Fiktives Baujahr

Was ist das fiktive Baujahr?

Das fiktive Baujahr ist ein rechnerisch ermitteltes Baujahr, das den tatsächlichen baulichen Zustand eines Gebäudes nach Modernisierungen abbildet. Hat ein altes Gebäude neue Fenster, Dach, Heizung und Bäder, ist es baulich "jünger" als sein echtes Baujahr. Genau diese Verjüngung drückt das fiktive Baujahr aus. Es ist die Brücke zwischen Modernisierungsgrad und Restnutzungsdauer.

Wie wird das fiktive Baujahr ermittelt?

Das fiktive Baujahr wird aus dem Modernisierungsgrad und dem tatsächlichen Alter ermittelt. Der Sachverständige bewertet die Modernisierungen nach dem Punktemodell der Anlage 2 ImmoWertV und verschiebt das Baujahr je nach Punktzahl nach hinten. Viele Modernisierungspunkte ergeben ein deutlich jüngeres fiktives Baujahr, wenige Punkte lassen es nah am echten Baujahr.

Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus von 1965 ist am Stichtag 2025 tatsächlich 60 Jahre alt. Bei einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren bliebe ohne Modernisierung nur eine kurze Restnutzungsdauer von rund 20 Jahren. Wurde das Haus umfassend modernisiert (neue Fenster, Heizung, Bäder und Dämmung, etwa 12 Punkte), rückt das fiktive Baujahr auf circa 1985: Das fiktive Alter beträgt dann nur noch rund 40 Jahre und die Restnutzungsdauer entsprechend rund 40 Jahre. Ein kaum modernisiertes Haus behält dagegen sein hohes Alter und damit die kurze Restnutzungsdauer, die den höheren AfA-Satz bringt.

Was ist der Unterschied zwischen fiktivem und tatsächlichem Baujahr?

Der Unterschied zwischen fiktivem und tatsächlichem Baujahr liegt im Bezug. Das tatsächliche Baujahr ist das reale Jahr der Fertigstellung und unveränderlich. Das fiktive Baujahr ist ein rechnerischer Wert, der Modernisierungen berücksichtigt und deshalb jünger ausfallen kann. Für die Bewertung und die Restnutzungsdauer ist allein das fiktive Baujahr maßgeblich, nicht das tatsächliche.

Wie wirkt sich das fiktive Baujahr auf die Restnutzungsdauer aus?

Das fiktive Baujahr bestimmt unmittelbar die Restnutzungsdauer: Je jünger es ausfällt, desto länger die verbleibende Nutzungsdauer. Für den AfA-Hebel ist deshalb ein gering modernisiertes, älteres Gebäude interessant, dessen fiktives Baujahr nah am echten, alten Baujahr liegt. Daraus folgt eine kurze Restnutzungsdauer und damit ein höherer Abschreibungssatz.

Warum ist das fiktive Baujahr für das Restnutzungsdauergutachten wichtig?

Das fiktive Baujahr ist für das Restnutzungsdauergutachten wichtig, weil es das Zwischenergebnis ist, aus dem die Restnutzungsdauer folgt. Ein nachvollziehbar hergeleitetes fiktives Baujahr macht das Gutachten für das Finanzamt prüfbar. Es verbindet die konkrete Bausubstanz mit der steuerlich entscheidenden Abschreibungsdauer.

Sie wollen das fiktive Baujahr Ihrer Immobilie ermitteln lassen? Hier geht es zum Gutachten.