Anschaffungsnahe Herstellungskosten 2026: 15-%-Regel, Erhaltungsaufwand und Steueroptimierung

Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind Sanierungs- und Modernisierungsaufwendungen, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung einer Immobilie anfallen und nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG die 15-Prozent-Grenze des Gebäudewertes (ohne Umsatzsteuer) übersteigen. Sie werden steuerlich nicht als sofort absetzbarer Erhaltungsaufwand behandelt, sondern wandern in die Abschreibungsbasis und werden über die Restnutzungsdauer (typisch 33 bis 50 Jahre) verteilt. Wer unter der 15-Prozent-Grenze bleibt oder die Drei-Jahres-Frist überschreitet, kann die Kosten dagegen vollständig im Jahr der Zahlung als Werbungskosten geltend machen.

Wer eine Immobilie kauft und in den ersten Jahren saniert, sieht sich häufig mit einer steuerlichen Falle konfrontiert: den anschaffungsnahen Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Übersteigen die Sanierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung einer Immobilie die 15-%-Grenze des Gebäudewertes, werden sie nicht als sofort absetzbarer Erhaltungsaufwand anerkannt, sondern wandern in die Abschreibungsbasis. Das verteilt den Steuervorteil über bis zu 50 Jahre, statt ihn sofort zu nutzen.

Dieser Ratgeber erklärt die 15-%-Regel Schritt für Schritt: Was anschaffungsnahe Herstellungskosten sind, wo der Unterschied zum Erhaltungsaufwand liegt, wie die 3-Jahres-Frist funktioniert und welche Strategien es gibt, um Sanierungskosten sofort statt über die AfA absetzen zu können. Mit Beispielrechnungen, einer Abgrenzungs-Tabelle, der aktuellen BFH-Rechtsprechung und Tipps zur Kombination mit Restnutzungsdauer-Gutachten und Kaufpreisaufteilung. Die regionale Marktkenntnis für Freiburg und Umgebung hilft bei der Einordnung der Gebäudewerte.

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Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?

Die anschaffungsnahen Herstellungskosten sind eine steuerrechtliche Konstruktion, die Aufwendungen für die Instandsetzung und Modernisierung einer Immobilie unter bestimmten Voraussetzungen zwingend den Herstellungskosten zuordnet, statt sie als sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand zuzulassen. Die rechtliche Grundlage steht in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG:

„Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten)."

Die Konsequenz: Aufwendungen, die als anschaffungsnahe Herstellungskosten qualifiziert werden, dürfen nicht im Jahr der Ausgabe in voller Höhe als Werbungskosten geltend gemacht werden. Sie werden stattdessen den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes zugerechnet und über die AfA über die Restnutzungsdauer verteilt, typischerweise 33 bis 50 Jahre. Der Steuervorteil schrumpft damit von einem sofortigen, vollständigen Abzug auf einen jährlichen Bruchteil über Jahrzehnte.

Was ist Erhaltungsaufwand? Die Abgrenzung

Der Erhaltungsaufwand ist das Gegenstück zu den Herstellungskosten und steuerlich deutlich attraktiver. Erhaltungsaufwand umfasst alle Aufwendungen, die den ursprünglichen Zustand eines Gebäudes wiederherstellen oder seine Funktionalität erhalten. Klassische Beispiele:

• Reparaturen an Heizung, Sanitär, Elektrik
• Erneuerung von Bodenbelägen, Innenanstrich, Tapezieren
• Austausch defekter Fenster oder Türen
• Dachsanierung im Bestand (ohne Erweiterung)
• Erneuerung der Heizungsanlage gegen vergleichbare Technik

Diese Aufwendungen sind nach § 9 EStG als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sofort und in voller Höhe absetzbar. Bei größeren Beträgen ab 4.000 € pro Maßnahme darf der Steuerpflichtige optional zur Verteilung über zwei bis fünf Jahre wählen (Erhaltungsaufwand verteilen nach § 82b EStDV), sinnvoll bei progressiven Steuersätzen oder schwankenden Einkünften.

Erhaltungsaufwand bei Vermietung

Bei vermieteten Immobilien ist der Erhaltungsaufwand bei Vermietung ein wichtiger Hebel zur Steueroptimierung. Werden mehrere Sanierungsmaßnahmen geschickt gestaffelt durchgeführt, lassen sich diese komplett als sofortige Werbungskosten ansetzen, ohne dass die 15-%-Grenze greift. Voraussetzung: Die Maßnahmen müssen wirklich Erhaltungscharakter haben und dürfen nicht zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes über den Anschaffungsstand hinaus führen.

Die 15-%-Regel nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG

Die 15-%-Regel ist die zentrale Berechnungsgrenze für die Einstufung als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Sie funktioniert in drei Schritten:

1. Anschaffungskosten des Gebäudes ermitteln. Nur der Gebäudeanteil zählt, nicht der Bodenanteil. Hier kommt die Kaufpreisaufteilung ins Spiel: Wer den Gebäudeanteil zu niedrig ansetzt, hat eine kleinere 15-%-Grenze und gerät schneller in die Falle der anschaffungsnahen Herstellungskosten.
2. 15-%-Schwelle berechnen. 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten ergeben den Höchstbetrag, den der Steuerpflichtige in den ersten drei Jahren nach Anschaffung für Sanierungsmaßnahmen ausgeben darf, ohne dass diese zwingend zu Herstellungskosten werden.
3. Sanierungskosten ohne Umsatzsteuer betrachten. Maßgeblich für die 15-%-Berechnung ist der Netto-Betrag der Sanierungskosten (ohne 19 % Umsatzsteuer). Diese Klarstellung hat der BFH 2017 explizit festgehalten.

Beispiel: Gebäude-Anschaffungskosten von 300.000 €. 15-%-Grenze = 45.000 € (netto). Wer in den ersten drei Jahren 40.000 € netto saniert, bleibt unter der Grenze, die Kosten sind Erhaltungsaufwand und sofort absetzbar. Wer 50.000 € netto saniert, überschreitet die Grenze, die gesamten 50.000 € werden zu Herstellungskosten und nur über die AfA verteilt absetzbar.

Achtung Schwellenwert-Effekt: Die 15-%-Regel ist ein „Alles-oder-nichts"-Mechanismus. Wer auch nur 1 € über die Grenze kommt, verliert die Sofortabsetzbarkeit für die gesamten Sanierungskosten der ersten drei Jahre, nicht nur für den überschießenden Betrag.

Wie funktioniert die 3-Jahres-Frist?

Die 3-Jahres-Frist beginnt mit dem Tag der Anschaffung. Maßgeblich ist nach BFH-Rechtsprechung der Übergang von Nutzen und Lasten laut Kaufvertrag, nicht das Datum der notariellen Beurkundung oder der Grundbucheintragung. Die Frist endet exakt drei Jahre nach diesem Stichtag.

Innerhalb der drei Jahre werden alle Sanierungsaufwendungen kumuliert betrachtet. Wer also im ersten Jahr 20.000 €, im zweiten 15.000 € und im dritten 12.000 € saniert, hat insgesamt 47.000 € investiert und überschreitet die 15-%-Grenze, wenn das Gebäude unter 313.333 € Anschaffungskosten lag.

Was nach Ablauf der 3 Jahre passiert

Sobald die Frist abgelaufen ist, gilt die 15-%-Regel nicht mehr. Sanierungskosten ab dem vierten Jahr nach Anschaffung werden nach den allgemeinen Grundsätzen beurteilt: Bei reinem Erhaltungsaufwand sind sie sofort absetzbar, bei wesentlichen Verbesserungen werden sie zu Herstellungskosten. Wer also größere Sanierungen plant, kann durch geschickte Zeitplanung erhebliche Steuervorteile erzielen.

Wann gilt der Erhaltungsaufwand? Sofort abziehbar

Erhaltungsaufwand ist immer dann gegeben, wenn die Sanierungsmaßnahme den ursprünglichen Zustand wiederherstellt oder die gewöhnliche Funktion sichert. Die Abgrenzung ist nicht immer trivial. Faustregel: Wer Altes durch Vergleichbares ersetzt, hat Erhaltungsaufwand. Wer Altes durch deutlich Besseres ersetzt, hat zumindest teilweise Herstellungskosten.

Wichtig: Eine Maßnahme, die für sich genommen Erhaltungsaufwand wäre, kann durch die 15-%-Regel trotzdem zu Herstellungskosten werden, wenn alle Sanierungen der ersten 3 Jahre zusammen die Grenze sprengen.

Wann werden Sanierungskosten zu Herstellungskosten?

Unabhängig von der 15-%-Regel werden manche Sanierungen immer als Herstellungskosten eingestuft. Drei klassische Konstellationen:

1. Erweiterung der Nutzfläche

Anbauten, Aufstockungen, Dachausbauten, Wintergärten und alle Maßnahmen, die die Wohn- oder Nutzfläche vergrößern, gelten zwingend als Herstellungskosten. Sie werden den ursprünglichen Anschaffungskosten zugerechnet und über die Restnutzungsdauer abgeschrieben.

2. Wesentliche Verbesserung

Eine wesentliche Verbesserung liegt vor, wenn die Sanierung den Standard des Gebäudes von einem niedrigen auf ein mittleres oder hohes Niveau anhebt. Beispiel: Ein vorher unsaniertes Haus aus den 1960er Jahren wird komplett auf Energieeffizienzklasse A modernisiert. Diese Standardanhebung wird steuerlich als Herstellung gewertet.

3. Vermehrung der Substanz

Wenn eine bisher nicht vorhandene Funktion neu geschaffen wird (z.B. erstmaliger Einbau einer Heizung, einer Klimaanlage oder eines Aufzugs), liegen Herstellungskosten vor. Auch der erstmalige Einbau bodentiefer Fenster oder einer Photovoltaikanlage wird so qualifiziert.

Herstellungskosten vs. Erhaltungsaufwand: Beispielrechnung

Herstellungskosten vs. Erhaltungsaufwand lassen sich an einer konkreten Beispielrechnung am besten verdeutlichen, denn der Steuereffekt ist erheblich. Ausgangslage: Vermietete Eigentumswohnung in Freiburg, Kaufpreis 400.000 €, davon Gebäudeanteil 260.000 €. Sanierungsbedarf: Bad, Heizung, Fenster, Bodenbeläge.

Bei Variante A wandern die 60.000 € in die Abschreibung, was über 33 Jahre nominell 25.200 € Steuerersparnis ergibt, allerdings ohne Berücksichtigung des Zinseffekts. Bei Variante B sind die 25.200 € Steuerersparnis sofort verfügbar, ein Liquiditätsvorteil von ca. 15.000 € bei 4 % Diskontierung. Wer die Sanierung nur ein Jahr ins vierte Jahr nach Kauf verschiebt, gewinnt also viel an Cashflow.

Renovierung steuerlich absetzen und Sanierungskosten verteilen

Wer die Renovierung steuerlich absetzen und dabei die Sanierungskosten geschickt verteilen will, kann aus der 15-%-Regel klare Strategien ableiten:

1. Innerhalb 15 % bleiben. Wenn nur kleinere Maßnahmen anstehen, akribisch unter der Grenze bleiben. 15 % von 260.000 € sind 39.000 €, das reicht für eine Bad-Sanierung plus neue Heizung.
2. Aufschub in das vierte Jahr nach Anschaffung. Wer größere Sanierungen plant, sollte sie zeitlich so legen, dass sie nach Ablauf der 3-Jahres-Frist beginnen. Dann gelten die normalen Abgrenzungsregeln, ohne dass die kumulative 15-%-Falle greift.
3. Trennen von Erhaltung und Verbesserung. Wer dokumentiert, dass ein Teil der Maßnahmen reiner Erhalt war (z.B. Bad-Reparatur statt Komplettmodernisierung), kann den Erhaltungsanteil herausrechnen.
4. Höheren Gebäudeanteil per Kaufpreisaufteilung. Eine sorgfältige Kaufpreisaufteilung mit hohem Gebäudeanteil erhöht die 15-%-Grenze. Ein Sachverständigengutachten kann hier mehrere tausend Euro Spielraum schaffen.
5. Verteilte Erhaltungsaufwendungen nach § 82b EStDV. Bei größeren Erhaltungsaufwendungen ab 4.000 € pro Maßnahme kann der Steuerpflichtige die Kosten optional über zwei bis fünf Jahre verteilen, um Progressionssprünge zu glätten.

Was passiert nach Ablauf der 3 Jahre?

Mit dem Ende der 3-Jahres-Frist verschwindet die 15-%-Regel komplett. Ab dem vierten Jahr nach Anschaffung werden Sanierungskosten nach den allgemeinen Grundsätzen beurteilt, Erhaltungsaufwand bleibt sofort abziehbar, Standardanhebungen werden zu Herstellungskosten. Wichtig: Diese Regelung gilt einmalig nach der Anschaffung. Bei späteren Eigentümerwechseln (z.B. nach 10 Jahren) beginnt für den neuen Eigentümer eine neue 3-Jahres-Frist.

Praktische Konsequenz: Wer eine Bestandsimmobilie kauft, die größere Sanierung benötigt, sollte einen klaren Sanierungsplan haben. Kleinere, dringend nötige Reparaturen in den ersten 3 Jahren halten (unter der 15-%-Grenze), größere Modernisierungen geschickt in das 4. Jahr verlegen.

Ausnahmen: Was zählt nicht zur 15-%-Grenze?

Nicht jede Sanierungsmaßnahme fällt unter die 15-%-Regel. Drei wichtige Ausnahmen:

1. Standardpflege und Reparaturen üblicher Art. Aufwendungen, die regelmäßig anfallen und das Gebäude im laufenden Betrieb erhalten (z.B. Schönheitsreparaturen, Wartungsverträge), zählen nach BFH-Rechtsprechung nicht zur 15-%-Berechnung.
2. Umsatzsteuer. Wie oben erwähnt: Maßgeblich ist der Netto-Betrag der Sanierungskosten ohne 19 % MwSt.
3. Reine Substanzerhaltung. Wenn dokumentiert werden kann, dass eine Maßnahme den ursprünglichen Zustand exakt wiederherstellt (z.B. zerstörte Fliesen werden durch identische Fliesen ersetzt), spricht der BFH von „Erhaltungsaufwendungen üblicher Art", die nicht der 15-%-Regel unterliegen.

Modernisierung vs. Sanierung vs. Renovierung

Die Begriffe werden umgangssprachlich oft synonym verwendet, haben aber unterschiedliche steuerliche Auswirkungen:

Steuerlich entscheidend ist nicht das Etikett, sondern die Substanz der Maßnahme. Wer dokumentiert, dass eine Maßnahme reine Reparatur war, hat bei Streit mit dem Finanzamt deutlich bessere Karten.

BFH-Rechtsprechung zur 15-%-Regel

Der Bundesfinanzhof hat die Anwendung der 15-%-Regel in mehreren Urteilen konkretisiert:

BFH IX R 25/14 vom 14.06.2016

Der BFH hat klargestellt, dass bei der Berechnung der 15-%-Grenze auf den Netto-Aufwand ohne Umsatzsteuer abzustellen ist. Diese Klarstellung verschafft Steuerpflichtigen, die nicht vorsteuerabzugsberechtigt sind, einen gewissen Puffer von etwa 19 %.

BFH IX R 22/15 vom 14.06.2016

Schönheitsreparaturen und Standardreparaturen, die das Gebäude im üblichen Erhaltungszustand belassen, fallen nicht unter die 15-%-Regel. Allerdings ist die Abgrenzung restriktiv: Wer im Rahmen einer größeren Sanierung gleichzeitig auch Schönheitsreparaturen durchführt, kann die Trennung in der Praxis kaum darstellen.

BFH IX R 25/19 vom 13.03.2018

Eine Sanierung, die zu einer wesentlichen Verbesserung führt (z.B. Anhebung der Energieeffizienz von Klasse F auf Klasse B), ist auch nach Ablauf der 3-Jahres-Frist als Herstellungskosten zu qualifizieren. Die 15-%-Regel verlängert also nicht die Frist für die Sofortabsetzung, sondern fügt nur eine zusätzliche Hürde in den ersten drei Jahren ein.

In der Summe ergibt sich aus der BFH-Rechtsprechung eine klare Linie: Wer in den ersten drei Jahren nach Anschaffung mehr als 15 % des Gebäudewerts in Sanierungen investiert, muss damit rechnen, dass alle Sanierungskosten zu Herstellungskosten umqualifiziert werden, auch solche, die für sich genommen reiner Erhaltungsaufwand wären. Die einzige verlässliche Strategie zur Sofortabsetzung größerer Sanierungen ist die zeitliche Verschiebung in das vierte Jahr nach Anschaffung oder die strikte Begrenzung auf den 15-%-Korridor mit sauberer Dokumentation.

Kombination mit Restnutzungsdauer-Gutachten und Kaufpreisaufteilung

Die Strategie zur Reduzierung der Steuerlast bei Sanierungen funktioniert am besten in Kombination mit weiteren AfA-Hebeln. Drei sich ergänzende Stellschrauben:

1. Hohe Kaufpreisaufteilung zugunsten des Gebäudes. Eine sorgfältige Kaufpreisaufteilung mit hohem Gebäudeanteil erhöht die 15-%-Grenze und macht die AfA-Bemessungsgrundlage größer.
2. Kurze Restnutzungsdauer per Gutachten. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten nach ImmoWertV 2021 kann den AfA-Satz von pauschal 2 % auf 3 bis 5 % erhöhen. Damit werden auch die in Herstellungskosten umqualifizierten Sanierungsaufwendungen schneller abgeschrieben.
3. Sanierungsplanung nach der 3-Jahres-Frist. Wer große Sanierungen in das vierte Jahr nach Anschaffung verschiebt, vermeidet die 15-%-Falle und kann Erhaltungsaufwendungen sofort absetzen.

Wer eine Immobilie zwischen Ehegatten überträgt, kann zusätzlich die Ehegattenschaukel nutzen, um die AfA-Bemessungsgrundlage neu zu setzen, was die 3-Jahres-Frist für den neuen Eigentümer ebenfalls neu starten lässt, allerdings mit dem Risiko, erneut in die 15-%-Falle zu geraten, falls dort wieder größer saniert werden soll.

Was zählt zur 15-%-Grenze?

Zur 15-%-Grenze zählen alle Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen am Gebäude in den ersten drei Jahren nach Anschaffung, netto ohne Umsatzsteuer. Nicht eingerechnet werden routinemäßige Schönheitsreparaturen, Wartungsverträge sowie reine Standardpflege. Auch Aufwendungen für das Grundstück (z.B. Garten, Zaun) zählen nicht mit. Sobald die Summe der Sanierungsaufwendungen 15 % des Gebäudewerts übersteigt, werden alle Sanierungskosten der drei Jahre rückwirkend zu Herstellungskosten umqualifiziert.

Kann ich die 15-%-Grenze umgehen?

Die 15-%-Grenze direkt zu „umgehen" geht nicht, aber mit kluger Planung lässt sich der Effekt minimieren. Drei legale Strategien: (1) Sanierungen bewusst unter 15 % halten und in das vierte Jahr nach Kauf verschieben. (2) Den Gebäudeanteil per Kaufpreisaufteilung sorgfältig ansetzen, um die 15-%-Grenze nominal zu erhöhen. (3) Erhaltungsaufwendungen klar dokumentieren und von Modernisierungen trennen, sodass im Streitfall der Erhaltungsanteil herausgerechnet werden kann.

Welche Sanierungen sind sofort absetzbar?

Sofort absetzbar sind Aufwendungen, die als Erhaltungsaufwand qualifizieren: Reparaturen, Schönheitsrenovierungen, Erneuerung von Bodenbelägen, Austausch defekter Anlagen gegen vergleichbare Technik, Dach- und Fassadensanierung im Bestand. Voraussetzung: Die Maßnahmen müssen den ursprünglichen Zustand wiederherstellen, nicht den Standard wesentlich anheben oder die Nutzfläche erweitern. Innerhalb der ersten 3 Jahre nach Anschaffung gilt zusätzlich die 15-%-Grenze, die die Sofortabsetzbarkeit auf 15 % des Gebäudewerts begrenzt.

Fazit: Anschaffungsnahe Herstellungskosten mit Plan vermeiden

Die anschaffungsnahen Herstellungskosten sind eine der bekanntesten Steuerfallen für Vermieter. Wer in den ersten drei Jahren nach Kauf einer Immobilie unbedacht saniert, verliert oft fünfstellige Beträge an Liquidität, weil die Sanierungskosten nicht sofort absetzbar sind, sondern über Jahrzehnte verteilt werden. Mit guter Planung lässt sich der Effekt aber fast vollständig vermeiden.

Drei Empfehlungen für den Einstieg:

• Vor dem Kauf Sanierungsbedarf abschätzen. Wer weiß, dass größere Sanierungen anstehen, sollte den Zeitplan strategisch festlegen.
• Höheren Gebäudeanteil per Kaufpreisaufteilung sichern. Das erhöht die 15-%-Grenze und gibt mehr Spielraum.
• Größere Modernisierungen in das vierte Jahr nach Anschaffung schieben. Damit greift die 15-%-Regel nicht mehr, nur noch die allgemeine Abgrenzung von Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten.

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