Was ist die Restnutzungsdauer?
Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, die ein Gebäude ab dem Bewertungsstichtag wirtschaftlich noch nutzbar ist. Sie ist nicht die maximale technische Lebensdauer der Bausubstanz, sondern der Zeitraum, in dem sich die Nutzung wirtschaftlich noch lohnt. Rechtliche Grundlage ihrer Ermittlung ist § 4 Abs. 3 der ImmoWertV 2021. Je kürzer die Restnutzungsdauer, desto höher der mögliche Abschreibungssatz.
Wie wird die Restnutzungsdauer berechnet?
Die Restnutzungsdauer wird über den Modernisierungsgrad des Gebäudes berechnet, nicht durch simples "Gesamtnutzungsdauer minus Alter". Nach Anlage 2 der ImmoWertV 2021 bewertet ein Sachverständiger durchgeführte Modernisierungen mit bis zu 20 Punkten und leitet daraus ein fiktives, jüngeres Baujahr ab. Bauzustand, Instandhaltung und Bauschäden fließen ein. Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung finden Sie unter Restnutzungsdauer berechnen.
Was ist der Unterschied zwischen Restnutzungsdauer und Gesamtnutzungsdauer?
Der Unterschied zwischen Restnutzungsdauer und Gesamtnutzungsdauer liegt im Bezugspunkt. Die Gesamtnutzungsdauer (GND) ist die modellhafte Lebensdauer eines Gebäudetyps ab Fertigstellung, für Wohngebäude 80 Jahre nach Anlage 1 ImmoWertV. Die Restnutzungsdauer (RND) ist die davon ab dem Stichtag noch verbleibende Zeit. Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer, Verschleiß und Bauschäden verkürzen sie.
Welche Restnutzungsdauer hat ein Wohngebäude?
Die Restnutzungsdauer eines Wohngebäudes leitet sich aus der Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren ab. Ein 50 Jahre altes, unmoderniertes Haus hat rechnerisch rund 30 Jahre Restnutzungsdauer. Per Gutachten lässt sich häufig eine tatsächliche Restnutzungsdauer von 20 bis 35 Jahren nachweisen, deutlich unter der steuerlich pauschal unterstellten von 50 Jahren. Genau diese Verkürzung ist der Steuerhebel.
Wie verlängert eine Modernisierung die Restnutzungsdauer?
Eine Modernisierung verlängert die Restnutzungsdauer, weil sie den baulichen Zustand auf ein jüngeres Niveau hebt. Nach dem Punktemodell der Anlage 2 ImmoWertV zählen unter anderem Dacherneuerung mit Wärmedämmung, Fenster, Heizung, Leitungssysteme, Bäder und der Innenausbau. Je mehr Punkte, desto jünger das fiktive Baujahr und desto länger die Restnutzungsdauer. Bei einer Kernsanierung sind bis zu 90 Prozent der Gesamtnutzungsdauer möglich.
Warum ist die Restnutzungsdauer für die Steuer wichtig?
Die Restnutzungsdauer ist für die Steuer wichtig, weil sie den AfA-Satz bestimmt. Der Gesetzgeber unterstellt Wohngebäuden pauschal 50 Jahre, also 2 Prozent Abschreibung pro Jahr. Wer per Restnutzungsdauergutachten eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nachweist, schreibt auf typisch 3 bis 5 Prozent ab. Rechtlich abgesichert ist das durch § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und das BFH-Urteil IX R 25/19 (bestätigt durch IX R 14/23).
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Aktualisiert am 5. Juni 2026 · Fachlich geprüft von Cristóbal Cuadra Garcia, Zertifizierter Sachverständiger (DIN EN ISO/IEC 17024).
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