# Hausgeld auf Mieter umlegen: umlagefähige Posten richtig abrechnen und den Rest als Werbungskosten absetzen > Hausgeld auf Mieter umlegen: welche Posten umlagefähig sind, was bei Ihnen bleibt und wie Sie es absetzen, mit Rechenbeispiel. - Adresse: https://www.duracasa.de/blog/hausgeld-auf-mieter-umlegen - Veröffentlicht: 19. Oktober 2026 - Thema: [Vermieten und Steuern](https://www.duracasa.de/blog/thema-vermieten-und-steuern) - Autor: Cristobal Cuadra Garcia, Zertifizierter Sachverständiger (DIN EN ISO/IEC 17024), DuraCasa ## Das Wichtigste in Kürze - Wer **Hausgeld auf Mieter umlegen** will, kann das nur für die **Betriebskosten** im Hausgeld tun (§ 2 BetrKV), und nur, wenn der Mietvertrag sie dem Mieter überträgt. - **Nicht umlagefähig** sind Verwaltervergütung, Reparaturen am Gemeinschaftseigentum und die **Erhaltungsrücklage** (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Dieser Teil bleibt bei Ihnen. - Im **Rechenbeispiel** fließen von 3.360 Euro Hausgeld im Jahr 1.920 Euro über die Nebenkosten zurück, **1.440 Euro** bleiben hängen. - Steuerlich ist der umgelegte Teil ein **durchlaufender Posten**. Die Verwaltung ist sofort **Werbungskosten**, die Rücklage erst bei Verwendung (BFH IX R 19/24). - Eine **Sonderumlage** für Dach oder Fassade ist nicht umlagefähig. Sie zeigt oft einen Sanierungsstau, und der verkürzt die **Restnutzungsdauer**. - Der größte Posten bleibt die AfA: Belegt ein **Restnutzungsdauergutachten** 30 statt 50 Jahre, steigt sie im Beispiel um **3.520 Euro jährlich**, auch **rückwirkend** für offene Bescheide. Hausgeld auf Mieter umlegen dürfen Sie nur zum Teil: Umlagefähig sind die Betriebskosten, die im Hausgeld stecken, nicht aber Verwaltervergütung, Reparaturen am Gemeinschaftseigentum und Rücklage. Dieser Ratgeber zeigt für Vermieter einer Eigentumswohnung, wie Sie das Hausgeld aufteilen, die Nebenkostenabrechnung erstellen und was bei Ihnen hängen bleibt. Sie lesen, wie sich beide Teile in der Steuererklärung niederschlagen, was Sonderumlagen bedeuten und warum die AfA am Ende den größeren Hebel hat als jede Umlage. ## Hausgeld Hausgeld ist der monatliche Betrag, den jeder Wohnungseigentümer an die Eigentümergemeinschaft zahlt, damit sie Haus und Grundstück bewirtschaften kann. Mit dem Hausgeld Eigentumswohnung finanzieren Sie Versicherung, Hausmeister, Wasser, Müll, Verwalter und die Rücklage. Im Alltag heißt es auch Wohngeld, hat aber nichts mit dem staatlichen Wohngeld für Mieter zu tun. Rechtlich steckt dahinter der Wirtschaftsplan der Gemeinschaft. Die Eigentümer beschließen ihn, und aus ihm folgen die Vorschüsse, die jeder zu zahlen hat (§ 28 WEG). Wer zahlt Hausgeld? Der Eigentümer, und seine Pflicht gegenüber der Gemeinschaft gilt unabhängig davon, ob die Wohnung vermietet ist. Ihr Mieter schuldet das Hausgeld nie unmittelbar, denn er ist nicht Mitglied der Gemeinschaft. Er zahlt dem Vermieter Nebenkosten, und die richten sich nach dem Mietvertrag. Das Hausgeld besteht damit aus zwei Teilen, die Sie auseinanderhalten sollten. Der eine Teil sind laufende Kosten des Betriebs, der andere Teil sind Kosten des Eigentums. Nur der erste Teil kann zum Mieter weiterwandern. Der zweite bleibt bei Ihnen, und darum entscheidet die Aufteilung über Ihre Rendite. ## Hausgeld monatlich oder jährlich Hausgeld monatlich oder jährlich? Gezahlt wird in aller Regel monatlich, abgerechnet wird einmal im Jahr. Die monatlichen Beträge sind Vorschüsse nach dem Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung stellt ihnen die tatsächlichen Kosten gegenüber (§ 28 WEG). Fälligkeit und Zahlweg legen die Eigentümer durch Beschluss fest, die Teilungserklärung kann das ebenfalls regeln. Aus der Jahresabrechnung ergibt sich entweder ein Guthaben oder eine Nachzahlung. Über Nachschüsse und über eine Anpassung der Vorschüsse beschließen die Eigentümer. Für Sie als Vermieter ist der Rhythmus aus einem Grund wichtig: Ihr Mieter zahlt Nebenkosten ebenfalls monatlich, aber auf Basis eigener Vorauszahlungen. Beide Ströme laufen nicht gleich. Die Gemeinschaft rechnet nach dem Kalenderjahr ab, Ihr Mietvertrag kann einen anderen Abrechnungszeitraum haben. Deshalb sollten Sie Hausgeldabrechnung und Mietabrechnung nebeneinanderlegen, bevor Sie eine Zahl an den Mieter weitergeben. ## Hausgeld Tabelle Die Hausgeld Tabelle unten zeigt, welche Posten üblicherweise im Hausgeld stehen und welche davon Sie auf den Mieter umlegen dürfen. Was ist in Hausgeld enthalten, und was davon trägt der Mieter? Die Grundlage bildet der Katalog der Betriebskostenverordnung. Er greift aber nur, wenn der Mietvertrag Betriebskosten auf den Mieter überträgt (§ 556 Abs. 1 BGB). | Posten im Hausgeld | Umlagefähig | Grundlage | |---|---|---| | Wasser und Abwasser | ja | § 2 Nr. 2 und 3 BetrKV | | Müllabfuhr und Straßenreinigung | ja | § 2 Nr. 8 BetrKV | | Gebäudeversicherung, Haftpflicht | ja | § 2 Nr. 13 BetrKV | | Hausmeister, Gartenpflege | ja | § 2 Nr. 10 und 14 BetrKV | | Allgemeinstrom, Aufzug | ja | § 2 Nr. 7 und 11 BetrKV | | Heizung und Warmwasser | ja, nach Verbrauch | § 2 Nr. 4 bis 6 BetrKV, HeizkostenV | | Verwaltervergütung, Kontoführung | nein | Verwaltung nach § 1 BetrKV | | Reparaturen am Gemeinschaftseigentum | nein | Instandsetzung nach § 1 BetrKV | | Zuführung zur Erhaltungsrücklage | nein | Instandsetzung nach § 1 BetrKV | Wie hoch das Hausgeld insgesamt ausfällt, lässt sich nicht pauschal sagen. Eine feste Größe je Quadratmeter gibt es nicht. Alter, Ausstattung und Aufzug verschieben das stark. Maßgeblich ist immer der Wirtschaftsplan Ihrer Gemeinschaft. ## Hausgeld berechnen Hausgeld berechnen können Sie selbst, wenn Sie den Wirtschaftsplan und Ihren Miteigentumsanteil kennen. Die Gemeinschaft verteilt ihre Gesamtkosten grundsätzlich nach den Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG), die Eigentümer können per Beschluss einen anderen Schlüssel festlegen. Ein Beispiel: Die Wohnanlage plant für das Jahr Kosten von 42.000 Euro. Ihr Anteil beträgt 80/1.000. Dann ergibt sich: 1. **Jahresbetrag:** 42.000 Euro mal 80/1.000, also 3.360 Euro 2. **Monatliches Hausgeld:** 3.360 Euro geteilt durch zwölf, also 280 Euro Dieser Betrag deckt sich mit dem Rechenbeispiel weiter unten. Für die Umlage müssen Sie das Ergebnis in die beiden Teile zerlegen. Der Wirtschaftsplan führt die Einzelposten auf, die Einzelabrechnung zum Jahresende weist Ihren Anteil an jedem Posten aus. Heizkosten stehen meist als eigene Zeilen darin und werden nach Verbrauch abgerechnet. Prüfen Sie beim Hausgeld berechnen auch die Rücklage. Sie ist Teil des Betrags, aber kein Teil der Betriebskosten. ## Hausgeld Nebenkosten Hausgeld Nebenkosten: Beides wird oft in einen Topf geworfen, ist aber nicht dasselbe. Das Hausgeld zahlt der Eigentümer an die Gemeinschaft. Nebenkosten, rechtlich Betriebskosten, zahlt der Mieter an den Vermieter, und zwar nur in der Höhe, in der der Mietvertrag sie überträgt. Die Beziehung beider lässt sich so fassen: Hausgeld und Nebenkosten überschneiden sich nur beim Betrieb. Das Hausgeld enthält Betriebskosten und zusätzlich Kosten, die nur den Eigentümer treffen. Die Nebenkosten des Mieters enthalten die umlagefähigen Betriebskosten und dazu Posten, die gar nicht über die Gemeinschaft laufen, etwa die Grundsteuer. Sie steckt nicht im Hausgeld, sondern kommt als eigener Bescheid der Gemeinde direkt zu Ihnen. Was ist in Hausgeld enthalten, und was nicht? Ob die Nebenkosten im Hausgeld enthalten sind, lässt sich daher nur teilweise bejahen: Ein Teil ist enthalten, ein anderer nicht. Welche Posten dem Mieter zustehen, bestimmt die Liste in § 2 BetrKV, die der Ratgeber [Umlagefähige Nebenkosten](https://www.duracasa.de/blog/umlagefaehige-nebenkosten) einzeln durchgeht. ## Hausgeld umlagefähig Hausgeld umlagefähig ist nur ein Teil, denn der Vermieter kann das Hausgeld nicht als Ganzes auf den Mieter umlegen. Der Mieter trägt, was der Mietvertrag ihm aus dem Betriebskostenkatalog überträgt, mehr nicht. Hausgeld auf Mieter umlegbar ist damit nur der Betriebskostenanteil. Alles, was Sie dem Mieter zusätzlich berechnen, kann er zurückfordern. Eine Besonderheit gilt für den Schlüssel. Bei vermieteter Eigentumswohnung richtet sich die Verteilung der Betriebskosten auf den Mieter nach dem Schlüssel der Gemeinschaft, sofern der Mietvertrag nichts anderes vereinbart (§ 556a Abs. 3 BGB). Sie müssen also nicht auf Wohnfläche umrechnen. Nur wenn der Schlüssel der Gemeinschaft billigem Ermessen widerspricht, gilt der Anteil der Wohnfläche. Für die Praxis genügen drei Prüfschritte: - **Mietvertrag:** Überträgt er Betriebskosten, am besten mit Verweis auf die Betriebskostenverordnung? - **Katalog:** Steht die Kostenart in § 2 BetrKV? - **Abgrenzung:** Ist es ein laufender Betriebsposten, keine Verwaltung und keine Instandsetzung? Erst wenn alle drei Fragen mit Ja beantwortet sind, gehört der Posten in die Mieterabrechnung. ## Hausgeld nicht umlagefähig Hausgeld nicht umlagefähig sind zwei große Gruppen, und beide trägt der Eigentümer. Die erste Gruppe sind Verwaltungskosten, die zweite Instandhaltung und Instandsetzung. Beides nimmt § 1 Abs. 2 BetrKV ausdrücklich aus den Betriebskosten heraus. In Ihrer Hausgeldabrechnung gehören dazu vor allem diese Zeilen: - **Verwaltervergütung** der Hausverwaltung, auch Verwaltergebühr genannt - **Kontoführung** der Gemeinschaft und Bankgebühren - **Reparaturen** am Dach, an der Fassade, an Leitungen und Treppenhaus - **Zuführung zur Erhaltungsrücklage**, die für spätere Maßnahmen angespart wird - **Rechtsberatung** der Gemeinschaft und Kosten einer Eigentümerversammlung Das Hausgeld nicht umlagefähig drückt Ihre Rendite. In unserem Rechenbeispiel sind es 1.440 Euro im Jahr, bei einer Kaltmiete von 10.800 Euro rund 13 Prozent. Wie solche Kosten die Nettorendite senken, rechnet der Ratgeber [Mietrendite berechnen](https://www.duracasa.de/blog/mietrendite-berechnen) durch. Der Begriff dahinter heißt [Bewirtschaftungskosten](https://www.duracasa.de/afa-lexikon/bewirtschaftungskosten). ## Verwaltungskosten auf Mieter umlegen Verwaltungskosten auf Mieter umlegen ist in der Wohnraummiete nicht erlaubt. § 1 Absatz 2 Nummer 1 BetrKV rechnet die Kosten der Verwaltung ausdrücklich nicht zu den Betriebskosten. Das gilt für die Vergütung des WEG-Verwalters ebenso wie für einen Verwalter, den Sie selbst für Ihre Wohnung beauftragen. Eine abweichende Klausel im Mietvertrag hilft nicht, denn Hausgeld auf Mieter umlegbar ist nur ohne Verwaltung. Nach § 556 Abs. 5 BGB ist eine Vereinbarung unwirksam, die zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweicht, der die Umlage auf Betriebskosten begrenzt. Wer dennoch Verwaltungskosten auf Mieter umlegen will und es abrechnet, riskiert eine Rückforderung. Für gewerbliche Mietverhältnisse gelten andere Regeln, die hier nicht Thema sind. Der Hausmeister ist umlagefähig (§ 2 Nr. 14 BetrKV), aber nur ohne den Teil, der Verwaltung oder Reparatur betrifft. Hat die Abrechnung der Gemeinschaft eine solche Mischposition, müssen Sie den Anteil herausrechnen. Kosten eines Messdienstes für die Heizabrechnung dagegen sind nach § 2 Nr. 4 BetrKV umlagefähig. Für Sie bedeutet das: Steuerlich ist die Verwaltervergütung ein sofort abziehbarer Posten, wie der Abschnitt zur Steuer zeigt. ## Instandhaltungsrücklage umlagefähig Instandhaltungsrücklage umlagefähig? Nein. Die Zuführung zur Rücklage zählt zu den Kosten der Instandsetzung und fällt unter § 1 Absatz 2 Nummer 2 BetrKV. Der Mieter muss weder die Rücklage noch spätere Reparaturen aus ihr tragen. Rechtlich heißt die Rücklage seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Sie sichert, dass die Gemeinschaft Dach, Fassade oder Heizungsanlage erneuern kann, ohne dass ein Eigentümer sofort viel Geld nachschießen muss. Für Sie als Vermieter ist sie damit eine Ausgabe, die nicht in die Nebenkostenabrechnung gehört. Wie hoch die Rücklage sein sollte, ist eine eigene Frage, die dieser Ratgeber nicht beantwortet. Wichtiger für Ihre Steuer: Die Einzahlung ist noch keine Werbungskosten. Der Bundesfinanzhof hat das am 14.01.2025 entschieden (IX R 19/24). Den Abzug gibt es erst, wenn die Gemeinschaft das Geld für eine Maßnahme ausgibt. Die Einzelheiten stehen im Ratgeber [Werbungskosten bei Vermietung](https://www.duracasa.de/blog/werbungskosten-vermietung). ## Eigentumswohnung Nebenkostenabrechnung Die Eigentumswohnung Nebenkostenabrechnung erstellen Sie in vier Schritten aus der Einzelabrechnung der Gemeinschaft. Sie ist die Grundlage, aber nicht die Abrechnung selbst, denn der Mieter erhält nur die umlagefähigen Teile. 1. **Einzelabrechnung holen:** Der Verwalter stellt die Jahresabrechnung auf, die Eigentümer beschließen sie (§ 28 Abs. 2 WEG). Sie zeigt Ihren Anteil je Posten. 2. **Nicht umlagefähiges streichen:** Verwaltervergütung, Reparaturen, Kontoführung und Rücklage fallen heraus. 3. **Heizkosten abgrenzen:** Sie sind nach der Heizkostenverordnung zu verteilen. Mindestens 50 und höchstens 70 Prozent müssen nach Verbrauch abgerechnet werden (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV). 4. **Vorauszahlungen abziehen:** Ergebnis ist Guthaben oder Nachzahlung für den Mieter. Achten Sie auf die Frist. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Danach können Sie Nachforderungen nicht mehr durchsetzen, wenn Sie die Verspätung zu vertreten haben. Dass die Eigentümerversammlung die Jahresabrechnung noch nicht beschlossen hat, entschuldigt grundsätzlich nicht, so der Bundesgerichtshof im Urteil vom 25.01.2017 (VIII ZR 249/15). Der Mieter kann Einwände innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang erheben, seine Sicht bleibt hier aber außen vor. ## Hausgeldabrechnung bei Eigentümerwechsel Hausgeldabrechnung bei Eigentümerwechsel ist ein Streitpunkt, der sich meist über den Kaufvertrag klären lässt. Gegenüber der Gemeinschaft zahlt grundsätzlich, wer bei Fälligkeit als Eigentümer im Grundbuch steht. Im Verhältnis zwischen Verkäufer und Käufer gilt dagegen, was der Notarvertrag zu Nutzen und Lasten sagt. Prüfen Sie in der Praxis drei Dinge: - **Laufendes Hausgeld:** Bis zum Besitzübergang trägt der Verkäufer, danach der Käufer. Der Vertrag sollte den Stichtag nennen. - **Abrechnungsspitze:** Ein Nachschuss aus der Jahresabrechnung kann beim Käufer landen, wenn er erst nach Beschluss fällig wird. Regeln Sie ausdrücklich, wer ihn trägt. - **Sonderumlage:** Ist sie beschlossen, aber noch nicht gezahlt, gehört sie in die Kaufpreisverhandlung. Welche Rechtsprechung nach der Reform von 2020 im Detail gilt, sollten Sie im Einzelfall mit Notar oder Anwalt klären. Auf Mieterseite ändert der Verkauf nichts am Vertrag, wie der Ratgeber [Haus mit Mieter kaufen](https://www.duracasa.de/blog/haus-mit-mieter-kaufen) zeigt. Was der Käufer sonst zu beachten hat, steht im Ratgeber zum [Abschreiben einer gekauften Eigentumswohnung](https://www.duracasa.de/blog/eigentumswohnung-abschreiben). ## Hausgeld steuerlich absetzbar Hausgeld steuerlich absetzbar ist als Werbungskosten nur bei Vermietung, und zwar je nach Posten auf verschiedene Weise. Als Vermieter ziehen Sie das Hausgeld als Werbungskosten ab (§ 9 Abs. 1 EStG), und zwar im Jahr der Zahlung (§ 11 Abs. 2 EStG). Drei Teile sind zu trennen: - **Umlagefähige Betriebskosten:** durchlaufend. Die Vorauszahlungen des Mieters sind Einnahme, dieselben Kosten Ausgabe. - **Verwaltung, Kontoführung, laufende Reparaturen:** sofort Werbungskosten im Jahr der Zahlung. - **Erhaltungsrücklage:** erst bei Verwendung durch die Gemeinschaft (BFH, Urteil vom 14.01.2025). Kann ich Hausgeld für meine Eigentumswohnung von der Steuer absetzen, wenn ich selbst darin wohne? Nicht als Werbungskosten. Möglich ist die Steuerermäßigung nach § 35a EStG: 20 Prozent der Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen, höchstens 4.000 Euro, und 20 Prozent der Handwerkerleistungen, höchstens 1.200 Euro. Als Beleg dient die Jahresabrechnung oder die Bescheinigung des Verwalters. Mehr dazu unter [Handwerkerkosten absetzen](https://www.duracasa.de/blog/handwerkerkosten-absetzen). Die Anlage V zeigt der Ratgeber [Eigentumswohnung abschreiben](https://www.duracasa.de/blog/eigentumswohnung-abschreiben) an einem vollständigen Beispiel. ## Sonderumlage Werbungskosten Vermietung Sonderumlage Werbungskosten Vermietung: Eine Sonderumlage ist ein einmaliger Beitrag, den die Eigentümer beschließen, wenn die Rücklage nicht reicht. Auf den Mieter umlegen können Sie sie nicht, denn sie dient meist der Instandsetzung. Steuerlich hängt der Abzug davon ab, wie die Gemeinschaft das Geld verwendet und ob die Maßnahme Erhaltungsaufwand ist. Ob es sich im Einzelfall um Erhaltung oder Herstellung handelt, klären Sie mit Ihrem Steuerberater. Eine Hilfe liefert der Ratgeber [Renovierungskosten der Mietwohnung](https://www.duracasa.de/blog/renovierungskosten-mietwohnung-absetzen). Zwei Warnsignale verdienen Aufmerksamkeit: - **Sonderumlagen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf:** Übersteigen alle Renovierungskosten 15 Prozent der Gebäudekosten ohne Umsatzsteuer, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Im Beispiel unten liegt die Grenze bei 39.600 Euro. Die Regeln stehen im Ratgeber [Anschaffungsnahe Herstellungskosten](https://www.duracasa.de/blog/anschaffungsnahe-herstellungskosten). - **Wiederkehrende Sonderumlagen:** Sie deuten auf einen Sanierungsstau hin. Unterlassene Instandhaltung verkürzt nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV die Restnutzungsdauer. Bei einer älteren [Wohnung in Stuttgart](https://www.duracasa.de/restnutzungsdauergutachten-stuttgart) mit hohen Umlagen lohnt sich also die Frage, wie lange das Haus ohne Sanierung noch trägt. Eine bezahlte Sanierung kann die Restnutzungsdauer wieder verlängern (§ 4 Abs. 3 ImmoWertV). Welcher Zustand und Stichtag im Gutachten gelten, klären Sie daher vorab. Wie die Dauer sich dabei verändert, erklärt der Ratgeber [Restnutzungsdauer berechnen](https://www.duracasa.de/blog/restnutzungsdauer-berechnen). ## Hausgeld auf Mieter umlegen Beispiel Dieses Hausgeld auf Mieter umlegen Beispiel folgt einer Wohnung in einer Wohnanlage in [Stuttgart](https://www.duracasa.de/restnutzungsdauergutachten-stuttgart), Baujahr 1972, gekauft für 300.000 Euro. Grunderwerbsteuer, Notar und Makler kosten 30.000 Euro. Bei 20 Prozent Bodenanteil bleiben 264.000 Euro Gebäudekosten. Die Kaltmiete beträgt 900 Euro im Monat, das Hausgeld 280 Euro, ohne Heizkosten, die der Mieter direkt über den Verbrauch trägt. | Posten im Hausgeld pro Jahr | Betrag | Behandlung | |---|---:|---| | Betriebskosten (Wasser, Müll, Versicherung, Hausmeister, Allgemeinstrom, Gartenpflege) | 1.920 € | umlegbar, 160 € Vorauszahlung im Monat | | Verwaltervergütung und Kontoführung | 720 € | Eigenanteil, sofort Werbungskosten | | Zuführung Erhaltungsrücklage | 720 € | Eigenanteil, Abzug erst bei Verwendung | | Hausgeld gesamt | 3.360 € | | Von 3.360 Euro kommen 1.920 Euro über den Mieter zurück. Bei Ihnen bleiben 1.440 Euro, also rund 13 Prozent der Jahreskaltmiete von 10.800 Euro. Im Steuerjahr wirkt davon nur die Verwaltung mit 720 Euro. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz sind das 302 Euro weniger Steuer. Die AfA wirkt deutlich stärker, wie der Vergleich mit gleicher Gebäudebasis zeigt: | | Mit 2 Prozent AfA | Mit Gutachten (30 Jahre, 3,33 Prozent) | |---|---:|---:| | Bemessungsgrundlage Gebäude | 264.000 € | 264.000 € | | AfA pro Jahr | 5.280 € | 8.800 € | | Mehr-AfA gegenüber 2 Prozent | | 3.520 € | | Steuerersparnis bei 42 Prozent | | rund 1.478 € | Die zusätzliche AfA von 3.520 Euro ist fast fünfmal so hoch wie das nicht umlagefähige laufende Hausgeld von 720 Euro. Insgesamt schreiben Sie nicht mehr ab, nur schneller. Alle Zahlen sind Richtwerte ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. ## Erst Restnutzungsdauergutachten, dann Steuererklärung: der größte Posten bleibt die AfA Beim Hausgeld auf Mieter umlegen lässt sich wenig ändern: Die Umlage ist gesetzlich begrenzt, die Verwaltervergütung beschließt die Gemeinschaft. Frei in Ihrer Hand liegt dagegen der AfA-Satz. Der Satz von 2 Prozent unterstellt 50 Jahre Nutzungsdauer. Ist Ihr Gebäude kürzer nutzbar, erlaubt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG die tatsächliche Nutzungsdauer. Den Nachweis liefert ein [Restnutzungsdauergutachten](https://www.duracasa.de/afa-lexikon/restnutzungsdauergutachten). Der Bundesfinanzhof lässt jede im Einzelfall geeignete Methode zu (IX R 25/19 vom 28.07.2021). Der bloße Verweis auf die modellhafte Restnutzungsdauer nach ImmoWertV genügt nicht, das Gutachten muss auf das konkrete Objekt eingehen (IX R 14/23 vom 23.01.2024). Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023, das den Nachweis erschwert hatte, wurde mit Schreiben vom 01.12.2025 aufgehoben. Ob Ihr Finanzamt das Gutachten anerkennt, prüft es im Einzelfall. Die geplante Beschränkung auf öffentlich bestellte Sachverständige im Entwurf zur EStDV von 08/2025 wurde gestrichen, kann aber wiederkommen. Im Beispiel aus dem vorigen Abschnitt macht der Nachweis 3.520 Euro mehr AfA aus, jedes Jahr. Die Kosten des Gutachtens beginnen bei 895 Euro brutto, inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer, bis 299 Quadratmeter Wohnfläche; sie sind bei Vermietung in der Regel selbst Werbungskosten. Den Festpreis für Ihr Objekt nennt der [Preisrechner](https://www.duracasa.de/restnutzungsdauergutachten-preisrechner). Sachverständiger ist Cristobal Cuadra Garcia, zertifiziert über die DAkkS-akkreditierte Zertifizierungsstelle IQ-Zert. **Das funktioniert sogar rückwirkend.** Das Gutachten lässt sich auf einen Stichtag in der Vergangenheit erstellen, wenn sich der damalige Zustand belegen lässt. Die höhere AfA machen Sie für alle Jahre geltend, deren Bescheid noch offen ist, siehe [Nutzungsdauer-Gutachten rückwirkend](https://www.duracasa.de/blog/nutzungsdauer-gutachten-rueckwirkend). Das Gutachten gehört vor die Steuererklärung und vor den Kauf; die Hausgeldabrechnung bleibt davon unberührt. Bei Sanierungsstau klären Sie vor dem Beschluss der Maßnahme, welcher Zustand maßgeblich ist. Ob sich das für Ihre [Wohnung in Stuttgart](https://www.duracasa.de/restnutzungsdauergutachten-stuttgart) oder anderswo lohnt, zeigt der [Restnutzungsdauer-Rechner](https://www.duracasa.de/gutachten) in wenigen Minuten. Ihre eigenen Zahlen prüfen Sie im [AfA-Rechner](https://www.duracasa.de/afa-rechner). Die Gestaltung im Einzelfall klären Sie mit Ihrem Steuerberater. ## Hausgeld auf Mieter umlegen: häufige Fragen ## Sind die Heizkosten im Hausgeld enthalten? Die Heizkosten sind im Hausgeld enthalten, wenn die Gemeinschaft eine zentrale Heizung betreibt und die Eigentümer den Brennstoff über den Wirtschaftsplan abrechnen. Das ist bei vielen Wohnanlagen so, muss aber nicht sein. Ob Heizung und Warmwasser im Hausgeld stehen, zeigen Wirtschaftsplan und Teilungserklärung. Im Verhältnis zum Mieter sind die Heizkosten umlagefähig (§ 2 Nr. 4 bis 6 BetrKV), müssen aber nach der Heizkostenverordnung zu 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch verteilt werden. ## Wie viel Hausgeld kann man auf den Mieter umlegen? Wie viel Hausgeld Sie auf den Mieter umlegen können, hängt an den Betriebskosten, die darin stecken, und an Ihrem Mietvertrag. Eine feste Prozentzahl gibt es nicht. Beim Hausgeld Eigentumswohnung aus unserem Beispiel sind es 1.920 von 3.360 Euro, also rund 57 Prozent. Verwaltung, Reparaturen und Rücklage bleiben bei Ihnen. ## Wer zahlt das Hausgeld bei einer vermieteten Eigentumswohnung? Das Hausgeld bei einer vermieteten Eigentumswohnung zahlt der Eigentümer an die Gemeinschaft, nicht der Mieter. Der Mieter zahlt dem Vermieter seine Nebenkosten, und davon kann der Vermieter die umlagefähigen Betriebskosten decken. Den Rest zahlt er aus der Miete. Bei einem Eigentümerwechsel gilt für das Verhältnis zur Gemeinschaft, wer bei Fälligkeit im Grundbuch steht. ## Was bedeutet Hausgeld bei Hauskauf? Hausgeld bei Hauskauf meint die laufenden Kosten, die mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung verbunden sind und Monat für Monat anfallen. Bei einem Haus ohne Wohnungseigentum gibt es kein Hausgeld, dort tragen Sie die Kosten selbst. Prüfen Sie vor dem Kauf Wirtschaftsplan, Höhe der Rücklage, Protokolle der Eigentümerversammlungen und geplante Sonderumlagen. Wie das Hausgeld die Rendite beeinflusst, zeigt der Ratgeber zur Mietrendite. ## Was darf aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden? Aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt die Gemeinschaft die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums, etwa die Reparatur von Dach, Fassade, Treppenhaus oder Heizungsanlage. Voraussetzung ist ein Beschluss der Eigentümer. Laufende Betriebskosten wie Müll, Wasser oder Hausmeister gehören in den Wirtschaftsplan. Für Ihre Steuer zählt der Zeitpunkt der Ausgabe aus der Rücklage, nicht der Einzahlung.