# Notarkosten Hauskauf: Notar und Grundbuch berechnen, wer zahlt, wie Vermieter sie absetzen

> Notarkosten Hauskauf: so rechnen Sie Notar und Grundbuch nach GNotKG, wer zahlt und wie Vermieter die Kosten über die AfA absetzen.

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- Veröffentlicht: 23. Oktober 2026
- Thema: [Kaufpreisaufteilung und Bodenwert](https://www.duracasa.de/blog/thema-kaufpreisaufteilung-und-bodenwert)
- Autor: Cristobal Cuadra Garcia, Zertifizierter Sachverständiger (DIN EN ISO/IEC 17024), DuraCasa

## Das Wichtigste in Kürze

- Die **Notarkosten Hauskauf** richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind bei jedem Notar gleich. Notar und Grundbuchamt kosten im Rechenbeispiel mit 400.000 Euro Kaufpreis **4.252 Euro**, mit Grundschuld **5.815 Euro**.
- Wer **Notarkosten beim Hauskauf zahlt**, regelt § 448 Abs. 2 BGB: der Käufer. Der Verkäufer trägt nur, was im Vertrag ausdrücklich bei ihm bleibt.
- Die **Notargebühr** ist nicht verhandelbar. Sparen lässt sich über einen schlanken Vertrag, nicht über den Satz.
- **Vermieter** setzen Notar und Grundbuch für den Erwerb nicht sofort ab, sondern über die AfA, und zwar nur mit dem **Gebäudeanteil**. Die Kosten der **Grundschuld** sind dagegen sofort Werbungskosten.
- Selbstnutzer können **Notarkosten** nicht absetzen, weil der Kauf privat veranlasst ist.
- Ein **Restnutzungsdauergutachten** hebt den AfA-Satz über 2 Prozent und wirkt damit auch auf die anteiligen Notarkosten. Im Beispiel steigt die AfA von 5.660 auf 11.319 Euro im Jahr.

Die Notarkosten Hauskauf liegen bei 400.000 Euro Kaufpreis für Notar und Grundbuchamt zusammen bei rund 4.250 Euro, das sind etwa 1 Prozent des Preises, und mit einer Grundschuld bei rund 5.800 Euro. Zahlen muss sie der Käufer. Dieser Ratgeber rechnet die Gebühren nach dem GNotKG Schritt für Schritt durch, erklärt Grundbuch, Vormerkung und Anderkonto und zeigt, was Vermieter davon steuerlich verwerten können. Alle Werte gelten für Oktober 2026.

## Notargebühren Hauskauf

Die Notargebühren Hauskauf stehen im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und hängen vom Geschäftswert ab, und das ist beim Kauf der Kaufpreis, mindestens aber der Verkehrswert (§ 47 GNotKG). Der Notar darf davon nicht abweichen, Vereinbarungen über die Höhe sind unwirksam (§ 125 GNotKG). Bei jedem Notar in Deutschland kostet derselbe Vertrag dasselbe.

Die Notarrechnung hat vier Bausteine. Für die Beurkundung des Kaufvertrags fällt eine 2,0-Gebühr an (Nr. 21100 KV GNotKG). Dazu kommen üblicherweise eine halbe Gebühr für den Vollzug, also Genehmigungen und Löschungen (Nr. 22110 KV GNotKG), und eine halbe für die Betreuung, etwa die Prüfung der Fälligkeitsvoraussetzungen (Nr. 22200 KV GNotKG). Erzeugt der Notar die strukturierten Daten für das Grundbuchamt, kommt neben dem Vollzug eine Gebühr von 0,1 hinzu (Nr. 22115 KV GNotKG). Die 1,0-Gebühr liest man aus Tabelle B ab: Sie beträgt 435 Euro bis 200.000 Euro Geschäftswert, 535 Euro bis 260.000 Euro, 635 Euro bis 320.000 Euro, 785 Euro bis 410.000 Euro und 935 Euro bis 500.000 Euro (Anlage 2 GNotKG, Fassung BGBl. 2025 I Nr. 109).

Das Rechenbeispiel nimmt ein Haus in [Stuttgart](https://www.duracasa.de/restnutzungsdauergutachten-stuttgart) für 400.000 Euro. Auslagen setzen wir als angenommen an, als Wert für das Grundbuchamt den Kaufpreis (Verkehrswert, § 46 GNotKG).

| Posten | Berechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Beurkundung | 2,0 × 785 Euro | 1.570,00 Euro |
| Vollzug | 0,5 × 785 Euro | 392,50 Euro |
| Betreuung | 0,5 × 785 Euro | 392,50 Euro |
| Strukturierte Daten (Nr. 22115) | 0,1 × 785 Euro | 78,50 Euro |
| Auslagen (angenommen) | Pauschalen, Abschriften, Abrufe | 150,00 Euro |
| Notar netto | | 2.583,50 Euro |
| Umsatzsteuer 19 Prozent | | 490,87 Euro |
| **Notar brutto** | | **3.074,37 Euro** |
| Grundbuchamt: Eigentumsumschreibung | 1,0 × 785 Euro | 785,00 Euro |
| Grundbuchamt: Vormerkung | 0,5 × 785 Euro | 392,50 Euro |
| **Summe Erwerb** | | **4.251,87 Euro** |

Das sind 1,06 Prozent des Kaufpreises. Die Kosten einer Grundschuld kommen weiter unten hinzu. Bei niedrigeren Kaufpreisen und mit Grundschuld steigt der Anteil; die Faustregel von 1,5 bis 2 Prozent, die der Ratgeber [Eigentumswohnung abschreiben](https://www.duracasa.de/blog/eigentumswohnung-abschreiben) nennt, ist als obere Spanne für solche Fälle zu lesen. Ihre Notarrechnung nennt die genauen Werte. Ein Handlungstipp vor der Beurkundung: Lassen Sie im Vertrag den Anteil für Gebäude und Boden festschreiben, wie es der Ratgeber zur [Kaufpreisaufteilung](https://www.duracasa.de/blog/kaufpreisaufteilung) beschreibt. Das kostet nichts extra und verhindert später Streit um die AfA.

## Notarkosten Immobilienkauf

Notarkosten Immobilienkauf sind für Vermieter keine verlorenen Ausgaben, sondern Teil der [Anschaffungskosten](https://www.duracasa.de/afa-lexikon/anschaffungskosten). Sie erhöhen die Basis der Gebäude-AfA, aber nur im Verhältnis des Gebäudeanteils. Das folgt aus § 255 Abs. 1 HGB, an den das Steuerrecht für den Begriff anknüpft, und ist im Ratgeber [Grunderwerbsteuer absetzen](https://www.duracasa.de/blog/grunderwerbsteuer-absetzen) ausführlich erklärt. Notar und Grundbuchkosten gehören dazu, Finanzierungskosten nicht.

Die Rechnung dazu, mit den Zahlen von oben, für das Stuttgarter Haus: Kaufpreis 400.000 Euro, Gebäudeanteil 70 Prozent, Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 (2 Prozent nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG), Erwerbskosten 4.251,87 Euro. Davon entfallen 70 Prozent auf das Gebäude, also 2.976,31 Euro. Die Gebäudebasis beträgt 280.000 plus 2.976,31, zusammen 282.976,31 Euro.

| Position | Mit 2 Prozent AfA | Mit Gutachten (25 Jahre, 4 Prozent) |
|---|---|---|
| Gebäudebasis inklusive Notar und Grundbuch | 282.976,31 Euro | 282.976,31 Euro |
| AfA pro Jahr | 5.659,53 Euro | 11.319,05 Euro |
| darin Anteil von Notar und Grundbuch | 59,53 Euro | 119,05 Euro |
| Steuerersparnis bei 42 Prozent | 2.377,00 Euro | 4.754,00 Euro |

Der Satz von 4 Prozent folgt aus 100 geteilt durch 25 Jahre Restnutzungsdauer. Der Anteil der Erwerbsgebühren ist klein, nur rund 60 Euro im Jahr. Der Hebel liegt in der ganzen Basis, denn der höhere Satz wirkt auf Kaufpreis und Nebenkosten zugleich. Die zusätzliche AfA von rund 5.660 Euro entlastet bei 42 Prozent Grenzsteuersatz um rund 2.377 Euro jährlich, ohne Soli und Kirchensteuer. Mit Ihren Zahlen rechnet der [AfA-Rechner](https://www.duracasa.de/afa-rechner). Insgesamt schreiben Sie nicht mehr ab, nur früher.

## Wer zahlt Notarkosten Hauskauf

Wer zahlt Notarkosten Hauskauf? Die Notargebühren beim Hauskauf trägt nach § 448 Abs. 2 BGB der Käufer: Er trägt die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der dafür erforderlichen Erklärungen. Die Regel gilt im Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer und lässt sich im Vertrag anders regeln.

Gegenüber dem Notar schuldet die Kosten, wer den Auftrag erteilt oder die Kostenschuld übernommen hat (§ 29 GNotKG); mehrere Schuldner haften als Gesamtschuldner (§ 32 GNotKG). Haben beide Seiten den Notar beauftragt und zahlt der Käufer nicht, kann der Notar sich deshalb auch an den Verkäufer halten. Der Verkäufer trägt aber die Kosten, die auf seiner Seite entstehen, etwa die Löschung seiner eigenen Grundschuld.

Fällig werden die Notargebühren mit der Beendigung des Geschäfts, Auslagen und die Gebühr für ein Anderkonto sofort (§ 10 GNotKG). Die Rechnung folgt nach der Beurkundung. Die Maklerprovision ist eine andere Kostenart: Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses darf sich ein Makler, der für beide Seiten tätig ist, nur Provision in gleicher Höhe versprechen lassen (§ 656c BGB); hat nur eine Seite ihn beauftragt, gilt § 656d BGB.

## Hauskauf wer bestimmt den Notar

Hauskauf wer bestimmt den Notar: Das Gesetz schreibt keinen bestimmten Notar vor. In der Praxis wählt ihn der Käufer, weil er die Kosten trägt, oft im Einvernehmen mit dem Verkäufer oder der Bank. Eine Pflicht zum Notar des Maklers gibt es nicht.

Weil die Notargebühren beim Hauskauf überall gleich sind, sollten Sie nach anderen Kriterien wählen: Erreichbarkeit, Ortskenntnis, Tempo bei Entwurf und Vollzug. Bei Verbraucherverträgen soll der Notar Ihnen den Text des Vertrags im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Nutzen Sie die Zeit. Wer als Vermieter kauft, prüft im Entwurf vor allem, ob der Preis für Gebäude und Boden getrennt steht.

## Grundbucheintrag Kosten

Grundbucheintrag Kosten entstehen beim Grundbuchamt und nicht beim Notar. Für die Eintragung des neuen Eigentümers berechnet das Amt eine 1,0-Gebühr nach Tabelle B (Nr. 14110 KV GNotKG). Das sind im Beispiel 785 Euro, ohne Umsatzsteuer.

Was kostet ein Grundbucheintrag? Eine Gebühr nach dem Geschäftswert, im Beispiel mit 785 Euro knapp 0,2 Prozent. Was kostet ein Grundbucheintrag mit Vormerkung, zeigt die Tabelle oben: 1.177,50 Euro. Dazu kommen kleine Posten wie Auszüge. Das Amt schickt den Kostenbescheid in der Regel nach der Eintragung. Steuerlich zählt sie zu den Erwerbsnebenkosten und läuft über die Abschreibung, wie der Ratgeber [Grunderwerbsteuer absetzen](https://www.duracasa.de/blog/grunderwerbsteuer-absetzen) für den Grundbucheintrag zeigt.

## Kosten Auflassungsvormerkung

Die Kosten Auflassungsvormerkung sind halb so hoch wie die Eintragung des Eigentümers: Das Grundbuchamt berechnet eine 0,5-Gebühr (Nr. 14150 KV GNotKG), im Beispiel also 392,50 Euro. Die Vormerkung nach § 883 BGB sichert Ihren Anspruch auf das Eigentum, bis Sie als Eigentümer eingetragen sind.

Zwischen Kaufvertrag und Umschreibung vergehen oft Wochen. In dieser Zeit schützt die Vormerkung davor, dass der Verkäufer das Haus noch einmal verkauft oder belastet. Die Auflassung selbst (§ 925 BGB) erklären Sie meist schon im Kaufvertrag. Steuerlich gehören die Kosten der Vormerkung zu den Anschaffungskosten und werden wie der Kaufpreis auf Gebäude und Boden verteilt.

## Notarkosten Grundschuld

Die Notarkosten Grundschuld fallen an, wenn die Bank das Darlehen im Grundbuch absichern lässt (§ 1191 BGB). Der Notar berechnet für die Beurkundung eine volle Gebühr (1,0 nach Nr. 21200 KV GNotKG), das Grundbuchamt für die Eintragung des Rechts ebenfalls (Nr. 14121 KV GNotKG).

Bei einer Grundschuld über 300.000 Euro, dem Darlehen des Beispiels, beträgt die 1,0-Gebühr 635 Euro. Das Rechenbeispiel: Notar 635 Euro, dazu 0,2 für die strukturierten Daten (Nr. 22114 KV GNotKG), das wären 127 Euro, höchstens aber 125 Euro, und angenommene 20 Euro Auslagen, netto 780 Euro, mit Umsatzsteuer 928,20 Euro. Grundbuchamt 635 Euro. Zusammen 1.563,20 Euro, ohne weitere Vollzugs- oder Betreuungsgebühren. Mit der Grundschuld steigen die Gesamtkosten im Beispiel auf 5.815,07 Euro oder 1,45 Prozent.

Steuerlich ist das der wichtige Unterschied: Notar- und Gerichtskosten der Grundschuldbestellung sind Geldbeschaffungskosten und bei Vermietung sofort als Werbungskosten abziehbar, so die Linie des BFH (Urteil vom 01.10.2002, IX R 72/99). Mehr dazu im Ratgeber [Werbungskosten Vermietung](https://www.duracasa.de/blog/werbungskosten-vermietung).

## Notaranderkonto Kosten

Die Notaranderkonto Kosten kommen zu den Gebühren des Kaufvertrags hinzu und werden sofort fällig (§ 10 GNotKG). Für die Verwahrung von Geldbeträgen berechnet der Notar je Auszahlung eine 1,0-Gebühr nach Tabelle B (Nr. 25300 KV GNotKG), und zwar aus dem jeweils ausgezahlten Betrag (§ 124 GNotKG). Würde der volle Kaufpreis in einer Summe ausgezahlt, wären das 785 Euro netto, rund 934 Euro mit Umsatzsteuer. Bei mehreren Auszahlungen, etwa an Gläubiger des Verkäufers, fällt die Gebühr für jede an. Die Einordnung im Einzelfall nimmt Ihr Notar vor.

Ein Anderkonto ist nicht der Normalfall. Der Notar darf Geld nur bei berechtigtem Sicherungsinteresse zur Verwahrung entgegennehmen (§ 57 Abs. 2 BeurkG), etwa wenn mehrere Gläubiger abzulösen sind. Wird der Kaufpreis direkt vom Käufer an den Verkäufer überwiesen, entfallen die Kosten. Fragen Sie im Entwurf nach, ob ein Anderkonto vorgesehen ist, bevor Sie unterschreiben.

## Notarkosten Eigentumswohnung

Die Notarkosten Eigentumswohnung berechnen sich genauso wie beim Haus: 2,0-Gebühr fürs Beurkunden, dazu Vollzug und Betreuung und das Grundbuchamt mit Eigentum und Vormerkung. Wohnungskauf Notarkosten zu schätzen heißt also, dieselbe Tabelle B mit einem meist niedrigeren Kaufpreis zu lesen.

Mehr kosten kann der Vollzug. Verlangt die Teilungserklärung die Zustimmung des Verwalters zum Verkauf (§ 12 WEG), kommen Beglaubigungen und gegebenenfalls Gebühren des Verwalters hinzu. Wer diese Kosten trägt, steht im Vertrag. Die Wohnungskauf Notarkosten insgesamt bleiben damit gut planbar. Steuerlich gilt wie beim Haus: Bei Vermietung wirken die Erwerbskosten anteilig über die Abschreibung, wie der Ratgeber [Eigentumswohnung abschreiben](https://www.duracasa.de/blog/eigentumswohnung-abschreiben) an einem Rechenbeispiel zeigt.

## Notarkosten Grundstückskauf

Die Notarkosten Grundstückskauf entsprechen denen beim Haus: 2,0-Gebühr, Vollzug, Betreuung, Grundbuch. Beim unbebauten Land gibt es aber nichts, was Sie abschreiben könnten. Grund und Boden nutzt sich steuerlich nicht ab, weshalb hier keine AfA entsteht. Warum das so ist, steht im Ratgeber [Grund und Boden nicht abschreibbar](https://www.duracasa.de/blog/warum-grund-und-boden-nicht-abschreibbar).

Das gilt anteilig auch beim bebauten Haus: Der Bodenanteil der Notarkosten bleibt ohne Abschreibung. Er kann steuerlich erst bei einem Verkauf eine Rolle spielen. Beim Bodenwert hilft der [Bodenrichtwert](https://www.duracasa.de/afa-lexikon/bodenrichtwert), den der Gutachterausschuss veröffentlicht.

## Notarkosten Hauskauf NRW

Die Notarkosten Hauskauf NRW unterscheiden sich nicht von denen in anderen Ländern. Das GNotKG gilt bundesweit, Tabelle B ebenso. Ein Haus für 400.000 Euro kostet in Köln beim Notar dasselbe wie in Konstanz.

Der Unterschied liegt bei den Nebenkosten daneben: Nordrhein-Westfalen erhebt mit 6,5 Prozent einen der höchsten Sätze bei der Grunderwerbsteuer, Bayern mit 3,5 Prozent den niedrigsten, Baden-Württemberg 5 Prozent. Im Beispiel wären das 26.000 Euro in NRW gegen 14.000 Euro in Bayern. Die Notarkosten von knapp 4.300 Euro sind daneben der kleinere Posten. Prüfen Sie den aktuellen Satz Ihres Landes im Landesrecht.

## Notarkosten Hauskauf BW

Die Notarkosten Hauskauf BW folgen ebenfalls dem GNotKG. Eigenheiten hat Baden-Württemberg trotzdem: Seit der Notariatsreform zum 01.01.2018 sind dort nur noch freiberufliche Notare tätig, die Aufgaben der Grundbuchämter wurden bei zentralen Amtsgerichten gebündelt. Für Sie ändert das den Weg, nicht die Gebühr.

Wer in Baden-Württemberg kauft, zahlt 5 Prozent Grunderwerbsteuer. Für ein Haus in [Stuttgart](https://www.duracasa.de/restnutzungsdauergutachten-stuttgart) um 400.000 Euro wären das 20.000 Euro neben dem Notar. Für Vermieter lohnt bei älteren Häusern ein Blick auf die tatsächliche [Restnutzungsdauer](https://www.duracasa.de/afa-lexikon/restnutzungsdauer), denn die Nebenkosten wirken mit.

## Hausverkauf Notarkosten

Die Hausverkauf Notarkosten tragen Sie als Verkäufer meist nicht für den Kaufvertrag, denn die Beurkundung zahlt der Käufer (§ 448 BGB). Auf Ihrer Seite stehen die Löschung Ihrer Grundschuld, eine vereinbarte Beteiligung an der Maklerprovision und eventuell Kosten für Unterlagen.

Verkauft ein Vermieter ein vermietetes Objekt, sind zwei Dinge wichtiger als die Notarkosten: die zehnjährige Haltefrist und die Frage, ob ein Gewinn steuerpflichtig wird. Beides erklärt der Ratgeber zur [Spekulationssteuer](https://www.duracasa.de/blog/spekulationssteuer-immobilien). Schenken statt verkaufen ist ein anderer Fall, die Kosten dafür stehen im Ratgeber [Haus überschreiben](https://www.duracasa.de/blog/haus-ueberschreiben-kosten).

## Notarkosten Kaufvertragsentwurf Rücktritt

Die Notarkosten Kaufvertragsentwurf Rücktritt betreffen den Fall, dass Sie nach dem Entwurf doch nicht kaufen. Wird das Beurkundungsverfahren vorzeitig beendet, bevor der Entwurf übermittelt oder verhandelt wurde, ermäßigt sich die Gebühr auf 20 Euro (Nr. 21300 KV GNotKG). Ist der Entwurf schon draußen oder wird verhandelt, fällt eine Gebühr zwischen 0,5 und 2,0 an, mindestens 120 Euro (Nr. 21302 KV GNotKG).

Beim Geschäftswert des Beispiels ergäbe die kleinste Gebühr 392,50 Euro, eine 2,0-Gebühr 1.570 Euro, jeweils zuzüglich Umsatzsteuer. Ob solche vergeblichen Kosten steuerlich abziehbar sind, hängt vom Einzelfall ab. Bei unbebautem Land hat der BFH den Abzug vergeblicher Aufwendungen als Werbungskosten verneint (Urteil vom 28.09.2010, IX R 37/09; dort ging es um einen gezahlten Kaufpreis samt Notarkosten). Besprechen Sie das mit Ihrem Steuerberater.

## Notarkosten sparen

Notarkosten sparen lässt sich nicht über den Gebührensatz, weil er gesetzlich fest ist. Es geht um drei Stellschrauben:

- **Kein Anderkonto, wenn es nicht nötig ist:** Das spart im Beispiel bis zu rund 934 Euro.
- **Keine Zusatzleistungen im Vertrag:** Vom Käufer übernommene Leistungen werden dem Kaufpreis als Geschäftswert hinzugerechnet (§ 47 GNotKG) und erhöhen die Gebühr.
- **Der richtige Zeitpunkt:** Endet das Verfahren vor dem Entwurf, fallen nur 20 Euro an, danach mindestens eine halbe Gebühr (Nr. 21300 und 21302 KV GNotKG). Klären Sie Finanzierung und Eckdaten also vor dem Auftrag.

Dem stehen im Beispiel Erwerbskosten von 4.252 Euro gegenüber. Diese Notar und Grundbuchkosten sind klein gegen die Steuerwirkung. Für Vermieter gehen sie in die AfA-Basis, und die lässt sich mit dem richtigen Satz deutlich schneller nutzen. Beim Aufteilen von Gebäude und Boden hilft die [BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung](https://www.duracasa.de/bmf-arbeitshilfe-kaufpreisaufteilung).

## Erst Restnutzungsdauergutachten, dann Steuererklärung: so holen Vermieter Notarkosten über die AfA zurück

Erst Restnutzungsdauergutachten, dann Steuererklärung: Diese Reihenfolge gilt auch für die Gebühren des Kaufs. Sie sind Teil der Anschaffungskosten, und der Satz, mit dem sie sich auswirken, ist bei 2 Prozent nur eine Annahme. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt den Ansatz der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer, wenn sie nachgewiesen ist. Nach dem BFH (IX R 25/19 vom 28.07.2021 und IX R 14/23 vom 23.01.2024) genügt dafür jede im Einzelfall geeignete sachverständige Methode. Der bloße Verweis auf die Modell-Restnutzungsdauer reicht nicht, das Gutachten muss auf Ihr Objekt eingehen.

Das strenge BMF-Schreiben vom 22.02.2023 wurde mit BMF-Schreiben vom 01.12.2025 aufgehoben, ein Nachfolger existiert nicht. Die geplante Beschränkung auf öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige im EStDV-Entwurf von 08/2025 wurde gestrichen, kann aber wiederkommen. Ob Ihr Finanzamt ein Gutachten anerkennt, prüft es im Einzelfall.

Im Beispiel aus [Stuttgart](https://www.duracasa.de/restnutzungsdauergutachten-stuttgart) bedeutet der Satz von 4 statt 2 Prozent rund 5.660 Euro mehr AfA pro Jahr, rund 2.377 Euro weniger Steuer bei 42 Prozent. Das [Restnutzungsdauergutachten](https://www.duracasa.de/afa-lexikon/restnutzungsdauergutachten) von DuraCasa kostet bis 299 m² Wohnfläche 895 Euro brutto, inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer, als Festpreis. Mit dem [Preisrechner](https://www.duracasa.de/restnutzungsdauergutachten-preisrechner) sehen Sie den Preis für Ihr Objekt. Bei Vermietung sind die Kosten meist selbst Werbungskosten. Die Sachverständigen-Qualifikation: Cristobal Cuadra Garcia ist über die DAkkS-akkreditierte Zertifizierungsstelle IQ-Zert nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert, mehr unter [Zertifizierung](https://www.duracasa.de/zertifizierung).

Wichtig ist der Zeitpunkt. Die Aufteilung von Boden und Gebäude und das Gutachten sollten auf denselben Stichtag zielen, den Übergang von Nutzen und Lasten. **Das funktioniert sogar rückwirkend.** Für Jahre, deren Bescheid noch änderbar ist, kann sich die höhere AfA nachholen lassen, wie der Beitrag [Nutzungsdauer-Gutachten rückwirkend](https://www.duracasa.de/blog/nutzungsdauer-gutachten-rueckwirkend) beschreibt. Wie Sie die übrigen Kaufnebenkosten absetzen, steht im Ratgeber [Grunderwerbsteuer absetzen](https://www.duracasa.de/blog/grunderwerbsteuer-absetzen). Wer selbst im Haus wohnt, kann nichts absetzen. Ob sich das Gutachten für Ihr Haus lohnt, zeigt der [Restnutzungsdauer-Rechner](https://www.duracasa.de/gutachten) in wenigen Minuten. Die Gestaltung im Einzelfall klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

## Notarkosten Hauskauf: häufige Fragen

## Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf?

Die Notarkosten beim Hauskauf liegen für Notar und Grundbuchamt zusammen bei etwa 1 Prozent des Kaufpreises, mit Grundschuld bei rund 1,5 Prozent. Im Rechenbeispiel sind es 4.252 Euro für den Erwerb und 5.815 Euro mit einer Grundschuld von 300.000 Euro. Genau ergibt sich der Betrag aus Tabelle B des GNotKG. Bei niedrigeren Kaufpreisen steigt der Prozentsatz, weil Auslagen und Pauschalen stärker ins Gewicht fallen.

## Warum sind Notare so teuer?

Notare wirken teuer, weil die Gebühr am Kaufpreis hängt und nicht am Zeitaufwand. Allein die Beurkundung kostet bei diesem Preis 1.570 Euro netto. Darin stecken Entwurf, Belehrung und Beurkundung; Vollzug und Überwachung kommen als eigene Gebühren hinzu. Verhandeln lässt sich nichts, denn Gebührenvereinbarungen sind unwirksam (§ 125 GNotKG). Im Gegenzug zahlen alle dasselbe.

## Was macht ein Notar beim Hauskauf?

Ein Notar macht beim Hauskauf den Vertrag rechtswirksam. Er entwirft den Kaufvertrag, belehrt beide Seiten, beurkundet (§ 311b Abs. 1 BGB) und lässt die Vormerkung eintragen. Danach holt er Genehmigungen und Löschungen ein, überwacht die Fälligkeit des Kaufpreises und beantragt die Umschreibung im Grundbuch. Geld verwahrt er nur auf einem Anderkonto, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht (§ 57 BeurkG).

## Wann muss man den Notar bezahlen?

Man muss den Notar bezahlen, wenn die Rechnung vorliegt, in der Regel nach der Beurkundung. Die Notargebühren werden mit der Beendigung des Geschäfts fällig, Auslagen und die Gebühr für ein Anderkonto sofort (§ 10 GNotKG). Das Grundbuchamt berechnet seine Gebühren getrennt per Kostenbescheid, meist nach der Eintragung. Planen Sie die Beträge deshalb neben Kaufpreis und Grunderwerbsteuer ein.

## Wie viel Grunderwerbsteuer und Notarkosten fallen an?

Grunderwerbsteuer und Notarkosten zusammen liegen beim Hauskauf je nach Land bei rund 4,5 bis 8 Prozent vom Preis. Die Grunderwerbsteuer legt jedes Land selbst fest, sie reicht von 3,5 Prozent in Bayern über 5 Prozent in Baden-Württemberg bis 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen. Dazu kommen die Gebühren für Vertrag und Eintrag mit rund 1 bis 1,5 Prozent und gegebenenfalls Makler. Für Vermieter wirken alle Posten außer der Grundschuld anteilig über die AfA.