Kaufpreisaufteilung 2026: BMF-Arbeitshilfe und mehr AfA

Die Kaufpreisaufteilung trennt den Preis einer Immobilie in den Wert des Bodens und den Wert des Gebäudes. Das ist nötig, weil das Steuerrecht nur das Gebäude abschreiben lässt, je nach Baujahr über 33 bis 50 Jahre. Jeder Euro, der dem Boden zugeschlagen wird, fehlt Ihnen also Jahr für Jahr bei der AfA.

Wer die Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden dem Zufall oder blind der Arbeitshilfe des Ministeriums überlässt, gibt oft Geld her. Bei einem Kauf für 500.000 Euro verschiebt schon ein Unterschied von 15 bis 25 Prozentpunkten die Basis um 75.000 bis 125.000 Euro. Bei 2 Prozent AfA sind das 1.500 bis 2.500 Euro Abschreibung mehr oder weniger, in jedem Jahr der Laufzeit.

Dieser Ratgeber zeigt, wie die Kaufpreisaufteilung des BMF rechnet, wann das Finanzamt eine andere Zahl hinnimmt, was der BFH dazu sagt und wie Sie die Werte im Notarvertrag festlegen. Dazu kommt ein nachrechenbares Beispiel aus Stuttgart.

Eine Stellungnahme allein zur Kaufpreisaufteilung erhalten Sie bei unserem Partner CCG-Gutachten. DuraCasa selbst erstellt das Restnutzungsdauergutachten, das den zweiten Hebel bedient: den AfA-Satz.

Was ist die Kaufpreisaufteilung?

Die Kaufpreisaufteilung einer Immobilie ist die Rechnung, mit der ein Gesamtpreis in zwei Teile zerfällt: den Bodenanteil für das Grundstück und den Gebäudeanteil für das Bauwerk darauf. Sie ist keine Formsache. Sie legt fest, wie viel vom Kaufpreis überhaupt in die AfA eingeht. Eine kurze Definition finden Sie im Lexikon.

Ein Beispiel zeigt den Effekt. Sie kaufen ein Haus für 600.000 Euro. Setzt das Amt 60 Prozent für den Boden an, bleiben 240.000 Euro für das Gebäude. Sind es nach sauberer Prüfung nur 45 Prozent Boden, stehen 330.000 Euro zur Verfügung. Bei 2 Prozent AfA ergibt das jährlich 1.800 Euro Abschreibung zusätzlich.

Über 30 Jahre sind das 54.000 Euro mehr AfA. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz zahlen Sie damit rund 22.680 Euro weniger Steuer, ohne einen Cent mehr für das Haus auszugeben.

Wichtig ist das Wort Verhältnis. Die Kaufpreisaufteilung in Grund und Boden bewertet beide Teile getrennt. Die Summe trifft den echten Preis fast nie. Übernommen wird nur das Verhältnis der beiden Werte, und dieses wird auf den gezahlten Betrag samt Nebenkosten übertragen.

Aufteilung Grund und Boden und Gebäude

Die Aufteilung in Grund und Boden und Gebäude ist steuerlich so wichtig, weil drei Dinge zusammenkommen.

1. Nur das Gebäude nutzt sich ab. Ein Grundstück verliert steuerlich keinen Wert. Es bleibt mit seinen Kosten stehen, bis Sie verkaufen. Warum das so ist, erklärt der Beitrag Warum Grund und Boden nicht abschreibbar ist.
2. Die Wirkung hält Jahrzehnte. Die AfA läuft je nach Baujahr 33 bis 50 Jahre, mit Gutachten auch kürzer. Eine einmal falsche Zahl wirkt in jedem dieser Jahre.
3. Der Steuersatz verstärkt alles. Viele Vermieter zahlen auf den letzten Euro 30 bis 42 Prozent. Jeder Euro AfA, der fehlt, kostet dann 30 bis 42 Cent.

Besonders heikel ist das in teuren Lagen wie München, Frankfurt oder Stuttgart-Mitte. Dort macht der Boden schnell mehr als die Hälfte des Preises aus. Ein paar Punkte mehr oder weniger für das Gebäude entscheiden über fünfstellige Beträge.

Kaufpreisaufteilung BMF: die Arbeitshilfe und ihre Grenzen

Die Kaufpreisaufteilung des BMF beruht auf einem Excel-Tool des Bundesfinanzministeriums samt Anleitung „für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises“. Die aktuelle Fassung hat den Stand Februar 2026. Sie dient dazu, eine Aufteilung selbst vorzunehmen oder eine vorhandene auf Plausibilität zu prüfen.

Seit der Überarbeitung 2025 fragt die Datei die Daten in fester Folge ab. Zuerst das Vergleichswertverfahren, wenn für eine Wohnung oder ein Ein- oder Zweifamilienhaus ein Vergleichsfaktor vorliegt. Dann das Ertragswertverfahren, wenn die Miete bekannt ist. Zuletzt das Sachwertverfahren als Auffanglösung, gerechnet mit den Normalherstellungskosten 2010 und einem Baupreisindex.

Der Vorteil: Die BMF-Kaufpreisaufteilung ist kostenlos, offen in der Methode und beim Finanzamt bekannt. Der Nachteil: Sie arbeitet mit typisierten Werten. Lage, Zustand, Ausstattung und der örtliche Markt fließen nur grob ein. Ohne Nachweis setzt sie zudem eine Mindest-Restnutzungsdauer von 30 Prozent der Gesamtnutzungsdauer an.

Wann die BMF-Arbeitshilfe sinnvoll ist

• Bei kleinen Standardobjekten, etwa einer einfachen Wohnung in Randlage
• Wenn seit dem Bau kaum modernisiert wurde
• Bei Preisen unter 300.000 Euro, wo ein eigenes Gutachten oft zu teuer wäre

Wann die BMF-Arbeitshilfe ungünstig ist

• In teuren Innenstadtlagen, wo ein hoher Bodenrichtwert das Gebäude kleinrechnet
• Bei stark modernisierten Häusern, deren Werte das Punktemodell nur grob trifft
• Wenn weder Vergleichsfaktor noch Miete eingetragen sind und nur der Sachwert läuft

Wie funktioniert die Kaufpreisaufteilung?

Wie die Kaufpreisaufteilung funktioniert, lässt sich in fünf Schritten zeigen. So rechnet die Arbeitshilfe, und so rechnet auch ein Gutachter, nur mit genaueren Daten.

1. Bodenwert ermitteln. Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert, bei einer Wohnung nur der Miteigentumsanteil. Maßgeblich ist der Wert zum letzten Stichtag vor dem Kaufvertrag. Zu- und Abschläge für Zuschnitt, Ecklage oder Hang sind möglich.
2. Gebäudewert ermitteln. Je nach Objekt mit dem Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren der Wertermittlungsverordnung.
3. Verhältnis bilden. Boden und Gebäude ergeben zusammen einen rechnerischen Wert. Daraus folgen die Anteile in Prozent.
4. Auf den Kaufpreis übertragen. Die Prozente gelten für den echten Preis samt Grunderwerbsteuer, Notar und Makler.
5. Belegen. Die Rechnung kommt zur Anlage V, am besten mit kurzer Begründung der Methode.

Den Bodenrichtwert finden Sie kostenlos in den Portalen der Gutachterausschüsse, in Bayern teils gegen Gebühr. Wie das geht, steht unter Bodenrichtwert ermitteln. Wie aus dem Gebäudeanteil am Ende die Basis für die AfA wird, zeigt der Beitrag zur AfA-Bemessungsgrundlage.

Bewertungsverfahren für Immobilien: Vergleichswert, Sachwert oder Ertragswert?

Welches Bewertungsverfahren für Immobilien passt, hängt von der Art des Objekts ab. Die drei Wege der ImmoWertV 2021 im Überblick:

Bei einer vermieteten Wohnung zählt für einen Käufer vor allem die Miete. Das Ertragswertverfahren bildet diese Sicht am besten ab. Die Arbeitshilfe nutzt es auch, aber nur, wenn Sie die Miete eintragen, und dann mit typisierten Kosten und einem typisierten Liegenschaftszinssatz, wenn kein örtlicher Wert vorliegt.

Ein Gutachter setzt stattdessen die Zahlen des örtlichen Gutachterausschusses und den echten Zustand an. Das ändert vor allem den Gebäudewert, denn der Boden bleibt in beiden Fällen Fläche mal Richtwert.

Kaufpreisaufteilung Eigentumswohnung: Beispiel aus Stuttgart

Die Kaufpreisaufteilung einer Eigentumswohnung zeigt am besten, wie stark die Methode wirkt. Ausgangslage: eine vermietete 3-Zimmer-Wohnung in Stuttgart-West, 90 m², Baujahr 1968, Bäder, Fenster und Heizung 2015 erneuert. Kaufpreis samt Nebenkosten 480.000 Euro. Miteigentumsanteil 1/12 von 960 m² Grund, also 80 m². Angenommener Bodenrichtwert 1.500 Euro je m², Kaltmiete 1.200 Euro im Monat.

Variante A: Arbeitshilfe nur mit Sachwert

So sieht es aus, wenn weder Miete noch Vergleichsfaktor eingetragen sind und die Datei auf den Sachwert ausweicht.

Variante B: Gutachten mit Ertragswert

Hier rechnet ein Sachverständiger mit der Miete, örtlichen Daten und 25 Jahren Restnutzungsdauer.

Der Unterschied: 36.354 Euro mehr Basis und jährlich 727 Euro zusätzliche Abschreibung. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz sind das rund 305 Euro weniger Steuer jährlich. Über die volle Laufzeit summiert sich die zusätzliche AfA auf die ganzen 36.354 Euro, also rund 15.270 Euro Steuer. Alle Werte sind gerundete Richtwerte für ein Beispiel, keine Zusage für Ihr Objekt.

Ein Teil des Abstands ist schon gewonnen, wenn Sie in der Arbeitshilfe die Miete eintragen. Dann rechnet auch sie im Ertragswert, nur mit typisierten Kosten und Zinssätzen statt mit den Daten des Objekts.

Mehrfamilienhaus und Einfamilienhaus im Vergleich

Die Kaufpreisaufteilung für ein Mehrfamilienhaus läuft fast immer über den Ertragswert, weil die Mieten bekannt sind. Je Wohnung fällt dort wenig Grund an, der Gebäudeanteil liegt daher oft höher als bei einem Haus in gleicher Lage. Die Kaufpreisaufteilung beim Einfamilienhaus ist das Gegenteil: großer Garten, viel Boden, oft ein hoher Bodenanteil. Hier greift die Arbeitshilfe zum Vergleichswert, falls ein Faktor vorliegt, sonst bei bekannter Miete zum Ertragswert und erst danach zum Sachwert.

Wie es nach der Aufteilung mit der AfA weitergeht, zeigt Eigentumswohnung abschreiben. Mit dem AfA-Rechner prüfen Sie Ihre eigenen Zahlen.

Aufteilung von Grund und Boden beim Finanzamt: was anerkannt wird

Die Aufteilung von Grund und Boden beim Finanzamt folgt keinem festen Schlüssel. Das Amt prüft jede Kaufpreisaufteilung im Einzelfall und nimmt die Arbeitshilfe oft als Maßstab. Ihre Chance auf Anerkennung steigt, wenn diese vier Punkte erfüllt sind:

1. Anerkannte Methode. Die Werte beruhen auf einem der drei amtlichen Verfahren, nicht auf einem Gefühl.
2. Richtige Daten. Der Bodenrichtwert stammt vom letzten Stichtag vor dem Kaufvertrag. Mieten und Zinssätze passen zur Zeit des Kaufs.
3. Saubere Belege. In der Anlage V steht die Aufteilung, dazu eine kurze Erläuterung oder ein Gutachten.
4. Plausibel gegenüber dem BMF-Ergebnis. Wer stark von der Arbeitshilfe abweicht, sollte den Grund nennen können. Sonst folgen Rückfragen und im ungünstigen Fall eine Schätzung des Amts.

Weicht die Kaufpreisaufteilung beim Finanzamt deutlich von Ihrer Zahl ab, lohnt der Einspruch binnen eines Monats. Dann zählen die Begründung und, wenn es streitig wird, ein Gutachten.

Kaufpreisaufteilung beim BFH: was die Rechtsprechung sagt

Der Streit um die Kaufpreisaufteilung beim BFH dreht sich meist um eine Frage: Wie weit dürfen Amt und Steuerzahler von den echten Werten abweichen? Zwei Urteile sind für die Praxis zentral.

IX R 26/19 vom 21.07.2020: Arbeitshilfe nicht bindend

Der Bundesfinanzhof hat entschieden: Ein Gericht darf eine vereinbarte Aufteilung nicht einfach durch das Ergebnis der Arbeitshilfe ersetzen. Die Datei bilde die realen Werte nicht genug ab, weil sie mit typisierten Ansätzen rechne. Im Streit ist der Gebäudeanteil in der Regel durch das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zu klären.

Der Fall zeigt die Spanne: Für eine vermietete Wohnung wies der Kaufvertrag rund 82 Prozent Gebäudeanteil aus. Die Arbeitshilfe kam auf 31 Prozent. Diese Lücke von über 50 Punkten zeigt, wie weit Vertrag und Arbeitshilfe auseinanderliegen können.

IX R 12/14 vom 16.09.2015: Vertrag zählt, wenn er plausibel ist

Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung ist der AfA grundsätzlich zugrunde zu legen. Ausnahmen: Sie ist nur zum Schein getroffen, sie ist ein Gestaltungsmissbrauch, oder sie verfehlt die realen Wertverhältnisse grundlegend und ist wirtschaftlich nicht haltbar. Wer etwa 90 zu 10 für das Gebäude festschreibt, wo 50 zu 50 üblich wäre, riskiert, dass das Amt neu rechnet.

Die Aufteilung steht also zuerst den Parteien zu. Wer sauber rechnet und belegt, hat gute Karten. Wer blind die Arbeitshilfe übernimmt, verschenkt Spielraum, wer ohne Grund extreme Werte ansetzt, riskiert eine Korrektur.

Diese Linie soll Gesetz werden. Der Regierungsentwurf des Jahressteuergesetzes 2026 vom 12.08.2026 sieht einen neuen § 6f EStG vor: zuerst der Vertrag, sonst das Verhältnis der Verkehrswerte nach ImmoWertV, die Arbeitshilfe als widerlegbares Hilfsmittel. Beschlossen ist er noch nicht, gelten soll er erst für Kaufverträge nach der Verkündung.

Kaufpreisaufteilung Notarvertrag: Vor- und Nachteile

Die Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag ist möglich und oft ratsam. Käufer und Verkäufer einigen sich auf einen Anteil für Boden und Gebäude, und der Notar schreibt beide Beträge in den Vertrag.

Vorteile der notariellen Aufteilung

• Starke Stellung gegenüber dem Amt: Nach dem Urteil von 2015 gilt die Zahl im Vertrag, solange sie den Markt nicht grob verfehlt.
• Kaum Nachteile für den Verkäufer: Für einen privaten Verkäufer ist die Aufteilung meist ohne steuerliche Folge, er stimmt daher oft zu.

Nachteile und Risiken

• Sie brauchen die Zustimmung des Verkäufers, und manche wollen den Vertrag nicht ändern.
• Unplausible Werte ohne Begründung kann das Amt verwerfen und auf Missbrauch nach § 42 AO prüfen.
• Spätere Änderung schwer: Was im Vertrag steht, lässt sich nur mit Aufwand korrigieren.

Empfehlung: Wer eine Aufteilung im Vertrag möchte, lässt sie vor dem Termin durch ein Wertgutachten stützen. So steht im Vertrag eine Zahl, die dem Markt entspricht und die das Amt nachvollziehen kann.

Kaufpreisaufteilung Gutachten: wann es sich lohnt

Ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung lohnt sich vor allem in diesen Fällen:

• Preis ab 300.000 Euro in Lagen mit hohem Bodenrichtwert
• Vermietete Objekte, bei denen der Ertragswert besser passt als der Sachwert
• Modernisierte Häuser, deren Gebäude mehr wert ist als das Punktemodell zeigt
• Besondere Objekte wie Häuser mit Laden, Lofts oder Denkmale
• Ein Bescheid mit hohem Bodenanteil, der nicht zum Markt passt

Bei der Wahl des Gutachters zählt die Qualität der Bewertung. Für den Streit vor Gericht nennt der BFH im Urteil von 2020 das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Davor überzeugt vor allem eine Rechnung, die auf das konkrete Objekt eingeht und jeden Wert belegt.

Ein reines Gutachten zur Aufteilung erstellt unser Partner CCG-Gutachten zum Festpreis ab 1.290 Euro.

Häufige Fehler bei der Kaufpreisaufteilung

Bei der Kaufpreisaufteilung kommen fünf Fehler immer wieder vor:

1. Arbeitshilfe ohne Prüfung übernommen. Viele tragen das Ergebnis ein, obwohl ein anderes Verfahren besser passt oder die Miete fehlt.
2. Falscher Stichtag beim Richtwert. Genutzt wird der heutige Bodenrichtwert statt des Werts vor dem Kaufvertrag. Bei steigenden Preisen wird der Boden so zu teuer.
3. Modernisierungen vor dem Kauf vergessen. Was in den 20 Jahren davor erneuert wurde, macht das Haus fiktiv jünger und hebt den Gebäudewert. Spätere Arbeiten zählen dagegen nicht zur Aufteilung, sondern als eigene Kosten.
4. Keine Belege. Eine Zahl ohne Methode akzeptiert kein Amt.
5. Mischfälle nicht getrennt. Bei Wohnen und Gewerbe unter einem Dach gelten unter Umständen andere AfA-Sätze, mehr dazu unter gemischt genutzte Gebäude.

Erst Restnutzungsdauergutachten, dann Kaufpreisaufteilung: so passen Gebäudeanteil und AfA-Satz zusammen

Erst Restnutzungsdauergutachten, dann Kaufpreisaufteilung: Diese Reihenfolge hat einen Grund. Die Aufteilung bestimmt die Basis, das Gutachten den Satz. Und die Arbeitshilfe fragt auf ihrem Blatt zum fiktiven Baujahr selbst, ob ein „sach- und fachgerechtes Gutachten“ zur kürzeren Nutzungsdauer vorliegt. Liegt es vor, rechnet sie mit dessen Jahren statt mit der Mindest-Restnutzungsdauer.

Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG dürfen Sie eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer ansetzen, wenn Sie sie nachweisen. Den Nachweis liefert ein Restnutzungsdauergutachten. Der BFH lässt dafür jede geeignete Methode zu (IX R 25/19 vom 28.07.2021, bestätigt durch IX R 14/23 vom 23.01.2024). Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023, das den Nachweis zeitweise erschwert hatte, wurde mit BMF-Schreiben vom 01.12.2025 aufgehoben.

Im Stuttgarter Beispiel belegt das Gutachten 25 Jahre. Der Satz steigt von 2 auf 4 Prozent. Auf die 310.640 Euro aus Variante B ergibt das 12.426 Euro AfA im Jahr statt 5.486 Euro in Variante A. Bei 42 Prozent sind das rund 2.915 Euro weniger Steuer pro Jahr. In 25 Jahren kommen so rund 173.500 Euro zusätzliche AfA zusammen.

Ein Teil davon ist allerdings Vorzug. Mit 4 Prozent ist das Gebäude nach 25 Jahren abgeschrieben, danach endet die AfA. Der Gewinn liegt darin, dass die Ersparnis heute kommt und nicht in 40 Jahren. Echte Mehr-AfA bringt nur der höhere Gebäudeanteil. Dazu kommt eine Wechselwirkung: Weniger Restjahre senken im Ertrags- und im Sachwertverfahren den Gebäudewert. In Variante B ist das mit 25 Jahren schon eingerechnet.

Das funktioniert sogar rückwirkend. Das Gutachten lässt sich auf einen Stichtag in der Vergangenheit erstellen, wenn sich der Zustand von damals belegen lässt. Die höhere AfA machen Sie dann für alle Jahre geltend, deren Bescheid noch offen ist. Wie das geht, steht im Beitrag Nutzungsdauer-Gutachten rückwirkend.

Das Gutachten von DuraCasa erstellt ein über die DAkkS-akkreditierte Zertifizierungsstelle IQ-Zert zertifizierter Sachverständiger, zum Festpreis ab 895 Euro, ob für eine Wohnung in Stuttgart-West oder ein Haus auf dem Land. Was es für Ihr Objekt kostet, zeigt der Preisrechner. Welcher Satz für Ihr Haus erreichbar ist, sehen Sie mit dem Restnutzungsdauer-Rechner. Auch bei der Ehegattenschaukel entsteht ein neuer Kaufpreis, der neu aufzuteilen ist. Die Gestaltung im Einzelfall klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Kaufpreisaufteilung: häufige Fragen

Welche Kaufpreisaufteilung akzeptiert das Finanzamt?

Für die Kaufpreisaufteilung beim Finanzamt zählt, ob sie die echten Wertverhältnisse abbildet und belegt ist. Eine Aufteilung im Kaufvertrag gilt im Grundsatz, solange sie nicht zum Schein getroffen ist und die Werte nicht grob verfehlt. Fehlt sie, rechnet das Amt meist mit der BMF-Arbeitshilfe. Eine eigene, begründete Rechnung oder ein Gutachten hat gute Chancen, eine Zusage gibt es aber nicht.

Welcher Bodenrichtwert ist maßgebend für die Kaufpreisaufteilung?

Maßgebend ist der Bodenrichtwert zum letzten Stichtag vor dem Abschluss des Kaufvertrags. Nicht der Wert am Tag der Steuererklärung und nicht der heutige. Die Werte finden Sie in den Portalen der Gutachterausschüsse oder über BORIS-D. Passt das Grundstück nicht zum Richtwert, etwa wegen Größe oder Zuschnitt, sind Zu- oder Abschläge möglich.

Wann muss eine Kaufpreisaufteilung gemacht werden?

Die Kaufpreisaufteilung einer Immobilie brauchen Sie, sobald Sie ein bebautes Grundstück kaufen und daraus Einkünfte erzielen, also vor allem beim Vermieten. Spätestens mit der ersten Anlage V nach dem Kauf muss feststehen, welcher Teil auf das Gebäude entfällt. Am besten legen Sie die Zahl schon im Notarvertrag fest. Bei rein selbst genutztem Wohnraum spielt sie für die Einkommensteuer meist keine Rolle.

Was ist die 20/80-Regel bei der Kaufpreisaufteilung?

Eine 20/80-Regel gibt es im Gesetz nicht. Gemeint ist eine Faustformel, nach der 20 Prozent auf den Boden und 80 Prozent auf das Gebäude entfallen. Das Finanzamt akzeptiert keine Pauschale, es kommt auf das Objekt an. Grobe Erfahrungswerte: auf dem Land oft 15 bis 25 Prozent Boden, in Vororten 30 bis 45 Prozent, in guten Lagen großer Städte 50 bis 65 Prozent, in Toplagen von München oder Frankfurt bis 85 Prozent.

Wer berechnet die Kaufpreisaufteilung?

Die Kaufpreisaufteilung berechnen Sie zunächst selbst, mit Ihrem Steuerberater oder über die Arbeitshilfe des BMF. Das Finanzamt prüft das Ergebnis und rechnet notfalls neu. Bei teuren Lagen, vermieteten Häusern oder Streit lohnt ein Sachverständiger, der jeden Wert belegt.

Was kostet ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung?

Ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung hat keine Gebührenordnung, der Preis hängt von Objekt und Unterlagen ab. Bei unserem Partner CCG-Gutachten beginnt es bei 1.290 Euro, ein Mehrfamilienhaus liegt darüber. Ob es sich rechnet, zeigt der Vergleich mit der Steuer: Im Stuttgarter Beispiel bringt die bessere Aufteilung rund 305 Euro im Jahr, das Gutachten wäre nach gut vier Jahren bezahlt. In teuren Lagen geht es oft schneller.

Ist die Arbeitshilfe des BMF für die Kaufpreisaufteilung bindend?

Nein. Der BFH hat mit Urteil vom 21.07.2020 entschieden, dass die Arbeitshilfe weder für Sie noch für ein Gericht bindend ist. In Lagen mit hohem Bodenrichtwert führt sie oft zu einem hohen Bodenanteil, weil sie den Boden genau, das Gebäude aber nur typisiert erfasst. Eine andere, gut begründete Zahl ist erlaubt.

Kann ich die Kaufpreisaufteilung nachträglich ändern?

Ja. Eine Kaufpreisaufteilung nachträglich zu ändern ist möglich, solange der Bescheid noch offen ist: in der Einspruchsfrist oder unter Vorbehalt der Nachprüfung. Sie brauchen einen sachlichen Grund, etwa ein neues Gutachten. Nach der Bestandskraft bleibt meist nur § 173 AO bei neuen Tatsachen, und die Hürden sind hoch.

Wie ist die typische Kaufpreisaufteilung für ein Mehrfamilienhaus?

Eine feste Quote gibt es nicht. Bei einem Mehrfamilienhaus entfällt je Wohnung aber wenig Grund, deshalb liegt der Gebäudeanteil oft höher als bei der Kaufpreisaufteilung für ein Einfamilienhaus in gleicher Lage. Gerechnet wird meist im Ertragswertverfahren, weil die Mieten bekannt sind. Entscheidend sind Bodenrichtwert, Restnutzungsdauer und der örtliche Liegenschaftszins.