Ertragswertverfahren

Was ist das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren ist ein Verfahren der Immobilienbewertung, das den Wert aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen einer Immobilie ableitet. Geregelt ist es in den §§ 27 bis 34 der ImmoWertV 2021. Maßgeblich ist nicht, was das Gebäude gekostet hat, sondern welche Mieteinnahmen es dauerhaft abwirft.

Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?

Das Ertragswertverfahren wird angewendet, wenn bei einer Immobilie die Erzielung von Erträgen im Vordergrund steht. Typisch sind Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte und andere vermietete Renditeobjekte. Für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, bei denen keine Marktmiete im Mittelpunkt steht, kommt dagegen meist das Sachwertverfahren zum Einsatz.

Wie wird der Ertragswert berechnet?

Der Ertragswert ergibt sich aus dem Bodenwert plus dem Gebäudeertragswert. Für den Gebäudeertragswert wird vom jährlichen Reinertrag die Verzinsung des Bodenwerts abgezogen, und der verbleibende Gebäudereinertrag wird mit einem Vervielfältiger multipliziert. Der Reinertrag ist dabei die Jahresmiete abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten.

Wie berechnet sich der Ertragswert an einem Beispiel?

Ein vereinfachtes Beispiel zeigt die Rechnung. Ein Mehrfamilienhaus erzielt eine Jahresnettokaltmiete von 60.000 Euro, die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten betragen 12.000 Euro, der Reinertrag also 48.000 Euro. Der Bodenwert liegt bei 400.000 Euro, der Liegenschaftszinssatz bei 4 Prozent, sodass 16.000 Euro auf die Bodenwertverzinsung entfallen. Der Gebäudereinertrag beträgt damit 32.000 Euro. Bei einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren und 4 Prozent Liegenschaftszins liegt der Vervielfältiger bei rund 19,8, der Gebäudeertragswert also bei etwa 634.000 Euro. Zusammen mit dem Bodenwert ergibt das einen Ertragswert von rund 1,03 Millionen Euro.

Was ist der Vervielfältiger im Ertragswertverfahren?

Der Vervielfältiger im Ertragswertverfahren ist der Barwertfaktor, mit dem der jährliche Gebäudereinertrag auf den heutigen Wert umgerechnet wird. Er ergibt sich aus der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszinssatz nach der finanzmathematischen Barwertformel für eine nachschüssige Rente (§ 34 ImmoWertV 2021). Eine längere Restnutzungsdauer und ein niedriger Liegenschaftszins erhöhen den Vervielfältiger, eine kurze Restnutzungsdauer senkt ihn. So schlägt eine gutachterlich verkürzte Restnutzungsdauer unmittelbar auf den Ertragswert durch.

Welche Rolle spielt die Restnutzungsdauer im Ertragswertverfahren?

Die Restnutzungsdauer bestimmt im Ertragswertverfahren den Vervielfältiger, also den Barwertfaktor für die künftigen Erträge. Er hängt von der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszinssatz ab. Je länger die Restnutzungsdauer, desto höher der Vervielfältiger und der Gebäudeertragswert, je kürzer, desto niedriger. Damit beeinflusst die Restnutzungsdauer den Immobilienwert direkt.

Was hat das Ertragswertverfahren mit der AfA zu tun?

Das Ertragswertverfahren und die AfA stützen sich beide auf die Restnutzungsdauer nach ImmoWertV. Während sie im Ertragswertverfahren den Vervielfältiger steuert, bestimmt sie steuerlich den AfA-Satz. Ein Restnutzungsdauergutachten überträgt dieselbe sachverständige Logik auf die Steuer und weist eine kürzere Nutzungsdauer für eine höhere Abschreibung nach.

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