Was ist Abschreibung?
Abschreibung verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Wirtschaftsguts über die Jahre seiner Nutzung. Statt die Kosten im Kaufjahr in voller Höhe anzusetzen, wird jedes Jahr ein Teil steuerlich geltend gemacht. Bei vermieteten Immobilien mindert die Gebäude-Abschreibung die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und damit die Steuerlast.
Was bedeutet AfA?
AfA bedeutet Absetzung für Abnutzung und ist der steuerliche Fachbegriff für die Abschreibung. Geregelt ist sie in § 7 EStG. Die AfA bildet ab, dass sich ein Gebäude im Laufe der Jahre abnutzt, und erlaubt es, jährlich die Bemessungsgrundlage multipliziert mit dem AfA-Satz abzuziehen. Für Vermieter ist sie der größte laufende Steuervorteil.
Welche AfA-Sätze gelten für Immobilien?
Die AfA-Sätze für vermietete Wohngebäude betragen 2 Prozent pro Jahr bei Baujahr ab 1925, 2,5 Prozent bei Baujahr davor und 3 Prozent bei Fertigstellung ab 2023. Das entspricht einer unterstellten Nutzungsdauer von 50, 40 beziehungsweise 33 Jahren. Für neue Mietwohngebäude gibt es zusätzlich eine degressive AfA von 5 Prozent (§ 7 Abs. 5a EStG, Baubeginn 2023 bis 2029).
Was kann abgeschrieben werden und was nicht?
Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden, denn Boden nutzt sich nicht ab. Maßgeblich ist deshalb der Gebäudeanteil des Kaufpreises. Auch nachträgliche Herstellungskosten erhöhen die Bemessungsgrundlage, während sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand getrennt als Werbungskosten abgezogen wird. Wie hoch der abschreibbare Gebäudeanteil ist, klärt die Kaufpreisaufteilung.
Wie lässt sich die Abschreibung erhöhen?
Die Abschreibung lässt sich erhöhen, indem ein Restnutzungsdauergutachten eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweist. Statt der pauschalen 2 Prozent sind dann oft 3 bis 5 Prozent möglich, was die jährliche Abschreibung nahezu verdoppeln kann. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, bestätigt durch das BFH-Urteil IX R 25/19.
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Aktualisiert am 12. Juni 2026 · Fachlich geprüft von Cristóbal Cuadra Garcia, Zertifizierter Sachverständiger (DIN EN ISO/IEC 17024).
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