Was ist der Gebäudeanteil?
Der Gebäudeanteil ist der Teil des Immobilienkaufpreises, der auf das Gebäude entfällt, im Gegensatz zum Anteil für Grund und Boden. Nur dieser Gebäudeanteil ist steuerlich abschreibbar. Er bildet die Bemessungsgrundlage für die jährliche Gebäude-AfA und entscheidet damit unmittelbar über die Höhe Ihrer Abschreibung.
Warum ist nur der Gebäudeanteil abschreibbar?
Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar, weil sich allein das Gebäude abnutzt. Grund und Boden verbraucht sich nicht und verliert nicht an Substanz, deshalb ist er nach § 7 EStG von der Abschreibung ausgenommen. Wer den vollen Kaufpreis abschreiben wollte, scheitert am Finanzamt, das auf einer sauberen Trennung beider Anteile besteht.
Wie wird der Gebäudeanteil berechnet?
Der Gebäudeanteil wird über die Kaufpreisaufteilung berechnet. Üblich sind drei Wege: die Aufteilung im Kaufvertrag, die BMF-Arbeitshilfe als grobe Schätzhilfe und ein Sachverständigengutachten als genaueste Methode. Die BMF-Arbeitshilfe ist laut BFH (IX R 26/19 vom 21.07.2020) nicht bindend, ein Gutachten kann einen höheren Gebäudeanteil nachweisen. Maßgeblich ist das Verhältnis aus dem Bodenwert, der sich aus dem Bodenrichtwert ergibt, und dem Gebäudewert.
Wie hoch ist der Gebäudeanteil typischerweise?
Der Gebäudeanteil liegt typischerweise zwischen rund 50 und 80 Prozent des Kaufpreises und hängt stark von der Lage ab. In günstigen Lagen mit niedrigem Bodenrichtwert kann er 80 Prozent und mehr betragen, in teuren Großstadtlagen sinkt er teils unter 50 Prozent, weil der Boden den Großteil des Kaufpreises ausmacht. Je höher der Gebäudeanteil, desto größer die abschreibbare Basis.
Wie wirkt der Gebäudeanteil auf die AfA?
Der Gebäudeanteil wirkt direkt auf die AfA, weil er die Bemessungsgrundlage bildet, auf die der AfA-Satz angewendet wird. Ein höherer Gebäudeanteil und ein höherer AfA-Satz aus einem Restnutzungsdauergutachten wirken zusammen: Beide Größen multiplizieren sich zur jährlichen Abschreibung und damit zur Steuerersparnis.
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Aktualisiert am 12. Juni 2026 · Fachlich geprüft von Cristóbal Cuadra Garcia, Zertifizierter Sachverständiger (DIN EN ISO/IEC 17024).
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