Was ist das Sachwertverfahren?
Das Sachwertverfahren ist ein Verfahren der Immobilienbewertung, das den Wert aus dem Bodenwert und dem Sachwert des Gebäudes ableitet. Geregelt ist es in den §§ 35 bis 39 der ImmoWertV 2021. Es stellt darauf ab, was es kosten würde, ein gleichwertiges Gebäude zu errichten, vermindert um den altersbedingten Wertverlust.
Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?
Das Sachwertverfahren wird angewendet, wenn für eine Immobilie keine marktüblichen Erträge oder Vergleichspreise vorliegen. Typisch ist es bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern. Bei vermieteten Renditeobjekten kommt dagegen meist das Ertragswertverfahren zum Einsatz, weil dort die erzielbaren Mieten den Wert bestimmen.
Wie wird der Sachwert berechnet?
Der Sachwert wird berechnet, indem zum Bodenwert der Gebäudesachwert addiert wird. Der Gebäudesachwert ergibt sich aus den Normalherstellungskosten je Quadratmeter Bruttogrundfläche, vermindert um die Alterswertminderung. Die Summe aus Bodenwert und Gebäudesachwert wird abschließend mit einem Sachwertfaktor an den örtlichen Markt angepasst. Der Bodenwert stammt aus dem Bodenrichtwert.
Wie berechnet sich der Sachwert an einem Beispiel?
Ein vereinfachtes Beispiel verdeutlicht die Rechnung. Ein Einfamilienhaus hat eine Bruttogrundfläche von 200 Quadratmetern, die Normalherstellungskosten betragen 2.000 Euro je Quadratmeter, der Gebäudeherstellungswert also 400.000 Euro. Bei einem Gebäudealter von 30 Jahren und einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren beträgt die lineare Alterswertminderung 37,5 Prozent, der Gebäudesachwert damit 250.000 Euro. Zusammen mit einem Bodenwert von 150.000 Euro ergibt sich ein vorläufiger Sachwert von 400.000 Euro, der abschließend mit dem Sachwertfaktor an den örtlichen Markt angepasst wird.
Was sind die Normalherstellungskosten?
Die Normalherstellungskosten (NHK) sind modellhafte Herstellungskosten je Quadratmeter Bruttogrundfläche für einen bestimmten Gebäudetyp und Baustandard. Sie stehen in Anlage 4 der ImmoWertV 2021 und werden mit einem Baupreisindex auf den Bewertungsstichtag fortgeschrieben. Multipliziert mit der Bruttogrundfläche ergeben sie den Gebäudeherstellungswert, von dem anschließend die Alterswertminderung abgezogen wird.
Welche Rolle spielt die Restnutzungsdauer im Sachwertverfahren?
Die Restnutzungsdauer spielt im Sachwertverfahren die zentrale Rolle, weil sie die Alterswertminderung nach ImmoWertV 2021 bestimmt. Diese errechnet sich aus dem Verhältnis von bereits verbrauchter zu gesamter Nutzungsdauer. Je kürzer die Restnutzungsdauer, desto höher die Wertminderung und desto niedriger der Gebäudesachwert. Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer und mindern den Abschlag.
Was hat das Sachwertverfahren mit der AfA zu tun?
Das Sachwertverfahren und die AfA teilen dieselbe Kerngröße: die Restnutzungsdauer. Im Sachwertverfahren steuert sie die Alterswertminderung, steuerlich steuert sie den AfA-Satz. Ein qualifiziertes Restnutzungsdauergutachten nutzt die Bewertungslogik der ImmoWertV, um eine kürzere Restnutzungsdauer nachzuweisen und so die Abschreibung zu erhöhen.
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Aktualisiert am 14. Juli 2026 · Fachlich geprüft von Cristobal Cuadra Garcia, Zertifizierter Sachverständiger (DIN EN ISO/IEC 17024).
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