RestnutzungsdauergutachtenUlmHöhere AfA, weniger Steuern.

Der AfA-Satz ergibt sich aus der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer (RND) nach der Formel: AfA-Satz = 100 % / RND. Beispiel: Ermittelte RND = 25 Jahre, dann AfA-Satz = 100 / 25 = 4,0 %. Die RND wiederum wird aus dem Baujahr, dem Modernisierungs-Punktestand nach Anlage 2 ImmoWertV 2021 und der Gesamt-Nutzungsdauer abgeleitet. Ergebnis ist immer ein nachvollziehbarer Prozentsatz.

Faustregel: pro 100.000 EUR Gebäudewert ergibt das Gutachten typisch 1.000 bis 3.000 EUR jährliche Mehrabschreibung gegenüber der Standard-AfA von 2 %. Bei Spitzensteuersatz (42 %) entspricht das einer Netto-Steuerersparnis von 420 bis 1.260 EUR pro Jahr und 100.000 EUR Gebäudewert. Über 25 Jahre kumulieren sich diese Effekte zu fünfstelligen Beträgen.

Drei Fälle: (1) Neubau ab 1990. Hier ist die Standard-RND von 50 Jahren oft noch realistisch und die Mehrabschreibung marginal. (2) Selbstgenutzte Immobilie. Bei Eigennutzung gibt es keine AfA, daher kein Steuervorteil. (3) Gebäudewert unter 150.000 EUR. Die absolute Mehrabschreibung bleibt zu klein, um die Gutachtenkosten in einem Steuerjahr abzudecken. Eine kostenlose Erstprüfung klärt den Einzelfall.

Bei der Kaufpreisaufteilung in Grundstück und Gebäude geht der Bodenrichtwert direkt in den Grundstücksanteil ein. Höhere Bodenrichtwerte erhöhen den Grundstücksanteil und reduzieren spiegelbildlich den Gebäudeanteil. Die AfA bezieht sich nur auf den Gebäudeanteil, daher ist die saubere Aufteilung wichtig. Unsere Gutachten dokumentieren die BORIS-Werte und begründen die Aufteilung nachvollziehbar.

Vier Eckdaten reichen für eine erste Plausibilität: Baujahr, Kaufpreis, Bodenrichtwert (oder Bodenrichtwert-Schätzung), persönlicher Steuersatz. Damit lässt sich die mögliche Mehrabschreibung in EUR pro Jahr abschätzen. Für das eigentliche Gutachten kommen Wohn-/Nutzfläche, Modernisierungsstand der 8 Komponenten und ggf. Fotos hinzu.

Das Finanzamt kann die Plausibilität der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer hinterfragen. Mit einem ImmoWertV-konformen Sachverständigen-Gutachten ist diese Anfrage routinemäßig zu beantworten, weil Methodik, Daten und Begründung im Gutachten lückenlos dokumentiert sind. Bei berechtigten Rückfragen liefern wir auf Anforderung ergänzende Stellungnahme.

Ja, solange die betreffenden Steuerjahre noch nicht bestandskräftig sind (typisch 4 Jahre rückwirkend), kann die höhere AfA per Einspruch oder Änderungsantrag nachgereicht werden. Bei einem Mehrabschreibungspotenzial von 5.000 EUR pro Jahr summiert sich das schnell auf 20.000 EUR Steuerersparnis. Sprechen Sie vor dem Auftrag mit Ihrem Steuerberater über offene Veranlagungen.

Bei vermieteten Immobilien sind die Kosten des Restnutzungsdauer-Gutachtens als Werbungskosten in Anlage V der Einkommensteuererklärung voll absetzbar. Bei Selbstnutzung ist eine Absetzbarkeit nicht möglich. Steuerlich finanziert das Finanzamt einen Teil des Gutachtens mit, weil die Kosten den steuerpflichtigen Mietüberschuss mindern.