Degressive AfA für Mietwohnungen 2026: 5 Prozent Abschreibung nach § 7b EStG nutzen

Die degressive AfA für Wohngebäude wurde durch das Wachstumschancengesetz vom 27. März 2024 wieder eingeführt und gilt für alle Neubauten mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029. Bauherren und Investoren dürfen nach § 7 Abs. 5a EStG 5 Prozent des jeweiligen Restbuchwerts pro Jahr abschreiben, statt der linearen 3 Prozent. In den ersten zehn Jahren ergibt das eine Abschreibungssumme von rund 40 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten, statt 30 Prozent bei linearer AfA. Kombiniert mit der Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG mit weiteren 5 Prozent pro Jahr in den ersten vier Jahren sind bis zu 60 Prozent der Bemessungsgrundlage in den ersten vier Jahren steuerlich absetzbar.

Damit ist 2026 das beste Steuerfenster für privaten Mietwohnungsbau seit über zwanzig Jahren. Wer einen Neubau in Reutlingen, Tübingen oder Stuttgart plant, kann seine Abschreibung gegenüber dem alten Regime nahezu verdoppeln. Dieser Ratgeber erklärt die degressive AfA Schritt für Schritt, zeigt die Voraussetzungen für die § 7b-Sonderabschreibung mit Effizienzhaus 40 QNG und Baukostenobergrenze, rechnet eine vollständige Beispielrechnung für einen Mietwohnungsneubau in Reutlingen durch und beantwortet die häufigsten Fragen. Eine ergänzende Wertermittlung für die Trennung zwischen Grund und Gebäude erhalten Sie auch bei CCG-Gutachten.

Abschreibung Neubau-Wohngebäude 2026 im Vergleich

Die folgende Tabelle zeigt für einen typischen Mietwohnungsneubau in Reutlingen mit 460.000 EUR Kaufpreis (Gebäudeanteil 380.000 EUR, Wohnfläche 92 m², EH 40 QNG), wie sich die drei zulässigen Abschreibungswege in Zahlen unterscheiden.

Der Vorteil der Kombination Degressive AfA + § 7b gegenüber der reinen linearen AfA beträgt in den ersten vier Jahren rund 42.000 EUR Steuerersparnis. Voraussetzung für die degressive AfA ist Baubeginn zwischen 01. Oktober 2023 und 30. September 2029, für die § 7b-Sonderabschreibung zusätzlich Effizienzhaus 40 QNG und Baukostenobergrenze 5.200 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche. Die Detail-Berechnung und alle Voraussetzungen folgen in den nächsten Abschnitten.

Was ist die degressive AfA für Wohngebäude?

Die degressive Absetzung für Abnutzung nach § 7 Abs. 5a EStG ist eine zeitlich befristete Sonderregelung, die seit Inkrafttreten des Wachstumschancengesetzes 2024 wieder zur Verfügung steht. Anders als die lineare AfA, die jedes Jahr den gleichen prozentualen Anteil der Anschaffungskosten abschreibt, bemisst sich die degressive AfA an dem im Vorjahr noch nicht abgeschriebenen Restbuchwert. Der Abschreibungssatz beträgt 5 Prozent, fix. Die absoluten AfA-Beträge sinken also von Jahr zu Jahr, weil der Restbuchwert kontinuierlich kleiner wird.

Das Steuerergebnis ist ein deutlicher Liquiditätsvorteil in den ersten Jahren nach der Investition. Bei 500.000 Euro Gebäude-Anschaffungskosten beträgt die degressive AfA im ersten Jahr 25.000 Euro, im zweiten Jahr 23.750 Euro, im dritten Jahr 22.563 Euro und so weiter. Die lineare AfA derselben Investition läge konstant bei 15.000 Euro pro Jahr (3 Prozent). In den ersten zehn Jahren schreibt das degressive Modell rund 198.000 Euro ab, das lineare nur 150.000 Euro. Bei einem persönlichen Spitzensteuersatz von 42 Prozent bedeutet die Differenz eine zusätzliche Steuerersparnis von rund 20.000 Euro in zehn Jahren.

Wer darf die degressive AfA 2026 nutzen?

Berechtigt sind alle Steuerpflichtigen, die ein neues Wohngebäude in Deutschland herstellen oder erwerben, gleich ob Privatperson, Personengesellschaft oder Kapitalgesellschaft. Das Gebäude muss zu eigenen Wohnzwecken vermietet werden oder zumindest objektiv zu Wohnzwecken nutzbar sein. Gewerbliche Immobilien, Verwaltungsgebäude und gemischt genutzte Objekte mit überwiegendem Gewerbeanteil sind ausgeschlossen. Auch Modernisierungen oder Anschaffungen von Bestandsimmobilien fallen nicht unter die degressive AfA, dort gilt weiterhin die lineare 2- oder 2,5-Prozent-Abschreibung.

Entscheidend sind zwei Stichtage. Bei selbst hergestellten Gebäuden muss der Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegen. Als Baubeginn gilt das Datum des Baubeginns nach Baurecht, also typischerweise die Bauanzeige beim örtlichen Bauamt. Bei Anschaffungen muss der notarielle Kaufvertrag im genannten Zeitraum geschlossen und die Fertigstellung im Jahr der Anschaffung erfolgt sein. Damit zielt die Regelung gezielt auf den Erstkäufer, nicht auf den Zweitmarkt. Wer eine Neubau-Eigentumswohnung in Reutlingen als Bauträgerobjekt 2026 oder 2027 erwirbt und im selben Jahr der Bezug erfolgt, fällt also unter die degressive AfA.

§ 7b EStG: die Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist die zweite, sehr viel attraktivere Förderung. Sie wirkt zusätzlich zur regulären AfA (linear oder degressiv) und beträgt 5 Prozent der Bemessungsgrundlage pro Jahr, gestaffelt über die ersten vier Jahre. Damit lassen sich in den ersten vier Jahren bis zu 20 Prozent zusätzlich abschreiben. Kombiniert mit der degressiven AfA von 5 Prozent pro Jahr ergibt das eine Abschreibung von rund 40 Prozent in vier Jahren, bei einer Investitionssumme von 500.000 Euro also 200.000 Euro reine Steuer-Bemessungsgrundlage in vier Jahren.

Die Sonderabschreibung wurde durch das Wachstumschancengesetz 2024 erheblich verbessert. Die Baukostenobergrenze wurde von 4.800 auf 5.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche angehoben, die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung von 2.500 auf 4.000 Euro pro Quadratmeter. Damit sind auch hochwertige Neubauten in Universitätsstädten wie Reutlingen, Tübingen oder Stuttgart förderfähig, in denen Baukosten von 4.500 bis 5.100 Euro pro Quadratmeter inzwischen üblich sind. Wichtig: Beide Grenzen müssen eingehalten werden, sonst entfällt die Förderung komplett, nicht nur anteilig.

Voraussetzungen Baukostenobergrenze und Effizienzhaus 40 QNG

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG knüpft an drei harte Voraussetzungen. Erstens: Der Bauantrag oder die Bauanzeige muss zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. September 2029 gestellt worden sein. Zweitens: Die Baukosten pro Quadratmeter Wohnfläche dürfen 5.200 Euro nicht überschreiten. Drittens: Das Gebäude muss den Standard Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse (EH 40 QNG) erfüllen. Letzteres erfordert ein eigenes Nachhaltigkeitszertifikat, ausgestellt von einer akkreditierten Stelle wie der DGNB oder BNK.

Verstoßen Bauherr oder spätere Eigentümer in den ersten zehn Jahren nach Anschaffung gegen die Voraussetzungen, wird die Sonderabschreibung rückwirkend versagt. Klassische Verstöße sind die Umwandlung in selbstgenutztes Wohneigentum vor Ablauf der zehn Jahre, der Verkauf an einen Käufer, der die Wohnung dann selbst bezieht, oder die Nutzungsänderung zur Ferienwohnung. Die zehnjährige Mietnutzungspflicht ist also der wesentliche praktische Hebel und sollte bei der Investitionsplanung bewusst eingerechnet werden. Wer ein Bauträger-Projekt in Reutlingen oder Tübingen als Kapitalanlage plant, sollte den Mietnutzungsnachweis bereits im Kaufvertrag mit dem Bauträger absichern lassen. Mehr zur korrekten Trennung von Grund und Gebäude finden Sie im Ratgeber zur Kaufpreisaufteilung.

Beispielrechnung Reutlingen Neubau

Ein Bauträger bietet 2026 in Reutlingen einen Mietwohnungsneubau im Standard Effizienzhaus 40 QNG an. Die Wohnfläche beträgt 92 Quadratmeter, der Kaufpreis 460.000 Euro. Davon entfallen nach Kaufpreisaufteilung 80.000 Euro auf den anteiligen Grund und Boden und 380.000 Euro auf das Gebäude. Die reine Baukostenobergrenze von 5.200 Euro pro Quadratmeter ist mit 4.130 Euro pro Quadratmeter Gebäudeanteil eingehalten. Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung beträgt 4.000 Euro pro Quadratmeter, also 368.000 Euro.

Jahr 1, degressive AfA: 5 Prozent von 380.000 Euro Gebäudewert ergibt 19.000 Euro. Jahr 1, Sonderabschreibung § 7b: 5 Prozent von 368.000 Euro ergibt 18.400 Euro. Gesamt Jahr 1: 37.400 Euro AfA.

Jahr 2, degressive AfA: 5 Prozent von Restbuchwert (380.000 minus 19.000 = 361.000 Euro) ergibt 18.050 Euro. Jahr 2, Sonderabschreibung § 7b: weiterhin 18.400 Euro. Gesamt Jahr 2: 36.450 Euro AfA.

In den ersten vier Jahren ergibt sich eine kumulierte AfA von rund 146.500 Euro. Bei einem Spitzensteuersatz von 42 Prozent sind das 61.530 Euro Steuerersparnis allein in den ersten vier Jahren, also etwa 13 Prozent des Kaufpreises zurück über die Steuer. Ohne § 7b und ohne degressive AfA wären es bei linearer 3-Prozent-AfA nur 45.600 Euro AfA-Volumen in vier Jahren (380.000 Euro mal 3 Prozent mal 4 Jahre), Steuerersparnis 19.152 Euro. Die Differenz beträgt also über 42.000 Euro Steuervorteil in den ersten vier Jahren.

Wechsel von degressiver zu linearer AfA

Die degressive AfA ist nicht für immer bindend. Nach § 7 Abs. 5a Satz 3 EStG darf der Steuerpflichtige jederzeit zur linearen AfA wechseln. Sinnvoll ist der Wechsel typischerweise um das 13. bis 15. Jahr, weil ab diesem Zeitpunkt die lineare AfA vom Restbuchwert höher ausfällt als die weiter sinkende degressive AfA von 5 Prozent.

Die lineare AfA nach Wechsel berechnet sich aus dem Restbuchwert geteilt durch die Restnutzungsdauer. Bei einem Wechsel im 15. Jahr und einem Restbuchwert von rund 175.000 Euro sowie einer noch verbleibenden Nutzungsdauer von 35 Jahren ergibt sich eine lineare AfA von 5.000 Euro pro Jahr, also mehr als die dann noch verbleibenden 4.700 Euro degressiv. Der Wechsel erfolgt automatisch durch Eintrag in der Steuererklärung des entsprechenden Jahres, eine Genehmigung des Finanzamts ist nicht erforderlich. Ein zweiter Wechsel zurück zur degressiven AfA ist allerdings nicht zulässig.

Kombination mit § 7b Sonderabschreibung

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG läuft strikt vier Jahre und endet danach. Sie kann sowohl mit der linearen als auch mit der degressiven AfA kombiniert werden, ohne dass eine die andere ausschließt. In der Praxis ist die Kombination degressive AfA plus § 7b-Sonderabschreibung in nahezu allen Fällen rechnerisch überlegen, weil die § 7b-Sonderabschreibung 5 Prozent von der ungekürzten Bemessungsgrundlage berechnet, während die lineare AfA nur 3 Prozent von der vollen Anschaffungssumme bringt.

Nach Ablauf der vier Jahre § 7b ist der bereits über die Sonderabschreibung abgeschriebene Anteil (also 20 Prozent der Bemessungsgrundlage) vom Restbuchwert abgezogen. Die degressive AfA läuft dann ohne § 7b weiter, auf dem dann geringeren Restbuchwert. Das ist steuerlich kein Nachteil, weil die abgeschriebenen Beträge bereits in den ersten vier Jahren mit Spitzensteuersatz wirken konnten und der Zinseffekt der vorgezogenen Steuerersparnis erheblich ist. Bei einer kalkulatorischen Verzinsung von 4 Prozent entspricht die vorgezogene Steuerersparnis aus den ersten vier Jahren einem Barwert-Vorteil von rund 8.000 Euro gegenüber einer gleichmäßigen linearen AfA.

Degressive AfA für Bestandsimmobilien?

Eine häufige Missverständnisquelle: Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG gilt ausschließlich für Neubauten innerhalb des Stichtagsfensters Oktober 2023 bis September 2029. Für Bestandsimmobilien, also bereits genutzte Wohngebäude, bleibt die lineare AfA von 2 Prozent (Baujahr vor 1925) oder 2,5 Prozent (Baujahr ab 1925 bis vor 2023) bzw. 3 Prozent (Baujahr ab 2023) die Standardregel.

Wer eine bestehende Immobilie steueroptimiert abschreiben will, hat dafür einen anderen Hebel: das Restnutzungsdauer-Gutachten nach BFH IX R 25/19. Wird gutachterlich eine kürzere Restnutzungsdauer als die pauschalen 50 Jahre nachgewiesen, ergibt sich automatisch ein höherer AfA-Satz. Eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren bedeutet etwa eine AfA von 4 Prozent pro Jahr, statt der Standard-2-Prozent. Wie die Restnutzungsdauer korrekt berechnet wird, erklärt unser Ratgeber im Detail. Bei einer typischen Mehrfamilienhaus-Investition Baujahr 1975 mit 380.000 Euro Gebäudewert sind das 5.000 bis 8.000 Euro zusätzliche AfA pro Jahr, ähnliche Größenordnung wie der Vorteil der degressiven AfA bei Neubau.

Wachstumschancengesetz 2024: was hat sich geändert?

Das Wachstumschancengesetz vom 27. März 2024, veröffentlicht in BGBl. I Nr. 108, ist die rechtliche Grundlage der heute geltenden degressiven AfA. Vor dem Gesetz war die degressive AfA für Wohngebäude in Deutschland seit 2006 vollständig abgeschafft. Das Gesetz hat sie reaktiviert und gleichzeitig die § 7b-Sonderabschreibung modernisiert. Die wesentlichen Punkte:

• Degressive AfA für Wohngebäude mit 5 Prozent vom Restbuchwert wieder eingeführt
• Befristung auf Baubeginn 1. Oktober 2023 bis 30. September 2029
• § 7b Baukostenobergrenze von 4.800 auf 5.200 Euro pro Quadratmeter angehoben
• § 7b Bemessungsgrundlage von 2.500 auf 4.000 Euro pro Quadratmeter angehoben
• § 7b Anwendungszeitraum bis 30. September 2029 verlängert
• Effizienzhaus 40 QNG-Standard verbindlich

Politisch war die Reaktivierung der degressiven AfA eine Reaktion auf den dramatischen Einbruch im Wohnungsbau ab 2022. Der Bauüberhang in Baden-Württemberg sank zwischen 2022 und 2024 um über 30 Prozent, in Reutlingen und Umkreis sogar deutlicher. Die Bundesregierung will mit der Steuerförderung den privaten Mietwohnungsbau wieder ankurbeln. Wer in dieser Phase investiert, profitiert doppelt: einmal von der Steuerförderung und einmal von der typischerweise hohen Mietrendite in Mangelmärkten.

Häufig gestellte Fragen zur degressiven AfA 2026

Wer darf 2026 die degressive AfA für Wohngebäude nutzen?

Alle Bauherren und Erstkäufer von Wohngebäuden in Deutschland, deren Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegt. Das Gebäude muss überwiegend Wohnzwecken dienen. Bestandsimmobilien und gewerbliche Objekte sind ausgeschlossen. Es gibt keine Einkommens- oder Vermögensobergrenze.

Wie hoch ist die degressive AfA für Neubau-Wohngebäude?

5 Prozent vom jeweiligen Restbuchwert pro Jahr nach § 7 Abs. 5a EStG. Im ersten Jahr 5 Prozent der vollen Anschaffungs- oder Herstellungskosten, in den Folgejahren 5 Prozent des jeweils im Vorjahr verbliebenen Restbuchwerts. In den ersten zehn Jahren ergibt das eine kumulierte Abschreibung von rund 40 Prozent.

Was ist die Sonderabschreibung nach § 7b EStG?

Eine zusätzliche Abschreibung von 5 Prozent der Bemessungsgrundlage pro Jahr in den ersten vier Jahren nach Anschaffung oder Herstellung eines neuen Mietwohnungsgebäudes. Voraussetzungen sind Bauantrag im Zeitraum 2023 bis 2029, Baukostenobergrenze 5.200 Euro pro Quadratmeter und Effizienzhaus 40 QNG. Kombinierbar mit linearer oder degressiver AfA.

Kann ich die degressive AfA und § 7b kombinieren?

Ja. Beide Regelungen sind unabhängig voneinander und können parallel angewendet werden. Die Kombination bringt in den ersten vier Jahren eine Gesamt-AfA von rund 40 Prozent der Bemessungsgrundlage, also bei einer 500.000 Euro Investition rund 200.000 Euro AfA-Volumen in vier Jahren.

Was ist Effizienzhaus 40 QNG genau?

Ein Energiestandard mit erweitertem Nachhaltigkeitskriterien. EH 40 bedeutet, dass der Primärenergiebedarf des Gebäudes höchstens 40 Prozent eines vergleichbaren Referenzgebäudes nach Gebäudeenergiegesetz beträgt. QNG steht für Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude und erfordert ein eigenes Zertifikat einer akkreditierten Stelle. Ohne QNG-Zertifikat keine § 7b-Förderung.

Was passiert bei einem Verkauf in den ersten zehn Jahren?

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG wird rückwirkend versagt, wenn die Mietnutzung in den ersten zehn Jahren beendet wird. Das gilt sowohl bei Eigennutzung als auch bei Umwandlung in Ferienwohnung. Beim Verkauf an einen Käufer, der weitervermietet, bleibt die Förderung erhalten. Die zehnjährige Mietbindung sollte vertraglich abgesichert werden.

Wann lohnt sich der Wechsel zur linearen AfA?

Typischerweise zwischen dem 13. und 15. Jahr nach Anschaffung. Ab diesem Zeitpunkt ist die lineare AfA aus dem Restbuchwert geteilt durch die verbleibende Restnutzungsdauer höher als die weiter sinkende degressive AfA. Der Wechsel ist einseitig und durch einfachen Eintrag in der Steuererklärung möglich, ohne Antrag.

Was ist mit Bestandsimmobilien, fällt für die auch degressive AfA an?

Nein. Bestandsimmobilien fallen nicht unter die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG. Für Bestandsimmobilien bleibt die lineare AfA Standard. Wer Bestand schneller abschreiben will, nutzt ein Restnutzungsdauer-Gutachten und kommt damit auf vergleichbare Effekte wie die degressive AfA, allerdings auf einer anderen rechtlichen Grundlage.

Wie wirkt sich die degressive AfA auf die spätere Veräußerungsgewinnbesteuerung aus?

Beim Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist nach § 23 EStG wird der Veräußerungsgewinn um die kumulierte AfA erhöht. Das gilt für degressive und lineare AfA gleichermaßen. Außerhalb der Spekulationsfrist (also nach mehr als zehn Jahren) ist der Verkaufsgewinn steuerfrei, unabhängig von der vorher genutzten AfA-Variante. Die degressive AfA ist also ein reines Steuerstundungs- und Liquiditätsinstrument, kein endgültiger Steuervorteil bei kurzfristigem Verkauf.

Fazit

Die degressive AfA mit 5 Prozent vom Restbuchwert und die Sonderabschreibung nach § 7b EStG mit weiteren 5 Prozent in vier Jahren machen 2026 zum besten Jahr für privaten Mietwohnungsneubau seit zwei Jahrzehnten. Wer in den Stichtagsraum bis September 2029 hineinbaut oder einen passenden Neubau erwirbt, kann in den ersten vier Jahren bis zu 40 Prozent der Bemessungsgrundlage abschreiben und holt sich allein durch die Steuerersparnis rund 13 bis 15 Prozent der Investitionssumme zurück.

Die größte Voraussetzung ist die Einhaltung des Effizienzhaus-40-QNG-Standards und der Baukostenobergrenze. Beides sollte bereits im Bauträger- oder Bauvertrag fix vereinbart sein, ein nachträglicher Nachweis ist faktisch unmöglich. In hochpreisigen Märkten wie Reutlingen, Tübingen und dem Stuttgarter Umland bewegen sich qualitativ hochwertige Neubauten regelmäßig knapp an der 5.200-Euro-Grenze, eine sorgfältige Kostenkalkulation ist daher Pflicht. Eine korrekte Kaufpreisaufteilung in Gebäude und Grund (siehe Kaufpreisaufteilung BMF-Methode) entscheidet zusätzlich darüber, wie viel der gesamten Investition als Bemessungsgrundlage in die AfA fließt. Lassen Sie sich von DuraCasa zur passenden Wertermittlung beraten.