RestnutzungsdauergutachtenBaden-Baden

In Baden-Baden bewerten wir vor allem gründerzeitlichen Bestand (Bj 1880-1925), Nachkriegs- und Wiederaufbau-Bauten (1950 bis 1965) sowie Einfamilienhaus-Gebiete der 1970er bis 1990er Jahre. Bei älteren Beständen ergeben unsere Restnutzungsdauer-Gutachten typischerweise wirtschaftliche Restnutzungsdauern von 22 bis 32 Jahren. Das entspricht AfA-Sätzen von 3,1 bis 4,5 Prozent statt der pauschalen 2 Prozent nach Standard-AfA.

Nach Auftragseingang vereinbaren wir innerhalb von 1-2 Werktagen einen Vor-Ort-Termin in Baden-Baden. Die Besichtigung dauert je nach Objektgröße 60 bis 120 Minuten und umfasst Außen-Aufnahme, Innenraumdokumentation aller relevanten Bereiche, Sichtprüfung Dach, Fassade, Fenster und Heizung sowie eine Modernisierungs-Bestandsaufnahme. Die Auswertung erfolgt anschließend, das fertige Gutachten liegt nach typisch 3 Wochen vor (Express 3 Werktage möglich).

Der Preis richtet sich nach der Wohnfläche und beginnt bei 895 EUR (bis 299 m²) und reicht bis 2.480 EUR (über 2.500 m²). Für die Vor-Ort-Besichtigung in Baden-Baden kommen 170 EUR hinzu (510 EUR bei größeren Objekten über 1.000 m²). Express-Bearbeitung in 3 Werktagen ist gegen Aufpreis von 500 EUR möglich. In den meisten Fällen amortisiert sich das Gutachten bereits im ersten Steuerjahr durch die höhere AfA.

Faustregel: pro 100.000 EUR Gebäudewert ergibt das Gutachten typisch 1.000 bis 3.000 EUR jährliche Mehrabschreibung. Bei einer vermieteten Bestandsimmobilie in Baden-Baden mit Baujahr vor 1990 und einem Gebäudewert ab 200.000 EUR ist die Rechnung in der Regel deutlich positiv. Eine kostenlose Erstprüfung anhand der Eckdaten gibt schnell Klarheit, ob sich der Aufwand für Ihr konkretes Objekt lohnt.

Das Gutachten wird von einem IQ-Zert-zertifizierten Sachverständigen (nach DIN EN ISO/IEC 17024) erstellt, der die Anforderungen aus dem BFH-Urteil IX R 25/19 vom 28.07.2021 (bestätigt durch IX R 14/23 vom 23.01.2024) erfüllt. Unsere Sachverständigen sind über die DAkkS-akkreditierte Zertifizierungsstelle IQ-Zert zertifiziert und betreuen Baden-Baden und die umliegende Region regelmäßig. Wir arbeiten ausschließlich nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und der ImmoWertV 2021 (§ 6, Anlage 2). Das frühere BMF-Schreiben vom 22.02.2023, das die Anforderungen 2023 verschärft hatte, wurde zum 01.12.2025 ersatzlos aufgehoben - seitdem gilt wieder unmittelbar die großzügigere BFH-Rechtsprechung.

Seit dem BFH-Urteil IX R 25/19 vom 28.07.2021 (bestätigt durch IX R 14/23 vom 23.01.2024) sind Finanzämter bundesweit verpflichtet, nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer anzuerkennen, sofern sie mit einer geeigneten Methode - etwa einem ImmoWertV-konformen Gutachten - nachgewiesen wird. Das frühere BMF-Schreiben vom 22.02.2023, das die Nachweishürden zwischenzeitlich verschärft hatte, wurde zum 01.12.2025 ersatzlos aufgehoben; seitdem gilt wieder unmittelbar die großzügigere BFH-Rechtsprechung. Die Voraussetzungen sind in Baden-Württemberg identisch zu denen im übrigen Bundesgebiet. Die finale Anerkennung im Einzelfall obliegt dem zuständigen Finanzamt.

Wir benötigen den Kaufvertrag oder Grundbuchauszug, das Baujahr, die Wohn- und Nutzfläche sowie Angaben zu Modernisierungen (Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Innenausbau). Plus aktuelle Fotos. Falls vorhanden helfen Energieausweis und Grundriss. Die meisten Eigentümer haben alle Unterlagen bereits zur Hand und können sie über unseren Online-Wizard in 10 bis 15 Minuten hochladen. Nach Erhalt melden wir uns innerhalb von 24 Stunden mit dem Zeitplan.

Bei vermieteten Immobilien sind die Kosten des Restnutzungsdauergutachtens grundsätzlich als Werbungskosten in Anlage V der Einkommensteuererklärung absetzbar. Bei Selbstnutzung ist eine Absetzbarkeit nicht möglich. Wir liefern das technische Gutachten gemäß ImmoWertV - die steuerliche Anwendung in Ihrer konkreten Situation klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater oder im Rahmen Ihrer eigenen Einkommensteuererklärung.