AfA-Tabelle: Definition und Bedeutung für die Abschreibung

Was ist eine AfA-Tabelle?

Eine AfA-Tabelle ist eine amtliche Aufstellung des Bundesfinanzministeriums, die für Wirtschaftsgüter typisierte Nutzungsdauern und daraus abgeleitete Abschreibungssätze festlegt. Es gibt eine allgemeine AfA-Tabelle sowie branchenspezifische Tabellen. Sie dienen als Orientierung für die Abschreibung beweglicher Wirtschaftsgüter wie Maschinen, Möbel oder Betriebsvorrichtungen.

Gilt die AfA-Tabelle für Gebäude?

Für Gebäude gilt die amtliche AfA-Tabelle nicht. Die Abschreibungssätze für Immobilien ergeben sich unmittelbar aus § 7 Abs. 4 EStG: 2 Prozent bei Fertigstellung ab 1925, 2,5 Prozent davor und 3 Prozent bei Fertigstellung ab 2023. Die konkreten Sätze und Nutzungsdauern nach Baujahr fasst der Ratgeber AfA-Tabelle für Immobilien zusammen.

Welche Nutzungsdauer gilt für Gebäude?

Die typisierte Nutzungsdauer für vermietete Wohngebäude beträgt 50 Jahre (2 Prozent), 40 Jahre (2,5 Prozent) oder 33 Jahre (3 Prozent), je nach Baujahr. Diese Werte sind gesetzliche Pauschalen, keine individuell für Ihr Gebäude gemessenen Nutzungsdauern.

Kann ich von der pauschalen Nutzungsdauer abweichen?

Ja, von der pauschalen Nutzungsdauer lässt sich nach unten abweichen. Weist ein Restnutzungsdauergutachten eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach, gilt nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG der entsprechend höhere AfA-Satz. Rechtsgrundlage ist das BFH-Urteil IX R 25/19, bestätigt durch IX R 14/23.

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Aktualisiert am 14. Juli 2026 · Fachlich geprüft von Cristobal Cuadra Garcia, Zertifizierter Sachverständiger (DIN EN ISO/IEC 17024).

Verwandte Begriffe

Lineare AfADie lineare AfA ist die gleichbleibende jährliche Abschreibung eines Gebäudes über seine Nutzungsdauer. Bei Immobilien ist sie der gesetzliche Regelfall nach § 7 Abs. 4 EStG und beträgt für Wohngebäude je nach Baujahr 2 bis 3 Prozent der Anschaffungskosten pro Jahr.NutzungsdauerDie Nutzungsdauer einer Immobilie ist der Zeitraum, in dem ein Gebäude bestimmungsgemäß genutzt werden kann. Unterschieden werden die technische Nutzungsdauer (bis die Bausubstanz verbraucht ist) und die wirtschaftliche Nutzungsdauer (bis sich die Nutzung wirtschaftlich nicht mehr lohnt). Steuerlich maßgeblich ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer.AbschreibungAbschreibung, steuerlich Absetzung für Abnutzung (AfA), verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Wirtschaftsguts über seine Nutzungsdauer. Bei vermieteten Immobilien mindert die jährliche Gebäude-AfA die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.RestnutzungsdauerDie Restnutzungsdauer (RND) ist die Anzahl der Jahre, die ein Gebäude ab dem Bewertungsstichtag wirtschaftlich noch sinnvoll genutzt werden kann. Sie ergibt sich aus der Gesamtnutzungsdauer abzüglich des Gebäudealters, korrigiert um Modernisierungen und Bauschäden, und bestimmt den steuerlich möglichen AfA-Satz.RestnutzungsdauergutachtenEin Restnutzungsdauergutachten ist ein Sachverständigengutachten, das die tatsächliche, oft verkürzte Restnutzungsdauer eines Gebäudes nach der ImmoWertV ermittelt. Es dient dem Eigentümer als Nachweis gegenüber dem Finanzamt, um einen höheren AfA-Satz anzusetzen und so die jährliche Gebäudeabschreibung zu erhöhen.Abschreibung Grundstück (Grund und Boden)Eine Abschreibung des Grundstücks (Grund und Boden) ist steuerlich nicht möglich. Abschreibbar ist nur das Gebäude, weil sich der Grund und Boden im Gegensatz zur Bausubstanz nicht abnutzt. Beim Immobilienkauf wird der Kaufpreis deshalb in einen abschreibbaren Gebäudeanteil und einen nicht abschreibbaren Bodenanteil aufgeteilt.

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