AfA-Rechner Immobilie: Wie viel mehr Abschreibung bringt ein Restnutzungsdauer-Gutachten?

Abschreibung berechnen: Formel und Rechenweg Schritt für Schritt

Wer die Abschreibung berechnen will, braucht drei Werte: die Anschaffungskosten der Immobilie inklusive Kaufnebenkosten, den Gebäudeanteil ohne Grund und Boden sowie den AfA-Satz. Die Formel lautet: jährliche AfA = Gebäudewert mal AfA-Satz. Genau diese Rechnung führt der Rechner oben aus, einmal mit dem gesetzlichen Pauschalsatz und einmal mit dem Satz aus einem Restnutzungsdauer-Gutachten.

Der Rechenweg im Einzelnen:

1. Anschaffungskosten ermitteln: Kaufpreis plus Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland), Notar- und Grundbuchkosten (rund 1,5 %) sowie gegebenenfalls Maklerprovision. Diese Nebenkosten erhöhen die Abschreibungsbasis und werden oft vergessen.
2. Gebäudeanteil abgrenzen: Grund und Boden nutzt sich nicht ab und gehört nicht in die Bemessungsgrundlage. Der Rechner setzt vereinfachend 20 % Bodenanteil an; im Steuerfall gilt die konkrete Kaufpreisaufteilung Ihres Falls.
3. AfA-Satz bestimmen: gesetzlich 2 % (Baujahr ab 1925), 2,5 % (vor 1925) oder 3 % (Fertigstellung ab 2023). Mit nachgewiesener kürzerer Restnutzungsdauer gilt stattdessen: 100 geteilt durch die Restnutzungsdauer in Jahren.
4. Ersparnis berechnen: Die Differenz beider AfA-Beträge ist Ihre Mehr-Abschreibung; multipliziert mit Ihrem persönlichen Steuersatz ergibt sie die jährliche Steuerersparnis.

Ein kurzes Zahlenbeispiel: Bei 300.000 € Kaufpreis in Nordrhein-Westfalen (6,5 % Grunderwerbsteuer) und 1,5 % Notarkosten betragen die Anschaffungskosten 324.000 €. Davon entfallen bei 20 % Bodenanteil 259.200 € auf das Gebäude. Mit 2 % gesetzlicher AfA sind das 5.184 € pro Jahr; weist ein Gutachten 28 Jahre Restnutzungsdauer nach, steigt die AfA auf rund 9.257 € pro Jahr.

Wie Sie die Restnutzungsdauer selbst überschlagen und welche Faktoren sie treiben, zeigt unser Leitfaden Restnutzungsdauer berechnen.

Abschreibung Immobilie berechnen: gesetzliche AfA vs. AfA mit Gutachten

Die Abschreibung Immobilie berechnen Sie in zwei Szenarien: einmal mit dem pauschalen Prozentsatz aus § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG und einmal mit der tatsächlichen Restnutzungsdauer nach Satz 2. Die Differenz zwischen beiden Szenarien ist die Mehr-Abschreibung, die der Rechner oben als Jahresbetrag, Steuerersparnis und 10-Jahres-Summe ausweist.

Mit unserer kostenlosen Excel-Vorlage können Sie die Abschreibung Ihrer Immobilie auch selbst berechnen: Vorlage unten kostenlos anfordern.

Die gesetzliche AfA (2 %, 2,5 % oder 3 %)

Das Gesetz unterstellt typisierte Nutzungsdauern: 50 Jahre für Gebäude mit Fertigstellung ab 1925 (2 % AfA), 40 Jahre für Altbauten vor 1925 (2,5 %) und 33 Jahre für Neubauten mit Fertigstellung ab 2023 (3 %). Diese Pauschalen ignorieren den realen Zustand: Ein unsaniertes Mehrfamilienhaus von 1962 wird steuerlich genauso behandelt wie ein kernsaniertes daneben. Genau hier liegt der Hebel für Vermieter von Bestandsimmobilien. Welcher Satz gilt, entscheidet allein das Fertigstellungsjahr; abgeschrieben werden nur Immobilien, die der Einkünfteerzielung dienen, selbstgenutztes Wohneigentum nicht.

Die AfA mit Restnutzungsdauer-Gutachten

§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt es, statt der Pauschale die AfA nach der tatsächlichen Nutzungsdauer anzusetzen, wenn diese kürzer ist. Der AfA-Satz ergibt sich dann als 100 geteilt durch die Restnutzungsdauer in Jahren: Bei 30 Jahren sind das 3,33 % statt 2 %, bei 25 Jahren 4 %. Den Nachweis führt ein Sachverständigengutachten, das Baujahr, Bauweise, Zustand und Modernisierungen systematisch auswertet.

Was die Mehr-Abschreibung für Ihre Steuer bedeutet

Die Mehr-Abschreibung senkt Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und damit direkt Ihre Steuerlast: Mehr-AfA mal persönlicher Steuersatz gleich jährliche Ersparnis. Wichtig für die Einordnung: Das gesamte Abschreibungsvolumen bleibt gleich, es wird nur auf weniger Jahre verteilt. Sie holen sich die Steuerentlastung also früher, was Liquidität schafft, die Sie für Tilgung, Instandhaltung oder den nächsten Kauf einsetzen können. Der Zinseffekt dieser Vorverlagerung ist über zehn Jahre erheblich: Bei 4.000 € Mehr-AfA und 42 % Steuersatz sprechen wir über 1.680 € pro Jahr und 16.800 € in einem Jahrzehnt.

AfA Gutachten: Was ist ein Restnutzungsdauer-Gutachten und warum erhöht es die AfA?

Ein AfA Gutachten, genauer ein Restnutzungsdauer-Gutachten, weist dem Finanzamt nach, dass Ihre Immobilie wirtschaftlich kürzer nutzbar ist als die pauschal unterstellten 33, 40 oder 50 Jahre. Es dokumentiert Baujahr, Bauweise, Zustand und Modernisierungsstand und leitet daraus eine konkrete Restnutzungsdauer in Jahren ab, aus der sich Ihr individueller, höherer AfA-Satz ergibt.

Maßstab ist dabei die wirtschaftliche Nutzungsdauer, nicht die technische: Entscheidend ist, wie lange sich das Gebäude bei laufender Unterhaltung noch wirtschaftlich sinnvoll nutzen lässt, nicht, wann es baufällig wird. Deshalb können auch solide gebaute Häuser eine deutlich verkürzte Restnutzungsdauer haben, wenn Haustechnik, Ausstattung und Grundriss veraltet sind.

Restnutzungsdauer nach ImmoWertV 2021, Anlage 2

Methodischer Kern ist das Modell der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021, § 6 Abs. 6 in Verbindung mit Anlage 2): Ausgehend von der Gesamtnutzungsdauer des Gebäudetyps wird das Alter abgezogen und über Modernisierungspunkte korrigiert, etwa für Dach, Fenster, Heizung, Leitungen und Bäder. Das Verfahren ist normiert, nachvollziehbar und damit genau die Art von geeigneter Methode, die die BFH-Rechtsprechung für den Nachweis verlangt.

Das Punktesystem bewertet acht Modernisierungselemente, von der Dacherneuerung über Fenster, Leitungssysteme und Heizung bis zu Wärmedämmung, Bädern, Innenausbau und Grundrissgestaltung. Je weniger Punkte ein Gebäude erreicht, desto kürzer fällt die wirtschaftliche Restnutzungsdauer aus. Der Sachverständige übernimmt Ihre Angaben dabei nicht ungeprüft, sondern plausibilisiert sie anhand von Fotos, Unterlagen oder einer Besichtigung, das macht das Gutachten gegenüber dem Finanzamt belastbar.

Für welche Immobilien sich das lohnt (Baujahr, Modernisierung)

Am stärksten profitieren vermietete Bestandsimmobilien ab etwa 30 Jahren Alter, die nicht kernsaniert sind: Gründerzeithäuser, Nachkriegsbauten und 70er/80er-Jahre-Objekte mit Modernisierungsstau. Bei Gründerzeit- und Nachkriegsbeständen, wie wir sie laufend für Restnutzungsdauergutachten in Stuttgart bewerten, liegen die festgestellten Werte oft bei 25 bis 35 Jahren, also AfA-Sätzen von rund 2,9 bis 4 %. Was das Gutachten genau prüft und wie der Ablauf aussieht, lesen Sie im Leitfaden Restnutzungsdauer-Gutachten 2026.

Rechtsgrundlage: § 7 Abs. 4 EStG, ImmoWertV 2021 und BFH IX R 25/19

Die höhere AfA ist kein Steuertrick, sondern ein gesetzlich vorgesehenes Wahlrecht, dessen Anwendung der Bundesfinanzhof mehrfach bestätigt hat. Drei Bausteine tragen die Argumentation:

§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG: die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer

Die Vorschrift bestimmt: Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes weniger als die typisierten 33, 40 oder 50 Jahre, können anstelle der pauschalen Sätze die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen vorgenommen werden. Der Steuerpflichtige hat also einen Anspruch darauf, die reale Situation seines Gebäudes anzusetzen, er muss sie nur nachweisen. Praktisch relevant ist das vor allem nach dem Kauf einer Bestandsimmobilie: Die AfA bemisst sich dann nach Ihren eigenen Anschaffungskosten, und die Restnutzungsdauer wird aus Sicht des Kaufzeitpunkts neu beurteilt. Auch bei geerbten oder geschenkten Objekten kann der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer die jährliche Abschreibung spürbar erhöhen.

BFH IX R 25/19: das Grundsatzurteil

Mit Urteil IX R 25/19 vom 28.07.2021 entschied der Bundesfinanzhof, dass sich Steuerpflichtige zum Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer jeder Darlegungsmethode bedienen können, die im Einzelfall geeignet erscheint. Ein teures Bausubstanzgutachten ist ausdrücklich nicht Voraussetzung. Mit Urteil IX R 14/23 vom 23.01.2024 bestätigte der BFH diese Linie und akzeptierte ein Sachverständigengutachten, das die wirtschaftliche Restnutzungsdauer modellkonform nach der ImmoWertV ableitet.

Die Aufhebung des BMF-Schreibens zum 01.12.2025: was sich ändert

Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 hatte die Anforderungen zeitweise verschärft und zusätzliche Hürden für Gutachten formuliert. Zum 01.12.2025 wurde es ersatzlos aufgehoben. Seitdem gilt wieder unmittelbar die großzügigere BFH-Rechtsprechung: Jede geeignete Nachweismethode ist zulässig. Maßstab ist allein, ob die Methode im Einzelfall geeignet ist; die strengeren Kriterien des Schreibens sind nicht mehr anzuwenden. Für Eigentümer ist das eine klare Verbesserung, viele ältere Ratgebertexte im Netz geben hier noch den veralteten, strengeren Stand wieder. Alle Urteile, die Einordnung und unsere Geld-zurück-Garantie im Detail finden Sie auf der Seite Rechtssicherheit.

Degressive AfA Rechner: welche Abschreibung gilt für Neubauten ab 2023?

Als degressive AfA Rechner funktioniert das Tool oben ebenfalls: Geben Sie ein Baujahr ab 2023 ein, rechnet es automatisch mit der linearen AfA von 3 %, der Vergleichsbasis, gegen die Sie die degressive Variante abwägen. Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG beträgt 5 % vom jeweiligen Restwert und gilt für Wohngebäude mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029.

Degressiv heißt: Im ersten Jahr werden 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abgeschrieben, danach jeweils 5 % des verbleibenden Restwerts, der Betrag sinkt also Jahr für Jahr. Ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist zulässig und in der Regel sinnvoll, sobald die lineare Abschreibung den degressiven Jahresbetrag übersteigt. Für Bestandsimmobilien ist die degressive AfA dagegen nicht verfügbar, dort führt der Weg zu mehr Abschreibung über die nachgewiesene kürzere Restnutzungsdauer. Umgekehrt gilt: Bei echten Neubauten ist ein Restnutzungsdauer-Gutachten selten sinnvoll, weil die tatsächliche Nutzungsdauer kaum unter der gesetzlichen liegt.

Ein Beispiel zur Größenordnung: Bei 500.000 € Gebäudewert beträgt die degressive AfA im ersten Jahr 25.000 €, im zweiten 23.750 €, im dritten rund 22.563 €. Die lineare 3-%-AfA läge konstant bei 15.000 €. Nach rund zehn Jahren fällt der degressive Jahresbetrag unter die lineare Marke, spätestens dann prüft Ihr Steuerberater den Wechsel in die lineare Abschreibung.

AfA Rechner Excel Finanzamt: warum der Online-Rechner schneller und sicherer ist

Wer einen AfA Rechner Excel Finanzamt sucht, will meist zwei Dinge: die eigene Abschreibung nachvollziehbar dokumentieren und die Zahlen für die Steuererklärung oder den Steuerberater aufbereiten. Beides leistet der Online-Rechner oben schneller, weil Grunderwerbsteuer, AfA-Quote und Restnutzungsdauer-Richtwerte automatisch gesetzt werden und Rechenfehler durch veraltete Formeln ausgeschlossen sind.

Wichtig zu wissen: Das Finanzamt verlangt keine bestimmte Excel-Vorlage. Entscheidend ist nicht die Tabelle, sondern der Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer, und den erbringt ein Gutachten, nicht eine Excel-Datei. Eine Tabelle ist trotzdem nützlich, um Szenarien durchzuspielen und die Zahlen sauber abzulegen. Unsere Vorlage rechnet mit exakt denselben Formeln wie der Online-Rechner, inklusive Bundesland-Auswahl mit Grunderwerbsteuer, automatischer AfA-Quote aus dem Baujahr und einer Richtwert-Tabelle für die Restnutzungsdauer nach Baujahr-Klassen. Für die Übergabe an den Steuerberater genügt am Ende ohnehin das Gutachten plus die AfA-Zeile in der Anlage V; die Vorlage dient der eigenen Kontrolle und der Szenario-Planung vor dem Kauf.

Was kostet das Gutachten und wann hat es sich amortisiert?

Das Restnutzungsdauer-Gutachten von DuraCasa kostet zum Festpreis 895 € brutto für Objekte bis 299 m² Wohnfläche, größere Objekte gestaffelt bis 2.480 €. Optional: Vor-Ort-Besichtigung (170 € außen, 510 € innen und außen) und Express-Bearbeitung in 3 Werktagen (+500 €). Da die Gutachtenkosten als Werbungskosten absetzbar sind, sinkt die effektive Belastung nochmals deutlich. Das folgende Rechenbeispiel entspricht exakt der Logik des Rechners oben:

Nach rund 101 Tagen ist das Honorar in diesem Beispiel über die Steuerersparnis eingespielt; über zehn Jahre summiert sich der Vorteil auf rund das 21-Fache der Gutachtenkosten. In der Praxis fällt die festgestellte Restnutzungsdauer oft noch kürzer aus als der Richtwert: Bei unseren Restnutzungsdauer-Gutachten in Stuttgart ergeben Gründerzeithäuser im Westen regelmäßig AfA-Sätze von 2,8 bis 3,6 %, dann steigt die Ersparnis entsprechend.

Absetzbar sind die Gutachtenkosten in dem Jahr, in dem Sie sie bezahlen: Sie tragen das Honorar als Werbungskosten in der Anlage V ein, zusammen mit der erhöhten AfA. Wer das Gutachten im Dezember beauftragt und bezahlt, nimmt den Abzug also noch ins laufende Steuerjahr mit; die höhere AfA selbst wirkt ab dem ersten noch offenen Veranlagungsjahr.

Warum DuraCasa: IQ-Zert-zertifizierte Sachverständige, Festpreis ab 895 €

Unsere Gutachten erstellt ein IQ-Zert-zertifizierter Sachverständiger für die Marktwertermittlung von Wohn- und Gewerbeimmobilien. IQ-Zert zertifiziert Personen nach DIN EN ISO/IEC 17024 und ist als Zertifizierungsstelle DAkkS-akkreditiert, die Qualifikation ist also extern geprüft und überwacht. Jedes Gutachten wird modellkonform nach ImmoWertV 2021 erstellt und ist finanzamtkonform nach BFH IX R 25/19 aufgebaut.

• Festpreis statt Stundensatz: ab 895 € brutto, transparent nach Wohnfläche gestaffelt, als Werbungskosten absetzbar.
• Geld-zurück-Garantie: kostenlose fachliche Stellungnahme bei Rückfragen des Finanzamts, fachliche Begleitung bis zum Finanzgericht und volle Honorar-Erstattung, falls eine Klage verloren geht, weil das Gutachten nachweislich nicht ordnungsgemäß erstellt wurde.
• Schnell: 3 Wochen Standard-Bearbeitung, mit Express 3 Werktage.
• Bundesweit: Video- oder Vor-Ort-Besichtigung in ganz Deutschland, mit regionalem Schwerpunkt Baden-Württemberg, etwa bei Gutachten in Stuttgart und der Region.

Sie erreichen uns direkt unter +49 151 28972361 oder [email protected], etwa für eine kurze Ersteinschätzung, ob sich das Gutachten bei Ihrem Objekt rechnet. Die Anfrage über den Online-Wizard dauert rund zehn Minuten, danach erhalten Sie Festpreis und Zeitplan schwarz auf weiß.