Mieterhöhung 2026: Wieviel ist erlaubt? Kappungsgrenze, Mietpreisbremse und Berechnung

Eine Mieterhöhung in einem laufenden Wohnraummietverhältnis ist 2026 grundsätzlich erlaubt, solange die Miete nach drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigt und die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten wird. In Gemeinden mit Wohnungsmangel gilt eine verschärfte Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren sowie zusätzlich die Mietpreisbremse, die Neuvermietungen auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete deckelt. Modernisierungen können nach § 559 BGB zusätzlich mit 8 Prozent der Kosten pro Jahr auf die Miete umgelegt werden, allerdings nur bis zur Kappungsgrenze von 3 Euro pro Quadratmeter in sechs Jahren.

Die wichtigsten Hebel sind also drei: die Kappungsgrenze nach § 558 BGB, die Mietpreisbremse nach § 556d BGB und die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB. Welcher Hebel greift, hängt vom Standort der Immobilie und vom Sanierungszustand ab. Dieser Ratgeber erklärt alle drei Wege, zeigt eine vollständige Beispielrechnung für eine vermietete Eigentumswohnung in Ulm, nennt die Formvorschriften nach § 558a BGB und beantwortet die häufigsten Fragen rund um Widerspruch, Frist und Mietspiegel. Eine ergänzende Wertermittlung erhalten Sie auch bei CCG-Gutachten.

Überblick: Wann und wie oft darf die Miete erhöht werden?

Es gibt 2026 fünf gesetzlich erlaubte Wege, die Miete zu erhöhen. Die folgende Tabelle fasst sie kompakt zusammen, mit Rechtsgrundlage, maximaler Höhe und Voraussetzung.

In einem laufenden Mietverhältnis sind nur die ersten vier Wege relevant, die Mietpreisbremse greift ausschließlich bei Neuvermietung. § 558 BGB und § 559 BGB können kombiniert werden, Indexmiete und Staffelmiete schließen § 558 BGB dagegen aus. Welche Methode in Ihrem Fall sinnvoll ist, hängt vom Mietvertrag, der Lage und vom Modernisierungsstand ab.

Wieviel Mieterhöhung ist 2026 erlaubt?

In einem laufenden Mietverhältnis darf die Nettokaltmiete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sind es nur 15 Prozent. Die neue Miete darf zugleich die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Beide Grenzen wirken gleichzeitig, es greift die jeweils strengere.

Vermieter müssen die Erhöhung schriftlich begründen, dem Mieter eine Überlegungsfrist von zwei vollen Kalendermonaten einräumen und auf die ortsübliche Vergleichsmiete Bezug nehmen. Die erhöhte Miete wird frühestens mit dem dritten Monat nach Zugang des Verlangens fällig. Zusätzlich existieren drei Sonderwege: Mieterhöhung nach Modernisierung nach § 559 BGB, Indexmiete nach § 557b BGB und Staffelmiete nach § 557a BGB. Jeder dieser Wege hat eigene Voraussetzungen und Grenzen, die wir in den folgenden Abschnitten der Reihe nach durchgehen.

Ortsübliche Vergleichsmiete: was zählt rechtlich?

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist nach § 558 Abs. 2 BGB die übliche Entgelte, die in der Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum hinsichtlich Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden. Indexmieten und öffentlich geförderter Wohnraum bleiben außen vor. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist nicht der durchschnittliche Mietspiegelwert, sondern eine Spanne, innerhalb derer die individuelle Vergleichsmiete des konkreten Objekts liegt.

Vermieter können den Begründungsanspruch über vier alternative Wege erfüllen: über einen qualifizierten Mietspiegel, einen einfachen Mietspiegel, mindestens drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten. In Großstädten wie Ulm, München oder Stuttgart liegt typischerweise ein qualifizierter Mietspiegel vor. Der Ulmer Mietspiegel wurde zuletzt 2024 neu erstellt und gilt bis 2027. In kleineren Gemeinden ohne Mietspiegel ist der Weg über drei Vergleichswohnungen am häufigsten, weil das Gutachten 1.500 bis 3.500 Euro kostet und sich nur bei größeren Objekten lohnt.

Kappungsgrenze: 20 Prozent oder 15 Prozent in drei Jahren?

Die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB begrenzt die Mieterhöhung absolut auf 20 Prozent in drei Jahren. Sie wirkt unabhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete. Liegt die Miete heute bei 800 Euro netto kalt, darf sie also frühestens nach drei Jahren auf maximal 960 Euro angehoben werden, selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete bei 1.100 Euro läge. Die Grenze beginnt mit dem Zugang des letzten Mieterhöhungsverlangens, nicht mit der tatsächlichen Mietzahlung.

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB sinkt die Kappungsgrenze auf 15 Prozent in drei Jahren. Die Länder definieren diese Gebiete per Rechtsverordnung. In Baden-Württemberg gilt die 15-Prozent-Regel aktuell in 89 Gemeinden, darunter Ulm, Stuttgart, Karlsruhe, Heidelberg, Mannheim, Freiburg, Pforzheim, Heilbronn, Reutlingen und Tübingen. Wer eine vermietete Eigentumswohnung in Ulm besitzt, fällt also automatisch unter die strengere Grenze, auch ohne dass es im Mietvertrag steht. Die Verordnung wurde 2025 für weitere fünf Jahre verlängert.

Mietpreisbremse 2026: wo gilt sie noch?

Die Mietpreisbremse nach §§ 556d ff. BGB betrifft Neuvermietungen, nicht Bestandsmieten. Bei Wiedervermietung einer Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die neue Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die bisherige Miete des Vormieters darf weiter verlangt werden, auch wenn sie höher war. Modernisierte Wohnungen und Neubauten ab 2014 sind ausgenommen, ebenso die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.

Die Bundesregierung hat die Mietpreisbremse 2024 bis Ende 2029 verlängert. Die Landesverordnungen müssen aber separat erlassen und alle fünf Jahre erneuert werden. In Baden-Württemberg gilt die Mietpreisbremse 2026 unverändert in den gleichen 89 Gemeinden, die auch die 15-Prozent-Kappungsgrenze haben. Für Vermieter heißt das: Wer in Ulm, Reutlingen, Heidelberg oder Heilbronn neu vermietet, muss die Vormieter-Miete dokumentieren, sonst riskiert er Rückforderungen für bis zu zweieinhalb Jahre. Mehr zum Verkauf einer Immobilie nach gestiegener Miete finden Sie im Ratgeber zur Spekulationssteuer bei Immobilien.

Mieterhöhung nach Modernisierung nach § 559 BGB

Die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB ist der zweite große Hebel. Sie funktioniert unabhängig von Kappungsgrenze und ortsüblicher Vergleichsmiete. Vermieter dürfen 8 Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr dauerhaft auf die Jahresmiete umlegen. Bei 30.000 Euro Modernisierungskosten sind das 2.400 Euro pro Jahr, also 200 Euro pro Monat zusätzlich zur bisherigen Kaltmiete. Der Aufschlag bleibt unbegrenzt bestehen, auch nachdem sich die Kosten längst amortisiert haben.

Es gibt jedoch eine zweite Kappungsgrenze nach § 559 Abs. 3a BGB: Die Modernisierungsumlage darf die Miete in sechs Jahren um höchstens 3 Euro pro Quadratmeter erhöhen. Bei niedrigeren Ausgangsmieten unter 7 Euro pro Quadratmeter gilt sogar nur 2 Euro. Außerdem müssen es echte Modernisierungen sein, also Maßnahmen zur energetischen Verbesserung, zur Einsparung von Wasser, zum Komfortgewinn oder zur Schaffung neuen Wohnraums. Reine Instandhaltung wie Heizungsreparatur oder Tapezieren zählt nicht. Wer hier zu großzügig rechnet, riskiert eine Klage. Die Abgrenzung zwischen Modernisierung und Instandhaltung erklärt der Ratgeber zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten ausführlich.

Indexmiete und Staffelmiete als Alternative

Wer die jährliche Diskussion über Mietspiegel und Kappungsgrenze vermeiden will, kann von Anfang an eine Indexmiete oder Staffelmiete vereinbaren. Beide müssen schon im ursprünglichen Mietvertrag stehen, eine nachträgliche Umstellung ist nur einvernehmlich möglich.

Die Indexmiete nach § 557b BGB koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Bei einer Inflationsrate von 2,5 Prozent steigt die Miete also pro Jahr um 2,5 Prozent. Vermieter müssen die Erhöhung schriftlich verlangen und die genaue Berechnung beilegen. Indexmieten sind von der Kappungsgrenze und der Mietpreisbremse befreit, im Mietvertrag selbst gilt aber die Mietpreisbremse für die Anfangsmiete.

Die Staffelmiete nach § 557a BGB fixiert künftige Mieterhöhungen schon bei Vertragsabschluss in absoluten Beträgen. Zwischen zwei Staffeln müssen mindestens 12 Monate liegen. Während einer Staffel kann der Vermieter keine zusätzliche Mieterhöhung verlangen. Die Mietpreisbremse gilt auch hier für jede einzelne Staffel. Staffelmieten sind in Ulm und anderen Universitätsstädten beliebt, weil sie Planungssicherheit für Mieter und Vermieter schaffen.

Mieterhöhung berechnen: Beispielrechnung Ulm

Eine vermietete 3-Zimmer-Eigentumswohnung in Ulm, Baujahr 1978, Wohnfläche 78 Quadratmeter, aktuelle Nettokaltmiete 720 Euro. Die letzte Erhöhung erfolgte vor vier Jahren. Der Ulmer Mietspiegel 2024 weist für Wohnungen in vergleichbarer Lage, Baujahr 1969 bis 1989 ohne wesentliche Modernisierungen, eine ortsübliche Vergleichsmiete von 9,80 Euro pro Quadratmeter aus.

Schritt 1, ortsübliche Vergleichsmiete: 78 Quadratmeter mal 9,80 Euro ergibt 764,40 Euro. Die Differenz zur aktuellen Miete beträgt 44,40 Euro oder 6,2 Prozent.

Schritt 2, Kappungsgrenze: Ulm liegt im Bereich der Verordnung für angespannte Wohnungsmärkte. Es gilt die 15-Prozent-Kappungsgrenze. 720 Euro mal 1,15 ergibt eine maximale Miete von 828 Euro. Die ortsübliche Vergleichsmiete (764,40 Euro) liegt darunter, also greift hier die Vergleichsmiete als Obergrenze, nicht die Kappungsgrenze.

Schritt 3, Mieterhöhungsverlangen: Der Vermieter darf die Miete von 720 Euro auf 764,40 Euro anheben. Das Verlangen muss in Textform erfolgen, die Erhöhung mit dem Ulmer Mietspiegel begründen und die zwei Monate Überlegungsfrist einräumen. Wirksam wird die neue Miete frühestens drei Monate nach Zugang.

Schritt 4, Modernisierung kombinieren: Tauscht der Eigentümer parallel die alten Einfachverglasungen gegen Dreifachverglasung für 18.000 Euro, kann er nach § 559 BGB zusätzlich 1.440 Euro pro Jahr umlegen, also 120 Euro monatlich. Die neue Miete läge dann bei 884,40 Euro, das sind 18,5 Prozent über der bisherigen Miete. Die Modernisierungsumlage wirkt parallel zur Vergleichsmiete-Anpassung und ist von der 15-Prozent-Kappungsgrenze ausgenommen, jedoch durch die 3-Euro-Grenze auf 234 Euro pro Monat in sechs Jahren begrenzt, die hier nicht erreicht wird.

Welche Form muss die Mieterhöhung haben?

Nach § 558a BGB muss das Mieterhöhungsverlangen in Textform erfolgen, also schriftlich oder per E-Mail, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht zwingend. Inhaltlich muss es vier Pflichtangaben enthalten: die genaue Höhe der neuen Miete in Euro, den Zeitpunkt, ab dem die neue Miete gelten soll, eine Begründung mit Bezug auf die ortsübliche Vergleichsmiete und einen Hinweis auf die Überlegungsfrist von zwei vollen Kalendermonaten.

Die Begründung muss konkret sein. Ein bloßer Verweis auf den Mietspiegel reicht nicht, der Vermieter muss das passende Mietspiegelfeld nennen und die Einordnung der konkreten Wohnung erläutern. Bei Begründung über drei Vergleichswohnungen müssen Adresse, Größe, Ausstattung und aktuelle Miete jeder Vergleichswohnung benannt sein. Fehlt eine der Pflichtangaben, ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam, und der Mieter muss nichts zahlen. Der Vermieter kann das Verlangen jederzeit korrigieren und neu zustellen, verliert aber den Vorlauf.

Was tun, wenn der Mieter widerspricht?

Der Mieter hat zwei volle Kalendermonate Zeit, dem Mieterhöhungsverlangen zuzustimmen. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten Zustimmungsklage beim örtlichen Amtsgericht erheben. In der Praxis lohnt sich das nur, wenn die Erhöhung formell sauber begründet und betragsmäßig nicht zu ambitioniert ist.

Bestreitet der Mieter die ortsübliche Vergleichsmiete, ordnet das Gericht häufig ein Sachverständigengutachten an. Die Kosten dafür liegen zwischen 1.500 und 4.000 Euro und werden grundsätzlich von der unterliegenden Partei getragen. Vermieter, die sicher sein wollen, vor Gericht zu bestehen, beauftragen vorab ein eigenes Gutachten oder lassen die Wohnung von einem Sachverständigen einordnen. Wer eine größere vermietete Immobilie in Ulm hat, sollte vor jeder Mieterhöhung den Mietspiegel mit dem Gutachterausschuss-Bericht des Stadtkreises abgleichen, weil Lageeinordnungen sich kleinräumig stark unterscheiden.

Mieterhöhung und Restnutzungsdauer-Gutachten: indirekter Steuerhebel

Eine Mieterhöhung wirkt nicht nur auf die laufenden Einnahmen, sondern auch auf die steuerliche Optik der Immobilie. Höhere Mieten erhöhen den Ertragswert und können bei einem späteren Verkauf einen höheren Verkehrswert begründen. Gleichzeitig erhöhen sie aber das zu versteuernde Einkommen aus Vermietung und Verpachtung. Die zusätzliche Einnahme von 44,40 Euro pro Monat aus dem Beispiel oben sind 532,80 Euro pro Jahr. Bei einem persönlichen Spitzensteuersatz von 42 Prozent wandern davon 223,78 Euro ans Finanzamt.

Wer diesen Steuerabfluss kompensieren will, kombiniert die Mieterhöhung mit einer Verkürzung der Abschreibungsdauer durch ein Restnutzungsdauer-Gutachten. Bei einem Mehrfamilienhaus Baujahr 1978 mit 380.000 Euro Gebäudewert ergibt ein Gutachten typischerweise eine Restnutzungsdauer von 25 bis 30 Jahren statt der pauschalen 50. Statt 7.600 Euro AfA pro Jahr (2 Prozent) sind das dann 12.660 Euro AfA pro Jahr (3,3 Prozent). Die zusätzlichen 5.060 Euro Abschreibung kompensieren den Steuerzuwachs aus der Mieterhöhung um ein Vielfaches. Bei DuraCasa kostet ein solches Gutachten 895 bis 2.480 Euro, also weniger als ein einziges Jahr der eingesparten Steuer.

Häufig gestellte Fragen zur Mieterhöhung 2026

Wieviel Mieterhöhung ist 2026 maximal erlaubt?

Im laufenden Mietverhältnis maximal 20 Prozent in drei Jahren, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur 15 Prozent in drei Jahren. Die neue Miete darf zudem die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten. Modernisierungsumlagen nach § 559 BGB kommen mit 8 Prozent der Kosten pro Jahr oben drauf, sind aber durch die 3-Euro-pro-Quadratmeter-Grenze in sechs Jahren gedeckelt.

Wie oft darf ich als Vermieter die Miete erhöhen?

Eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist frühestens 15 Monate nach Einzug oder nach der letzten Erhöhung möglich. Die Drei-Jahres-Frist für die 15- oder 20-Prozent-Kappungsgrenze läuft separat und beginnt mit dem Zugang des letzten wirksamen Mieterhöhungsverlangens, nicht mit dem tatsächlichen Zahlungsbeginn.

Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete und woher kenne ich sie?

Sie ist die übliche Miete für vergleichbare Wohnungen in Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, vereinbart in den letzten sechs Jahren. Nachweisbar über den Mietspiegel der Gemeinde, drei konkrete Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten. In Ulm gilt der qualifizierte Mietspiegel 2024 bis 2027 mit Spannen von 6,90 bis 13,40 Euro pro Quadratmeter je nach Lage und Baujahr.

Welche Form muss eine Mieterhöhung haben?

Textform nach § 558a BGB reicht, also schriftlich oder per E-Mail. Inhaltlich Pflicht sind die genaue neue Miete in Euro, der Zeitpunkt der Wirkung, eine konkrete Begründung mit Bezug auf den Mietspiegel oder Vergleichswohnungen und der Hinweis auf die Zwei-Monats-Frist. Fehlt eine Pflichtangabe, ist das Verlangen unwirksam.

Was passiert, wenn der Mieter nicht zustimmt?

Der Vermieter hat nach Ablauf der Zwei-Monats-Frist weitere drei Monate Zeit, eine Zustimmungsklage beim Amtsgericht zu erheben. Das Gericht prüft die Begründung und ordnet bei Bedarf ein Sachverständigengutachten an. Wer sicher gehen will, klärt die ortsübliche Vergleichsmiete vorab durch eine sachverständige Einschätzung.

Gilt die Mietpreisbremse 2026 noch?

Ja, die Bundesregierung hat sie 2024 bis Ende 2029 verlängert. Die Anwendung in den einzelnen Gemeinden hängt aber von der jeweiligen Landesverordnung ab. In Baden-Württemberg gilt sie 2026 in 89 Gemeinden, darunter Ulm, Stuttgart, Karlsruhe und Heidelberg. Sie betrifft Neuvermietungen, nicht laufende Mietverhältnisse.

Kann ich nach einer Modernisierung beliebig viel umlegen?

Nein. Nach § 559 BGB sind 8 Prozent der Kosten pro Jahr umlagefähig, dauerhaft. Zusätzlich gilt eine Kappungsgrenze von 3 Euro pro Quadratmeter Erhöhung in sechs Jahren, bei Mieten unter 7 Euro pro Quadratmeter sogar nur 2 Euro. Reine Instandhaltung wie Heizungsreparatur oder Tapezieren ist nicht umlagefähig, sondern Vermieter-Sache.

Wann beginnt die neue Miete?

Frühestens mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens. Erfolgt der Zugang am 15. Mai, wird die neue Miete also ab 1. August fällig. Stimmt der Mieter erst später zu, gilt rückwirkend ab demselben Stichtag, eine spätere Zustimmung verschiebt den Zahlungsbeginn nicht.

Was ist eine Indexmiete und lohnt sie sich?

Eine Indexmiete nach § 557b BGB koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex. Vermieter profitieren in Inflationsphasen automatisch, ohne neue Mieterhöhungsverlangen stellen zu müssen. Die Indexmiete ist von Kappungsgrenze und Mietpreisbremse für laufende Anpassungen befreit, gilt aber für die Anfangsmiete. Sinnvoll in Gebieten mit steigender Inflation und stabilem Mietmarkt, weniger in Schrumpfungsregionen.

Fazit

Mieterhöhungen sind 2026 möglich, aber an drei klare Grenzen gebunden: die Kappungsgrenze von 20 oder 15 Prozent in drei Jahren, die ortsübliche Vergleichsmiete und in Neuvermietungen die Mietpreisbremse mit 10 Prozent über Vergleichsmiete. Modernisierungen nach § 559 BGB öffnen einen zweiten Weg mit 8 Prozent der Kosten pro Jahr. Wer in Ulm oder einer anderen der 89 baden-württembergischen Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt vermietet, muss zudem die strengere 15-Prozent-Kappungsgrenze und die Mietpreisbremse beachten.

Der größte Hebel liegt aber nicht in der reinen Mieterhöhung, sondern in der Kombination mit steuerlicher Optimierung. Eine Mieterhöhung von 44 Euro pro Monat bringt nach Steuern oft nur 310 Euro mehr pro Jahr. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten kann auf derselben Immobilie 5.000 Euro mehr AfA freisetzen und damit über 2.000 Euro Steuern pro Jahr sparen. Wer beides kombiniert, holt aus seiner vermieteten Immobilie in Ulm das Maximum an Rendite heraus. Lassen Sie sich von DuraCasa ein unverbindliches Angebot erstellen.