Restnutzungsdauer berechnen 2026

Wer die Restnutzungsdauer berechnen will, braucht drei Angaben: die Gesamtnutzungsdauer aus Anlage 1 der ImmoWertV, das Alter des Hauses und die Punkte für seine Modernisierungen. Daraus ergibt sich, wie lange das Haus noch wirtschaftlich nutzbar ist. Für Vermieter ist diese Zahl bares Geld, denn sie kann den AfA-Satz von 2 auf 3, 4 oder mehr Prozent heben.

Dieser Leitfaden zeigt die amtliche Formel mit allen Werten, die Tabellen zu Gesamtnutzungsdauer und Modernisierungsgrad, zwei durchgerechnete Fälle und was das Ergebnis für die Abschreibung bedeutet. Gerechnet ist für 2026.

Was ist die Restnutzungsdauer und wofür braucht man sie?

Die Restnutzungsdauer (RND) ist nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV die Zahl der Jahre, in denen ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Davon zu trennen ist die Gesamtnutzungsdauer einer Immobilie (GND): die übliche Lebensdauer ab dem Baujahr, für Wohnhäuser 80 Jahre. Die RND misst also, was ab dem Stichtag noch übrig ist.

Steuerlich ist sie der Hebel für die AfA. Das Gesetz gibt in § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG feste Sätze vor. Satz 2 erlaubt einen höheren Satz, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist als die Dauer hinter dem festen Satz:

Der Satz aus einem Gutachten ist der Kehrwert der Dauer: 100 geteilt durch 25 Jahre ergibt 4 Prozent, das Doppelte der Pauschale. Für eine vermietete Eigentumswohnung gilt dasselbe: Ermittelt wird die Dauer für das ganze Gebäude, abgeschrieben wird der Gebäudeanteil Ihrer Wohnung.

Der Bundesfinanzhof hat mit IX R 25/19 vom 28.07.2021 entschieden, dass für diesen Beleg jede im Einzelfall geeignete Methode genügt. Mit IX R 14/23 vom 23.01.2024 hat er ein Gutachten nach ImmoWertV zugelassen, aber klargestellt: Der bloße Verweis auf die Modellwerte reicht nicht, das Gutachten muss auf das konkrete Haus eingehen. Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023, das strengere Vorgaben gemacht hatte, wurde mit BMF-Schreiben vom 01.12.2025 aufgehoben.

Restnutzungsdauer Formel nach ImmoWertV

Die Restnutzungsdauer Formel nach ImmoWertV hat zwei Stufen. Die Grundregel der Restnutzungsdauer in der ImmoWertV steht in § 4 Abs. 3 Satz 2: RND gleich GND minus Alter. Das Alter ist der Abstand zwischen dem Jahr des Stichtags und dem Baujahr.

Grundformel: RND = GND − Alter

Für modernisierte Wohnhäuser schreibt Anlage 2 ImmoWertV ein eigenes Modell vor. Es streckt die Dauer auf höchstens 70 Prozent der Gesamtnutzungsdauer, bei 80 Jahren also auf 56 Jahre:

Formel der Anlage 2: RND = a × Alter² / GND − b × Alter + c × GND

Die drei Werte stehen in Tabelle 3 weiter unten, je nach Punktzahl. Die Formel gilt erst ab einem bestimmten relativen Alter, also Alter geteilt durch Gesamtnutzungsdauer. Darunter bleibt es bei der Grundformel.

Die Berechnung der Restnutzungsdauer läuft damit in fünf Schritten:

1. Gesamtnutzungsdauer aus Anlage 1 ablesen.
2. Alter am Stichtag bestimmen.
3. Punkte nach Tabelle 1 vergeben oder den Grad nach Tabelle 2 einschätzen.
4. Mit den Werten aus Tabelle 3 rechnen oder, unter dem relativen Alter, mit der Grundformel.
5. Den Einzelfall würdigen. Anlage 2 sagt selbst, dass das Modell diese Prüfung nicht ersetzt.

Ein Restnutzungsdauer-Beispiel zeigt, warum die zweite Stufe zählt. Ein Mietshaus von 1955 ist 2026 genau 71 Jahre alt. Nach der Grundformel blieben 9 Jahre. Sein relatives Alter liegt aber bei 89 Prozent, also greift das Modell, und es ergibt ohne Modernisierung 14 Jahre. Hat der Eigentümer kürzlich Dach samt Dämmung, Fenster, Heizung und Bäder erneuert, sind es 10 Punkte und 38 Jahre. Rechnerisch entspricht das einem fiktiven Baujahr 1984.

Restnutzungsdauer Gebäude Tabelle: Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 1 ImmoWertV

Wer die Restnutzungsdauer der Gebäude in einer Tabelle ablesen will, beginnt mit der Gesamtnutzungsdauer der Immobilie. Anlage 1 ImmoWertV nennt die Nutzungsdauer der Gebäude in einer Tabelle mit festen Modellwerten, für das Einfamilienhaus wie für das Mehrfamilienhaus 80 Jahre:

Für Arten, die fehlen, leitet der Sachverständige den Wert von vergleichbaren Bauten ab. Besonderheiten des einzelnen Hauses ändern nicht die Gesamtnutzungsdauer, sie fließen in die RND ein. Die Nutzungsdauer der Gebäude in der Tabelle des Steuerrechts ist etwas anderes: 50, 40 oder 33 Jahre, wie sie die AfA-Tabelle für Immobilien zeigt.

Was daraus für Wohnhäuser folgt, zeigt diese Restnutzungsdauer-Tabelle, gerechnet mit 80 Jahren und dem Modell der Anlage 2 für 2026:

Alle Angaben in Jahren und vor der Prüfung vor Ort. Wohnhäuser bis Baujahr 1990 liegen im Modell oft unter der Schwelle von 50 Jahren.

Modernisierungspunkte rechnen nach Anlage 2 ImmoWertV

Wer Modernisierungspunkte rechnen will, nimmt Tabelle 1 der Anlage 2 ImmoWertV. Sie nennt acht Elemente, jedes mit einer eigenen Höchstzahl. Zusammen sind höchstens 20 Punkte möglich.

Die volle Punktzahl gibt es für Arbeiten, die zum Stichtag oder kurz davor erledigt wurden. Liegen sie weiter zurück, ist laut Anlage zu prüfen, ob weniger Punkte anzusetzen sind. Eine feste Staffel nennt die Verordnung nicht, den Abschlag schätzt der Sachverständige. Umgekehrt erhält ein nie erneuertes Bauteil, das noch heutigen Ansprüchen genügt, vergleichbare Punkte.

Statt jedes Element einzeln zu bewerten, darf der Gutachter den Grad auch im Ganzen einschätzen und die Punkte aus Tabelle 2 ablesen. Mehr dazu im Lexikon unter Modernisierungsgrad. Dach und Fassade wiegen doppelt so schwer wie die übrigen Elemente, ein frisch gestrichenes Treppenhaus bringt in der Regel keinen Punkt.

Modernisierungsgrad Tabelle und modifizierte Restnutzungsdauer

Die Modernisierungsgrad-Tabelle der Anlage 2 übersetzt die Punktzahl in eine Stufe. Sie ist der zweite Weg zur Punktzahl.

Aus der Punktzahl folgt die modifizierte Restnutzungsdauer. Tabelle 3 liefert dafür a, b, c und das relative Alter, ab dem die Formel gilt:

Ein 80 Jahre altes Haus kommt mit 18 und mehr Punkten auf rund 56 Jahre, das ist die Grenze von 70 Prozent. Für ein kernsaniertes Haus gilt eine eigene Regel mit bis zu 90 Prozent, erklärt im Ratgeber Kernsanierung und Restnutzungsdauer. Das fiktive Baujahr ist nur die Rückrechnung: Stichtag plus RND minus GND.

Beispielrechnung Restnutzungsdauer Einfamilienhaus

Diese Beispielrechnung zur Restnutzungsdauer beim Einfamilienhaus macht die Methode greifbar. Das vermietete Haus steht in einem Münchner Vorort, Baujahr 1968, massiv gebaut, 2026 also 58 Jahre alt. Die Punkte sind eine Annahme für dieses Restnutzungsdauer-Beispiel. Im echten Gutachten vergibt sie der Sachverständige nach der Besichtigung.

Das Dach bekommt nicht die vollen 4 Punkte, weil die Arbeiten zehn Jahre zurückliegen, bei den Fenstern sind es sogar 14 Jahre.

Die Restnutzungsdauer-Berechnung: Das relative Alter beträgt 58 geteilt durch 80, also 72,5 Prozent. Das liegt über den 25 Prozent, ab denen bei 7 Punkten die Formel gilt. Mit 0,5575, 1,2193 und 1,0283 ergibt sich 0,5575 × 58² / 80 − 1,2193 × 58 + 1,0283 × 80 = 23,4 − 70,7 + 82,3 = 35 Jahre. Ohne die Arbeiten wären es nur 22 Jahre gewesen.

Steuerlich zählt der Gebäudeanteil von 350.000 Euro. Bei 2 Prozent sind das 7.000 Euro AfA. Mit 35 Jahren steigt der Satz auf 2,86 Prozent und die AfA auf 10.000 Euro, also 3.000 Euro mehr. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent spart das jährlich rund 1.260 Euro, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer, über zehn Jahre rund 12.600 Euro. Mit eigenem Kaufpreis und Baujahr rechnen Sie das im AfA-Rechner nach.

Beispielrechnung Restnutzungsdauer Mehrfamilienhaus

Der zweite Fall zur Restnutzungsdauer beim Mehrfamilienhaus betrifft ein Haus in zentraler Lage von Konstanz, Baujahr 1955, Mauern aus Naturstein, kaum modernisiert. 2026 ist es 71 Jahre alt.

Das relative Alter liegt bei 89 Prozent und damit über der Schwelle von 55 Prozent. Mit 1,0767, 2,2757 und 1,3878 ergibt sich 1,0767 × 71² / 80 − 2,2757 × 71 + 1,3878 × 80 = 67,8 − 161,6 + 111,0 = 17 Jahre.

Jetzt kommt der fünfte Schritt. Bei der Besichtigung zeigt sich, dass die Natursteinmauern trocken sind und der Dachstuhl gesund ist. Der Sachverständige würdigt das nach § 4 Abs. 3 Satz 3 ImmoWertV und setzt 20 Jahre an. Genau diese Prüfung verlangt der Bundesfinanzhof. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten in Konstanz folgt dem gleichen Ablauf.

Bei 800.000 Euro Gebäudeanteil bringen 2 Prozent 16.000 Euro AfA. Mit 20 Jahren sind es 5 Prozent oder 40.000 Euro, also 24.000 Euro mehr. Das senkt die Steuer bei 42 Prozent um rund 10.080 Euro jährlich, in zehn Jahren um rund 100.800 Euro. Wer erst nach Ablauf der zehnjährigen Frist verkauft, gibt diese AfA nicht über einen steuerpflichtigen Gewinn zurück, wie der Beitrag zur Spekulationssteuer bei Immobilien erklärt.

Restnutzungsdauer Altbau: typische Werte aus der Praxis

Die Restnutzungsdauer im Altbau folgt zwei Regeln, je nach Baujahr. Für Häuser ab 1925 gilt die Restnutzungsdauer-Tabelle oben. Wenig modernisierte Bauten der Nachkriegszeit kommen im Modell auf etwa 13 bis 25 Jahre, rechnerisch also auf 4 bis knapp 8 Prozent AfA. Die Würdigung vor Ort kann diese Werte in beide Richtungen verschieben.

Ältere Häuser sind ein Sonderfall. Ein Bürgerhaus von 1900 ist 126 Jahre alt, die einfache Differenz zur GND wäre negativ. Hier trägt die schematische Rechnung nicht mehr, maßgeblich ist die Würdigung des Zustands. Steuerlich gilt vor 1925 ein Satz von 2,5 Prozent, ein Gutachten lohnt deshalb erst unter 40 Jahren. Belegt es 30 Jahre, steigt der Satz auf 3,33 Prozent. Mehr im Ratgeber Altbau abschreiben.

Restnutzungsdauer beim Fachwerkhaus: Anlage 1 kennt keine eigene Zeile für Fachwerk, ein Fachwerkhaus läuft als Ein- oder Mehrfamilienhaus mit 80 Jahren. Entscheidend ist der Zustand von Schwellen, Balken und Gefachen. Feuchte im Holz, Schädlinge oder alte Zementputze, unter denen das Holz fault, verkürzen die Dauer. Viele dieser Häuser stammen aus der Zeit vor 1925, dann liegt die Messlatte bei 40 Jahren. Für die Restnutzungsdauer eines Fachwerkhauses ist der Blick auf das Holz vor Ort wichtiger als jede Formel.

Verlängerung der Restnutzungsdauer bei Modernisierung

Die Verlängerung der Restnutzungsdauer bei Modernisierung ist in der Verordnung angelegt. § 4 Abs. 3 Satz 3 ImmoWertV nennt Instandsetzungen und Modernisierungen als Gründe für eine längere Dauer, unterlassene Instandhaltung als Grund für eine kürzere. Das Einfamilienhaus aus dem Beispiel zeigt die Größe: 22 Jahre ohne Arbeiten, 35 Jahre mit 7 Punkten.

Für die AfA ist das ein zweischneidiges Schwert. Jede Modernisierung macht das Haus rechnerisch jünger und schwächt den Hebel des Gutachtens. Wer bauen will, lässt den Zustand deshalb am besten vorher begutachten. Entstehen dabei nachträgliche Herstellungskosten, regelt R 7.4 Abs. 9 EStR, wie es weitergeht: Die Restnutzungsdauer wird nach dem Zustand bei Abschluss der Arbeiten neu geschätzt, die Verwaltung beanstandet aber nicht, wenn der bisherige Satz weiterläuft. Den umgekehrten Weg beschreibt der Ratgeber Nutzungsdauer verkürzen.

Gewichtete Restnutzungsdauer und relative Restnutzungsdauer

Eine gewichtete Restnutzungsdauer braucht man, wenn ein Haus aus Teilen verschiedenen Alters besteht, etwa Altbau mit Anbau oder Aufstockung. In der Wertermittlung ist es üblich, die Dauer der Teile nach ihrem Anteil zu gewichten, zum Beispiel nach Wohnfläche. Ein Altbau von 1958 mit 300 Quadratmetern und 20 Jahren und ein Anbau von 1995 mit 100 Quadratmetern und 49 Jahren ergeben (300 × 20 + 100 × 49) / 400 = rund 27 Jahre. Ob der Anbau steuerlich ein eigenes Wirtschaftsgut ist, klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Die relative Restnutzungsdauer ist das Verhältnis von RND zu GND, bei 20 von 80 Jahren also 25 Prozent. Im Sachwertverfahren ist dieser Wert nach § 38 ImmoWertV der Faktor für die Alterswertminderung. Nicht zu verwechseln ist er mit dem relativen Alter aus Tabelle 3.

Wirtschaftliche Restnutzungsdauer versus technische Restnutzungsdauer

Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer ist die Zeit, in der ein Haus noch rentabel vermietet werden kann. Die technische Dauer beschreibt, wie lange die Konstruktion hält, und ist meist länger. Ein Haus kann noch Jahrzehnte stehen und wegen schlechter Dämmung, alter Heizung oder ungünstiger Grundrisse trotzdem kaum Mieter finden.

Die ImmoWertV rechnet mit der wirtschaftlichen Seite, das Steuerrecht fragt nach der tatsächlichen Nutzungsdauer. Laut Bundesfinanzhof hängt sie von technischem Verschleiß, wirtschaftlicher Entwertung und rechtlichen Grenzen ab. Begrenzt die Entwertung die Dauer, braucht es nach dem Urteil von 2024 keine Feststellungen zum Verschleiß. Für die meisten Mietshäuser entscheidet deshalb die wirtschaftliche Seite.

Restnutzungsdauer abgelaufen: was dann mit Bewertung und AfA passiert

Ist die Restnutzungsdauer abgelaufen, muss das Haus nicht abgerissen werden. In der Bewertung ist die Dauer eine Prognose für einen Stichtag. Ein gepflegtes Haus bekommt bei einer neuen Bewertung wieder eine eigene Dauer nach seinem Zustand. Nur ein Gebäude, das gar nicht mehr wirtschaftlich nutzbar ist und zur Freilegung ansteht, gilt nach § 8 Abs. 3 Nr. 3 ImmoWertV als Liquidationsobjekt.

Steuerlich endet die Gebäude-AfA, wenn die Bemessungsgrundlage verbraucht ist. Das Gesetz spricht von Beträgen „bis zur vollen Absetzung“. Die Mieten bleiben steuerpflichtig, nur die AfA fällt weg. Neue Herstellungskosten, etwa für einen Anbau oder eine Aufstockung, schreiben Sie wieder ab. Eine Fassadendämmung ist meist sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand.

Restnutzungsdauer berechnen in Konstanz und am Bodensee

In Konstanz lohnt es sich besonders, die Restnutzungsdauer zu berechnen, weil die Stadt im Zweiten Weltkrieg kaum zerstört wurde. In der Altstadt, in Paradies und in Petershausen stehen deshalb viele Häuser aus dem späten 19. Jahrhundert, oft wenig modernisiert.

Für diese Gründerzeithäuser gilt der Satz von 2,5 Prozent. Belegt ein qualifiziertes Restnutzungsdauer-Gutachten in Konstanz für ein Vorderhaus an der Marktstätte mit 800.000 Euro Gebäudeanteil 30 Jahre, steigt die AfA von 20.000 auf 26.667 Euro. Bei 42 Prozent sind das rund 2.800 Euro weniger Steuer im Jahr.

Am See sind die Bodenrichtwerte hoch. Damit schrumpft der Gebäudeanteil am Kaufpreis, und nur dieser wird abgeschrieben. Wie die Aufteilung funktioniert, erklärt der Beitrag zur Kaufpreisaufteilung, die Werte finden Sie über den Leitfaden zum Bodenrichtwert.

Erst Restnutzungsdauergutachten, dann höhere AfA: Restnutzungsdauer berechnen kostenlos und belegen

Restnutzungsdauer berechnen kostenlos: Den ersten Schritt erledigt der Restnutzungsdauer-Rechner. Sie geben Baujahr, Gebäudeart und Modernisierungen ein und sehen in wenigen Minuten einen Richtwert für die Dauer und die mögliche Mehrabschreibung. So erkennen Sie, ob Ihr Haus unter 50 oder 40 Jahren liegt.

Für das Finanzamt braucht es danach einen Nachweis, der auf Ihr Haus eingeht. Bei DuraCasa erstellt ihn ein über die DAkkS-akkreditierte Zertifizierungsstelle IQ-Zert zertifizierter Sachverständiger, auf Wunsch mit Besichtigung. Der Festpreis beginnt bei 895 Euro inklusive Umsatzsteuer bis 299 Quadratmeter Wohnfläche, den genauen Betrag zeigt der Preisrechner. Bei Vermietung sind die Kosten in der Regel Werbungskosten. Rund um Konstanz kommen wir vor Ort.

Das funktioniert sogar rückwirkend. Das Gutachten lässt sich auf einen früheren Stichtag erstellen, wenn Fotos und Rechnungen den damaligen Zustand belegen. Die höhere AfA gilt dann für alle Jahre, deren Bescheid noch änderbar ist. Wie das geht, steht im Beitrag Nutzungsdauer-Gutachten rückwirkend.

Die Reihenfolge zählt: erst das Gutachten, dann Modernisierung und Steuererklärung. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG in der Auslegung durch den Bundesfinanzhof. Ob das Finanzamt den Nachweis anerkennt, entscheidet es im Einzelfall.

Restnutzungsdauer berechnen: häufige Fragen

Was ist die Restnutzungsdauer nach der ImmoWertV?

Die Restnutzungsdauer in der ImmoWertV beschreibt, wie lange ein Haus bei ordentlicher Pflege voraussichtlich noch rentabel nutzbar ist. Sie ergibt sich meist aus Gesamtnutzungsdauer minus Alter. Modernisierungen können sie verlängern, ein Sanierungsstau kann sie kürzen. Für modernisierte Wohnhäuser gilt das Modell der Anlage 2.

Wie rechnet man die Restnutzungsdauer aus?

Die Berechnung der Restnutzungsdauer ohne Modernisierung ist einfach: 80 Jahre minus Alter bei einem Wohnhaus. Ab einem bestimmten relativen Alter rechnen Sie mit der Formel der Anlage 2 und den drei Werten aus Tabelle 3, die von der Punktzahl abhängen. Ein Haus von 1968 mit 7 Punkten kommt so 2026 auf 35 Jahre.

Was passiert, wenn die Restnutzungsdauer erreicht ist?

Das Haus darf weiter genutzt und vermietet werden. Die AfA endet, sobald der Gebäudeanteil voll abgeschrieben ist, Mieten bleiben steuerpflichtig. Bei einer neuen Bewertung erhält ein gepflegtes Haus wieder eine eigene Dauer.

Wie kann ich die Restnutzungsdauer kostenlos berechnen?

Mit Formel und Tabellen aus diesem Ratgeber können Sie selbst rechnen. Schneller geht es mit dem kostenlosen Rechner von DuraCasa, der Baujahr und Modernisierungen auswertet. Das Ergebnis ist ein Richtwert. Für die höhere AfA verlangt das Finanzamt einen Beleg zum konkreten Haus.

Wie hoch ist die Abschreibung nach der Restnutzungsdauer?

Der AfA-Satz ist 100 geteilt durch die belegte Restnutzungsdauer. Bei 25 Jahren sind das 4 Prozent, bei 300.000 Euro Gebäudeanteil also 12.000 statt 6.000 Euro im Jahr. Voraussetzung: Die Dauer liegt unter der gesetzlichen, also unter 50 Jahren bei Baujahr 1925 bis 2022, unter 40 vor 1925 und unter 33 ab 2023.

Was ist die modifizierte Restnutzungsdauer?

Das ist die Dauer nach Berücksichtigung der Modernisierungen. Sie folgt aus den Punkten nach Anlage 2 und der Formel aus Tabelle 3. Das Modell streckt sie auf höchstens 70 Prozent der Gesamtnutzungsdauer, nach einer Kernsanierung sind bis zu 90 Prozent möglich.

Wie kann die Restnutzungsdauer verlängert werden?

Durch Modernisierung. Am stärksten zählen Dach mit Dämmung und Fassadendämmung mit je bis zu 4 Punkten, die übrigen sechs Elemente mit je bis zu 2. Für die AfA ist eine längere Dauer aber ein Nachteil, deshalb lohnt das Gutachten vor den Bauarbeiten.