AfA-Tabelle 2026: Nutzungsdauer für alle Gebäudetypen (Wohnen, Gewerbe, Sonderfälle)

Die AfA-Tabelle regelt die typisierte Abschreibungsdauer für Immobilien nach § 7 Abs. 4 EStG. Wohngebäude mit Baujahr ab 1925 werden über 50 Jahre mit 2 Prozent jährlich abgeschrieben, ältere Wohngebäude über 40 Jahre mit 2,5 Prozent. Gewerbeimmobilien ab 2001 erhalten 3 Prozent (33,33 Jahre Nutzungsdauer), und seit 2023 gilt für Mietwohnungs-Neubauten nach § 7b EStG eine degressive AfA mit 5 Prozent vom Restbuchwert. Wer mit einem Sachverständigengutachten eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweist, darf nach BFH IX R 25/19 und BMF-Schreiben vom 22.02.2023 von der typisierten AfA-Tabelle abweichen und seinen jährlichen AfA-Satz auf typisch 3 bis 5 Prozent erhöhen.

Die AfA-Tabelle ist das Werkzeug, mit dem jeder Vermieter und gewerbliche Eigentümer seine jährliche Gebäude-Abschreibung berechnet. Wer den falschen AfA-Satz ansetzt, verschenkt jedes Jahr drei- bis vierstellige Steuerbeträge oder riskiert beim Finanzamt eine Korrektur. Dieser Ratgeber fasst alle aktuellen AfA-Sätze in übersichtlichen Tabellen zusammen, erklärt die rechtliche Grundlage und zeigt die zwei häufigsten Hebel, mit denen Sie Ihre Abschreibung legal über die typisierten Werte hinaus steigern.

Im Zentrum steht die Frage: Welcher AfA-Satz gilt für Ihre konkrete Immobilie? Dafür schauen wir auf das Baujahr, die Nutzungsart und mögliche Sonderfälle wie Denkmal, Garage oder Photovoltaik. Anschließend erklären wir die Restnutzungsdauer-Berechnung nach ImmoWertV als Hauptweg, von der AfA-Tabelle nach oben abzuweichen. Für vermietete Mehrfamilienhäuser etwa in Mannheim und Region ergibt das bei 400.000 Euro Gebäudewert oft 3.000 bis 6.000 Euro zusätzliche Steuerersparnis pro Jahr.

Ein zertifiziertes Restnutzungsdauer-Gutachten erhalten Sie bei DuraCasa oder direkt bei der Trägergesellschaft CCG-Gutachten.

Was ist die AfA-Tabelle?

Die AfA-Tabelle ist die typisierte Vorgabe des Bundesfinanzministeriums dazu, über wie viele Jahre ein Gebäude steuerlich abgeschrieben werden darf. AfA steht für Absetzung für Abnutzung und ist in § 7 Abs. 4 EStG geregelt. Statt jedes Gebäude einzeln zu bewerten, hat der Gesetzgeber pauschale Nutzungsdauern festgelegt: 50 Jahre für moderne Wohngebäude, 40 Jahre für Altbauten vor 1925 und 33 oder 50 Jahre für Gewerbeimmobilien je nach Baujahr.

Wichtig zu verstehen: Die AfA-Tabelle gilt nur für den Gebäudeanteil des Kaufpreises, nicht für den Grund und Boden. Wer 500.000 Euro für eine Immobilie zahlt und 80.000 Euro davon auf den Grund entfallen, schreibt nur die verbleibenden 420.000 Euro über die in der Tabelle festgelegten Jahre ab. Wie Sie diese Trennung korrekt ermitteln, lesen Sie im Detail im Ratgeber zur Kaufpreisaufteilung.

Die AfA-Tabelle ist eine Vermutung, keine Pflicht. Der Steuerpflichtige darf nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweisen. Genau das ist der Hebel, mit dem viele Vermieter ihre AfA auf 3 bis 5 Prozent pro Jahr erhöhen.

AfA-Tabelle für Wohngebäude 2026

Für Wohngebäude gilt aktuell folgende lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG:

Was bedeutet das in der Praxis? Eine 500.000 Euro Eigentumswohnung Baujahr 1980 mit 400.000 Euro Gebäudeanteil ergibt:

• 400.000 Euro × 2 Prozent = 8.000 Euro jährliche AfA über 50 Jahre
• bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent = 3.360 Euro Steuerersparnis pro Jahr

Ein vergleichbares Altbau-Objekt mit Baujahr 1910 erhält 2,5 Prozent und damit 10.000 Euro jährliche AfA (40 Jahre Laufzeit). Wer ein vermietetes Mehrfamilienhaus in einer Stadt wie Mannheim mit gründerzeitlicher Bausubstanz besitzt, profitiert direkt von dem höheren Satz.

Wichtig: Die 2-Prozent-Linie gilt seit 1925 ununterbrochen. Vorherige Reformpläne, die AfA für Neubauten ab 2023 auf 3 Prozent zu erhöhen, wurden zugunsten der degressiven AfA nach § 7b EStG ersetzt. Diese gilt aber nur für Neubauten, die zwischen dem 01.10.2023 und 30.09.2029 hergestellt oder erworben werden.

AfA-Tabelle für Gewerbeimmobilien 2026

Bei Gewerbeimmobilien hängt der AfA-Satz vom Baujahr und vom Bauantragsdatum ab:

Die 3-Prozent-Regelung für Wirtschaftsgebäude wurde 2001 eingeführt und gilt für alle Bauanträge ab diesem Zeitpunkt. Reine Gewerbeimmobilien wie Bürogebäude, Hallen, Werkstätten oder Lagerhäuser fallen darunter.

Sonderfall Mischimmobilien: Wird eine Immobilie sowohl gewerblich als auch wohnwirtschaftlich genutzt, etwa ein Geschäftshaus mit Wohnungen in den oberen Etagen, gilt eine anteilige Aufteilung. Beträgt der gewerbliche Anteil mehr als 80 Prozent, wird das Objekt insgesamt als Gewerbeimmobilie behandelt. Liegt er unter 20 Prozent, gilt der Wohngebäude-Satz. Dazwischen wird jeder Teil mit seinem eigenen Satz abgeschrieben.

Auch bei Gewerbeimmobilien gilt: Die typisierte Nutzungsdauer ist nur eine Vermutung. Bei alten Hallen, Produktionsgebäuden mit hohem Spezialgrad oder Objekten mit erheblichem Renovierungsstau lohnt sich oft ein Restnutzungsdauer-Gutachten zur Steigerung des AfA-Satzes auf 4 oder 5 Prozent.

AfA-Tabelle Sonderfälle: Denkmal, Garagen, Außenanlagen, Photovoltaik

Neben den Hauptkategorien gibt es Sonderfälle mit eigenen AfA-Regeln:

Denkmal-AfA als Geheimtipp: Die § 7i EStG-Sonderabschreibung erlaubt für Modernisierungskosten an denkmalgeschützten Gebäuden eine Sonderabschreibung von insgesamt 100 Prozent über 12 Jahre, zusätzlich zur normalen AfA. Bei einer 200.000-Euro-Modernisierung bedeutet das 18.000 Euro jährliche Sonderabschreibung in den ersten 8 Jahren und danach 14.000 Euro in den nächsten 4 Jahren. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde.

Photovoltaik: Aufdachanlagen werden steuerlich getrennt vom Gebäude betrachtet und mit 5 Prozent über 20 Jahre abgeschrieben. Bei Indachanlagen, die fest in das Dach integriert sind, gilt die AfA des Gebäudes.

Lineare vs. degressive AfA: Welche Tabelle gilt wann?

Seit 2023 gibt es bei Wohngebäuden zwei parallele AfA-Systeme. Die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG ist der Standard. Die degressive AfA nach § 7b EStG wurde für den Mietwohnungs-Neubau wiedereingeführt.

Welche AfA ist günstiger? Bei Neubau-Mietwohnungen ist die degressive AfA in den ersten Jahren deutlich vorteilhafter. Im ersten Jahr werden 5 Prozent der vollen Kosten abgeschrieben (statt 2 Prozent linear), im zweiten Jahr 5 Prozent vom Rest und so weiter. Erst nach etwa 8 bis 10 Jahren sinkt die jährliche degressive AfA unter den linearen Satz, dann lohnt sich ein Wechsel.

Ausführliche Rechenbeispiele und alle Voraussetzungen zur § 7b-Regelung finden Sie im Detail im Ratgeber zur degressiven AfA für Mietwohnungen.

Was ist die Bemessungsgrundlage in der AfA-Tabelle?

Die AfA-Sätze in der Tabelle wirken nur dann richtig, wenn die Bemessungsgrundlage korrekt ermittelt wurde. Bemessungsgrundlage ist der Teil des Kaufpreises, der auf das Gebäude entfällt, nicht der Gesamtkaufpreis. Grund und Boden werden nicht abgeschrieben.

Die Aufteilung erfolgt nach einem dieser drei Verfahren:

1. BMF-Arbeitshilfe (Excel-Tool vom Bundesfinanzministerium, kostenlos)
2. Sachverständigen-Gutachten nach ImmoWertV (qualifizierte Stellungnahme)
3. Vertragliche Aufteilung im Notarvertrag (nur in Grenzen vom Finanzamt akzeptiert)

Bei Bestandsimmobilien führt die BMF-Arbeitshilfe oft zu einem Bodenanteil von 60 bis 70 Prozent. Ein qualifiziertes Gutachten erreicht bei vergleichbaren Objekten meist nur 20 bis 35 Prozent Bodenanteil, sodass mehr vom Kaufpreis abschreibbar wird. Bei einer 500.000-Euro-Immobilie macht diese Differenz typisch 1.500 bis 2.500 Euro zusätzliche AfA pro Jahr aus.

Wie Sie die optimale Aufteilung erreichen und welche BFH-Urteile dabei greifen, ist im Detail-Artikel zur Kaufpreisaufteilung erklärt.

Wie kann ich von der AfA-Tabelle abweichen?

Hier liegt der größte Hebel für Vermieter. Die AfA-Tabelle ist nur eine Vermutung der typisierten Nutzungsdauer. Wer mit einem qualifizierten Nachweis belegt, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist, darf den AfA-Satz entsprechend erhöhen. Das ist seit dem BFH-Urteil IX R 25/19 vom 28.07.2021 rechtssicher etabliert und durch das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 für die Finanzämter verbindlich konkretisiert.

Der Nachweis erfolgt typischerweise durch ein Restnutzungsdauer-Gutachten nach ImmoWertV 2021 Anlage 2. Dabei werden 16 Bauteile des Gebäudes nach ihrem Modernisierungsstand mit 0 bis 4 Punkten bewertet, gewichtet aggregiert und in eine Tabelle eingesetzt, die das modifizierte Baujahr und damit die Restnutzungsdauer liefert.

Was bringt das konkret? Für ein vermietetes Mehrfamilienhaus Baujahr 1965 mit teilmoderner Substanz in Mannheim oder Region ist eine Restnutzungsdauer von 25 bis 30 Jahren üblich. Das entspricht einer AfA von 3,3 bis 4 Prozent jährlich.

Über 25 Jahre Haltedauer kumuliert das auf 84.000 Euro zusätzliche Steuerersparnis, bei Kosten für das Gutachten von typisch 895 bis 1.395 Euro je nach Wohnfläche. Das Gutachten amortisiert sich bereits im ersten Jahr nach Einreichung. Wie die Berechnung konkret funktioniert, zeigt der Ratgeber zur Restnutzungsdauer-Berechnung.

AfA-Tabelle in der Steuererklärung: Anlage V Zeile 33 korrekt ausfüllen

Die AfA wird in der jährlichen Einkommensteuererklärung in Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) eingetragen. Der relevante Eintrag ist Zeile 33: Absetzung für Abnutzung (Gebäude).

So füllen Sie korrekt aus:

1. AfA-Bemessungsgrundlage ermitteln (Gebäudeanteil ohne Grund/Boden)
2. AfA-Satz aus der AfA-Tabelle (oder Gutachten) bestimmen
3. Jährliche AfA in Euro berechnen
4. In Zeile 33 den errechneten Wert eintragen
5. Bei degressiver AfA nach § 7b EStG: Zeile 35 (Sonderabschreibungen) zusätzlich nutzen

Tipp bei Restnutzungsdauer-Gutachten: Im Zusatzfeld neben Zeile 33 kann ein kurzer Vermerk wie „RND-Gutachten beigefügt, AfA 4 % nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, BFH IX R 25/19" eingetragen werden. Das beschleunigt die Bearbeitung beim Finanzamt erheblich. Detaillierte Schritt-für-Schritt-Anleitung dazu finden Sie unter AfA einreichen.

Bei mehreren vermieteten Objekten: Jedes Objekt erhält eine eigene Anlage V. Die AfA wird pro Objekt separat berechnet, die Verluste oder Gewinne werden danach summiert und gegen die Mieteinnahmen verrechnet.

Häufige Fehler bei der Anwendung der AfA-Tabelle

In der Praxis machen Vermieter immer wieder die gleichen Fehler bei der AfA-Berechnung. Die fünf häufigsten:

Fehler 1: Grund und Boden mit abgeschrieben. Wer die volle Kaufsumme als Bemessungsgrundlage ansetzt statt nur den Gebäudeanteil, riskiert eine Steuernachforderung mit Zinsen. Das Finanzamt prüft die Aufteilung bei Verkauf rückwirkend.

Fehler 2: Falsches Baujahr angesetzt. Maßgeblich ist nicht das tatsächliche Errichtungsjahr, sondern der Fertigstellungs- oder Erstvermietungs-Stichtag laut Bauakte. Bei umgebauten Objekten wird oft das Baujahr des Erstgebäudes herangezogen, obwohl ein Sonder-AfA-Satz möglich wäre.

Fehler 3: AfA übersehen. Wer in einem Jahr vergisst, die AfA anzusetzen, kann sie nur durch Bescheid-Korrektur nachholen, solange der Steuerbescheid noch nicht bestandskräftig ist. Sonst geht ein Jahr AfA endgültig verloren.

Fehler 4: Falscher Satz bei degressiver AfA. Die 5 Prozent gelten auf den Restbuchwert, nicht auf die Ursprungskosten. Im ersten Jahr 5 % von 400.000 = 20.000 €. Im zweiten Jahr 5 % von 380.000 = 19.000 €. Wer beide Jahre 5 % der Ursprungskosten ansetzt, wird vom Finanzamt korrigiert.

Fehler 5: Höhere AfA ohne Gutachten ansetzen. Wer einfach 3 oder 4 Prozent in Zeile 33 einträgt ohne sachverständigen Nachweis, riskiert eine Korrektur durch das Finanzamt. Der § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG verlangt einen plausiblen, nachvollziehbaren Nachweis, üblicherweise ein Restnutzungsdauer-Gutachten.

FAQ: Die häufigsten Fragen zur AfA-Tabelle

Wie hoch ist die AfA bei Baujahr 1980?

Die AfA für ein Wohngebäude Baujahr 1980 beträgt nach der AfA-Tabelle 2 Prozent jährlich linear über 50 Jahre. Bei einem Gebäudewert von 400.000 Euro sind das 8.000 Euro AfA pro Jahr. Mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten kann dieser Satz auf typisch 3 bis 4 Prozent erhöht werden, da Baujahr 1980 oft nur eine tatsächliche Restnutzungsdauer von 25 bis 35 Jahren hat. Speziell für Bestandsimmobilien in größeren Mietmärkten wie Mannheim ist diese Erhöhung typischerweise gut belegbar.

Was ist die AfA für Altbauten vor 1925?

Wohngebäude mit Baujahr vor dem 01.01.1925 werden nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 Buchstabe b EStG mit 2,5 Prozent jährlich über 40 Jahre abgeschrieben. Bei vielen gründerzeitlichen Objekten lohnt sich zusätzlich ein RND-Gutachten, das den Satz auf 3 bis 4,5 Prozent erhöhen kann.

Welche AfA gilt für Neubauten ab 2024?

Für Neubau-Mietwohnungen, die zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 hergestellt werden, gilt die degressive AfA nach § 7b EStG mit 5 Prozent vom Restbuchwert. Voraussetzung ist Vermietung und Anschaffungskosten unter 5.000 Euro pro Quadratmeter. Alle übrigen Neubauten werden weiterhin linear mit 2 Prozent abgeschrieben.

Kann ich die AfA-Tabelle rückwirkend anwenden?

Ja, allerdings nur für noch nicht bestandskräftige Steuerbescheide. Wenn Sie nachträglich feststellen, dass Sie eine falsche AfA angesetzt haben (zu niedrig oder vergessen), können Sie über einen Einspruch oder eine Änderung nach § 165 AO korrigieren. Bestandskräftige Bescheide lassen sich in der Regel nicht mehr ändern, mit wenigen Ausnahmen.

Wie viel AfA spare ich konkret?

Die Steuerersparnis hängt von Gebäudewert, AfA-Satz und persönlichem Grenzsteuersatz ab. Bei einem 400.000-Euro-Gebäudeanteil und 42 Prozent Grenzsteuersatz spart die Standard-AfA 3.360 Euro pro Jahr. Mit einem Gutachten und 4 Prozent AfA werden daraus 6.720 Euro pro Jahr, eine Differenz von 3.360 Euro pro Jahr. Über 25 Jahre Haltedauer sind das 84.000 Euro kumulierte Steuerersparnis.

Was passiert mit der AfA bei Verkauf?

Bei Verkauf endet die AfA. Wenn die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren verkauft wird, wird die abgeschriebene AfA über die Spekulationssteuer faktisch zurückversteuert, weil die Bemessungsgrundlage für den Gewinn um die kumulierte AfA gemindert wird. Nach 10 Jahren ist der Verkauf steuerfrei und die AfA-Vorteile sind dauerhaft realisiert.

Gilt die AfA-Tabelle auch für Eigennutzer?

Nein. Die AfA nach § 7 Abs. 4 EStG gilt nur für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) oder aus Gewerbebetrieb. Bei reiner Eigennutzung kann keine AfA angesetzt werden. Wer einen Teil der Immobilie selbst nutzt und einen Teil vermietet, kann die AfA anteilig für den vermieteten Teil ansetzen.

Was ist die Bemessungsgrundlage in der AfA-Tabelle?

Die Bemessungsgrundlage ist der Gebäudeanteil des Kaufpreises, nicht der Gesamtkaufpreis. Bei einer 500.000-Euro-Immobilie mit 80.000 Euro Bodenanteil sind 420.000 Euro die AfA-Bemessungsgrundlage. Die Aufteilung erfolgt über die BMF-Arbeitshilfe, ein Gutachten oder den Notarvertrag, siehe Kaufpreisaufteilung für die Detailregeln.

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Fazit: Die AfA-Tabelle gibt die Standardsätze für die jährliche Gebäude-Abschreibung vor: 2 Prozent für Wohngebäude ab 1925, 2,5 Prozent für ältere Wohngebäude, 3 Prozent für Gewerbeimmobilien ab 2001 und 5 Prozent degressiv für Mietwohnungs-Neubauten ab 2023. Wer mit einem qualifizierten Restnutzungsdauer-Gutachten nach BFH IX R 25/19 eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweist, darf den Satz auf typisch 3 bis 5 Prozent erhöhen und spart über die Haltedauer schnell sechsstellige Beträge. Für ein zertifiziertes Gutachten sind Sie bei DuraCasa richtig: ImmoWertV-konform, ISO-17024-zertifiziert, Finanzamt-anerkannt nach BMF-Schreiben vom 22.02.2023.