Fachwissen kompakt
AfA-Lexikon
Jeder Begriff rund um Restnutzungsdauer, AfA und Gebäudeabschreibung, fachlich korrekt definiert, mit den Paragraphen und Urteilen, die wirklich zählen.
Das AfA-Lexikon von DuraCasa erklärt die wichtigsten Begriffe rund um die Abschreibung von Immobilien (AfA), die Restnutzungsdauer und die Immobilienbewertung nach ImmoWertV 2021. Jeder Eintrag beginnt mit einer kurzen, klaren Definition und nennt die einschlägigen Paragraphen des EStG sowie die maßgeblichen BFH-Urteile.
Im Mittelpunkt steht die Frage, wie Vermieter ihre jährliche Gebäude-AfA erhöhen: Eine per Gutachten nachgewiesene kürzere tatsächliche Nutzungsdauer hebt den AfA-Satz von 2 Prozent auf oft 3 bis 5 Prozent. Die 39 Begriffe sind nach Themen und alphabetisch geordnet.
Nach Themen
AfA-Grundlagen und Abschreibungsarten
Nutzungsdauer und Restnutzungsdauer
Bemessungsgrundlage und Kosten
Bewertungsverfahren nach ImmoWertV
Ertragswert: Faktoren und Ertraege
Sachwert- und Bodenfaktoren
A
- AbschreibungAbschreibung, steuerlich Absetzung für Abnutzung (AfA), verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Wirtschaftsguts über seine Nutzungsdauer. Bei vermieteten Immobilien mindert die jährliche Gebäude-AfA die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
- Abschreibung Grundstück (Grund und Boden)Eine Abschreibung des Grundstücks (Grund und Boden) ist steuerlich nicht möglich. Abschreibbar ist nur das Gebäude, weil sich der Grund und Boden im Gegensatz zur Bausubstanz nicht abnutzt. Beim Immobilienkauf wird der Kaufpreis deshalb in einen abschreibbaren Gebäudeanteil und einen nicht abschreibbaren Bodenanteil aufgeteilt.
- AfA-TabelleEine AfA-Tabelle ist eine amtliche Aufstellung der steuerlichen Nutzungsdauern von Wirtschaftsgütern, herausgegeben vom Bundesfinanzministerium. Für Gebäude gelten allerdings nicht die AfA-Tabellen, sondern die festen AfA-Sätze des § 7 Abs. 4 EStG.
- AfaA (außerplanmäßige Abschreibung)Die AfaA (Absetzung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung) ist eine zusätzliche, außerplanmäßige Abschreibung nach § 7 Abs. 1 Satz 7 EStG. Sie erlaubt einen sofortigen weiteren Abschreibungsbetrag, wenn ein Gebäude durch ein außergewöhnliches Ereignis dauerhaft an Wert verliert, etwa durch einen Schaden oder einen plötzlichen wirtschaftlichen Wertverfall.
- AlterswertminderungDie Alterswertminderung ist der wertmindernde Abschlag, der bei der Immobilienbewertung für das Alter eines Gebäudes angesetzt wird. Sie bildet die bis zum Bewertungsstichtag verbrauchte Nutzungsdauer ab und ergibt sich nach ImmoWertV aus dem Verhältnis von Gebäudealter zu Gesamtnutzungsdauer.
- AnschaffungskostenAnschaffungskosten sind alle Aufwendungen, die geleistet werden, um ein Wirtschaftsgut zu erwerben und in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Bei Immobilien umfassen sie den Kaufpreis samt Anschaffungsnebenkosten und bilden die Grundlage der AfA-Bemessungsgrundlage.
- Anschaffungsnahe HerstellungskostenAnschaffungsnahe Herstellungskosten sind Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach dem Immobilienkauf, die 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen. Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG gelten sie als Herstellungskosten und sind nur über die AfA absetzbar.
B
- BaupreisindexDer Baupreisindex ist ein vom Statistischen Bundesamt veröffentlichter Index, der die Entwicklung der Baupreise misst. In der Immobilienbewertung schreibt er die Normalherstellungskosten (NHK 2010) auf den Baupreisstand des Bewertungsstichtags fort.
- Bemessungsgrundlage (AfA)Die Bemessungsgrundlage der AfA ist der Betrag, von dem die jährliche Gebäudeabschreibung berechnet wird. Sie umfasst die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes samt anteiliger Anschaffungsnebenkosten, nicht jedoch den Wert von Grund und Boden, der sich nicht abnutzt.
- BewirtschaftungskostenBewirtschaftungskosten sind die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung einer Immobilie regelmäßig anfallenden, nicht auf den Mieter umlagefähigen Kosten. Im Ertragswertverfahren nach ImmoWertV 2021 werden sie vom Rohertrag abgezogen, um den Reinertrag zu ermitteln.
- BodenrichtwertDer Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens je Quadratmeter für ein abgegrenztes Gebiet, ermittelt von den Gutachterausschüssen aus Kaufpreisen. Er ist die Grundlage, um den nicht abschreibbaren Bodenwert einer Immobilie zu bestimmen.
- BruttogrundflächeDie Bruttogrundfläche (BGF) ist die Summe der Grundflächen aller Geschosse eines Gebäudes, gemessen an den äußeren Begrenzungen. Sie wird nach DIN 277 ermittelt und ist im Sachwertverfahren die Bezugsgröße, auf die die Herstellungskosten je Quadratmeter angesetzt werden.
D
- Degressive AfADie degressive AfA ist eine fallende Abschreibung, bei der jährlich ein fester Prozentsatz vom jeweiligen Restwert abgesetzt wird. Für neue Mietwohngebäude beträgt sie nach § 7 Abs. 5a EStG 5 Prozent und ist anfangs deutlich höher als die lineare AfA.
- Denkmal-AfADie Denkmal-AfA ist die erhöhte Abschreibung für die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude. Vermieter setzen nach § 7i EStG die bescheinigten Sanierungskosten über zwölf Jahre ab (9 Prozent in den Jahren 1 bis 8, 7 Prozent in den Jahren 9 bis 12), Eigennutzer nach § 10f EStG 90 Prozent über zehn Jahre.
E
- ERAB-VerfahrenDas ERAB-Verfahren (Ermittlung des Abnutzungsvorrats von Baustoffen) ist ein Verfahren, das den Abnutzungsvorrat eines Gebäudes über qualitäts- und schadensbezogene Merkmale auf einer Skala von 0 bis 1 quantifiziert. Es liefert keine Restnutzungsdauer in Jahren, sondern einen Anhaltspunkt für die technische Restnutzungsdauer.
- ErhaltungsaufwandErhaltungsaufwand sind Aufwendungen für die Instandhaltung und Instandsetzung bestehender Bausubstanz. Bei vermieteten Immobilien ist er grundsätzlich sofort als Werbungskosten abziehbar, im Unterschied zu den nur über die AfA absetzbaren Herstellungskosten.
- ErtragswertverfahrenDas Ertragswertverfahren ist ein Verfahren der Immobilienbewertung, das den Wert einer Immobilie aus ihren nachhaltig erzielbaren Erträgen ableitet. Es wird vor allem für vermietete Renditeobjekte genutzt, wobei die Restnutzungsdauer über den Vervielfältiger unmittelbar in den Wert einfließt.
F
G
- GebäudeanteilDer Gebäudeanteil ist der Teil des Kaufpreises einer Immobilie, der auf das Gebäude entfällt, im Gegensatz zum Anteil für Grund und Boden. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar und bildet die Bemessungsgrundlage für die jährliche AfA.
- GesamtnutzungsdauerDie Gesamtnutzungsdauer (GND) ist die modellhaft angesetzte wirtschaftliche Lebensdauer eines Gebäudes ab Fertigstellung. Sie ist nach Gebäudetyp normiert und beträgt für Wohngebäude nach Anlage 1 der ImmoWertV 2021 80 Jahre. Aus der Gesamtnutzungsdauer abzüglich des Alters ergibt sich die Restnutzungsdauer.
H
I
K
L
- LiegenschaftszinssatzDer Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert einer Immobilie im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Er ist der Kapitalisierungszinssatz des Ertragswertverfahrens nach ImmoWertV 2021 und wird von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet.
- Lineare AfADie lineare AfA ist die gleichbleibende jährliche Abschreibung eines Gebäudes über seine Nutzungsdauer. Bei Immobilien ist sie der gesetzliche Regelfall nach § 7 Abs. 4 EStG und beträgt für Wohngebäude je nach Baujahr 2 bis 3 Prozent der Anschaffungskosten pro Jahr.
M
N
- NormalherstellungskostenDie Normalherstellungskosten (NHK) sind modellhafte Herstellungskosten je Quadratmeter Bruttogrundfläche für einen bestimmten Gebäudetyp und Baustandard. Sie stehen in Anlage 4 der ImmoWertV 2021 und bilden im Sachwertverfahren den Ausgangswert des Gebäudesachwerts.
- NutzungsdauerDie Nutzungsdauer einer Immobilie ist der Zeitraum, in dem ein Gebäude bestimmungsgemäß genutzt werden kann. Unterschieden werden die technische Nutzungsdauer (bis die Bausubstanz verbraucht ist) und die wirtschaftliche Nutzungsdauer (bis sich die Nutzung wirtschaftlich nicht mehr lohnt). Steuerlich maßgeblich ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer.
R
- ReinertragDer Reinertrag ist der Jahresrohertrag einer Immobilie abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Er ist im Ertragswertverfahren nach ImmoWertV 2021 die maßgebliche Ertragsgröße, aus der über die Bodenwertverzinsung und den Vervielfältiger der Ertragswert abgeleitet wird.
- RestnutzungsdauerDie Restnutzungsdauer (RND) ist die Anzahl der Jahre, die ein Gebäude ab dem Bewertungsstichtag wirtschaftlich noch sinnvoll genutzt werden kann. Sie ergibt sich aus der Gesamtnutzungsdauer abzüglich des Gebäudealters, korrigiert um Modernisierungen und Bauschäden, und bestimmt den steuerlich möglichen AfA-Satz.
- RestnutzungsdauergutachtenEin Restnutzungsdauergutachten ist ein Sachverständigengutachten, das die tatsächliche, oft verkürzte Restnutzungsdauer eines Gebäudes nach der ImmoWertV ermittelt. Es dient dem Eigentümer als Nachweis gegenüber dem Finanzamt, um einen höheren AfA-Satz anzusetzen und so die jährliche Gebäudeabschreibung zu erhöhen.
- RohertragDer Rohertrag ist die marktüblich erzielbare Jahresmiete einer Immobilie vor Abzug der Bewirtschaftungskosten. Im Ertragswertverfahren nach ImmoWertV 2021 ist er der Ausgangswert, aus dem über den Abzug der Bewirtschaftungskosten der Reinertrag entsteht.
S
- SachwertfaktorDer Sachwertfaktor, auch Marktanpassungsfaktor, passt den vorläufigen Sachwert einer Immobilie an das örtliche Marktniveau an. Er wird von den Gutachterausschüssen aus Kaufpreisen abgeleitet und im Sachwertverfahren nach ImmoWertV 2021 mit dem vorläufigen Sachwert multipliziert.
- SachwertverfahrenDas Sachwertverfahren ist ein Verfahren der Immobilienbewertung, das den Wert aus dem Bodenwert und dem Sachwert des Gebäudes ableitet. Der Gebäudesachwert ergibt sich aus den Herstellungskosten abzüglich der Alterswertminderung, die über die Restnutzungsdauer bestimmt wird.
- SonderabschreibungDie Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist eine zusätzliche Abschreibung für neu geschaffene Mietwohnungen. Zusätzlich zur linearen Gebäude-AfA lassen sich im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei Folgejahren jährlich bis zu 5 Prozent der Bemessungsgrundlage absetzen.
T
V
- VergleichswertverfahrenDas Vergleichswertverfahren ist eines der drei normierten Verfahren der Immobilienbewertung nach ImmoWertV 2021. Es leitet den Wert einer Immobilie aus den Kaufpreisen ausreichend vieler, hinreichend vergleichbarer Objekte ab und ist das bevorzugte Verfahren für Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke.
- VervielfältigerDer Vervielfältiger ist der Barwertfaktor, mit dem der jährliche Gebäudereinertrag im Ertragswertverfahren auf den heutigen Wert umgerechnet wird. Er ergibt sich aus Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz nach der finanzmathematischen Barwertformel.
W
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