Was ist die Alterswertminderung?
Die Alterswertminderung ist der wertmindernde Abschlag, der bei der Immobilienbewertung für das Alter eines Gebäudes angesetzt wird. Sie drückt aus, welcher Teil der Lebensdauer bis zum Bewertungsstichtag bereits verbraucht ist. Ein neues Gebäude hat eine Alterswertminderung von null, ein am Ende seiner Nutzungsdauer angekommenes nähert sich 100 Prozent. Grundlage ist die ImmoWertV 2021.
Wie wird die Alterswertminderung berechnet?
Die Alterswertminderung wird berechnet, indem das Gebäudealter ins Verhältnis zur Gesamtnutzungsdauer gesetzt wird. Nach ImmoWertV erfolgt der Abschlag linear nach der Formel: Alterswertminderung in Prozent = (Alter geteilt durch Gesamtnutzungsdauer) mal 100. Ein 40 Jahre altes Wohngebäude mit einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren hat also eine Alterswertminderung von 50 Prozent.
Welche Rolle spielt die Alterswertminderung im Sachwertverfahren?
Im Sachwertverfahren spielt die Alterswertminderung die Rolle des Abschlags vom Neubauwert. Zuerst werden die Herstellungskosten für ein gleichwertiges neues Gebäude ermittelt, dann wird die Alterswertminderung abgezogen. Übrig bleibt der Gebäudesachwert. Je älter und weniger modernisiert das Gebäude, desto höher die Alterswertminderung und desto niedriger der verbleibende Gebäudewert.
Was ist der Unterschied zwischen Alterswertminderung und Restnutzungsdauer?
Der Unterschied zwischen Alterswertminderung und Restnutzungsdauer ist die Blickrichtung. Die Alterswertminderung beschreibt den bereits verbrauchten Teil der Nutzungsdauer (rückwärts), die Restnutzungsdauer den noch verbleibenden Teil (vorwärts). Sie ergänzen sich zu 100 Prozent: Eine hohe Alterswertminderung bedeutet eine kurze Restnutzungsdauer.
Warum ist die Alterswertminderung für die AfA relevant?
Die Alterswertminderung ist für die AfA relevant, weil sie spiegelbildlich zur Restnutzungsdauer steht und damit den Abschreibungssatz berührt. Modernisierungen senken die effektive Alterswertminderung über ein jüngeres fiktives Baujahr, unmodernisiertes Alter erhöht sie. Eine hohe Alterswertminderung deutet auf eine kurze Restnutzungsdauer und damit einen höheren AfA-Satz hin, den ein Restnutzungsdauergutachten belegt.
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Aktualisiert am 6. Juni 2026 · Fachlich geprüft von Cristóbal Cuadra Garcia, Zertifizierter Sachverständiger (DIN EN ISO/IEC 17024).
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