AfaA (außerplanmäßige Abschreibung)

Was ist die AfaA (außerplanmäßige Abschreibung)?

Die AfaA, die außerplanmäßige Abschreibung, ist eine zusätzliche Abschreibung für eine außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung nach § 7 Abs. 1 Satz 7 EStG. Während die normale Gebäude-AfA den Wert planmäßig und gleichmäßig über die Nutzungsdauer verteilt, erfasst die AfaA einen plötzlichen, außergewöhnlichen Wertverlust, der über den normalen Verschleiß hinausgeht. Bei vermieteten Gebäuden ist sie als Werbungskosten abziehbar.

Wann kann man eine außerplanmäßige Abschreibung (AfaA) ansetzen?

Eine außerplanmäßige Abschreibung kann man ansetzen, wenn das Gebäude durch ein konkretes, außergewöhnliches Ereignis dauerhaft an Substanz oder Wert verliert. Typische Fälle sind ein Brand- oder Wasserschaden, ein Teileinsturz, schwere Baumängel oder ein plötzlicher wirtschaftlicher Wertverfall, etwa wenn das Gebäude für seinen Zweck unbrauchbar wird. Der bloße altersübliche Verschleiß genügt nicht, dafür ist die normale AfA da.

Was ist der Unterschied zwischen AfaA und normaler AfA?

Der Unterschied zwischen AfaA und normaler AfA liegt im Anlass. Die normale AfA ist planmäßig: Sie schreibt den Gebäudewert gleichmäßig über die Nutzungsdauer ab, etwa mit 2 Prozent pro Jahr. Die AfaA ist außerplanmäßig und einmalig: Sie kommt zusätzlich hinzu, wenn ein außergewöhnliches Ereignis den Wert sprunghaft mindert. Beide stützen sich auf dieselbe Bemessungsgrundlage, dürfen aber nicht doppelt für denselben Wertverlust angesetzt werden.

Wie wird die AfaA berechnet und in der Steuererklärung angesetzt?

Die AfaA wird in Höhe des tatsächlichen außergewöhnlichen Wertverlusts berechnet und im Jahr des Ereignisses zusätzlich zur laufenden AfA als Werbungskosten in der Anlage V angesetzt. Maßgeblich ist der nachweisbare Substanz- oder Wertverlust, nicht ein pauschaler Satz. Der Sachverhalt sollte dokumentiert sein, etwa durch ein Gutachten oder eine Schadensaufstellung, damit das Finanzamt den Abzug anerkennt.

AfaA oder Restnutzungsdauergutachten: was bringt mehr?

Ob AfaA oder Restnutzungsdauergutachten mehr bringt, hängt vom Fall ab. Die AfaA ist ein einmaliger Abzug bei einem konkreten Schaden. Ein Restnutzungsdauergutachten wirkt dagegen dauerhaft: Es weist eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nach und hebt den jährlichen AfA-Satz von 2 Prozent auf oft 3 bis 5 Prozent, Jahr für Jahr. Bei alten, wenig modernisierten Mietobjekten ist der dauerhafte Hebel der Restnutzungsdauer meist deutlich wertvoller.

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