Was ist die Nutzungsdauer einer Immobilie?
Die Nutzungsdauer einer Immobilie ist der Zeitraum, in dem ein Gebäude bestimmungsgemäß genutzt werden kann. Sie beschreibt, wie lange das Gebäude seinen Zweck als Wohn- oder Gewerberaum erfüllt, bevor es wirtschaftlich oder baulich am Ende ist. Für die steuerliche Abschreibung ist die Nutzungsdauer die zentrale Größe, weil sie bestimmt, über wie viele Jahre der Gebäudewert abgeschrieben wird.
Was ist der Unterschied zwischen technischer und wirtschaftlicher Nutzungsdauer?
Der Unterschied zwischen technischer und wirtschaftlicher Nutzungsdauer liegt im Maßstab. Die technische Nutzungsdauer reicht, bis die Bausubstanz physisch verbraucht ist, bei Massivbauten oft weit über 100 Jahre. Die wirtschaftliche Nutzungsdauer endet früher, nämlich wenn sich die weitere Nutzung wirtschaftlich nicht mehr lohnt. Für Bewertung und Steuer zählt allein die wirtschaftliche Nutzungsdauer.
Was ist der Unterschied zwischen Nutzungsdauer und Restnutzungsdauer?
Der Unterschied zwischen Nutzungsdauer und Restnutzungsdauer ist der Zeitpunkt. Die Gesamtnutzungsdauer beschreibt die volle Lebensdauer ab Fertigstellung, für Wohngebäude 80 Jahre. Die Restnutzungsdauer ist die davon ab dem Bewertungsstichtag noch verbleibende Zeit. Nur die Restnutzungsdauer ist veränderbar: Modernisierungen verlängern sie, Schäden verkürzen sie.
Welche Nutzungsdauer gilt steuerlich für Gebäude?
Steuerlich gilt für vermietete Wohngebäude eine typisierte Nutzungsdauer von 50 Jahren, was einem AfA-Satz von 2 Prozent pro Jahr entspricht. Für Gebäude mit Baujahr vor 1925 sind es 40 Jahre (2,5 Prozent), für nach dem 31.12.2022 fertiggestellte Wohngebäude 33,3 Jahre (3 Prozent linear). Diese Pauschalen stehen in § 7 Abs. 4 EStG und gelten unabhängig vom tatsächlichen Zustand.
Kann ich eine kürzere Nutzungsdauer nachweisen?
Ja, Sie können eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweisen und damit mehr abschreiben. Möglich macht das § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG zusammen mit dem BFH-Urteil IX R 25/19 (bestätigt durch IX R 14/23): Jede geeignete Nachweismethode ist zulässig, insbesondere ein Restnutzungsdauergutachten nach ImmoWertV. Das frühere strengere BMF-Schreiben vom 22.02.2023 wurde zum 01.12.2025 aufgehoben, die Hürden sind also gesunken.
Wie wird die Nutzungsdauer ermittelt?
Die wirtschaftliche Nutzungsdauer wird von einem Sachverständigen anhand von Baujahr, Bauzustand, Modernisierungen und Bauschäden ermittelt. Grundlage ist das Modell der ImmoWertV 2021: Über den Modernisierungsgrad (Anlage 2) wird ein fiktives Baujahr bestimmt, daraus folgt die verbleibende Nutzungsdauer. Eine bloße Schätzung genügt dem Finanzamt nicht, gefragt ist eine nachvollziehbare, methodisch saubere Begründung.
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Aktualisiert am 5. Juni 2026 · Fachlich geprüft von Cristóbal Cuadra Garcia, Zertifizierter Sachverständiger (DIN EN ISO/IEC 17024).
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