Was ist das Vergleichswertverfahren?
Das Vergleichswertverfahren ist eines der drei normierten Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV 2021, geregelt in den §§ 24 bis 26. Es leitet den Wert einer Immobilie aus tatsächlichen Kaufpreisen vergleichbarer Objekte ab. Voraussetzung ist eine ausreichende Zahl von Vergleichsfällen mit hinreichend übereinstimmenden Eigenschaften wie Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung.
Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet?
Das Vergleichswertverfahren wird angewendet, wenn genügend Vergleichspreise vorliegen. Das ist typischerweise bei Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und unbebauten Grundstücken der Fall, weil hier viele ähnliche Objekte gehandelt werden. Bei individuellen oder selten gehandelten Objekten weichen Bewerter auf das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren aus.
Wie funktioniert die Wertableitung?
Die Wertableitung erfolgt, indem die Kaufpreise der Vergleichsobjekte um Abweichungen bereinigt und auf das Bewertungsobjekt übertragen werden. Unterschiede in Lage, Zuschnitt, Baujahr oder Ausstattung werden über Zu- und Abschläge oder über Vergleichsfaktoren der Gutachterausschüsse angepasst. Für unbebaute Grundstücke dient der Bodenrichtwert als Vergleichsgrundlage.
Was ist der Unterschied zu Ertrags- und Sachwertverfahren?
Der Unterschied liegt in der Datengrundlage. Das Vergleichswertverfahren nutzt Marktpreise ähnlicher Objekte, das Ertragswertverfahren die erzielbaren Mieterträge und das Sachwertverfahren die Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung. Bei genügend Vergleichsdaten gilt das Vergleichswertverfahren als marktnächstes und wird vorrangig angewendet.
Welche Rolle spielt die Restnutzungsdauer im Vergleichswertverfahren?
Die Restnutzungsdauer spielt im Vergleichswertverfahren nur eine mittelbare Rolle, weil der Wert direkt aus Marktpreisen folgt und nicht über eine Nutzungsdauer gerechnet wird. Für die steuerliche AfA ist dagegen stets die Restnutzungsdauer maßgeblich; sie wird über ein Restnutzungsdauergutachten nach dem Modell der ImmoWertV festgestellt.
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Aktualisiert am 14. Juli 2026 · Fachlich geprüft von Cristobal Cuadra Garcia, Zertifizierter Sachverständiger (DIN EN ISO/IEC 17024).
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