# Mieteinnahmen versteuern: Steuer auf 500, 1.000 und 10.000 Euro Miete

> Mieteinnahmen versteuern: wie viel Steuer auf 500, 1.000 oder 10.000 Euro Miete anfällt und wie eine höhere AfA sie senkt.

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- Veröffentlicht: 3. Oktober 2026
- Thema: [Vermieten und Steuern](https://www.duracasa.de/blog/thema-vermieten-und-steuern)
- Autor: Cristobal Cuadra Garcia, Zertifizierter Sachverständiger (DIN EN ISO/IEC 17024), DuraCasa

## Das Wichtigste in Kürze

- Wer **Mieteinnahmen versteuern** muss, zahlt nicht auf die Miete, sondern auf den **Überschuss**: Einnahmen minus Werbungskosten wie Zinsen, Reparaturen und AfA.
- Einen eigenen **Freibetrag für Mieteinnahmen** gibt es nicht. Frei bleibt nur der **Grundfreibetrag von 12.348 Euro** (2026), und der gilt für das ganze Einkommen.
- Der **Steuersatz** ist Ihr persönlicher Satz nach § 32a EStG, also 14 bis 45 Prozent. Arbeitnehmer zahlen auf Nebeneinkünfte bis **410 Euro** keine Steuer.
- Im **Rechenbeispiel** bleiben von 1.000 Euro Monatsmiete 4.400 Euro Überschuss. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz kostet das rund **1.848 Euro** Einkommensteuer.
- Die **AfA** ist der größte Posten, der kein Geld kostet. Belegt ein **Restnutzungsdauergutachten** 25 statt 50 Jahre, spart das im Beispiel bis zu rund **1.500 Euro jährlich**, auch **rückwirkend** für offene Bescheide.

Mieteinnahmen versteuern klingt nach einer hohen Last, doch der Blick auf die Miete allein führt in die Irre. Das Finanzamt besteuert nicht, was Ihr Mieter zahlt. Es besteuert, was nach allen Kosten übrig bleibt. Wieviel Steuern auf Mieteinnahmen am Ende anfallen, zeigt dieser Ratgeber mit echten Zahlen für 2026: für 500, 1.000 und 10.000 Euro Miete. Sie lesen, welcher Satz gilt, wo Grenzen liegen und wie eine höhere AfA aus einem Gutachten die Last Jahr für Jahr senkt.

## Muss man Mieteinnahmen versteuern

Muss man Mieteinnahmen versteuern? Ja, in Deutschland gehören Mieten zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Das gilt für Wohnung, Haus, Garage und Stellplatz, auch wenn noch ein Kredit läuft. Ob Sie am Ende zahlen, hängt aber nicht an der Miete. Es hängt am Überschuss.

Der Überschuss ist die Miete minus alle Kosten, die mit der Vermietung zu tun haben. Das Gesetz nennt sie Werbungskosten. Bleibt ein Plus, kommt es zu Ihrem übrigen Einkommen dazu. Bleibt ein Minus, mindert es Ihr übriges Einkommen, etwa Ihren Lohn.

Ausnahmen sind selten. Werden Räume im eigenen Zuhause nur vorübergehend vermietet und bringen höchstens 520 Euro, darf das Amt aus Vereinfachungsgründen und im Einverständnis mit Ihnen auf die Besteuerung verzichten. So steht es in R 21.2 der Einkommensteuer-Richtlinien. Für eine normal vermietete Wohnung gilt das nicht. Auch Miete unter Verwandten ist steuerpflichtig, dazu mehr im Ratgeber [Vermietung an Angehörige](https://www.duracasa.de/blog/vermietung-an-angehoerige).

Die Antwort lautet also: Ihre Miete versteuern und erklären müssen Sie fast immer, tatsächlich Steuer zahlen dagegen nicht immer. Was dazwischen liegt, entscheidet die Rechnung.

## Steuern auf Mieteinnahmen

Steuern auf Mieteinnahmen entstehen erst nach einer einfachen Rechnung: Einnahmen minus Werbungskosten gleich Überschuss. Eine eigene Steuer auf Miete gibt es nicht, auch keine pauschale Quote.

Zu den Werbungskosten zählen vor allem diese Posten:

- **Schuldzinsen** für den Kredit, nicht aber die Tilgung
- **Abschreibung** (AfA) auf den Gebäudeanteil, bei den meisten Bauten 2 Prozent
- **Erhaltungsaufwand**, also Reparaturen und Renovierung, siehe [Erhaltungsaufwand](https://www.duracasa.de/afa-lexikon/erhaltungsaufwand)
- **Grundsteuer**, Versicherungen und Hausgeld, ohne den Anteil für die Erhaltungsrücklage
- **Verwaltung**, Fahrten zum Objekt, Kontoführung und Steuerberatung

Die Nebenkosten, die Ihr Mieter vorab zahlt, sind ein Sonderfall. Sie zählen erst als Einnahme, dann als Kosten, und heben sich damit weitgehend auf. Wichtig ist nur, beide Seiten anzugeben.

Leicht unterschätzt wird der oft größte Posten: die AfA. Sie kostet im laufenden Jahr kein Geld, mindert aber den Überschuss wie eine echte Ausgabe. Bei 180.000 Euro Gebäudeanteil sind das 3.600 Euro jährlich, oft mehr als alle Reparaturen. Je höher der Satz, desto kleiner das Plus. Wie Sie den Satz für Ihre Wohnung ermitteln, steht im Ratgeber [Eigentumswohnung abschreiben](https://www.duracasa.de/blog/eigentumswohnung-abschreiben).

## Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind alles, was Ihnen aus der Nutzung der Immobilie zufließt. Das ist zuerst die Kaltmiete. Dazu kommen Vorauszahlungen auf die Nebenkosten und Nachzahlungen aus der Abrechnung. Auch Geld für Garage, Stellplatz oder eine mitvermietete Küche gehört dazu.

Maßgeblich ist grundsätzlich das Jahr, in dem das Geld auf Ihrem Konto eingeht (§ 11 EStG). Eine Kaution ist keine Einnahme, solange Sie sie zurückzahlen müssen. Behalten Sie sie für offene Miete ein, wird dieser Teil zur Einnahme.

Zwei Fragen tauchen oft auf. Fällt Umsatzsteuer an? Bei dauerhaft vermietetem Wohnraum nein, seine Vermietung ist nach § 4 Nr. 12 UStG steuerfrei. Ist die Vermietung ein Gewerbe? In aller Regel nein. Wer eigene Wohnungen vermietet, verwaltet Vermögen. Gewerblich wird es erst bei hotelähnlichen Diensten, etwa bei einer Ferienwohnung mit Frühstück und täglicher Reinigung.

Auch Kapitalerträge sind Mieten nicht. Die Abgeltungsteuer von 25 Prozent gilt für Kapitalerträge wie Zinsen, Dividenden und Kursgewinne. Ihre Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung laufen immer über den normalen Tarif, und das führt zum Steuersatz.

## Steuersatz Mieteinnahmen

Der Steuersatz für Mieteinnahmen ist kein eigener Satz. Ihr Überschuss wird mit Ihrem persönlichen Satz nach § 32a EStG belastet, und der steigt mit dem Einkommen. Für 2026 sieht der Tarif so aus:

| Zu versteuerndes Einkommen 2026 (ledig) | Satz auf jeden weiteren Euro |
|---|---|
| bis 12.348 Euro | 0 Prozent (Grundfreibetrag) |
| 12.349 bis 17.799 Euro | 14 bis rund 24 Prozent |
| 17.800 bis 69.878 Euro | rund 24 bis 42 Prozent |
| 69.879 bis 277.825 Euro | 42 Prozent |
| ab 277.826 Euro | 45 Prozent |

Für die Miete zählt der Grenzsteuersatz, also der Satz auf jeden zusätzlichen Euro. Wer schon 40.000 Euro aus dem Job versteuert, zahlt auf die Miete rund 32 Prozent. Bei 80.000 Euro sind es 42 Prozent. Der Durchschnittssatz auf das ganze Einkommen liegt jeweils darunter, hilft hier aber nicht weiter.

Dazu kommen unter Umständen zwei Aufschläge. Der Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent fällt erst an, wenn Ihre Einkommensteuer 20.350 Euro übersteigt (ledig, 2026). Die Kirchensteuer beträgt 8 Prozent der Einkommensteuer in Baden-Württemberg und Bayern, sonst 9 Prozent. Unsere Beispiele rechnen ohne beide Aufschläge. Bei Ehepaaren mit gemeinsamer Erklärung verdoppeln sich die Grenzen des Tarifs.

## Freibetrag Mieteinnahmen

Einen Freibetrag für Mieteinnahmen kennt das Gesetz nicht. Eine feste Grenze nur für Mieten gibt es also nicht. Es gibt aber drei Schwellen, unter denen keine Steuer anfällt.

Die erste ist der **Grundfreibetrag** von 12.348 Euro für 2026. Er gilt für Ihr gesamtes zu versteuerndes Einkommen, nicht nur für die Miete. Wer sonst kaum verdient, etwa im Studium, bleibt damit oft steuerfrei.

Die zweite ist der **Härteausgleich** für Arbeitnehmer nach § 46 Abs. 3 EStG. Nebeneinkünfte ohne Lohnsteuerabzug bis 410 Euro im Jahr bleiben frei. Zwischen 410 und 820 Euro mildert § 70 EStDV die Last über einen Abzug vom Einkommen. Gemeint ist der Überschuss, nicht die Miete.

Die dritte ist die **Grenze von 520 Euro** für die vorübergehende Vermietung von Teilen der selbst genutzten Wohnung (R 21.2 EStR). Sie ist eine Freigrenze: Schon ein Euro mehr macht den ganzen Betrag steuerpflichtig.

Am Ende bleibt ein Hebel, der wie ein Freibetrag wirkt: hohe Werbungskosten. Je mehr Sie ansetzen, desto kleiner der Überschuss. Der größte Posten dabei ist die AfA.

## 500 Euro Mieteinnahmen wieviel Steuer

500 Euro Mieteinnahmen wieviel Steuer kostet das? Zuerst ist zu klären, ob 500 Euro im Monat oder im Jahr gemeint sind. Der Unterschied ist groß.

**500 Euro jährlich**, etwa für einen Stellplatz: Nach Kosten bleiben oft 300 bis 450 Euro. Für Arbeitnehmer greift dann der Härteausgleich, bis 410 Euro Überschuss fällt nichts an, bis 820 Euro nur gemildert. Wer nur gesetzliche Rente bezieht oder selbständig ist, hat diesen Ausgleich nicht. Dann zählt jeder Euro über dem Grundfreibetrag.

**500 Euro monatlich**, also 6.000 Euro pro Jahr, für eine kleine Wohnung: Hier rechnen wir mit 1.200 Euro Zinsen, 700 Euro sonstigen Kosten und 2.000 Euro AfA auf 100.000 Euro Gebäudeanteil. Es bleiben 2.100 Euro Überschuss.

| Übriges Einkommen | Grenzsteuersatz | Steuer auf 2.100 Euro Überschuss |
|---|---|---|
| 20.000 Euro | rund 25 Prozent | 527 Euro |
| 40.000 Euro | rund 32 Prozent | 673 Euro |
| 80.000 Euro | 42 Prozent | 882 Euro |

Gerechnet ist die Differenz der Einkommensteuer mit und ohne Miete, nach dem Tarif 2026 für Ledige. Von 6.000 Euro gehen also je nach Einkommen 527 bis 882 Euro an das Finanzamt. Das sind Richtwerte, Ihre eigenen Kosten können ganz anders aussehen.

## Rechenbeispiel: 1.000 Euro Mieteinnahmen wieviel Steuer

1.000 Euro Mieteinnahmen wieviel Steuer bleibt am Ende? Das zeigt dieses Rechenbeispiel Schritt für Schritt. Eine vermietete Wohnung in [Stuttgart-Feuerbach](https://www.duracasa.de/restnutzungsdauergutachten-stuttgart), Baujahr um 1970, bringt 1.000 Euro Kaltmiete im Monat, also 12.000 Euro pro Jahr. Vom Kaufpreis entfallen 180.000 Euro auf das Gebäude. Der Kredit kostet 2.400 Euro Zinsen, nicht umlegbares Hausgeld, Grundsteuer und kleine Reparaturen weitere 1.600 Euro.

Ohne Gutachten schreiben Sie 2 Prozent ab, also 3.600 Euro. Belegt ein Gutachten eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren, steigt der Satz auf 4 Prozent und die AfA auf 7.200 Euro.

| Position | Mit 2 Prozent AfA | Mit Gutachten (25 Jahre, 4 Prozent) |
|---|---|---|
| Mieteinnahmen pro Jahr | 12.000 Euro | 12.000 Euro |
| Schuldzinsen | minus 2.400 Euro | minus 2.400 Euro |
| Sonstige Werbungskosten | minus 1.600 Euro | minus 1.600 Euro |
| AfA auf 180.000 Euro | minus 3.600 Euro | minus 7.200 Euro |
| Überschuss | 4.400 Euro | 800 Euro |
| Steuer bei 40.000 Euro übrigem Einkommen | 1.427 Euro | 254 Euro |
| Steuer bei 80.000 Euro übrigem Einkommen | 1.848 Euro | 336 Euro |

Bei 40.000 Euro sonstigem Einkommen sinkt die Last um 1.173 Euro. Bei 80.000 Euro sind es 1.512 Euro. Und das jedes Jahr, so lange die höhere AfA läuft. An Miete und Ausgaben ändert sich dabei nichts.

Zur ehrlichen Einordnung: Insgesamt schreiben Sie nicht mehr ab, nur schneller. Nach 25 Jahren ist das Gebäude voll abgeschrieben. Der Vorteil liegt darin, dass die Ersparnis heute kommt und nicht erst in Jahrzehnten. Wie die Rechnung mit Ihren Werten ausfällt, zeigt der [AfA-Rechner](https://www.duracasa.de/afa-rechner). Alle Zahlen sind Richtwerte ohne Soli und Kirchensteuer. Was nach Steuer an Rendite bleibt, erklärt der Ratgeber [Mietrendite berechnen](https://www.duracasa.de/blog/mietrendite-berechnen).

## Steuer Mieteinnahmen Rechner: so rechnen Sie selbst

Ein Steuer-Mieteinnahmen-Rechner im Netz liefert schnell eine Zahl. Wie gut sie ist, hängt an den Eingaben: Fehlen AfA, Zinsen oder Kosten, die Sie nicht umlegen, fällt das Ergebnis zu hoch aus. Wieviel Steuern auf Mieteinnahmen Sie wirklich zahlen, ermitteln Sie in vier Schritten genauer:

1. **Einnahmen summieren:** Kaltmiete, Vorauszahlungen und Nachzahlungen eines Jahres.
2. **Werbungskosten abziehen:** Zinsen, Reparaturen, Grundsteuer, Hausgeld, Verwaltung und die umgelegten Nebenkosten.
3. **AfA abziehen:** Gebäudeanteil mal AfA-Satz. Den Anteil liefert die Kaufpreisaufteilung, den Satz das Baujahr oder ein Gutachten.
4. **Steuer schätzen:** Überschuss mal Grenzsteuersatz. Genauer ist der Vergleich der Einkommensteuer mit und ohne Vermietung.

Heikel ist Schritt 3. Ein zu hoch angesetzter Bodenwert drückt den Gebäudeanteil und damit die AfA. Die Arbeitshilfe der Finanzverwaltung lässt sich mit dem Tool zur [Kaufpreisaufteilung](https://www.duracasa.de/bmf-arbeitshilfe-kaufpreisaufteilung) durchrechnen. Für den Satz reicht das Baujahr nur, wenn die pauschale Nutzungsdauer passt. Bei älteren Häusern, etwa den vielen Nachkriegsbauten in [Stuttgart](https://www.duracasa.de/restnutzungsdauergutachten-stuttgart), ist die echte [Restnutzungsdauer](https://www.duracasa.de/afa-lexikon/restnutzungsdauer) oft kürzer.

Mit diesen vier Schritten sehen Sie, wo die Stellschrauben liegen. Miete und Zinsen stehen fest. Die AfA dagegen hängt an einem Nachweis, den Sie selbst in der Hand haben.

## Mieteinnahmen als Student

Mieteinnahmen als Student sind steuerlich oft unkritisch. Viele Studierende haben daneben kaum andere Einkünfte. Dann bleibt ein Überschuss bis zum Grundfreibetrag steuerfrei. Ein Beispiel: Eine geerbte kleine Wohnung bringt 6.000 Euro, nach Kosten und AfA bleiben 2.100 Euro. Ohne Job fällt darauf keine Steuer an.

Eine Erklärung kann trotzdem nötig sein. Wer einen Nebenjob mit Lohnsteuerabzug hat, also keinen Minijob, und mehr als 410 Euro aus der Wohnung erzielt, muss abgeben. Ein Minus, etwa im Jahr einer großen Reparatur, lässt sich zudem als Verlust vortragen. So mindert es später Ihr steuerpflichtiges Einkommen im Beruf.

Wichtiger als die Steuer ist oft die Krankenkasse. Für die Familienversicherung darf das Gesamteinkommen 2026 höchstens 565 Euro im Monat betragen. Dazu zählt nach § 16 SGB IV auch das Plus aus Vermietung. Wer darüber liegt, muss sich selbst versichern. Das Kindergeld hängt dagegen seit 2012 nicht mehr an der Höhe der Einkünfte.

Wer Mieteinnahmen als Student hat, rechnet deshalb zuerst den Überschuss aus. Er entscheidet über Steuer und Familienversicherung zugleich.

## Rentner Mieteinnahmen versteuern

Rentner Mieteinnahmen versteuern genau wie alle anderen: Der Überschuss zählt zum Einkommen. Die Rente ist nur zum Teil steuerpflichtig, der Überschuss aus der Miete zählt aber voll. Dadurch rutscht das Einkommen oft über den Grundfreibetrag.

Ohne Arbeitslohn besteht eine Pflicht zur Erklärung, wenn der Gesamtbetrag der Einkünfte diesen Betrag übersteigt (§ 56 EStDV). Den Härteausgleich gibt es nur bei Arbeitslohn, etwa bei einer Pension, nicht bei der gesetzlichen Rente. Wer vor Beginn des Jahres 64 Jahre alt war, bekommt unter Umständen den Altersentlastungsbetrag nach § 24a EStG. Er erfasst auch Mieteinkünfte, seine Höhe hängt vom Geburtsjahr ab.

Ein Beispiel: Ein Rentner hat 20.000 Euro zu versteuerndes Einkommen aus der Rente. Eine abbezahlte Wohnung, Baujahr um 1965, bringt 10.000 Euro Miete, die Kosten liegen bei 1.500 Euro, die AfA bei 3.000 Euro. Es bleiben 5.500 Euro Überschuss und rund 1.413 Euro Steuer, vor einem möglichen Altersentlastungsbetrag.

Gerade im Ruhestand ist die Wohnung oft alt und lange nicht saniert. Dann bildet die pauschale AfA von 2 Prozent den Zustand nicht ab. Ein Gutachten mit kürzerer Restnutzungsdauer hebt den Satz, wie die Frage zu 10.000 Euro weiter unten zeigt. Wer als Rentner Mieteinnahmen versteuern muss, sollte das vor der nächsten Erklärung prüfen.

## Lohnt sich Vermieten steuerlich

Lohnt sich Vermieten steuerlich? Für die meisten Eigentümer ja, aus drei Gründen.

Erstens wirkt die AfA wie eine Ausgabe, ohne dass Geld fließt. Die Miete deckt oft Zinsen und Kosten, und die AfA drückt das Ergebnis trotzdem. Zweitens dürfen Sie einen Verlust aus der Vermietung mit Ihrem Lohn verrechnen. Das hilft gerade in den ersten Jahren mit hohen Zinsen. Drittens bleibt der Gewinn beim Verkauf nach zehn Jahren frei, mehr dazu im Ratgeber zur [Spekulationssteuer](https://www.duracasa.de/blog/spekulationssteuer-immobilien).

Voraussetzung ist, dass Sie auf Dauer einen Überschuss erzielen wollen. Bei einer dauerhaften Vermietung zum vollen Preis nimmt das Finanzamt das an. Vorsicht gilt bei sehr günstiger Miete, etwa in der Familie. Ab 66 Prozent der ortsüblichen Warmmiete bleibt alles abziehbar, von 50 bis unter 66 Prozent entscheidet eine Prognose, darunter kürzt das Amt die Werbungskosten anteilig (§ 21 Abs. 2 EStG).

Die Steuer sollte nie der einzige Grund für einen Kauf sein. Lage, Mieter und Zustand zählen mehr. Wer aber ohnehin vermietet und die AfA nicht ausschöpft, lässt jedes Jahr Geld liegen.

## Vermietung anmelden Finanzamt

Eine Vermietung anmelden beim Finanzamt müssen Sie nicht gesondert. Ein Formular für den Start gibt es für private Vermieter nicht. Sie erklären die Mieten in Ihrer Einkommensteuererklärung, und zwar in der Anlage V.

Pflicht wird die Erklärung für Arbeitnehmer bei mehr als 410 Euro Überschuss neben dem Lohn. Ohne Lohn gilt die Grenze des Grundfreibetrags. Die Frist endet am 31. Juli des Folgejahres, mit Steuerberater später. Für jedes Objekt füllen Sie eine eigene Anlage V aus.

Nach der ersten Erklärung kann das Finanzamt Vorauszahlungen festsetzen, wenn sie jährlich mindestens 400 Euro erreichen (§ 37 Abs. 5 EStG). Dann zahlen Sie vierteljährlich vorab. Wer mit hohem Überschuss rechnet, legt deshalb früh Geld zurück.

So gehen Sie beim Start vor:

1. **Miet-, Kauf- und Kreditvertrag** sortieren und ablegen.
2. **Ein eigenes Konto** für Miete und Kosten nutzen, das spart Arbeit beim Nachweis.
3. **Alle Belege sammeln:** Rechnungen, Hausgeldabrechnung, Grundsteuerbescheid.
4. **Gebäudeanteil und AfA-Satz** einmal sauber festlegen, am besten vor der ersten Erklärung.

Der vierte Punkt wirkt am längsten, denn der Satz aus dem ersten Jahr läuft oft Jahrzehnte weiter. Wer die Vermietung beim Finanzamt anmelden will, prüft deshalb die AfA von Beginn an.

## Erst Restnutzungsdauergutachten, dann Steuererklärung: so sinkt die Steuer auf Ihre Mieteinnahmen

Die Last auf Ihre Mieten sinkt am stärksten über einen Posten, den Sie nicht bezahlen: die AfA. Der Satz von 2 Prozent unterstellt, dass Ihr Gebäude noch 50 Jahre nutzbar ist. Für viele ältere Häuser stimmt das nicht. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt dann, die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer anzusetzen. Den Nachweis liefert ein [Restnutzungsdauergutachten](https://www.duracasa.de/afa-lexikon/restnutzungsdauergutachten).

Der Bundesfinanzhof hat mit dem Urteil IX R 25/19 vom 28.07.2021 entschieden, dass jede geeignete Methode für diesen Nachweis genügt. Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023, das ihn erschwert hatte, wurde mit BMF-Schreiben vom 01.12.2025 aufgehoben. Ob Ihr Finanzamt das Gutachten anerkennt, prüft es im Einzelfall.

Bei der [Wohnung in Stuttgart](https://www.duracasa.de/restnutzungsdauergutachten-stuttgart) aus dem Rechenbeispiel spart der Nachweis 1.173 bis 1.512 Euro pro Jahr. Die Gutachtenkosten ab 895 Euro sind bei Vermietung in der Regel selbst Werbungskosten und mindern den Überschuss zusätzlich. Mit dem [Preisrechner](https://www.duracasa.de/restnutzungsdauergutachten-preisrechner) sehen Sie den Festpreis für Ihr Objekt.

**Das funktioniert sogar rückwirkend.** Das Gutachten lässt sich auf einen Stichtag in der Vergangenheit erstellen, wenn sich der damalige Zustand belegen lässt. Die höhere AfA machen Sie dann für alle Jahre geltend, deren Bescheid noch offen ist. Wie das geht, steht im Beitrag [Nutzungsdauer-Gutachten rückwirkend](https://www.duracasa.de/blog/nutzungsdauer-gutachten-rueckwirkend).

Die Reihenfolge zählt: erst das Gutachten, dann die Steuererklärung. So steht der höhere Satz schon in der nächsten Anlage V. Ob sich das für Ihr Haus lohnt, zeigt der [Restnutzungsdauer-Rechner](https://www.duracasa.de/gutachten) in wenigen Minuten. Er schätzt die Restnutzungsdauer Ihres Gebäudes und zeigt das AfA-Potenzial. Die Gestaltung im Einzelfall klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

## Mieteinnahmen versteuern: häufige Fragen

## Wie viel Mieteinnahmen pro Jahr sind steuerfrei?

Wie viel Mieteinnahmen pro Jahr steuerfrei sind, hängt nicht an einer festen Grenze für die Miete. Besteuert wird nur der Überschuss nach Werbungskosten. Liegt Ihr zu versteuerndes Einkommen 2026 bei höchstens 12.348 Euro, zahlen Sie keine Einkommensteuer. Arbeitnehmer haben zusätzlich den Härteausgleich: Ein Überschuss bis 410 Euro bleibt frei. Werden Teile des eigenen Zuhauses kurzzeitig vermietet, gilt eine Freigrenze von 520 Euro Einnahmen.

## Sind Mieteinnahmen nach 10 Jahren steuerfrei?

Nein, Mieteinnahmen sind auch nach 10 Jahren nicht steuerfrei. Die Frist von zehn Jahren betrifft nur den Verkauf. Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie mehr als zehn Jahre nach dem Kauf, bleibt der Gewinn daraus steuerfrei (§ 23 EStG). Die laufende Miete versteuern Sie dagegen jedes Jahr, egal wie lange Sie die Wohnung schon besitzen.

## Wie überprüft das Finanzamt Mieteinnahmen?

Das Finanzamt überprüft Mieteinnahmen auf mehreren Wegen. Notare melden jeden Kauf einer Immobilie an das Finanzamt (§ 18 GrEStG). Plattformen wie Ferienportale melden seit 2023 die Umsätze ihrer Anbieter an das Bundeszentralamt für Steuern. Bei Rückfragen kann das Amt Mietverträge und Kontoauszüge anfordern. In bestimmten Fällen darf es per Kontenabruf erfragen, welche Konten Sie führen. Wer Mieten verschweigt, riskiert Nachzahlung mit Zinsen und ein Strafverfahren. Bei Hinterziehung kann das Finanzamt bis zu zehn Jahre zurückgehen.

## Welche Mieteinnahmen muss ich in der Steuererklärung angeben?

In der Steuererklärung geben Sie alle Mieteinnahmen an, die im Jahr auf Ihr Konto geflossen sind: Kaltmiete, Vorauszahlungen für Nebenkosten und Nachzahlungen. Auch Geld für Garage, Stellplatz oder Möbel gehört dazu. Eine Kaution geben Sie erst an, wenn Sie sie für offene Forderungen einbehalten. Alles kommt in die Anlage V, je Objekt eine eigene. Dort tragen Sie auch Werbungskosten und AfA ein.

## Wie kann ich meine Mieteinnahmen steuerfrei machen?

Ganz steuerfrei machen können Sie Mieteinnahmen vor allem, wenn kein Überschuss bleibt oder Ihr Einkommen nach allen Abzügen den Grundfreibetrag nicht übersteigt. Der legale Weg führt über die Werbungskosten. Setzen Sie alle Kosten vollständig an, von Zinsen bis Fahrten. Den größten Hebel hat die AfA. Belegt ein Gutachten eine kürzere Restnutzungsdauer, steigt der Satz von 2 auf zum Beispiel 4 oder 5 Prozent. Einen Anspruch auf ein bestimmtes Ergebnis gibt es nicht, das Finanzamt prüft jeden Fall.

## 10.000 Euro Mieteinnahmen wieviel Steuer?

10.000 Euro Mieteinnahmen wieviel Steuer kostet das im Jahr? Das hängt an Kosten und Einkommen. Beispiel: eine abbezahlte Wohnung, Baujahr um 1965, Kosten 1.500 Euro, Gebäudeanteil 150.000 Euro. Mit 2 Prozent AfA bleiben 5.500 Euro Überschuss. Bei 40.000 Euro übrigem Einkommen sind das 1.794 Euro Steuer, bei 80.000 Euro 2.310 Euro. Weist ein Gutachten 20 Jahre Restnutzungsdauer nach, steigt die AfA auf 7.500 Euro. Der Überschuss sinkt auf 1.000 Euro, die Steuer auf 318 oder 420 Euro. Richtwerte nach Tarif 2026, ohne Soli und Kirchensteuer.