Renovierungskosten Mietwohnung absetzen: der komplette Vermieter-Leitfaden 2026

Ein Mieter zieht aus, die Wohnung braucht frische Farbe, neue Bodenbeläge und ein modernisiertes Bad, oder Sie kaufen ein in die Jahre gekommenes Mietshaus und bringen es auf Stand. In beiden Fällen stehen schnell mehrere tausend Euro auf der Rechnung. Die gute Nachricht: Als Vermieter dürfen Sie Renovierungskosten der Mietwohnung absetzen, und zwar in voller Höhe, weil sie zur Erzielung Ihrer Mieteinnahmen anfallen. Anders als ein Selbstnutzer ziehen Sie nicht nur den Handwerkerlohn ab, sondern auch das Material. Dieser Leitfaden zeigt klipp und klar, welche Kosten zählen, wann Sie sofort abziehen und wann Sie verteilen, wo die berüchtigte 15-Prozent-Grenze lauert und wie Sie alles korrekt in die Anlage V eintragen.

Renovierungskosten Mietwohnung steuerlich absetzbar: was als Werbungskosten zählt

Renovierungskosten Mietwohnung steuerlich absetzbar bedeutet konkret: Alle Aufwendungen, die Sie tätigen, um eine vermietete Immobilie instand zu halten oder wieder vermietbar zu machen, sind Werbungskosten bei Ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Das ist der entscheidende Unterschied zum selbstnutzenden Eigentümer. Wer selbst in seiner Wohnung wohnt, bekommt über die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen nur einen Teil des Lohnanteils zurück, gedeckelt auf 1.200 Euro im Jahr und ohne jedes Material. Als Vermieter dagegen setzen Sie die kompletten Kosten an, Material wie Arbeitslohn, ohne betragsmäßige Obergrenze.

Voraussetzung ist, dass die Wohnung vermietet ist oder ernsthaft und nachweisbar vermietet werden soll. Renovieren Sie eine Wohnung, die Sie selbst bewohnen, gilt der volle Werbungskostenabzug nicht. Bei einer gemischt genutzten Immobilie, also teils selbst bewohnt, teils vermietet, teilen Sie die Kosten nach dem vermieteten Flächenanteil auf und ziehen nur diesen Teil ab.

Typische absetzbare Renovierungsarbeiten sind das Streichen und Tapezieren der Wände, das Abschleifen oder Erneuern von Bodenbelägen, der Austausch von Fenstern und Türen, die Erneuerung von Bad und Küche, neue Elektro- oder Sanitärinstallationen sowie Malerarbeiten an Fassade und Treppenhaus. All das hält die Substanz instand oder erneuert Vorhandenes und gehört damit zum Erhaltungsaufwand, der die Steuer mindert.

Damit das Finanzamt die Kosten anerkennt, kommt es auf eine saubere Dokumentation an. Sammeln Sie alle Rechnungen, Kassenbons und Kontoauszüge und ordnen Sie sie der jeweiligen Wohnung zu. Bei einem Mehrfamilienhaus mit mehreren vermieteten Einheiten trennen Sie die Kosten nach Wohnung, damit im Zweifel nachvollziehbar bleibt, welche Maßnahme zu welchem Mietverhältnis gehört. Barzahlungen sind beim Werbungskostenabzug zwar nicht ausgeschlossen, eine Überweisung gegen Rechnung ist aber immer der sichere Weg, weil sie den Zahlungsfluss zweifelsfrei belegt. Wer von Anfang an Ordnung hält, spart sich bei einer Rückfrage des Finanzamts viel Mühe und verliert keinen Abzug, nur weil ein Beleg fehlt.

Abschreibung von Renovierungskosten: Erhaltungsaufwand oder Herstellungsaufwand?

Die Abschreibung von Renovierungskosten hängt an einer einzigen, entscheidenden Weichenstellung: Handelt es sich um Erhaltungsaufwand oder um Herstellungsaufwand? Diese Unterscheidung bestimmt, ob Sie die Kosten sofort und in voller Höhe abziehen oder ob sie über Jahrzehnte verteilt in die Gebäudeabschreibung wandern.

Erhaltungsaufwand erneuert oder repariert etwas bereits Vorhandenes, ohne den Charakter der Immobilie zu verändern. Neue Fenster statt alter Fenster, ein saniertes Bad statt des alten Bads, ein frischer Anstrich, ein neuer Bodenbelag, all das ist Erhaltungsaufwand. Sie ziehen ihn im Jahr der Zahlung sofort und vollständig als Werbungskosten ab. Wahlweise verteilen Sie größeren Erhaltungsaufwand gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre, dazu gleich mehr.

In der Praxis ist die Mehrzahl aller Renovierungsarbeiten an einer Bestandswohnung Erhaltungsaufwand und damit sofort abziehbar. Ob Sie die alte Heizung gegen eine neue tauschen, sämtliche Fenster erneuern, das Bad komplett neu fliesen oder die Elektroleitungen austauschen, all das erneuert vorhandene Substanz auf zeitgemäßem Niveau, ohne aus der Wohnung etwas grundlegend anderes zu machen. Riskant wird es nur bei der Kombination mehrerer Modernisierungen kurz nacheinander, weil daraus ein Standardsprung werden kann.

Herstellungsaufwand dagegen schafft etwas Neues, erweitert die Immobilie oder hebt ihren Standard deutlich an. Ein Dachgeschossausbau, ein Anbau, der erstmalige Einbau einer Sache, die vorher nicht da war, oder eine wesentliche Verbesserung über den ursprünglichen Zustand hinaus zählen dazu. Herstellungsaufwand ist nicht sofort abziehbar, sondern erhöht die Bemessungsgrundlage der Abschreibung und wirkt sich nur über den jährlichen AfA-Satz aus. Eine Falle ist der sogenannte Standardsprung: Heben Sie bei mindestens drei der vier zentralen Ausstattungsbereiche Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster das Niveau deutlich an, kann das Finanzamt aus an sich harmloser Renovierung eine wertsteigernde Herstellungsmaßnahme machen. Wo die Grenze zwischen Erhaltung und Herstellung im Detail verläuft, lesen Sie ausführlich im Ratgeber Handwerkerkosten absetzen.

Materialkosten Renovierung steuerlich absetzbar: was Vermieter ansetzen dürfen

Materialkosten Renovierung steuerlich absetzbar ist für Vermieter eindeutig zu bejahen, und genau hier liegt Ihr großer Vorteil gegenüber dem Selbstnutzer. Sie setzen die Farbe, die Tapeten, das Laminat, die Fliesen, die Armaturen, die Fenster und sämtliches Baumaterial in voller Höhe ab, zusätzlich zum Handwerkerlohn. Während die Steuerermäßigung für Selbstnutzer das Material ausdrücklich ausschließt, kennt der Werbungskostenabzug des Vermieters keine solche Einschränkung. Jeder Euro, den Sie nachweisbar für die vermietete Wohnung ausgeben, mindert Ihre Steuer.

Das gilt auch dann, wenn Sie selbst zum Werkzeug greifen. Bei Eigenleistung setzen Sie zwar nicht Ihre eigene Arbeitszeit ab, denn dafür ist Ihnen kein Geld abgeflossen, wohl aber das gesamte Material, das Sie für die Arbeit gekauft haben, sowie Werkzeug, Mietgeräte und Fahrtkosten zur Wohnung. Heben Sie deshalb jeden Beleg auf, vom Baumarktbon bis zur Handwerkerrechnung.

Ein praktischer Tipp betrifft die Handwerkerrechnung selbst. Beim Vermieter spielt die in vielen Ratgebern betonte Aufteilung in Lohn- und Materialanteil keine Rolle, weil Sie ohnehin beides abziehen. Sie brauchen also keinen gesonderten Ausweis der Arbeitskosten, anders als der Selbstnutzer, der nur den Lohnanteil über die Handwerkerpauschale geltend machen kann. Für Sie zählt allein, dass die Rechnung die Leistung an Ihrer vermieteten Immobilie sauber beschreibt und auf Sie als Auftraggeber lautet. Dadurch ist der Werbungskostenabzug für Vermieter nicht nur höher, sondern auch deutlich unkomplizierter in der Handhabung.

Ein Rechenbeispiel: Sie modernisieren eine vermietete Drei-Zimmer-Wohnung in Tübingen und zahlen 6.000 Euro für Material und 9.000 Euro für den Handwerker, zusammen 15.000 Euro. Diese vollen 15.000 Euro sind Erhaltungsaufwand und mindern Ihre steuerpflichtigen Mieteinkünfte. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent holen Sie sich rund 6.300 Euro über die Steuererklärung zurück. Ein Selbstnutzer käme im selben Fall über die Handwerkerpauschale auf maximal 1.200 Euro, und das auch nur auf den Lohnanteil.

Eine wichtige Ausnahme betrifft die Einbauküche. Erneuern Sie in der vermieteten Wohnung die komplette Küche mit Spüle, Herd und Einbaumöbeln, behandelt die Finanzverwaltung diese seit einem Urteil des Bundesfinanzhofs als ein einheitliches Wirtschaftsgut. Die Kosten ziehen Sie dann nicht sofort als Erhaltungsaufwand ab, sondern schreiben sie über die Nutzungsdauer von zehn Jahren ab. Einzelne, frei stehende Geräte wie ein Kühlschrank oder eine Waschmaschine bleiben dagegen geringwertige Wirtschaftsgüter, die Sie bis zu einem Nettowert von 800 Euro sofort in voller Höhe absetzen. Wer also nur den defekten Herd ersetzt, zieht das sofort ab, wer die ganze Küche neu einbaut, verteilt die Kosten über zehn Jahre.

Die 15-Prozent-Grenze: wann Renovierungskosten zu anschaffungsnahen Herstellungskosten werden

Eine wichtige Ausnahme müssen Sie kennen, sonst kippt der schöne Sofortabzug. Übersteigen Ihre Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf 15 Prozent der auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten, behandelt das Finanzamt diese Kosten zwingend als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Sie sind dann nicht sofort abziehbar, sondern wandern komplett in die Abschreibung und wirken sich nur mit dem jährlichen AfA-Satz aus.

Diese Drei-Jahres-Frist trifft vor allem Käufer, die eine renovierungsbedürftige Bestandsimmobilie erwerben und gleich auf Vordermann bringen. In die 15-Prozent-Prüfung zählen seit der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs auch Schönheitsreparaturen hinein, also selbst Malern und Tapezieren. Ausgenommen bleiben nur Aufwendungen für echte Erweiterungen, die ohnehin zu den Herstellungskosten zählen, sowie Erhaltungsarbeiten, die üblicherweise jährlich anfallen. Nach Ablauf der drei Jahre nach dem Kauf spielt die Grenze keine Rolle mehr, dann gilt wieder der volle Sofortabzug.

Ein Beispiel zeigt, wie schnell die Grenze erreicht ist. Sie kaufen eine vermietete Altbauwohnung in Tübingen, auf das Gebäude entfallen 250.000 Euro der Anschaffungskosten. Ihre 15-Prozent-Grenze liegt damit bei 37.500 Euro. Lassen Sie im ersten Jahr für 30.000 Euro das Bad sanieren, die Fenster tauschen und alle Räume streichen, bleiben Sie knapp darunter und ziehen alles sofort ab. Kommen im zweiten Jahr aber noch 15.000 Euro für eine neue Heizung hinzu, überschreiten die Arbeiten in der Summe der ersten drei Jahre die Grenze, und das Finanzamt rechnet rückwirkend alles in anschaffungsnahe Herstellungskosten um. Es kann sich deshalb lohnen, eine einzelne größere Maßnahme bewusst erst im vierten Jahr nach dem Kauf anzugehen. Wenn Sie eine größere Sanierung kurz nach dem Erwerb planen, lohnt es sich daher zu rechnen, ob Sie unter der Grenze bleiben oder die Arbeiten besser strecken. Die genaue Mechanik der 15-Prozent-Grenze und wie Sie sie sauber umgehen, vertieft der Beitrag Handwerkerkosten absetzen. Wie sich der Zustand und das Modernisierungsniveau eines Gebäudes steuerlich auswirken, erklärt der Lexikoneintrag Modernisierungsgrad.

Renovierung vor Vermietung absetzen: Schönheitsreparaturen und Mieterwechsel

Renovierung vor Vermietung absetzen können Sie auch dann, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Arbeiten noch leer steht. Entscheidend ist eine ernsthafte und nachweisbare Vermietungsabsicht. Renovieren Sie eine leerstehende Wohnung, um sie anschließend zu vermieten, sind die Kosten vorweggenommene Werbungskosten und mindern Ihre Steuer, sobald die Vermietungsabsicht belegt ist, etwa durch Inserate oder einen Maklerauftrag. Fehlt diese Absicht, weil Sie noch unentschlossen sind oder die Wohnung selbst nutzen wollen, erkennt das Finanzamt die Kosten nicht an.

Der häufigste Fall ist der Mieterwechsel. Zieht ein Mieter aus, fallen typischerweise Schönheitsreparaturen an: Wände streichen, Tapeten erneuern, Böden aufarbeiten, kleine Schäden beseitigen. Diese Schönheitsreparaturen sind klassischer Erhaltungsaufwand und sofort in voller Höhe abziehbar, weil sie die Wohnung für die Anschlussvermietung herrichten. Achten Sie nur auf die zeitliche Nähe zum Kauf. Haben Sie die Immobilie erst vor weniger als drei Jahren erworben, zählen auch diese Schönheitsreparaturen in die 15-Prozent-Grenze hinein und können bei einer größeren Gesamtsumme zu anschaffungsnahen Herstellungskosten werden.

Heikel wird der Abzug, wenn zwischen Auszug und Neuvermietung viel Zeit vergeht oder die Wohnung längere Zeit leer steht. Das Finanzamt erkennt die Renovierungskosten in der Leerstandsphase nur an, solange Sie die Vermietungsabsicht ernsthaft verfolgen und belegen können. Dokumentieren Sie deshalb Ihre Vermietungsbemühungen lückenlos, etwa durch geschaltete Anzeigen, einen Maklerauftrag, Exposés oder Schriftverkehr mit Interessenten. Wer eine Wohnung dagegen über Jahre unrenoviert leer stehen lässt, ohne sie aktiv anzubieten, riskiert, dass der Werbungskostenabzug gestrichen wird. Je sauberer Sie den Ablauf festhalten, desto reibungsloser akzeptiert das Finanzamt die Kosten. Sobald die Wohnung wieder vermietet ist, ziehen Sie die Renovierungskosten ohnehin ohne weitere Diskussion ab.

Renovierungskosten Steuer wo eintragen: Anlage V und das Wahlrecht zur Verteilung

Renovierungskosten tragen Sie in der Steuererklärung an einer festen Stelle ein: als Vermieter in der Anlage V, im Bereich der Erhaltungsaufwendungen. Dort gibt es eigene Zeilen für Erhaltungsaufwand, in die Sie die Summe Ihrer Renovierungskosten des Jahres eintragen. Sinnvoll ist eine kurze eigene Aufstellung, die jede Maßnahme einzeln ausweist, also etwa Malerarbeiten, Bodenbeläge und Badsanierung mit dem jeweiligen Betrag. Die Belege reichen Sie nicht unaufgefordert mit ein, halten sie aber für eine Rückfrage des Finanzamts bereit. Der Abzug erfolgt nach dem Abflussprinzip in dem Jahr, in dem Sie die Rechnung tatsächlich bezahlt haben, nicht im Jahr der Beauftragung.

Bei größerem Erhaltungsaufwand haben Sie zusätzlich ein Wahlrecht. Statt des sofortigen Vollabzugs dürfen Sie ihn nach § 82b EStDV gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Das glättet Ihre Steuerlast und sorgt dafür, dass der Abzug auch in einem Jahr mit kleinem Mietüberschuss nicht ins Leere läuft. Den Verteilungszeitraum wählen Sie frei zwischen zwei und fünf Jahren, die Aufteilung muss aber gleichmäßig sein, in jedem Jahr also derselbe Teilbetrag. Im Jahr der Zahlung üben Sie das Wahlrecht schlicht dadurch aus, dass Sie den Teilbetrag statt der vollen Summe ansetzen, und tragen in den Folgejahren den jeweils nächsten Teilbetrag ein.

Restnutzungsdauergutachten vor der Renovierung: wie Sie Ihre Gebäude-AfA zusätzlich erhöhen

Renovierungskosten mindern Ihre Steuer im Jahr der Zahlung, das ist der direkte Hebel. Daneben gibt es einen zweiten, dauerhaften Hebel, den viele Vermieter übersehen: die laufende Abschreibung des Gebäudes selbst. Standardmäßig schreiben Sie ein Mietgebäude pauschal mit zwei Prozent pro Jahr ab, bei vor 1925 errichteten Gebäuden mit 2,5 Prozent. Diese Pauschale unterstellt eine Restnutzungsdauer von 50 beziehungsweise 40 Jahren, unabhängig vom echten Zustand Ihrer Immobilie. Genau hier setzt das Restnutzungsdauergutachten an.

Ein qualifiziertes Restnutzungsdauergutachten nach ImmoWertV weist die tatsächliche, oft deutlich kürzere Restnutzungsdauer Ihres Gebäudes nach. Aus 50 Jahren werden so vielleicht 30 oder 25 Jahre, und Ihr jährlicher AfA-Satz steigt entsprechend von 2 auf 3,3 oder 4 Prozent. Das verdoppelt die jährliche Gebäudeabschreibung in vielen Fällen nahezu, Jahr für Jahr, zusätzlich zum Abzug der Renovierungskosten. Das funktioniert sogar rückwirkend für alle noch offenen Steuerjahre.

Ein Beispiel macht den Hebel greifbar. Sie vermieten ein Mehrfamilienhaus, auf das Gebäude entfallen 600.000 Euro. Mit der pauschalen AfA von zwei Prozent schreiben Sie jährlich 12.000 Euro ab. Stellt ein Gutachten eine Restnutzungsdauer von nur noch 25 Jahren fest, steigt Ihr Satz auf vier Prozent, und Sie schreiben 24.000 Euro pro Jahr ab. Das sind 12.000 Euro mehr Abschreibung in jedem Jahr, die Ihre Mieteinkünfte zusätzlich mindern, ganz ohne weitere Ausgabe und neben dem Abzug der Renovierungskosten.

Entscheidend ist die Reihenfolge. Lassen Sie den Zustand Ihrer Immobilie idealerweise vor der großen Renovierung begutachten, denn ein älteres, unsaniertes Gebäude hat die kürzeste Restnutzungsdauer und damit den höchsten AfA-Satz. Der Sachverständige hält den Ist-Zustand fest, das Gutachten sichert die hohe Abschreibung, und anschließend renovieren Sie und ziehen die Renovierungskosten zusätzlich ab. So kombinieren Sie beide Hebel optimal. Das Restnutzungsdauergutachten in Tübingen und Umgebung erstellen wir für Sie vor Ort. Jetzt unverbindlich die mögliche AfA berechnen und prüfen, wie hoch Ihr Hebel ausfällt.

Kann ich Renovierungskosten von der Steuer absetzen?

Ja. Als Vermieter setzen Sie Renovierungskosten in voller Höhe als Werbungskosten bei Ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ab. Anders als ein Selbstnutzer ziehen Sie sowohl den Handwerkerlohn als auch das Material ohne betragsmäßige Obergrenze ab. Voraussetzung ist, dass die Wohnung vermietet ist oder nachweisbar vermietet werden soll. Reine Erhaltungsmaßnahmen mindern Ihre Steuer sofort im Jahr der Zahlung.

Kann man als Vermieter Materialkosten absetzen?

Ja, und das ist der zentrale Vorteil gegenüber dem Selbstnutzer. Materialkosten wie Farbe, Tapeten, Fliesen, Bodenbeläge, Armaturen und Fenster sind beim vermieteten Objekt voll absetzbar. Das gilt auch bei Eigenleistung, bei der Sie zwar nicht Ihre Arbeitszeit, wohl aber das eingesetzte Material und die Fahrtkosten geltend machen. Bewahren Sie alle Belege auf, der Werbungskostenabzug kennt anders als die Handwerkerpauschale für Selbstnutzer keine Material-Ausnahme.

Sind Renovierungskosten von der Steuer absetzbar?

Renovierungskosten sind absetzbar, sofern sie Erhaltungsaufwand sind, also Vorhandenes erneuern oder instand setzen. Beispiele sind neue Bodenbeläge, ein saniertes Bad, neue Fenster oder ein frischer Anstrich. Nicht sofort absetzbar sind dagegen Herstellungskosten, die etwas Neues schaffen oder den Standard deutlich anheben, sowie anschaffungsnahe Herstellungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf oberhalb der 15-Prozent-Grenze. Diese wirken sich nur über die Abschreibung aus.

Wie lange kann man Renovierungskosten absetzen?

Erhaltungsaufwand ziehen Sie grundsätzlich sofort im Jahr der Zahlung ab. Bei größerem Erhaltungsaufwand räumt Ihnen § 82b EStDV das Wahlrecht ein, die Kosten gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre zu verteilen. Sie entscheiden also selbst, ob Sie alles in einem Jahr abziehen oder über bis zu fünf Jahre strecken, um Ihre Steuerlast zu glätten. Echte Herstellungskosten dagegen werden über die gesamte Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben, also über mehrere Jahrzehnte.

Ist eine Badezimmer-Renovierung steuerlich absetzbar?

Ja, die Renovierung eines vorhandenen Badezimmers ist als Erhaltungsaufwand sofort in voller Höhe absetzbar, etwa neue Fliesen, eine neue Dusche, moderne Armaturen oder ein neues Waschbecken. Vorsicht gilt nur, wenn Sie das Bad von einer sehr einfachen auf eine deutlich gehobene Ausstattung heben und parallel auch Heizung, Elektro und Fenster modernisieren. Dann kann ein Standardsprung vorliegen, der die Kosten in Herstellungsaufwand verwandelt und in die Abschreibung verschiebt.

Sind Malerkosten steuerlich absetzbar?

Malerkosten sind beim vermieteten Objekt voll absetzbar. Das Streichen von Wänden, Decken und Fassade sowie das Tapezieren gehören zu den klassischen Schönheitsreparaturen und damit zum Erhaltungsaufwand. Sie ziehen sowohl den Lohn des Malerbetriebs als auch das Material ab. Beachten Sie lediglich, dass Malerarbeiten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf in die 15-Prozent-Grenze einfließen und bei einer hohen Gesamtsumme zu anschaffungsnahen Herstellungskosten zählen können.