Bodenrichtwert 2026: kostenlos ermitteln + Bodenwertanteil berechnen (BORIS-D)

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert eines Quadratmeters Bauland in einer bestimmten Bodenrichtwertzone, festgelegt durch den örtlichen Gutachterausschuss nach § 196 BauGB. Er wird alle zwei Jahre amtlich ermittelt und ist die zentrale Bemessungsgrundlage für Erbschaftsteuer, Schenkungssteuer, Grundsteuer-Neuberechnung 2025 und die Kaufpreisaufteilung beim Immobilienkauf. Sie können ihn kostenlos online über das Bundesportal BORIS-D abrufen, das die Daten von 15 der 16 Bundesländer bündelt. Den Bodenwert Ihrer Immobilie berechnen Sie durch Multiplikation des Bodenrichtwerts mit der Grundstücksfläche.

Der Bodenrichtwert ist eines der wichtigsten Werte für Immobilieneigentümer in Deutschland, weil er gleich mehrere Steuer- und Bewertungsverfahren prägt. Wer ein Haus erbt, geschenkt bekommt, kauft oder verkauft, kommt um diesen Wert nicht herum. Trotzdem ist er vielen unbekannt oder wird falsch interpretiert. Eine zu hoch oder zu niedrig angesetzter Bodenrichtwert kann Tausende Euro Steuern kosten, beim Verkauf den Verkehrswert verzerren und bei der Kaufpreisaufteilung jährlich vierstellige Beträge an verlorener Abschreibung verursachen.

Dieser Ratgeber führt durch alles, was Sie 2026 zum Bodenrichtwert wissen müssen: was er ist, wer ihn festlegt, wie Sie ihn kostenlos online ermitteln, wie Sie daraus den Bodenwert Ihrer Immobilie berechnen und welche Rolle er bei Kaufpreisaufteilung, Erbschaftssteuer und Restnutzungsdauer-Gutachten spielt. Mit echten Beispielen aus dem Karlsruher Immobilienmarkt und Hinweisen, wann ein Sachverständiger sinnvoller ist als der amtliche Standard-Wert.

Eine qualifizierte Stellungnahme zum Bodenrichtwert und zur Kaufpreisaufteilung erstellt auch CCG-Gutachten.

Was ist der Bodenrichtwert genau?

Der Bodenrichtwert ist nach § 196 BauGB der durchschnittliche Lagewert für Grund und Boden in einer abgegrenzten Bodenrichtwertzone, ausgedrückt in Euro pro Quadratmeter. Er bezieht sich immer auf ein fiktives, typisches Grundstück dieser Zone mit bestimmten Eigenschaften: Erschließungszustand, Grundstücksgröße, baurechtliche Nutzungsart und Geschossflächenzahl werden im Bodenrichtwert ausdrücklich angegeben.

Ein konkretes Beispiel: Für die Bodenrichtwertzone „Karlsruhe-Weststadt, Mittlere Wohnlage" könnte der Wert bei 820 Euro pro Quadratmeter liegen, bezogen auf ein erschlossenes Wohnbaugrundstück mit 500 Quadratmetern, in einem allgemeinen Wohngebiet (WA) mit Geschossflächenzahl 1,2. Weicht Ihr eigenes Grundstück von diesen Standardparametern ab, muss der Bodenrichtwert über Umrechnungskoeffizienten angepasst werden, bevor Sie ihn auf Ihre Immobilie anwenden.

Der Bodenrichtwert ist also kein Festpreis für jedes einzelne Grundstück, sondern ein Referenzwert für eine homogene Lage. Innerhalb einer Bodenrichtwertzone gehen die Gutachterausschüsse von vergleichbaren Lageverhältnissen aus, sodass derselbe Quadratmeterpreis für alle Grundstücke gilt. In der Realität kann ein einzelnes Grundstück durch besondere Eigenschaften (Eckgrundstück, Hanglage, schwerer Baugrund, denkmalrechtliche Beschränkungen) im Wert deutlich darunter oder darüber liegen.

Zuständig für die Bodenrichtwerte sind die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (§ 192 BauGB), die bei jedem deutschen Stadt- und Landkreis verpflichtend eingerichtet sind. Die Mitglieder sind ehrenamtliche Sachverständige aus Architektur, Immobilienwirtschaft und Behörden. Sie werten alle notariellen Kaufverträge ihres Zuständigkeitsbereichs aus, bereinigen ungewöhnliche Verhältnisse heraus und ermitteln daraus den typischen Bodenwert je Zone. Der Bodenrichtwert wird alle zwei Jahre zum 1. Januar der Geradejahre (2026, 2028, usw.) neu festgelegt, in dynamischen Märkten teilweise jährlich. Zusätzlich veröffentlichen die Gutachterausschüsse einen Immobilienmarktbericht mit Datengrundlage, Marktentwicklung und Umrechnungstabellen – oft wichtiger als der reine Zahlenwert.

Bodenrichtwert kostenlos online ermitteln: BORIS-D und Landesportale

Es gibt zwei Möglichkeiten, den Bodenrichtwert kostenlos online abzurufen. Die einfachere ist das Bundesportal BORIS-D (Bodenrichtwertinformationssystem Deutschland) unter boris-d.immobilienmarkt.niedersachsen.de, das die Daten von 15 der 16 Bundesländer integriert. Sie geben dort einfach eine Adresse ein und sehen direkt den aktuellen Bodenrichtwert plus die zugehörige Bodenrichtwertzone auf einer Karte.

Bayern bietet aktuell noch keinen einheitlichen Anschluss an BORIS-D, sondern führt sein eigenes Portal BORIS Bayern unter geoportal.bayern.de/boris-bayern mit identischen Funktionen. Wer in München, Augsburg, Nürnberg oder einer anderen bayerischen Kommune sucht, ruft also direkt das Bayern-Portal auf.

Daneben hat jedes Bundesland sein eigenes BORIS-Portal. Die wichtigsten im Überblick:

Wer einen sehr exakten Wert für Behördenangelegenheiten (zum Beispiel zur Grundsteuer-Erklärung oder Erbschaftssteuer) braucht, kann gegen geringe Gebühr (5 bis 25 Euro) eine amtliche Bodenrichtwertauskunft beim zuständigen Gutachterausschuss anfordern. Dies ist die rechtssicher belastbare Variante, weil sie mit Stempel, Datum und Unterschrift versehen wird und gerichtlich Bestand hat.

Unterschied: Bodenrichtwert, Bodenwert und Verkehrswert

Diese drei Begriffe werden umgangssprachlich oft synonym verwendet, sind aber drei klar voneinander getrennte Werte:

Bodenrichtwert ist der Standard-Quadratmeterpreis einer Zone, wie oben beschrieben. Er bezieht sich auf ein fiktives typisches Grundstück und gilt zonenweit.

Bodenwert ist der konkrete Wert eines einzelnen Grundstücks, ermittelt aus dem Bodenrichtwert multipliziert mit der tatsächlichen Grundstücksfläche, bereinigt um Umrechnungsfaktoren für abweichende Eigenschaften wie Grundstücksgröße, Erschließungszustand, Hanglage oder Eckgrundstück.

Verkehrswert ist der Marktwert der Immobilie als Ganzes, also Bodenwert plus Gebäudewert, bereinigt um Marktverhältnisse. Er wird in einem Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB durch einen zertifizierten Sachverständigen ermittelt und basiert auf einem der drei Bewertungsverfahren (Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren).

Konkret an einem Beispiel: Ein 800 Quadratmeter großes Grundstück in einer Bodenrichtwertzone mit 600 Euro pro Quadratmeter hat einen Bodenrichtwert von 600 Euro pro Quadratmeter, einen Bodenwert von 480.000 Euro (800 × 600) und je nach Bebauung einen Verkehrswert von 850.000 bis 1.200.000 Euro inklusive Gebäude.

Vergleich der drei Werte auf einen Blick

Bodenwertanteil berechnen: die zentrale Formel

Der Bodenwertanteil beschreibt, welcher Prozentsatz des Kaufpreises oder Verkehrswertes auf den Grund und Boden entfällt. Diese Prozentzahl ist steuerlich enorm wichtig, weil das Grundstück nicht abgeschrieben werden darf, das Gebäude hingegen schon.

Die Grundformel lautet:

`` Bodenwertanteil (%) = Bodenwert / Gesamtkaufpreis × 100 ``

Mit dem obigen Beispiel: Bei einem Verkehrswert von 1.000.000 Euro und einem Bodenwert von 480.000 Euro ergibt sich ein Bodenwertanteil von 48 Prozent. Der Gebäudeanteil entspricht den verbleibenden 52 Prozent, also 520.000 Euro.

Bei Hochpreislagen wie München-Bogenhausen, Hamburg-Eppendorf oder Frankfurt-Westend kann der Bodenwertanteil bei 70 bis 85 Prozent liegen. In ländlichen Lagen oder strukturschwachen Regionen sinkt er auf 15 bis 30 Prozent. Wer eine Immobilie kauft, sollte die Aufteilung früh kennen, weil sie über die jährliche Abschreibung entscheidet und über die gesamte Haltedauer von 30 oder mehr Jahren fünfstellige Steuerbeträge ausmacht.

Typische Bodenwertanteile nach Lage

Bodenrichtwert und Kaufpreisaufteilung beim Immobilienkauf

Die Kaufpreisaufteilung trennt den Kaufpreis nach Anschaffung in Bodenanteil und Gebäudeanteil. Sie ist nach § 7 Abs. 4 EStG zwingend nötig, damit der Gebäudeanteil über die Restnutzungsdauer abgeschrieben werden kann. Der Bodenrichtwert ist hier der zentrale Eingangswert.

Die BMF-Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums, das gängigste Werkzeug für die Kaufpreisaufteilung, nutzt den Bodenrichtwert ohne weitere Korrektur. Das führt in der Praxis zu zwei Problemen: Erstens ist der Bodenrichtwert oft auf einen alten Stichtag bezogen, in dynamischen Märkten also bis zu 2 Jahre veraltet. Zweitens passt der Bodenrichtwert nicht zwingend zu Ihrem konkreten Grundstück mit seinen Eigenheiten wie Hanglage, Eckgrundstück oder Bodenbelastung.

Eine qualifizierte Stellungnahme durch einen zertifizierten Sachverständigen wertet diese Faktoren aus, korrigiert den Bodenrichtwert über Umrechnungskoeffizienten und berücksichtigt Marktanpassungen. Häufiges Ergebnis: Der Bodenwertanteil sinkt um 5 bis 20 Prozentpunkte, der abschreibbare Gebäudeanteil steigt entsprechend. Bei einem 600.000-Euro-Objekt kann das eine zusätzliche jährliche Abschreibung von 1.200 bis 4.800 Euro bedeuten.

Mehr zu dieser Optimierung im ausführlichen Ratgeber zur Kaufpreisaufteilung 2026.

Zusammenspiel mit der Restnutzungsdauer

Auf den ersten Blick scheint der Bodenrichtwert nichts mit der Restnutzungsdauer eines Gebäudes zu tun zu haben. Tatsächlich gibt es einen indirekten, aber wichtigen Zusammenhang: Beide Werte fließen gemeinsam in das Sachwertverfahren ein. Der Gebäudesachwert hängt direkt von der Restnutzungsdauer ab – ein Gebäude mit 25 Jahren Restnutzungsdauer hat einen deutlich geringeren Sachwert als ein vergleichbares Gebäude mit 60 Jahren. Für die AfA-Optimierung wirkt das doppelt: Der Bodenrichtwert bestimmt den nicht abschreibbaren Bodenanteil, die Restnutzungsdauer bestimmt den Zeitraum für den Gebäudeanteil. Sinkt die Restnutzungsdauer von 50 auf 30 Jahre, steigt die jährliche AfA um 67 Prozent. Mehr dazu im umfassenden Überblick Restnutzungsdauer-Gutachten 2026.

Bodenrichtwert bei Erbschaft und Schenkung von Immobilien

Bei einer Erbschaft oder Schenkung wird der steuerpflichtige Wert einer Immobilie nach den §§ 178 ff. Bewertungsgesetz ermittelt. Das Finanzamt nutzt dafür standardmäßig das Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren, wobei der Bodenwert aus dem amtlichen Bodenrichtwert hergeleitet wird.

Diese Standardbewertung führt in vielen Fällen zu einer steuerlich überhöhten Bewertung, weil der reine Bodenrichtwert weder die individuellen Eigenschaften des Grundstücks noch die tatsächliche Marktlage berücksichtigt. Erben oder Beschenkte können nach § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert durch ein Sachverständigengutachten nachweisen. Mit einem qualifizierten Verkehrswertgutachten lässt sich die Bemessungsgrundlage oft um 15 bis 35 Prozent reduzieren, was bei größeren Vermögen fünfstellige Steuerbeträge spart.

Mehr dazu in den Spezial-Ratgebern zur Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer und Freibetrag.

Beispielrechnung: Mehrfamilienhaus in Karlsruhe-Weststadt

Konkret zeigt sich die Wirkung des Bodenrichtwerts an einem typischen Bestandsobjekt im Karlsruher Immobilienmarkt:

Objekt: 5-Parteien-Mehrfamilienhaus, Baujahr 1925, Grundstück 480 Quadratmeter, Wohnfläche 410 Quadratmeter, Kaufpreis 1.450.000 Euro im Januar 2026.

Vergleich BMF-Arbeitshilfe vs. qualifizierte Stellungnahme

AfA-Differenz pro Jahr: Bei einer Restnutzungsdauer von 26 Jahren (typisch für ein 1925er-MFH in Karlsruhe, ermittelt durch ein Restnutzungsdauer-Gutachten) liegt die Sachwert-AfA bei 3,85 Prozent. Differenz Gebäudeanteil 71.040 Euro × 3,85 Prozent = 2.735 Euro mehr Abschreibung pro Jahr. Bei einem Spitzensteuersatz von 42 Prozent sind das 1.149 Euro echte Steuerersparnis pro Jahr, kumuliert über 26 Jahre Restnutzungsdauer 29.870 Euro.

Häufige Fehler beim Umgang mit dem Bodenrichtwert

Beim Umgang mit dem Bodenrichtwert sehen wir in unserer Sachverständigen-Praxis immer wieder die gleichen Fehler. Der häufigste ist die direkte Übernahme des Online-Bodenrichtwerts ohne Berücksichtigung der individuellen Grundstückseigenschaften. Ein quadratisches Eckgrundstück hat oft einen 10 bis 20 Prozent höheren Wert als das fiktive Standardgrundstück derselben Zone, ein schmales Schnittgrundstück mit ungünstiger Form kann 15 bis 25 Prozent darunter liegen.

Der zweite häufige Fehler ist die Verwendung eines veralteten Bodenrichtwerts für aktuelle Bewertungen. Wer 2026 nach einem Stichtag von 2022 oder 2024 bewertet, liegt in dynamischen Märkten wie Freiburg, Stuttgart oder München oft 15 bis 30 Prozent unter dem realen Marktwert.

Drittens werden Bodenrichtwerte aus benachbarten Zonen häufig falsch übertragen. Ein Grundstück, das gerade noch in eine günstigere Zone fällt, kann steuerlich erheblich besser dastehen. Ein qualifiziertes Gutachten klärt diese Zonen-Abgrenzung sauber.

Wann lohnt sich ein qualifiziertes Bodenwertgutachten?

Eine Standard-Online-Auskunft aus BORIS-D reicht in vielen Fällen aus, etwa für eine grobe Wertermittlung im privaten Bereich, eine ungenauere AfA-Schätzung oder eine erste Verhandlungsgrundlage beim Kauf. Sobald aber steuerlich oder rechtlich etwas auf dem Spiel steht, lohnt sich ein qualifiziertes Gutachten:

• Kaufpreisaufteilung: wenn der Kaufpreis über 350.000 Euro liegt oder das Grundstück Besonderheiten hat (Hanglage, Denkmal, Erbbaurecht).
• Erbschaft oder Schenkung: wenn das Vermögen den Freibetrag deutlich übersteigt und das Finanzamt einen hohen Bodenrichtwert ansetzt.
• Streit mit dem Finanzamt: wenn die Bodenwert-Bewertung im Steuerbescheid zu hoch ausfällt und Einspruch eingelegt werden soll.
• Scheidung oder Erbauseinandersetzung: wenn der Bodenwert für Vermögenstrennung relevant ist.
• Vermietete Immobilie mit Sanierungsabsicht: wenn die AfA-Optimierung über mehrere Jahre fünfstellige Beträge ausmacht.

Bei DuraCasa erstellen unsere zertifizierten Sachverständigen ImmoWertV-konforme Verkehrswertgutachten, in denen Bodenwert, Gebäudewert und Restnutzungsdauer gemeinsam bewertet werden. Anders als die rein automatisierte Online-Auskunft berücksichtigen wir die individuellen Eigenschaften des Grundstücks und der Bausubstanz.

Wie oft wird der Bodenrichtwert aktualisiert?

Der Bodenrichtwert wird grundsätzlich alle zwei Jahre zum Stichtag 1. Januar in den Geradejahren neu ermittelt, also zuletzt 1.1.2026, davor 1.1.2024. In sehr dynamischen Lagen wie München, Berlin oder Frankfurt aktualisieren manche Gutachterausschüsse jährlich. Zwischen den Stichtagen bleibt der Bodenrichtwert unverändert, auch wenn der Markt sich verändert.

Ist der Bodenrichtwert kostenlos einsehbar?

Ja, der Bodenrichtwert ist über das bundesweite Portal BORIS-D und die jeweiligen Landesportale kostenlos online einsehbar. Wer einen amtlich beglaubigten Ausdruck mit Stempel braucht (zum Beispiel für ein Finanzamtsverfahren), zahlt eine geringe Gebühr von 5 bis 25 Euro beim zuständigen Gutachterausschuss.

Was bedeutet ein hoher Bodenrichtwert steuerlich?

Ein hoher Bodenrichtwert wirkt sich steuerlich nachteilig aus, wenn Sie vermieten: Der Bodenanteil am Kaufpreis steigt, der abschreibbare Gebäudeanteil sinkt, und die jährliche AfA wird kleiner. Bei der Erbschafts- oder Schenkungssteuer führt ein hoher Bodenrichtwert ebenfalls zu einer höheren Bemessungsgrundlage. Mit einem qualifizierten Sachverständigengutachten lässt sich oft ein niedrigerer realer Wert nachweisen.

Kann ich den Bodenrichtwert beim Finanzamt anfechten?

Den Bodenrichtwert selbst können Sie nicht direkt anfechten, da er als amtlicher Standardwert für eine ganze Zone gilt. Sie können aber bei Anwendung des Bodenrichtwerts in einem Steuerbescheid (etwa bei der Grundsteuer, Erbschaftssteuer oder Kaufpreisaufteilung) den niedrigeren gemeinen Wert Ihres individuellen Grundstücks nach § 198 BewG durch ein qualifiziertes Sachverständigengutachten nachweisen. Das Finanzamt ist verpflichtet, dieses Gutachten zu prüfen und bei substantiierter Begründung anzuerkennen.

Fazit: Bodenrichtwert kennen, Bodenwert prüfen, Sachverstand einholen

Der Bodenrichtwert ist eine der wichtigsten Größen für jeden Immobilieneigentümer in Deutschland, ob Sie kaufen, erben, verkaufen oder schenken. Mit BORIS-D und den Landesportalen ist er kostenlos online ermittelbar, was eine erste Orientierung schnell ermöglicht. Sobald aber steuerliche oder rechtliche Verfahren anstehen, lohnt sich der Blick auf den tatsächlichen Bodenwert Ihres Grundstücks, der durch Umrechnungskoeffizienten oder ein qualifiziertes Gutachten oft deutlich abweicht.

Ganz wichtig ist der Bodenrichtwert in Verbindung mit der Kaufpreisaufteilung und der Restnutzungsdauer des Gebäudes. Beide Werte bestimmen gemeinsam, wie hoch die jährliche AfA Ihrer vermieteten Immobilie ausfällt, und damit, wie viel Steuern Sie über 30 bis 50 Jahre sparen können. Hier macht eine fundierte Analyse durch einen zertifizierten Sachverständigen oft einen fünfstelligen Unterschied.

Für eine erste kostenlose Einschätzung Ihrer Immobilien-AfA können Sie unseren AfA-Rechner und das Restnutzungsdauer-Gutachten nutzen. Mehr Hintergrund zu verwandten Themen finden Sie in den Spezial-Ratgebern zu anschaffungsnahen Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand, zur Kaufpreisaufteilung 2026 und zum übergreifenden Restnutzungsdauer-Gutachten 2026.