mietvertrag, Mieterhöhung und AfA ab Übergabetag > Haus mit Mieter kaufen: was mit Mietvertrag, Kaution und Miete passiert und wie der Übergabetag Ihre AfA bestimmt. - Adresse: https://www.duracasa.de/blog/haus-mit-mieter-kaufen - Veröffentlicht: 12. Oktober 2026 - Thema: [Vermieten und Steuern](https://www.duracasa.de/blog/thema-vermieten-und-steuern) - Autor: Cristobal Cuadra Garcia, Zertifizierter Sachverständiger (DIN EN ISO/IEC 17024), DuraCasa ## Das Wichtigste in Kürze - Wer ein **Haus mit Mieter kaufen** will, übernimmt den bestehenden Mietvertrag: **Kauf bricht nicht Miete** (§ 566 BGB), Miethöhe, Laufzeit und Kündigungsschutz bleiben. - Der Erwerber tritt auch in die **Mietkaution** ein (§ 566a BGB). Regeln Sie die Übergabe der Kaution im Kaufvertrag und informieren Sie die Mieter schriftlich. - Eine **Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel** läuft nach den normalen Regeln: 20 Prozent in drei Jahren, in angespannten Märkten 15 Prozent, höchstens die Vergleichsmiete. Die Frist des Vorgängers läuft weiter. - Die **Mietpreisbremse** gilt nur für neue Verträge, ein **Eigenbedarf** ist möglich, die **Sperrfrist** nach § 577a BGB trifft nur umgewandelte Wohnungen und bestimmte Erwerbergruppen. - Steuerlich entscheidet der **Übergabetag**: Von ihm an läuft die AfA. Im Rechenbeispiel spart ein Gutachten mit 25 Jahren Restnutzungsdauer gegenüber 2 Prozent rund **2.940 Euro** Steuer jährlich. - Ein **Restnutzungsdauergutachten** kann auf den Übergabetag erstellt werden, auch nachträglich, solange die Bescheide offen sind und sich der damalige Zustand belegen lässt. Wer ein Haus mit Mieter kaufen möchte, übernimmt das Mietverhältnis so, wie es besteht. Der Kaufvertrag beendet die Miete nicht, und Sie als Käufer erben Miethöhe, Laufzeit, Kaution und die Pflichten des Vermieters. Dieser Ratgeber zeigt, was Sie als Erwerber mietrechtlich beachten müssen, wann eine Mieterhöhung möglich ist und warum der Tag der Übergabe zugleich der Starttag Ihrer Abschreibung ist. Gerechnet wird mit einem Mehrfamilienhaus in [Stuttgart](https://www.duracasa.de/restnutzungsdauergutachten-stuttgart). Stand ist Oktober 2026, die Hinweise ersetzen keine Beratung im Einzelfall. ## Vermietete Immobilie kaufen Eine vermietete Immobilie kaufen heißt, dass Sie mit dem Eigentum auch die Vermieterstellung erwerben. Rechtsgrundlage ist § 566 Abs. 1 BGB: Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter veräußert, tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten ein, die sich während seiner Eigentumszeit aus dem Mietverhältnis ergeben. Maßgeblich ist der Tag, an dem Sie als Eigentümer im Grundbuch stehen, nicht der Tag des Notartermins. Für die Kaufentscheidung heißt das: Prüfen Sie vor dem Notartermin die Mietverträge samt Nachträgen, die Mieterliste mit Nettokaltmiete, Mietbeginn und letzter Erhöhung, die Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre und den Stand der Kautionen. Die Ertragsrechnung steht und fällt mit diesen Unterlagen, wie [Mietrendite berechnen](https://www.duracasa.de/blog/mietrendite-berechnen) zeigt. Ein Mietvertrag mit niedriger Altmiete ist kein Mangel, drückt aber den Wert. Auch steuerlich beginnt der Kauf nicht erst mit der ersten Miete. Mit dem Übergang von Nutzen und Lasten gehören die Mieten Ihnen, und ab diesem Tag schreiben Sie das Gebäude ab. Wie viel vom Kaufpreis auf das Gebäude entfällt, regelt die [Kaufpreisaufteilung](https://www.duracasa.de/blog/kaufpreisaufteilung). ## Eigentümerwechsel Mietvertrag Beim Eigentümerwechsel bleibt der Mietvertrag unverändert bestehen. Mietverträge bei Eigentümerwechsel brauchen keine Neufassung, und der Mieter muss nichts unterschreiben. Ein neuer Mietvertrag bei Eigentümerwechsel ist nicht nötig und nicht erzwingbar. Auch ein Jahrzehnte alter Mietvertrag gilt mit allen wirksamen Klauseln weiter. Eine Änderung braucht die Zustimmung des Mieters. Der Eigentümerwechsel im Mietvertrag lässt dem Käufer die laufenden Pflichten des Vermieters. Dazu gehört vor allem die Erhaltung der Mietsache nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, also Reparaturen, die der Mietvertrag nicht wirksam auf den Mieter überträgt. Hinzu kommen die Abrechnung der Betriebskosten und die Rückzahlung der Kaution am Ende der Mietzeit. Zwei Grenzen sind wichtig. Erstens tritt der Erwerber nur in Pflichten ein, die während seiner Eigentumszeit entstehen. Mietrückstände aus früherer Zeit stehen dem Verkäufer zu, es sei denn, der Kaufvertrag regelt sie anders. Zweitens haftet der Verkäufer nach § 566 Abs. 2 BGB wie ein Bürge für den Schaden weiter, den Sie durch Pflichtverletzungen verursachen. Frei wird er erst, wenn der Mieter vom Eigentumsübergang erfahren hat und nicht zum ersten zulässigen Termin kündigt. Das spricht dafür, die Übergabe sauber zu dokumentieren. ## Eigentümerwechsel Mitteilung an Mieter Die Mitteilung an den Mieter sollte schriftlich erfolgen und Ihre neue Bankverbindung, Ihre Anschrift und das Datum des Eigentumsübergangs nennen. Eine Eigentümerwechsel-Mitteilung an Mieter ist keine Wirksamkeitsvoraussetzung für den Kauf. Sie entscheidet aber darüber, wohin der Mieter mit befreiender Wirkung zahlt. Nach den §§ 566c und 566e BGB gilt: Solange der Mieter vom Eigentumsübergang nichts weiß, darf er mit befreiender Wirkung weiter an den bisherigen Vermieter zahlen. Teilt der bisherige Vermieter dem Mieter dagegen mit, dass er das Eigentum übertragen hat, muss er die Übertragung gegen sich gelten lassen, auch wenn sie nicht erfolgt ist. Praktisch bedeutet das: Wer als Käufer die Miete will, teilt die Übergabe selbst mit, am besten gemeinsam mit dem Verkäufer. Das Anschreiben sollte diese Punkte enthalten: - den Namen des neuen Eigentümers und das Datum des Eigentumsübergangs - die Kontoverbindung für Miete und Nebenkostenvorauszahlungen - den Ansprechpartner für Reparaturen und eine Hausverwaltung, falls vorhanden - den Hinweis auf die übernommene Kaution und deren Anlageart - das Datum, ab dem Zahlungen an Sie gehen ## Mietkaution bei Eigentümerwechsel Die Mietkaution bei Eigentümerwechsel geht auf Sie über. § 566a BGB bestimmt, dass der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus der Sicherheit eintritt. Er schuldet dem Mieter am Ende der Mietzeit die Rückzahlung samt Zinsen, auch wenn der Verkäufer ihm die Kaution nie übergeben hat. Kann sich der Mieter die Sicherheit beim Erwerber nicht holen, bleibt außerdem der Verkäufer zur Rückgewähr verpflichtet. Das macht die Kaution zu einem Verhandlungspunkt. Bei 12 Wohnungen und je 1.800 Euro Kaution geht es um 21.600 Euro, die als Treuhandgeld getrennt vom Vermögen des Verkäufers angelegt sein sollten. Lassen Sie sich im Kaufvertrag zusichern, dass die Kautionen vollständig vorhanden sind, und vereinbaren Sie die Übergabe samt Zinsen am Übergabetag. Alternativ rechnen Sie den Betrag auf den Kaufpreis an. ## Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel Die Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel ist nicht leichter als vorher. Eine Eigentümerwechsel Mieterhöhung mit Sonderrecht gibt es nicht. Auf die Frage „Neuer Eigentümer Mieterhöhung?“ lautet die Antwort: Er geht nur die üblichen Wege. Eine Mieterhöhung bei Eigentümerwechsel folgt denselben Wegen wie bei jedem Vermieter: Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB, Umlage von Modernisierungskosten nach § 559 BGB, Index- oder Staffelmiete, wenn der Vertrag sie vorsieht. Bei der Anpassung an die Vergleichsmiete begrenzt die Kappungsgrenze die Erhöhung auf 20 Prozent in drei Jahren, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf 15 Prozent. In Baden-Württemberg gilt seit dem 1.1.2026 eine Verordnung für 130 Städte und Gemeinden, befristet bis zum 31.12.2026. Mehr zu den Regeln, den Wegen und der Form steht im Ratgeber [Mieterhöhung 2026](https://www.duracasa.de/blog/mieterhoehung-2026), nach Umbauten gibt der Beitrag [Mieterhöhung nach Modernisierung](https://www.duracasa.de/blog/mieterhoehung-nach-modernisierung) Auskunft. Eine Eigentümerwechsel-Mieterhöhung auf Knopfdruck gibt es nicht: Für „neuer Eigentümer Mieterhöhung“ gibt es keine Sonderrechte, und die Fristen des Vorgängers laufen weiter. Hatte der Verkäufer die Miete vor sieben Monaten erhöht, dürfen Sie das neue Verlangen frühestens zwölf Monate nach dessen Wirksamkeit stellen. Die Mieterhöhung bei Eigentümerwechsel Frist hängt am Datum der letzten Erhöhung. Fragen Sie beim Kauf danach und verlangen Sie die Schreiben. ## Mieterhöhung bei Eigentümerwechsel Frist Für die Mieterhöhung bei Eigentümerwechsel gilt dieselbe Frist wie sonst, und die Uhr läuft mit der des Vorgängers weiter. Nach § 558 Abs. 1 BGB muss die Miete im Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein. Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung zugehen. Dem Mieter bleibt nach § 558b BGB Zeit bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang, ab dem dritten Monat zahlt er die höhere Miete. Geht Ihr Schreiben am 15. Mai zu, entscheidet der Mieter bis 31. Juli, und die neue Miete gilt ab 1. August. Stimmt er nicht zu, haben Sie drei weitere Monate für die Klage. Ein Beispiel für eine Wohnung mit 800 Euro Nettokaltmiete: Seit drei Jahren unverändert, im Gebiet mit 15-Prozent-Kappung sind höchstens 920 Euro möglich, sofern der Mietspiegel das hergibt. Das Verlangen muss in Textform ergehen und begründet sein, etwa mit dem Mietspiegel. Der Mieter hat zusätzlich ein Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB. Es greift bei jeder Erhöhung nach § 558 oder § 559 BGB, nicht erst durch den Eigentümerwechsel. ## Mietpreisbremse bei Eigentümerwechsel Die Mietpreisbremse bei Eigentümerwechsel betrifft den bestehenden Mietvertrag nicht. Auch ein neuer Mietvertrag bei Eigentümerwechsel entsteht nicht von selbst. Sie gilt nach §§ 556d ff. BGB nur beim Abschluss neuer Mietverträge in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt: Die Anfangsmiete darf die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen. Ein Kauf ändert an der Miete eines laufenden Vertrags nichts. Relevant wird die Bremse für Sie in zwei Fällen. Wird eine Wohnung nach dem Kauf frei, gilt sie bei der Neuvermietung. Eine höhere Vormiete bleibt zulässig, wenn sie vorher geschuldet war, und muss vor Vertragsschluss offengelegt werden. Schließen Sie dagegen mit einem Bestandsmieter einen neuen Vertrag ab, statt den alten fortzuführen, kann die Bremse greifen. Lassen Sie den Mieter deshalb im bestehenden Vertrag, solange es keinen Grund für einen Neuabschluss gibt. Der Bund hat die Ermächtigung der Länder bis zum 31.12.2029 verlängert. In Baden-Württemberg läuft die Landesverordnung für 130 Gemeinden, darunter [Stuttgart](https://www.duracasa.de/restnutzungsdauergutachten-stuttgart), bis zum 31.12.2026. Ob sie darüber hinaus verlängert wird, hängt von einer neuen Verordnung ab. Ob Ihre Gemeinde auf der Liste steht, klären Sie vorab, denn davon hängt die Vermietbarkeit leerstehender Einheiten zu höheren Preisen ab. ## Eigentümerwechsel Eigenbedarf Sperrfrist Eigentümerwechsel, Eigenbedarf und Sperrfrist hängen nur in Sonderfällen zusammen. Auch als Käufer dürfen Sie wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn Sie die Wohnung für sich oder nahe Angehörige brauchen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Der Mieter hat Anspruch auf eine Frist von mindestens drei Monaten, die sich nach fünf und acht Jahren Mietdauer auf sechs und neun Monate verlängert (§ 573c BGB). Zum Stichwort „Eigentümerwechsel Eigenbedarf Sperrfrist“ gilt in der Praxis: Die Sperrfrist aus § 577a BGB trifft Wohnungen, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und die dann verkauft wurden. Dann kann sich der neue Eigentümer erst nach drei Jahren auf Eigenbedarf oder Verwertung berufen. Dasselbe gilt nach Absatz 1a, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber verkauft wird. Das gilt nicht, wenn die Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder das Wohnungseigentum schon vor der Überlassung an den Mieter begründet war. Die Länder dürfen die Frist in Gebieten mit besonders gefährdeter Wohnungsversorgung auf bis zu zehn Jahre verlängern. Beim Haus mit Mieter kaufen ohne Umwandlung, also bei einem Haus, das schon immer ungeteilt vermietet war, greift die Sperrfrist daher nur, wenn eine Personengesellschaft oder mehrere nicht verwandte Erwerber kaufen. Kaufen Sie allein oder als Familie, greift sie nicht. Der Eigenbedarf muss konkret sein, und ein vorgeschobener Bedarf kann Schadensersatz auslösen. Wer ein Haus als Kapitalanlage kauft und keinen Eigenbedarf hat, braucht diese Frage nicht, sondern übernimmt den Mieter mit seinem Kündigungsschutz. Verwechseln Sie das nicht mit der Zehnjahresfrist: Die gilt nur für den Verkauf, siehe [Spekulationssteuer](https://www.duracasa.de/blog/spekulationssteuer-immobilien). ## Betriebskostenabrechnung bei Eigentümerwechsel Innenverhältnis Die Betriebskostenabrechnung bei Eigentümerwechsel gehört im Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer in den Kaufvertrag. Gegenüber dem Mieter ist die Lage klar geregelt: Für eine Abrechnungsperiode, die vor Ihrem Eigentumsübergang abgelaufen ist, bleibt der Verkäufer abrechnungspflichtig, auch wenn die Nachzahlung erst später fällig wird (BGH, 03.12.2003, VIII ZR 168/03). Läuft die Periode über den Übergabetag hinaus, rechnen Sie als neuer Vermieter für die gesamte Periode ab. Das führt zu einem Ausgleichsproblem. Haben die Mieter im Jahr des Kaufs Vorauszahlungen an den Verkäufer geleistet, rechnen Sie am Jahresende für das ganze Jahr ab, obwohl Sie die Zahlungen nur zum Teil bekommen haben. Ein Guthaben der Mieter müssen Sie auszahlen, ohne die Vorauszahlungen vollständig erhalten zu haben. Die Betriebskostenabrechnung bei Eigentümerwechsel (Innenverhältnis) vereinbaren Sie im Kaufvertrag mit dem Verkäufer: 1. den Stichtag für Nutzen und Lasten, meist der Übergabetag 2. die Verrechnung der bis dahin gezahlten Vorauszahlungen 3. wer eine Nachzahlung oder ein Guthaben für das laufende Jahr trägt 4. die Herausgabe aller Abrechnungsunterlagen und Verträge ## Grundsteuer bei Eigentümerwechsel Die Grundsteuer bei Eigentümerwechsel trifft zunächst weiter den Verkäufer. Steuerschuldner ist nach § 10 GrStG, wem der Steuergegenstand zugerechnet ist, und die Zurechnung wechselt erst zum 1. Januar des Folgejahres. Der Bescheid für das Jahr des Verkaufs geht deshalb meist noch an den Verkäufer. Eine Teilung im laufenden Jahr gibt es gegenüber der Gemeinde nicht. Im Innenverhältnis ist das trotzdem regelbar. Üblich ist, dass der Verkäufer die Grundsteuer bis zum Übergabetag trägt und Sie ab dem Übergabetag. Der Notar nimmt das als Verrechnung in die Kaufabrechnung auf. Regeln Sie dazu in der Kaufabrechnung die Anteile je Tag, damit am Ende nichts offen bleibt. Gegenüber den Mietern ist die Grundsteuer ein umlagefähiger Betriebskostenposten, sofern der Mietvertrag die Umlage vorsieht (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Als Vermieter setzen Sie die Grundsteuer in der Steuererklärung außerdem als Werbungskosten an, soweit Sie sie tragen. Beide Seiten gleichen sich weitgehend aus, wie [Mieteinnahmen versteuern](https://www.duracasa.de/blog/mieteinnahmen-versteuern) erklärt. Lassen Sie sich den aktuellen Grundsteuerbescheid des Hauses zeigen. ## Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel Eine allgemeine Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel kennt das Mietrecht nicht, wohl aber Erhaltungspflichten. Als Vermieter müssen Sie die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand halten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Ein Heizungsausfall, Feuchtigkeit oder eine defekte Elektrik sind dann Ihre Sache, auch wenn der Verkäufer sie über Jahre nicht beachtet hat. Der Mieter kann die Miete mindern, und die Minderung kann zurückliegen, wenn der Mangel schon beim Kauf bestand. Hinzu kommen öffentlich-rechtliche Pflichten, etwa aus dem Gebäudeenergiegesetz oder dem Brandschutz. Welche Maßnahmen für Ihr Haus anstehen, klärt eine Begehung. Verlangen Sie den Energieausweis und fragen Sie nach offenen Auflagen der Behörden. Die Steuer sollten Sie dabei gleich mitdenken. Reparaturen sind sofort abziehbarer [Erhaltungsaufwand](https://www.duracasa.de/afa-lexikon/erhaltungsaufwand). Übersteigen die Kosten innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten ohne Umsatzsteuer, werden sie zu anschaffungsnahen Herstellungskosten und nur über die AfA abgeschrieben (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Die Grenze erklärt der Ratgeber [anschaffungsnahe Herstellungskosten](https://www.duracasa.de/blog/anschaffungsnahe-herstellungskosten). Und: Je mehr Sie modernisieren, desto länger wird die Restnutzungsdauer. Das Gutachten gehört deshalb vor die Sanierung, auch beim Haus mit Mieter kaufen. ## Vermietetes Haus kaufen Kapitalanlage Ein vermietetes Haus kaufen als Kapitalanlage rechnet sich nach Steuern anders als vor Steuern, und der Satz der Abschreibung ist der größte Hebel. Das Rechenbeispiel: Sie kaufen ein Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen in [Stuttgart](https://www.duracasa.de/restnutzungsdauergutachten-stuttgart), Baujahr um 1970, für 500.000 Euro. Nach der Kaufpreisaufteilung entfallen 70 Prozent, also 350.000 Euro, auf das Gebäude. Die Mieten betragen 3 mal 800 Euro im Monat, im Jahr 28.800 Euro. Die Zinsen kosten 9.000 Euro, die übrigen Werbungskosten 4.800 Euro. Ihr Grenzsteuersatz liegt bei 42 Prozent. Ohne Gutachten gelten 2 Prozent. Belegt ein Gutachten eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren, beträgt der Satz 100 geteilt durch 25, also 4 Prozent. | Position | Mit 2 Prozent AfA | Mit Gutachten (25 Jahre, 4 Prozent) | |---|---|---| | Mieteinnahmen pro Jahr | 28.800 Euro | 28.800 Euro | | Schuldzinsen | minus 9.000 Euro | minus 9.000 Euro | | Sonstige Werbungskosten | minus 4.800 Euro | minus 4.800 Euro | | AfA auf 350.000 Euro | minus 7.000 Euro | minus 14.000 Euro | | Überschuss | 8.000 Euro | 1.000 Euro | | Steuer bei 42 Prozent | 3.360 Euro | 420 Euro | | Steuerersparnis pro Jahr | | 2.940 Euro | Die Differenz von 7.000 Euro mehr AfA spart bei 42 Prozent jährlich 2.940 Euro, bei 32 Prozent Grenzsteuersatz noch 2.240 Euro. Zum Vergleich: Eine Mieterhöhung um 120 Euro je Wohnung, also 4.320 Euro im Jahr, bringt nach 42 Prozent Steuer rund 2.506 Euro netto, und sie setzt voraus, dass Kappung und Mietspiegel sie tragen. Die AfA wirkt dagegen ohne Zustimmung des Mieters. Zur ehrlichen Einordnung: Sie schreiben insgesamt nicht mehr ab, sondern früher. Im Kaufjahr zählt die AfA zeitanteilig ab dem Übergang von Nutzen und Lasten. Zum Stichwort „vermietetes Haus kaufen Kapitalanlage“ rechnet der [AfA-Rechner](https://www.duracasa.de/afa-rechner) die eigenen Zahlen durch. Alle Zahlen sind Richtwerte ohne Soli und Kirchensteuer, die Annahmen zum Gebäudeanteil ersetzen keine Kaufpreisaufteilung. Wie Kaufnebenkosten die Basis erhöhen, steht im Ratgeber [Grunderwerbsteuer absetzen](https://www.duracasa.de/blog/grunderwerbsteuer-absetzen). ## Erst Restnutzungsdauergutachten, dann Kaufpreisaufteilung und Steuererklärung: der Übergabetag als Stichtag Erst das Restnutzungsdauergutachten, dann die Steuererklärung: Beim Kauf eines vermieteten Hauses ist der Übergabetag der günstigste Stichtag. Die Basis der AfA ist der Gebäudeanteil aus der [Kaufpreisaufteilung](https://www.duracasa.de/afa-lexikon/kaufpreisaufteilung), den Satz bestimmt die Restnutzungsdauer. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt den Ansatz der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer, wenn Sie sie nachweisen. Der Bundesfinanzhof lässt dafür jede geeignete Methode zu (IX R 25/19 vom 28.07.2021). Nach IX R 14/23 vom 23.01.2024 genügt der bloße Verweis auf die modellhafte Restnutzungsdauer nach ImmoWertV nicht, das Gutachten muss auf Ihr Haus eingehen. Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023, das den Nachweis erschwert hatte, wurde mit BMF-Schreiben vom 01.12.2025 aufgehoben, ein Nachfolger existiert nicht. Die geplante Beschränkung auf öffentlich bestellte Sachverständige im EStDV-Entwurf von 08/2025 wurde gestrichen, kann aber wiederkommen. Ob Ihr Finanzamt das Gutachten anerkennt, prüft es im Einzelfall. Für Käufer gilt eine einfache Reihenfolge: Vor dem Umbau, vor der Erklärung, am besten schon vor dem Kauf. Jede Modernisierung verlängert die Restnutzungsdauer, und die Zeit läuft ab dem Eigentumsübergang. **Das funktioniert sogar rückwirkend.** Das Gutachten lässt sich auf den Tag des Eigentumsübergangs erstellen, wenn sich der damalige Zustand belegen lässt. Die höhere AfA gilt dann für alle Jahre mit offenem Bescheid, wie [Nutzungsdauer-Gutachten rückwirkend](https://www.duracasa.de/blog/nutzungsdauer-gutachten-rueckwirkend) zeigt. Bei DuraCasa erstellt Cristobal Cuadra Garcia, zertifiziert über die DAkkS-akkreditierte Zertifizierungsstelle IQ-Zert, das Gutachten zum Festpreis ab 895 Euro brutto inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer bis 299 m² Wohnfläche. Die Gutachterkosten sind bei Vermietung in der Regel Werbungskosten. Für ein Objekt wie das [Mehrfamilienhaus in Stuttgart](https://www.duracasa.de/restnutzungsdauergutachten-stuttgart) zeigt der [Preisrechner](https://www.duracasa.de/restnutzungsdauergutachten-preisrechner) den Preis, und ob sich das Gutachten für Ihr Haus lohnt, schätzt der [Restnutzungsdauer-Rechner](https://www.duracasa.de/gutachten) in wenigen Minuten. Die Gestaltung im Einzelfall klären Sie mit Ihrem Steuerberater. ## Haus mit Mieter kaufen: häufige Fragen ## Muss bei einem Eigentümerwechsel ein Übergabeprotokoll geführt werden? Ein Übergabeprotokoll ist bei einem Eigentümerwechsel nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber dringend ratsam. Es hält Zählerstände, Schlüssel, übergebene Unterlagen, den Zustand des Hauses und die Höhe der Mietkautionen fest. Verkäufer und Käufer unterschreiben es am Übergabetag. So lässt sich später beweisen, wer für einen Schaden oder eine offene Abrechnung einzustehen hat. Die Übergabe der Mietverträge, der Betriebskostenunterlagen und der Kautionen sollten Sie zusätzlich im Kaufvertrag regeln. ## Was muss bei einem Eigentümerwechsel beachtet werden? Wer ein Haus mit Mieter kaufen will, beachtet bei einem Eigentümerwechsel vor allem fünf Punkte: die Prüfung der Mietverträge vor dem Kauf, die Übergabe der Mietkautionen, die schriftliche Mitteilung an die Mieter mit neuer Bankverbindung, die Aufteilung der Betriebskosten und der Grundsteuer im Kaufvertrag sowie der Stichtag für Nutzen und Lasten. Steuerlich zählen Kaufpreisaufteilung und AfA-Satz. ## Was passiert mit der Grunddienstbarkeit bei einem Eigentümerwechsel? Die Grunddienstbarkeit bleibt bei einem Eigentümerwechsel bestehen. Sie ist ein dingliches Recht nach § 1018 BGB, das am Grundstück haftet und nicht an der Person des Eigentümers. Der Käufer übernimmt das Wegerecht oder die Nutzungsbeschränkung also ohne Zustimmung. Ob eine Grunddienstbarkeit eingetragen ist, sehen Sie im Grundbuch, Abteilung II. Prüfen Sie sie rechtzeitig, denn sie kann Wert und Nutzbarkeit des Hauses mindern. ## Was geschieht mit einer Baulast bei einem Eigentümerwechsel? Eine Baulast bleibt bei einem Eigentümerwechsel bestehen. In Baden-Württemberg gibt es sie (§ 71 LBO), nicht jedes Bundesland kennt sie. Sie ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde und bindet auch den Rechtsnachfolger. Eingetragen wird sie nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der zuständigen Behörde. Fragen Sie dort nach, ob für das Grundstück Baulasten bestehen, etwa für Stellplätze, Abstandsflächen oder Zufahrten. ## Wer muss bei einem Eigentümerwechsel informiert werden? Bei einem Eigentümerwechsel müssen vor allem die Mieter informiert werden, damit sie wissen, wohin sie zahlen. Darüber hinaus gehören die Hausverwaltung, der Gebäudeversicherer, die Versorger und die Gemeinde dazu, bei der die Grundsteuer geführt wird. Unterrichten Sie die Mieter am besten am Übergabetag schriftlich. ## Was passiert mit Verträgen bei einem Eigentümerwechsel? Mietverträge bei Eigentümerwechsel gehen kraft Gesetzes auf den Käufer über (§ 566 BGB). Andere Verträge wie Wartungs-, Hausmeister- oder Versicherungsverträge gehen dagegen nicht automatisch über. Bei der Gebäudeversicherung tritt der Erwerber nach dem Versicherungsvertragsgesetz ein, hat aber ein Sonderkündigungsrecht. Prüfen Sie jeden Vertrag einzeln und regeln Sie im Kaufvertrag, welche Sie übernehmen.