Fachwissen kompakt

AfA-Lexikon

Jeder Begriff rund um Restnutzungsdauer, AfA und Gebäudeabschreibung, fachlich korrekt definiert, mit den Paragraphen und Urteilen, die wirklich zählen.

A

Abschreibung Grundstück (Grund und Boden)Eine Abschreibung des Grundstücks (Grund und Boden) ist steuerlich nicht möglich. Abschreibbar ist nur das Gebäude, weil sich der Grund und Boden im Gegensatz zur Bausubstanz nicht abnutzt. Beim Immobilienkauf wird der Kaufpreis deshalb in einen abschreibbaren Gebäudeanteil und einen nicht abschreibbaren Bodenanteil aufgeteilt.
AfaA (außerplanmäßige Abschreibung)Die AfaA (Absetzung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung) ist eine zusätzliche, außerplanmäßige Abschreibung nach § 7 Abs. 1 Satz 7 EStG. Sie erlaubt einen sofortigen weiteren Abschreibungsbetrag, wenn ein Gebäude durch ein außergewöhnliches Ereignis dauerhaft an Wert verliert, etwa durch einen Schaden oder einen plötzlichen wirtschaftlichen Wertverfall.
AlterswertminderungDie Alterswertminderung ist der wertmindernde Abschlag, der bei der Immobilienbewertung für das Alter eines Gebäudes angesetzt wird. Sie bildet die bis zum Bewertungsstichtag verbrauchte Nutzungsdauer ab und ergibt sich nach ImmoWertV aus dem Verhältnis von Gebäudealter zu Gesamtnutzungsdauer.

B

Bemessungsgrundlage (AfA)Die Bemessungsgrundlage der AfA ist der Betrag, von dem die jährliche Gebäudeabschreibung berechnet wird. Sie umfasst die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes samt anteiliger Anschaffungsnebenkosten, nicht jedoch den Wert von Grund und Boden, der sich nicht abnutzt.

F

Fiktives BaujahrDas fiktive Baujahr ist ein aus dem Modernisierungsgrad abgeleitetes, rechnerisch jüngeres Baujahr eines Gebäudes. Es bildet ab, dass Modernisierungen den baulichen Zustand verjüngt haben, und dient nach ImmoWertV als Grundlage zur Bestimmung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer.

G

GesamtnutzungsdauerDie Gesamtnutzungsdauer (GND) ist die modellhaft angesetzte wirtschaftliche Lebensdauer eines Gebäudes ab Fertigstellung. Sie ist nach Gebäudetyp normiert und beträgt für Wohngebäude nach Anlage 1 der ImmoWertV 2021 80 Jahre. Aus der Gesamtnutzungsdauer abzüglich des Alters ergibt sich die Restnutzungsdauer.

I

ImmoWertVDie Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist die bundesweit geltende Rechtsverordnung, die regelt, wie der Wert von Grundstücken und Gebäuden zu ermitteln ist. Die ImmoWertV 2021 gilt seit dem 01.01.2022 und liefert mit ihren Anlagen auch das Modell zur Berechnung der Restnutzungsdauer.

M

ModernisierungsgradDer Modernisierungsgrad ist ein Maß dafür, wie stark ein Gebäude durch Modernisierungen auf einen jüngeren baulichen Stand gebracht wurde. Nach Anlage 2 der ImmoWertV 2021 wird er über ein Punktesystem mit maximal 20 Punkten ermittelt und bestimmt das fiktive Baujahr und damit die Restnutzungsdauer.

N

NutzungsdauerDie Nutzungsdauer einer Immobilie ist der Zeitraum, in dem ein Gebäude bestimmungsgemäß genutzt werden kann. Unterschieden werden die technische Nutzungsdauer (bis die Bausubstanz verbraucht ist) und die wirtschaftliche Nutzungsdauer (bis sich die Nutzung wirtschaftlich nicht mehr lohnt). Steuerlich maßgeblich ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer.

R

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