BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung: Rechner und Anleitung

Wie die Arbeitshilfe rechnet

Die Datei ermittelt zwei Werte getrennt voneinander: den Bodenwert und den Gebäudewert. Der Bodenwert ergibt sich schlicht aus Grundstücksgröße mal Bodenrichtwert. Der Gebäudewert entsteht über eines von drei Bewertungsverfahren.

Entscheidend ist der letzte Schritt, den viele übersehen: Die Summe beider Werte trifft den tatsächlich gezahlten Kaufpreis fast nie. Das ist kein Fehler. Übernommen wird ausschließlich das Verhältnis der beiden Werte zueinander, und dieses Verhältnis wird auf den echten Kaufpreis übertragen.

Diese 415.360 Euro sind die Zahl, von der anschließend die Gebäude-Abschreibung berechnet wird. Jeder Prozentpunkt, der stattdessen dem Boden zugeordnet wird, ist steuerlich verloren, denn Grund und Boden nutzt sich nicht ab und ist nicht abschreibbar.

Blatt 1: die Eingaben Ziffer für Ziffer

Objekt und Kaufpreis

Angaben zum Gebäude

Angaben zum Grundstück

Ziffer 12: den Bodenrichtwert finden

Bodenrichtwerte führen die Gutachterausschüsse der Länder. Ein einheitliches Bundesportal, das die Werte selbst anzeigt, gibt es nicht: BORIS-D ist nur der Einstieg und verweist weiter. In fünfzehn Ländern ist die Abfrage kostenfrei, Bayern ist die Ausnahme.

Maßgeblich ist der Wert zum letzten Ermittlungsstichtag vor Abschluss des Kaufvertrages. Mehr dazu im Lexikoneintrag Bodenrichtwert.

Vergleichswertverfahren, Ziffer 15 bis 20

Nur auszufüllen, wenn Ihnen der örtliche Gutachterausschuss einen Vergleichsfaktor genannt hat. Diese Angaben sind der Grund, warum das Vergleichswertverfahren überhaupt greift.

Ertragswertverfahren, Ziffer 21 bis 24

Sachwertverfahren, Ziffer 25 und 26

Welches Verfahren die Datei automatisch wählt

Sie wählen das Verfahren nicht selbst. Die Arbeitshilfe fragt die Daten in einer festen Reihenfolge ab und nimmt das erste Verfahren, für das die nötigen Angaben vorliegen. Felder, die dabei nicht gebraucht werden, sind ausgegraut.

Blatt 2: das fiktive Baujahr, der eigentliche Hebel

Der Gebäudewert hängt fast vollständig am Alter. Die Arbeitshilfe rechnet dafür eine Alterswertminderung aus dem Verhältnis von Restnutzungsdauer zu Gesamtnutzungsdauer. Bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus beträgt die Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 1 der ImmoWertV 80 Jahre.

Ein 2025 gekauftes Haus mit Baujahr 2002 ist 23 Jahre alt, hat also 57 Jahre Restnutzungsdauer: 57 geteilt durch 80 ergibt 71,3 Prozent. Rutscht das Baujahr durch Modernisierungen fiktiv auf 2012, sind es 67 von 80 Jahren, also 83,8 Prozent. Derselbe Bau, rund 18 Prozent mehr Gebäudewert.

Die acht Modernisierungsbereiche und ihre Punkte

Auf dem zweiten Tabellenblatt vergeben Sie für jeden Bereich Punkte, je nachdem ob durchgreifend, teilweise oder nicht modernisiert wurde. Maximal sind 20 Punkte erreichbar. Aus der Summe ergibt sich der Modernisierungsgrad und daraus das fiktive Baujahr.

Wichtig ist der Zeitraum: Berücksichtigt werden nur Modernisierungen der letzten zwanzig Jahre vor dem Kauf. Was länger zurückliegt, bleibt außen vor.

Das Feld für ein Restnutzungsdauer-Gutachten

Direkt über den Modernisierungspunkten steht auf demselben Tabellenblatt eine Frage, die viele überlesen:

„Liegt ein sach- und fachgerechtes Gutachten zum Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG vor?“

Voreingestellt ist „Nein“. Stellen Sie das Feld auf „Ja“, öffnet sich darunter die Eingabe „Restnutzungsdauer laut Gutachten in vollen Jahren“. Dann überspringt die Datei die gesamte Baujahr-Rechnung und übernimmt Ihren nachgewiesenen Wert.

Ohne diesen Nachweis greift eine Untergrenze. Die amtliche Anleitung formuliert es so: Liegt keine nachgewiesene Nutzungsdauer im Sinne des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG vor, wird eine Mindest-Restnutzungsdauer von 30 Prozent der Gesamtnutzungsdauer angesetzt. Bei 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer sind das 24 Jahre, unabhängig davon, wie alt das Gebäude tatsächlich ist.

Wenn das Ergebnis nicht passt: was der BFH entschieden hat

Die Arbeitshilfe ist ein Hilfsmittel der Finanzverwaltung, keine Rechtsnorm. Der Bundesfinanzhof hat das mit Urteil vom 21. Juli 2020 (IX R 26/19) klargestellt: Ein Gericht darf eine vertragliche Kaufpreisaufteilung nicht einfach durch das Ergebnis der Arbeitshilfe ersetzen. Sie bilde die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht hinreichend ab, weil Lage, Zustand, Ausstattung und örtliche Marktlage nur typisiert einfließen. Im Streitfall ist der Gebäudeanteil durch das Gutachten eines Sachverständigen zu ermitteln.

Wie deutlich der Unterschied ausfallen kann, zeigt der entschiedene Fall: Für eine vermietete Eigentumswohnung wies der Kaufvertrag rund 82 Prozent Gebäudeanteil aus, die Arbeitshilfe kam auf 31 Prozent. Die Einordnung dieser Rechtsprechung und wann sich Widerspruch lohnt, finden Sie im Ratgeber Kaufpreisaufteilung.