Was ist die degressive AfA?
Die degressive AfA ist eine fallende Abschreibung, bei der jedes Jahr ein fester Prozentsatz vom jeweiligen Restwert des Gebäudes abgesetzt wird. Dadurch sind die Beträge in den ersten Jahren hoch und sinken danach. Für neue Mietwohngebäude wurde sie mit dem Wachstumschancengesetz wieder eingeführt und beträgt 5 Prozent nach § 7 Abs. 5a EStG.
Wie hoch ist die degressive AfA?
Die degressive AfA beträgt 5 Prozent vom jeweiligen Restwert. Im ersten Jahr sind das 5 Prozent der Herstellungs- oder Anschaffungskosten, im zweiten Jahr 5 Prozent des bereits geminderten Restwerts und so fort. Über die ersten Jahre liegt die Abschreibung damit deutlich über den 2 oder 3 Prozent der linearen AfA, was die Anfangsrendite einer Neubauinvestition verbessert.
Für welche Gebäude gilt die degressive AfA?
Die degressive AfA gilt nur für neue Wohngebäude mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029, alternativ bei Kauf bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung. Bestandsimmobilien sind ausgeschlossen, für sie bleibt die lineare AfA maßgeblich. Damit ist die degressive AfA gezielt ein Hebel für den Neubau, nicht für gebrauchte Objekte.
Degressive AfA oder Restnutzungsdauergutachten?
Die degressive AfA ist der Hebel für den Neubau, das Restnutzungsdauergutachten der Hebel für den Bestand. Wer ein älteres Gebäude vermietet, kann keine degressive AfA nutzen, dafür aber per Gutachten eine kürzere Restnutzungsdauer und damit 3 bis 5 Prozent lineare AfA nachweisen. Beide Wege heben die Abschreibung gegenüber der Pauschale deutlich an.
Kann man von degressiver zu linearer AfA wechseln?
Der Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist zulässig und in vielen Fällen sinnvoll. Da die degressiven Beträge mit der Zeit sinken, lohnt der Wechsel, sobald die lineare AfA höher wäre. Ab dann wird der verbliebene Restwert gleichmäßig auf die restliche Nutzungsdauer verteilt. Ein Wechsel zurück zur degressiven AfA ist dagegen ausgeschlossen.
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Aktualisiert am 12. Juni 2026 · Fachlich geprüft von Cristóbal Cuadra Garcia, Zertifizierter Sachverständiger (DIN EN ISO/IEC 17024).
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