Bemessungsgrundlage (AfA)

Was ist die Bemessungsgrundlage der AfA?

Die Bemessungsgrundlage der AfA ist der Betrag, von dem die jährliche Abschreibung des Gebäudes berechnet wird. Sie besteht aus den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes zuzüglich der anteiligen Anschaffungsnebenkosten. Der Wert von Grund und Boden zählt nicht dazu, weil sich der Boden nicht abnutzt. Auf die Bemessungsgrundlage wird der AfA-Satz angewendet, also etwa 2 Prozent pro Jahr bei der linearen Gebäude-AfA.

Wie wird die Bemessungsgrundlage für die Gebäude-AfA ermittelt?

Die Bemessungsgrundlage für die Gebäude-AfA ermittelt man, indem man den Gesamtkaufpreis in einen Gebäude- und einen Bodenanteil aufteilt und nur den Gebäudeanteil ansetzt. Dazu kommen die anteiligen Nebenkosten. Die Aufteilung erfolgt in der Regel über die Boden- und Gebäudewerte; wie das im Detail funktioniert, zeigt unser Ratgeber zur Kaufpreisaufteilung. Eine sachgerechte Aufteilung ist wichtig, weil ein zu niedriger Gebäudeanteil die Abschreibung dauerhaft schmälert.

Warum gehört der Grund und Boden nicht zur Bemessungsgrundlage?

Der Grund und Boden gehört nicht zur Bemessungsgrundlage, weil er sich im Gegensatz zum Gebäude nicht abnutzt und deshalb steuerlich nicht abgeschrieben werden darf. Abschreibbar ist allein die Bausubstanz mit ihrer begrenzten Nutzungsdauer. Mehr dazu im Eintrag Abschreibung Grundstück. Genau deshalb entscheidet die Höhe des Gebäudeanteils so stark über die Steuerersparnis.

Welche Nebenkosten zählen zur Bemessungsgrundlage?

Zur Bemessungsgrundlage zählen die Anschaffungsnebenkosten anteilig, soweit sie auf das Gebäude entfallen. Dazu gehören typischerweise Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine Maklercourtage. Diese Nebenkosten werden im selben Verhältnis wie der Kaufpreis auf Gebäude und Boden aufgeteilt; nur der Gebäudeanteil erhöht die abschreibbare Bemessungsgrundlage. Spätere Herstellungskosten, etwa eine umfassende Sanierung, erhöhen die Bemessungsgrundlage zusätzlich.

Wie wirken Bemessungsgrundlage und Restnutzungsdauer zusammen?

Bemessungsgrundlage und Restnutzungsdauer wirken zusammen wie Betrag und Tempo Ihrer Abschreibung. Die Bemessungsgrundlage legt fest, welcher Betrag abgeschrieben wird; die Restnutzungsdauer bestimmt, über wie viele Jahre und damit mit welchem Satz. Ein Restnutzungsdauergutachten weist eine kürzere Restnutzungsdauer nach und hebt den jährlichen AfA-Satz von 2 Prozent auf oft 3 bis 5 Prozent, angewendet auf dieselbe Bemessungsgrundlage. Das Ergebnis ist eine deutlich höhere jährliche Abschreibung.

Sie wollen Ihre jährliche Abschreibung erhöhen? Hier geht es zum Gutachten.