Renovierungskosten Mietwohnung absetzen

Ein Mieter zieht aus, die Wände brauchen Farbe, der Boden ist durch, das Bad stammt aus den Achtzigern. Oder Sie kaufen eine ältere Wohnung und bringen sie vor dem Vermieten auf Stand. Schnell stehen fünfstellige Beträge auf den Rechnungen. Steuerlich ist das der günstigste Fall: Als Vermieter dürfen Sie die Renovierungskosten der Mietwohnung absetzen, und zwar komplett, weil sie der Miete dienen. Anders als Selbstnutzer ziehen Sie nicht nur den Lohn ab, sondern auch das Material. Dieser Ratgeber geht die Arbeiten einzeln durch: Maler, Böden, Bad, Fenster und Material. Er zeigt, wann der Abzug sofort greift, wo alles in der Steuererklärung steht und wie ein Gutachten zusätzlich die AfA hebt.

Renovierungskosten Mietwohnung steuerlich absetzbar: was als Werbungskosten zählt

Sind Renovierungskosten der Mietwohnung steuerlich absetzbar? Für Vermieter ja, ohne Antrag und ohne Höchstbetrag. Alles, was eine vermietete Immobilie erhält oder wieder vermietbar macht, sind Werbungskosten nach § 9 EStG. Sie mindern den Überschuss, den Sie aus der Miete versteuern.

Voraussetzung: Die Wohnung ist vermietet oder soll es ernsthaft werden. Wohnen Sie selbst darin, entfällt dieser Abzug. Bei einem Haus, das Sie teils selbst nutzen und teils vermieten, teilen Sie die Kosten nach Flächen auf. Arbeiten, die nur die vermietete Einheit betreffen, ordnen Sie ihr ganz zu.

Typische Arbeiten sind Streichen und Tapezieren, neue Bodenbeläge, ein erneuertes Bad, neue Fenster und Türen, frische Leitungen für Strom und Wasser. All das ersetzt Vorhandenes. Steuerlich heißt das Erhaltungsaufwand, und der wirkt sofort.

Damit das Finanzamt mitgeht, zählt Ordnung. Sammeln Sie Rechnungen, Bons und Kontoauszüge und ordnen Sie jeden Beleg einer Wohnung zu. Bei mehreren Einheiten in einem Haus trennen Sie die Kosten je Einheit. Bar zahlen ist erlaubt, eine Überweisung belegt den Abfluss aber ohne Diskussion. Wie viel Steuer auf den Überschuss am Ende fällt, rechnet der Beitrag Mieteinnahmen versteuern durch.

Renovierung steuerlich absetzen: warum Vermieter deutlich mehr bekommen

Eine Renovierung steuerlich absetzen können drei Gruppen, aber in sehr unterschiedlichem Umfang. Wer vermietet, nutzt Werbungskosten. Wer selbst wohnt, ob als Eigentümer oder als Mieter, hat nur die Ermäßigung für Handwerkerleistungen nach § 35a Abs. 3 EStG.

Bei Eigennutzung gibt es für energetische Arbeiten wie neue Fenster noch § 35c EStG: 20 Prozent der Kosten, verteilt auf drei Jahre, bis zu 40.000 Euro je Objekt. Vermieter können das nicht nutzen. Sie brauchen es aber auch nicht, denn ihr Abzug ist fast immer mehr wert.

Ein Vergleich macht das greifbar. Eine Malerrechnung über 4.000 Euro, davon 3.000 Euro Lohn, bringt einer Eigentümerin, die selbst dort wohnt, 600 Euro. Ein Vermieter mit 42 Prozent Steuersatz spart 1.680 Euro, weil er die ganze Rechnung abzieht. Die Regeln für Mieter und Selbstnutzer erklärt der Ratgeber Handwerkerkosten absetzen. Hier geht es weiter um die vermietete Wohnung.

Abschreibung von Renovierungskosten: sofort abziehen oder langsam abschreiben

Die Abschreibung von Renovierungskosten hängt an einer Frage: Ist die Arbeit Erhaltungsaufwand oder Herstellungsaufwand? Davon hängt ab, ob der Betrag in einem Jahr wirkt oder über Jahrzehnte.

Erhaltungsaufwand ersetzt oder repariert, was schon da ist, ohne die Wohnung zu etwas anderem zu machen. Neue Fenster statt alter, ein neues Bad statt des alten, ein frischer Anstrich, ein neuer Boden: das alles ist Erhaltung. Dass das Neue dem heutigen Stand der Technik entspricht, schadet nicht. Den Betrag ziehen Sie ab, sobald Sie zahlen.

Herstellungsaufwand schafft etwas Neues oder hebt die Wohnung deutlich über ihren alten Stand. Dazu zählen ein Anbau, ein ausgebautes Dachgeschoss oder etwas, das es vorher gar nicht gab. Solche Kosten erhöhen die Basis der Gebäudeabschreibung und wirken mit deren Satz, meist 2 Prozent. Was das in Euro bedeutet, zeigt der AfA-Rechner.

Eine Falle ist der Standardsprung. Heben Sie in mindestens drei der vier Kernbereiche Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster das Niveau deutlich an, kann das Finanzamt aus vielen kleinen Arbeiten eine Herstellung machen. So steht es im BMF-Schreiben vom 26.01.2026, das die Schreiben von 2003 und 2017 ersetzt. Wer nur ein oder zwei Bereiche erneuert, bleibt in aller Regel bei der Erhaltung. Wo die Linie genau verläuft, erklärt der Eintrag Erhaltungsaufwand im Lexikon.

Materialkosten Renovierung steuerlich absetzbar: was Vermieter ansetzen dürfen

Sind die Materialkosten der Renovierung steuerlich absetzbar? Für Vermieter ja, ohne Einschränkung. Farbe, Tapete, Laminat, Fliesen, Armaturen, Fenster und jeder andere Baustoff zählen voll mit, neben dem Handwerkerlohn. Die Ermäßigung für Selbstnutzer schließt Material aus, der Werbungskostenabzug kennt diese Grenze nicht.

Kann man Baumaterial von der Steuer absetzen, wenn man selbst zum Pinsel greift? Bei einer Mietwohnung ja. Ihre Zeit zählt nicht, weil dafür kein Geld geflossen ist. Gekaufte Baustoffe, Mietgeräte wie ein Bodenschleifer und Fahrten zur Wohnung zählen sehr wohl. Was bei Arbeit in Eigenregie gilt und wie Sie die Bons führen, steht unter Eigenleistung absetzen.

Kann man als Vermieter Materialkosten absetzen, die der Handwerker mit auf die Rechnung setzt? Ja, die Aufteilung in Lohn und Material spielt für Sie keine Rolle, weil beides zählt. Wichtig ist nur, dass die Rechnung auf Sie lautet und die Arbeit an der Mietwohnung beschreibt. Ein Hinweis wie „Wohnung 2. OG links“ spart bei einer Rückfrage Zeit.

Eine Ausnahme betrifft die Einbauküche. Bauen Sie eine komplette Küche mit Spüle, Herd und Schränken neu ein, ist sie nach dem BFH-Urteil IX R 14/15 vom 03.08.2016 ein eigenes Wirtschaftsgut. Sie wird über zehn Jahre abgeschrieben. Ersetzen Sie dagegen nur ein defektes Teil, etwa den Herd, ist das in der Regel Erhaltungsaufwand und sofort absetzbar. Wie die Küche in die AfA kommt, zeigt Eigentumswohnung abschreiben.

Malerarbeiten steuerlich absetzen: Schönheitsreparaturen beim Mieterwechsel

Malerarbeiten steuerlich absetzen ist der häufigste Fall für Vermieter. Streichen von Wänden und Decken, Tapezieren, Lackieren von Türen und Heizkörpern sowie der Anstrich im Treppenhaus sind Schönheitsreparaturen. Sie gelten als Erhaltung und mindern Ihre Steuer gleich im Zahlungsjahr.

Beim Mieterwechsel kommt meist mehr zusammen: Wände streichen, Böden abschleifen oder erneuern, Silikonfugen tauschen, kleine Schäden beheben. All das richtet die Räume für den nächsten Mieter her und zählt zusammen als Erhaltung, auch wenn die Rechnungen von drei Betrieben kommen.

Zahlt der alte Mieter für unterlassene Schönheitsreparaturen eine Entschädigung, oder behalten Sie dafür Kaution ein, ist dieses Geld bei Ihnen eine Einnahme. Den Maler ziehen Sie trotzdem voll ab. Beides gehört in dieselbe Erklärung.

Ein Wort zur Fassade: Ein Anstrich des ganzen Hauses ist ebenfalls Erhaltung. Bei einer Eigentumswohnung zahlen Sie ihn meist über die Rücklage der Gemeinschaft. Abziehbar wird Ihr Anteil erst, wenn die Gemeinschaft das Geld für die Arbeiten ausgibt, nicht schon bei der Zahlung in die Rücklage.

Achten Sie nur auf die Nähe zum Kauf. Kurz nach dem Erwerb zählen selbst Malerarbeiten in die 15-Prozent-Grenze, die weiter unten erklärt ist.

Badsanierung steuerlich absetzen: wann das Bad sofort zählt

Eine Badsanierung steuerlich absetzen können Sie in der Mietwohnung meist sofort und ganz. Neue Fliesen, Dusche statt Wanne, neue Armaturen, Waschtisch und WC ersetzen Vorhandenes. Das ist Erhaltungsaufwand, auch wenn das neue Bad deutlich schöner ist als das alte. Wer eine Badsanierung von der Steuer absetzen will, braucht dafür keinen Antrag, nur die Rechnung.

Herstellung wird daraus erst in zwei Fällen. Erstens, wenn Sie ein Bad schaffen, wo vorher keins war, etwa in einer Abstellkammer. Das vermehrt die Substanz. Zweitens, wenn das Bad zu einem Standardsprung gehört, weil Sie zugleich zwei weitere Bereiche wie Heizung und Elektro auf ein deutlich höheres Niveau bringen.

Ist ein barrierearmer Badumbau steuerlich absetzbar, etwa mit bodengleicher Dusche und breiterer Tür? In der Mietwohnung ja. Er bleibt Erhaltung, solange das Bad an seinem Platz bleibt und seine Aufgabe nicht ändert. Verlegen Sie es dagegen samt neuer Wände in einen anderen Teil der Wohnung, prüft das Finanzamt genauer, ob Herstellung vorliegt.

Ob Sie eine Badsanierung von der Steuer absetzen und zugleich die Miete erhöhen können, ist eine Frage des Mietrechts. Eine Mieterhöhung nach Modernisierung setzt echte Verbesserungen voraus, reine Erneuerung zählt dort nicht. Steuerlich ändert eine höhere Miete nichts am Abzug.

Ein Punkt wird oft übersehen: Das Bad gehört zu den Elementen, mit denen Anlage 2 der ImmoWertV den Modernisierungsgrad misst. Ein neues Bad bringt bis zu zwei Punkte und kann so die Restnutzungsdauer verlängern. Für die AfA spielt das eine Rolle, dazu mehr im vorletzten Abschnitt.

Fenstertausch steuerlich absetzbar: neue Fenster in der Mietwohnung

Ist der Fenstertausch steuerlich absetzbar, wenn die Wohnung vermietet ist? Ja, sofern alte Fenster an derselben Stelle durch neue ersetzt werden. Das gilt auch, wenn die neuen dreifach verglast sind und viel besser dämmen. Der technische Fortschritt macht aus dem Ersatz keine Herstellung. Damit sind neue Fenster steuerlich absetzbar bei Vermietung, und zwar in voller Höhe im Jahr der Zahlung.

Ist auch ein Fensteraustausch steuerlich absetzbar, der sich über mehrere Jahre zieht? Ja. Tauschen Sie zuerst die Fenster zur Wetterseite und zwei Jahre später den Rest, wirkt jede Rechnung in ihrem Jahr. Anders liegt der Fall, wenn Sie neue Öffnungen in die Wand brechen, etwa ein Fenster im bisher fensterlosen Bad. Das schafft etwas Neues und gilt in der Regel als Herstellungsaufwand.

Wie lange sind neue Fenster steuerlich absetzbar bei Vermietung? Meist nur im Jahr der Zahlung. Eine eigene steuerliche Nutzungsdauer der Fenster gibt es nicht, denn sie sind fester Teil des Gebäudes. Wer sie ersetzt, zieht die Kosten als Erhaltung ab. Fallen sie ausnahmsweise unter Herstellung, laufen sie in der Gebäude-AfA mit. Eine gesonderte Abschreibung für Fenster über eine feste Zahl von Jahren gibt es nicht.

Für die AfA des Hauses zählt die Nutzungsdauer der Fenster trotzdem, aber auf anderem Weg. Im Punkteschema der ImmoWertV bringen neue Fenster und Außentüren bis zu zwei Punkte. Wer erst tauscht und danach ein Gutachten erstellen lässt, verlängert damit oft die Restnutzungsdauer. Für Ihre Abschreibung ist das der ungünstigere Weg.

Wer selbst in der Wohnung lebt, hat einen schmaleren Weg. Für ihn ist der Fensteraustausch steuerlich absetzbar über § 35c mit Bescheinigung eines Fachbetriebs oder über § 35a für den Lohn. Vermietern bleibt der Weg über die Werbungskosten, der bei einem Steuersatz über 20 Prozent mehr bringt.

Renovierung vor Vermietung absetzen: Leerstand, Kauf und Verkauf

Die Renovierung vor der Vermietung absetzen können Sie auch dann, wenn die Wohnung während der Arbeiten leer steht. Entscheidend ist eine ernste und belegbare Absicht zu vermieten. Die Kosten sind dann vorweggenommene Werbungskosten. Belege dafür sind Inserate, ein Auftrag an einen Makler oder Mails mit Interessenten.

Zieht sich der Leerstand hin, schaut das Finanzamt genauer hin. Halten Sie Ihre Suche nach Mietern lückenlos fest, mit Datum und Kanal. Wer eine Wohnung über Jahre leer stehen lässt, ohne sie anzubieten, riskiert den Abzug.

Und ist eine Renovierung vor dem Verkauf steuerlich absetzbar? Renovieren Sie nach dem Auszug, um selbst einzuziehen oder um zu verkaufen, fehlt der Bezug zur Miete. Dann sind es in der Regel keine Werbungskosten mehr. Wer zum Verkauf renoviert, klärt das vorher mit seinem Steuerberater, denn binnen zehn Jahren seit dem Kauf ist ein Gewinn aus dem Verkauf steuerpflichtig, und dort können solche Kosten eine Rolle spielen.

Nach einem Kauf kommt eine Grenze hinzu. Übersteigen Instandsetzung und Modernisierung in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, ohne Umsatzsteuer, werden sie nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Dann wirken sie nur noch über die Abschreibung. Malerarbeiten zählen dabei mit, das hat der BFH 2016 entschieden.

Ein Beispiel: Sie kaufen eine Altbauwohnung in Tübingen, auf das Gebäude entfallen 250.000 Euro. Die Grenze liegt bei 37.500 Euro. Mit Bad, Fenstern und Anstrich für 30.000 Euro im ersten Jahr bleiben Sie darunter. Kommen im zweiten Jahr 15.000 Euro für die Heizung hinzu, ist sie gerissen, und alles wandert in die AfA. Wie Sie die Frist planen, steht im Ratgeber anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Renovierungskosten Steuer wo eintragen: Anlage V und Verteilung

Renovierungskosten Steuer wo eintragen, fragen viele nach der ersten großen Rechnung. Die Antwort: in Anlage V, im Teil Werbungskosten bei den Erhaltungsaufwendungen. Für jedes vermietete Haus und jede vermietete Eigentumswohnung gibt es ein eigenes Formular. Die Nummern der Zeilen ändern sich mit dem Jahr, maßgeblich ist die Bezeichnung „voll abzuziehende Erhaltungsaufwendungen“. In ELSTER liegt der Punkt bei den Werbungskosten.

Auch Material gehört dorthin, nicht in eine eigene Zeile. Lohn, Baustoffe und Fahrten bilden zusammen den Erhaltungsaufwand des Jahres. Eine kurze Liste je Maßnahme, etwa Maler, Böden und Bad mit Betrag, hilft bei Rückfragen. Die Belege schicken Sie nicht mit, halten sie aber bereit.

Maßgeblich ist das Jahr der Zahlung nach § 11 Abs. 2 EStG, nicht das des Auftrags. Eine Rechnung vom Dezember, die Sie im Januar begleichen, zählt im neuen Jahr. Das lässt sich nutzen, wenn Ihr Steuersatz im Folgejahr höher liegt.

Größere Beträge dürfen Sie nach § 82b EStDV gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Das lohnt sich, wenn der Abzug in einem schwachen Jahr sonst zum Teil verpufft. Dafür hat das Formular eigene Felder für den Gesamtbetrag und den Anteil des Jahres. Wann sich welcher Zeitraum lohnt, erklärt Sanierungskosten steuerlich verteilen.

Rechenbeispiel: Renovierungskosten einer Mietwohnung absetzen in Tübingen

Was es bringt, die Renovierungskosten einer Mietwohnung absetzen zu können, zeigt ein Fall aus Tübingen. Eine Vermieterin besitzt seit Januar 2015 eine Drei-Zimmer-Wohnung, Baujahr 1968, mit 200.000 Euro Gebäudeanteil. Nach dem Auszug des Mieters lässt sie 2026 renovieren. Die Frist nach dem Kauf ist lange vorbei, die 15-Prozent-Grenze spielt also keine Rolle. Ihr Grenzsteuersatz liegt bei 42 Prozent.

Alle vier Posten ersetzen Vorhandenes. Heizung und Elektro bleiben unberührt, ein Standardsprung liegt also nicht vor. Die Vermieterin zieht 25.000 Euro für 2026 ab und spart rund 10.500 Euro Einkommensteuer, ohne Soli und Kirchensteuer. Gerechnet ist vereinfacht mit gleichbleibendem Grenzsteuersatz. Rutscht ihr Einkommen durch den Abzug unter die 42-Prozent-Zone, fällt die Ersparnis etwas kleiner aus. Streckt sie den Betrag auf fünf Jahre, sind es je 5.000 Euro Abzug und rund 2.100 Euro weniger Steuer.

Zum Vergleich: Würde sie selbst dort wohnen, brächte ihr dieselbe Renovierung über § 35a höchstens 1.200 Euro, weil nur der Lohn zählt und die Ermäßigung gedeckelt ist.

Die Gebäude-AfA läuft daneben weiter: 2 Prozent von 200.000 Euro, also 4.000 Euro pro Jahr. Wie ein Gutachten diesen Betrag erhöhen kann, zeigt der nächste Abschnitt.

Erst Restnutzungsdauergutachten, dann renovieren: wie Sie die Gebäude-AfA zusätzlich erhöhen

Wer die Renovierungskosten der Mietwohnung absetzen kann, senkt die Steuer einmal. Der zweite Hebel wirkt jedes Jahr: die AfA des Gebäudes. Wohnbauten, die von 1925 bis 2022 fertig wurden, werden pauschal mit 2 Prozent abgeschrieben, ältere mit 2,5 Prozent. Das unterstellt 50 oder 40 Jahre Nutzung, ganz gleich, wie alt Fenster, Bad und Leitungen wirklich sind.

Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer, erlaubt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG einen höheren Satz. Den Nachweis liefert ein Restnutzungsdauergutachten. Der BFH hat mit IX R 25/19 vom 28.07.2021 und IX R 14/23 vom 23.01.2024 entschieden, dass jede im Einzelfall geeignete Methode genügt, sofern das Gutachten auf das konkrete Objekt eingeht. Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 ist zum 01.12.2025 aufgehoben. Ob das Finanzamt ein Gutachten anerkennt, prüft es im Einzelfall.

Im Beispiel aus Tübingen hat die Vermieterin von 2015 bis 2024 je 4.000 Euro abgeschrieben. Anfang 2025 stehen noch 160.000 Euro Restbuchwert offen, und ihr Bescheid für 2025 ist noch änderbar. Belegt ein Gutachten zum Stichtag 1. Januar 2025 eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren, verteilt sie die 160.000 Euro auf diese 25 Jahre: 6.400 statt 4.000 Euro Abschreibung. Das sind bei 42 Prozent rund 1.008 Euro weniger Steuer, Jahr für Jahr. Insgesamt wird dabei nicht mehr abgeschrieben, nur schneller, und das Geld steht Ihnen früher zur Verfügung.

Warum zuerst das Gutachten? Weil Bad und Fenster Modernisierungspunkte bringen und die Restnutzungsdauer verlängern. Der Stichtag im Beispiel liegt vor den Arbeiten von 2026, bewertet wird also der alte Zustand. Die Renovierung ziehen Sie wie oben zusätzlich ab. Das funktioniert sogar rückwirkend. Das Gutachten kann auf einen Stichtag in der Vergangenheit erstellt werden, wenn sich der damalige Zustand mit Fotos und Rechnungen belegen lässt. Fotografieren Sie deshalb Bad, Fenster und Leitungen, bevor die Handwerker anfangen. Wie das bei offenen Bescheiden geht, zeigt Nutzungsdauer-Gutachten rückwirkend.

Ob sich das für Ihre Wohnung lohnt, zeigt der Restnutzungsdauer-Rechner in wenigen Minuten. Den Festpreis für Ihr Objekt nennt der Preisrechner. Gutachten gibt es ab 895 Euro, und bei Vermietung sind deren Kosten selbst Werbungskosten. Das Restnutzungsdauergutachten in Tübingen und Umgebung erstellen wir auf Wunsch mit Termin vor Ort. Die Gestaltung im Einzelfall klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Renovierungskosten Mietwohnung absetzen: häufige Fragen

Kann man Renovierungskosten von der Steuer absetzen?

Ja, als Vermieter voll, und zwar als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Lohn und Material zählen, eine Obergrenze gibt es nicht. Voraussetzung ist, dass die Wohnung vermietet ist oder nachweisbar vermietet werden soll. Erhaltung wirkt sofort. Wer selbst in der Wohnung lebt, bekommt nur 20 Prozent vom Lohn über § 35a EStG, gedeckelt auf 1.200 Euro, bei energetischen Arbeiten alternativ § 35c.

Kann man als Vermieter Materialkosten absetzen?

Ja, und genau das ist der Vorteil gegenüber Selbstnutzern. Farbe, Tapete, Fliesen, Böden, Armaturen und Fenster zählen beim vermieteten Objekt voll mit, egal ob der Handwerker sie liefert oder Sie sie im Baumarkt kaufen. Ein Beispiel: 600 Euro für Farbe und Laminat bringen bei 42 Prozent Steuersatz rund 250 Euro zurück. Heben Sie jeden Bon auf und ordnen Sie ihn der Wohnung zu.

Kann man Baumaterial von der Steuer absetzen?

Bei einer vermieteten Wohnung ja, auch ohne Handwerker. Die Baustoffe gehören zum Erhaltungsaufwand und kommen zu den übrigen Kosten der Arbeiten. Bei selbst genutztem Wohnraum zählt Material dagegen nur bei energetischen Maßnahmen nach § 35c. Bons mit Datum und Betrag reichen, am besten unbar bezahlt.

Ist ein Badumbau steuerlich absetzbar?

In einer vermieteten Wohnung ja. Ersetzen Sie Wanne, Fliesen und Armaturen, ist das Erhaltung und wirkt sofort. Schaffen Sie ein zusätzliches Bad, wo vorher keins war, ist das Herstellung und läuft über die AfA. Kurz nach dem Kauf zählt der Umbau außerdem zur 15-Prozent-Grenze. Wer das Bad erneuert, um selbst einzuziehen, kann nur den Lohnanteil über § 35a ansetzen.

Über wie viele Jahre werden neue Fenster abgeschrieben?

In der Mietwohnung meist über gar keine, denn der Ersatz alter Fenster ist Erhaltungsaufwand und wird sofort abgezogen. Nur wenn der Tausch zu einem Standardsprung gehört oder die 15-Prozent-Grenze reißt, kommen die Kosten in die Gebäude-AfA. Dann laufen sie mit deren Satz mit, meist 2 Prozent pro Jahr, also rechnerisch über 50 Jahre.

Wie lange kann man Renovierungskosten absetzen?

Erhaltung ziehen Sie im Jahr der Zahlung ab. Bei größeren Beträgen dürfen Sie nach § 82b EStDV wählen, ob Sie die Kosten gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Das glättet die Steuerlast in Jahren mit wenig Überschuss. Herstellungskosten werden dagegen über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben, also über Jahrzehnte, es sei denn, ein Gutachten belegt eine kürzere Restnutzungsdauer.