Abschreibung

Was ist Abschreibung?

Abschreibung verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Wirtschaftsguts über die Jahre seiner Nutzung. Statt die Kosten im Kaufjahr in voller Höhe anzusetzen, wird jedes Jahr ein Teil steuerlich geltend gemacht. Bei vermieteten Immobilien mindert die Gebäude-Abschreibung die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und damit die Steuerlast.

Was bedeutet AfA?

AfA bedeutet Absetzung für Abnutzung und ist der steuerliche Fachbegriff für die Abschreibung. Geregelt ist sie in § 7 EStG. Die AfA bildet ab, dass sich ein Gebäude im Laufe der Jahre abnutzt, und erlaubt es, jährlich die Bemessungsgrundlage multipliziert mit dem AfA-Satz abzuziehen. Für Vermieter ist sie der größte laufende Steuervorteil.

Welche Arten der Abschreibung gibt es?

Bei Immobilien gibt es mehrere Arten der Abschreibung. Die lineare AfA mit gleichbleibenden Jahresbeträgen ist der Regelfall für Bestandsgebäude. Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG erlaubt für neue Mietwohngebäude 5 Prozent vom jeweiligen Restwert. Die außerplanmäßige Abschreibung, die AfaA nach § 7 Abs. 1 Satz 7 EStG, kommt bei außergewöhnlichem Wertverlust zusätzlich in Betracht. Für den vermieteten Bestand ist die lineare AfA der Normalfall.

Welche AfA-Sätze gelten für Immobilien?

Die AfA-Sätze für vermietete Wohngebäude betragen 2 Prozent pro Jahr bei Baujahr ab 1925, 2,5 Prozent bei Baujahr davor und 3 Prozent bei Fertigstellung ab 2023. Das entspricht einer unterstellten Nutzungsdauer von 50, 40 beziehungsweise 33 Jahren. Für neue Mietwohngebäude gibt es zusätzlich eine degressive AfA von 5 Prozent (§ 7 Abs. 5a EStG, Baubeginn 2023 bis 2029).

Wie wird die Abschreibung berechnet?

Die Abschreibung wird berechnet, indem die Bemessungsgrundlage, also der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten, mit dem AfA-Satz multipliziert wird. Bei einem Gebäudewert von 300.000 Euro und 2 Prozent ergeben sich 6.000 Euro Abschreibung pro Jahr. Die folgende Übersicht zeigt die linearen AfA-Sätze für vermietete Wohngebäude nach § 7 Abs. 4 EStG.

Was kann abgeschrieben werden und was nicht?

Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden, denn Boden nutzt sich nicht ab. Maßgeblich ist deshalb der Gebäudeanteil des Kaufpreises. Auch nachträgliche Herstellungskosten erhöhen die Bemessungsgrundlage, während sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand getrennt als Werbungskosten abgezogen wird. Wie hoch der abschreibbare Gebäudeanteil ist, klärt die Kaufpreisaufteilung.

Kann man eine selbst genutzte Immobilie abschreiben?

Eine selbst genutzte Immobilie kann man steuerlich nicht abschreiben, weil die AfA nur bei der Erzielung von Einkünften greift. Erst wenn eine Immobilie vermietet wird, mindert die Gebäude-AfA als Werbungskosten die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Für das selbst bewohnte Eigenheim gibt es keine laufende Abschreibung. Wird eine bisher eigengenutzte Immobilie später vermietet, beginnt die AfA nicht neu, sondern läuft auf Basis der ursprünglichen historischen Anschaffungskosten des Gebäudes weiter.

Wie lässt sich die Abschreibung erhöhen?

Die Abschreibung lässt sich erhöhen, indem ein Restnutzungsdauergutachten eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweist. Statt der pauschalen 2 Prozent sind dann oft 3 bis 5 Prozent möglich, was die jährliche Abschreibung nahezu verdoppeln kann. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, bestätigt durch das BFH-Urteil IX R 25/19.

Ihre jährliche Abschreibung rechnen Sie vorab mit dem AfA-Rechner durch. Sie wollen Ihre Gebäude-Abschreibung erhöhen? Fordern Sie ein Gutachten zum Festpreis an.