Mieterhöhung 2026: Regeln und Berechnung

Eine Mieterhöhung 2026 ist im laufenden Wohnraummietverhältnis erlaubt, solange die Miete binnen drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigt und die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreitet. Wo Wohnungen knapp sind, sinkt diese Grenze auf 15 Prozent, und bei Neuvermietung kommt die Mietpreisbremse hinzu.

Drei Hebel bestimmen also, was geht: die Kappungsgrenze nach § 558 BGB, die Mietpreisbremse nach § 556d BGB und die Modernisierungsumlage. Dieser Ratgeber erklärt alle Wege, rechnet eine Erhöhung für eine vermietete Eigentumswohnung in Ulm durch und nennt Form, Fristen und den Ablauf bei Widerspruch. Am Ende sehen Sie, was nach Steuern übrig bleibt und wie der Restnutzungsdauer-Rechner zeigt, ob die Abschreibung mehr bringt als die Mehrmiete.

Mieterhöhung wie oft: wann und wie oft darf die Miete erhöht werden?

Wann eine Mieterhöhung wie oft kommen darf, hängt vom Weg ab, und das BGB kennt fünf gesetzlich erlaubte Wege:

Im bestehenden Vertrag zählen nur die ersten vier Wege. § 558 und § 559 lassen sich kombinieren, Index- und Staffelmiete schließen die Anpassung an den Mietspiegel dagegen aus.

Für die Häufigkeit gibt es beim Weg über die Vergleichsmiete zwei Sperren. Das Schreiben darf frühestens zwölf Monate nach der vorigen Erhöhung beim Mieter eintreffen, und wirksam wird es erst, wenn die Miete seit 15 Monaten gleich geblieben ist. Eine Mieterhöhung nach Einzug kommt deshalb frühestens nach einem Jahr, fällig wird sie ab dem 16. Monat. Umlagen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten setzen diese Uhr nicht neu.

Ein Beispiel für die erste Mieterhöhung nach Einzug: Beginnt der Mietvertrag am 1.3.2026, darf das erste Schreiben ab 1.3.2027 zugehen, die höhere Miete gilt dann ab 1.6.2027. Eine Mieterhöhung alle 3 Jahre ist weder Pflicht noch Grenze. Rechnerisch geht es alle 15 Monate, solange Kappung und Mietspiegel Luft lassen. Wer die Mieterhöhung alle 3 Jahre bündelt, schöpft die Kappungsgrenze in einem Schritt aus, muss diesen Sprung aber umso sorgfältiger begründen.

Wieviel Mieterhöhung ist erlaubt 2026?

Wieviel Mieterhöhung ist erlaubt, hängt vor allem von der Gemeinde ab. Für die Mieterhöhung 2026 gilt bei bestehenden Mietern: maximal 20 Prozent mehr innerhalb von 36 Monaten, in Gebieten mit Wohnungsmangel 15 Prozent. Zugleich darf das Ergebnis das örtliche Vergleichsniveau nicht übersteigen. Beide Schranken wirken nebeneinander, maßgeblich ist jeweils die strengere.

Wie hoch die Mieterhöhung maximal ausfällt, zeigt ein Vergleich. Liegt eine Wohnung weit unter dem Mietspiegel, bremst die Kappung. Liegt sie nah daran, endet es am Vergleichsniveau. Auch bei langjährigen Mietern mit sehr alter Miete gilt nichts anderes, der Nachholbedarf verteilt sich auf mehrere Dreijahreszeiträume. Ein Beispiel mit 15-Prozent-Grenze: 600 Euro seit 2015, Mietspiegelwert 850 Euro. Die Mieterhöhung maximal auszuschöpfen heißt hier 90 Euro auf 690 Euro. Weil die Kappung drei Jahre zurückblickt, ist der nächste Schritt erst drei Jahre später möglich, dann bis 793,50 Euro.

Die Mieterhöhung ohne Modernisierung ist damit der Normalfall. Nur für die Mieterhöhung ohne Modernisierung gilt die Kappungsgrenze, Umlagen nach § 559 BGB laufen an ihr vorbei.

Ortsübliche Vergleichsmiete: was zählt rechtlich?

Eine ortsübliche Vergleichsmiete bilden laut § 558 Abs. 2 BGB die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden. Außen vor bleibt nur Wohnraum, dessen Miete gesetzlich oder über eine Förderzusage festgelegt ist. Gemeint ist kein Durchschnitt, sondern eine Spanne, in der der Wert des konkreten Objekts liegt.

Vermieter begründen nach § 558a Abs. 2 BGB über vier Wege: einen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, mindestens drei Vergleichswohnungen oder das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Ulm und Neu-Ulm haben einen gemeinsamen qualifizierten Mietspiegel. Ein solcher wird nach § 558d BGB alle zwei Jahre angepasst und alle vier Jahre neu erhoben.

Die ortsübliche Miete berechnen Sie mit einem Mietspiegel in drei Schritten. Zuerst ordnen Sie die Wohnung dem passenden Feld zu, meist nach Baualtersklasse, Größe und Wohnlage. Dann verschieben Sie den Wert über Zu- und Abschläge, etwa für Balkon, Aufzug oder ein modernes Bad. Zuletzt multiplizieren Sie mit der Wohnfläche. Wer die ortsübliche Miete berechnen will, wo keine Tabelle existiert, sammelt drei vergleichbare Wohnungen mit Adresse, Größe und aktueller Miete.

Kappungsgrenze: 20 Prozent oder 15 Prozent in drei Jahren?

Die Kappungsgrenze aus § 558 Abs. 3 BGB begrenzt den Anstieg im Bestand auf ein Fünftel pro Dreijahreszeitraum. Bei 800 Euro netto kalt ist bei einer Mieterhöhung von 20 Prozent also bei 960 Euro Schluss, selbst wenn vergleichbare Wohnungen 1.100 Euro kosten. Dieser Sprung darf in einem Schritt erfolgen, er muss nicht über drei Jahre verteilt werden.

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sinkt der Satz auf 15 Prozent. Die Länder bestimmen diese Gebiete per Verordnung. In Baden-Württemberg gilt seit 1.1.2026 die Kappungsgrenzenverordnung vom 16.12.2025 (GBl. 2025 Nr. 145), befristet bis 31.12.2026. Sie erfasst 130 Städte und Gemeinden, etwa Stuttgart, Karlsruhe, Heidelberg, Freiburg, Pforzheim, Heilbronn, Reutlingen, Tübingen und Ulm, Mannheim dagegen nicht. Für eine vermietete Wohnung in Ulm ist also eine Mieterhöhung von 15 Prozent das Maximum, auch ohne Hinweis im Vertrag. Das Land will die Regel nahtlos verlängern, der Ministerrat hat die Entwürfe am 22.09.2026 zur Anhörung freigegeben.

Kappungsgrenze berechnen

Die Kappungsgrenze berechnen Sie rückwärts vom Tag, an dem der neue Betrag wirksam werden soll. Maßgeblich ist die Miete genau drei Jahre davor. Umlagen für Modernisierung oder Betriebskosten (§§ 559 bis 560 BGB) bleiben unberücksichtigt.

Die Rechenzeile lautet: Miete drei Jahre vor dem Stichtag × 1,15 (oder × 1,20) = höchstzulässige Miete. Ziehen Sie die aktuelle Zahlung ab, bleibt der Spielraum. Am Ende vergleichen Sie mit dem Mietspiegelwert.

Ein Beispiel: Ab 1.1.2027 soll mehr gezahlt werden. Am 1.1.2024 lag die Miete bei 700 Euro, im Mai 2025 stieg sie auf 740 Euro. Mit 15-Prozent-Satz liegt die Obergrenze bei 700 × 1,15 = 805 Euro, es bleiben 65 Euro Luft. Weist der Mietspiegel 790 Euro aus, ist dort Schluss. Ein Kappungsgrenze-Rechner im Netz rechnet genauso, braucht aber die Miete vom richtigen Stichtag. Tragen Sie in den Kappungsgrenze-Rechner die heutigen 740 statt der damaligen 700 Euro ein, zeigt er 851 Euro, also 46 Euro zu viel.

Mietpreisbremse 2026: wo gilt sie noch?

Die Mietpreisbremse betrifft 2026 nur neue Verträge, nicht laufende (§§ 556d ff. BGB). Bei Wiedervermietung in einem angespannten Markt darf die Anfangsmiete das örtliche Niveau um maximal ein Zehntel übersteigen. Eine höhere Vormiete bleibt erlaubt, muss aber vor Vertragsschluss offengelegt werden. Ausgenommen sind Neubauten mit erster Nutzung nach dem 1.10.2014 und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.

Der Bundestag hat die Regel 2025 verlängert: Die Länder dürfen Gebiete nun bis zum 31.12.2029 bestimmen. Wo gilt die Mietpreisbremse 2026 in Baden-Württemberg? Nach der Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 16.12.2025 (GBl. 2025 Nr. 144) in derselben Zahl von Orten, unter anderem Stuttgart, Karlsruhe, Ulm, Freiburg und Tübingen. Auch sie läuft bis 31.12.2026, eine Verlängerung ist im Verfahren.

Wer in Ulm, Reutlingen, Karlsruhe oder Heilbronn neu vermietet, dokumentiert deshalb Vormiete und Mietspiegelwert. Rügt der Mieter innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn einen Verstoß, kann er alles zu viel Gezahlte seit Beginn zurückverlangen. Wo gilt die Mietpreisbremse genau? Verbindlich ist die Gemeindeliste in der Anlage der Landesverordnung.

Mieterhöhung nach Modernisierung nach § 559 BGB

Die Modernisierungsumlage ist der zweite große Hebel und wirkt unabhängig von Kappung und Vergleichsmiete. Vermieter dürfen jährlich 8 Prozent der Modernisierungskosten dauerhaft auf die Jahresmiete aufschlagen. Bei 30.000 Euro sind das 2.400 Euro im Jahr, also 200 Euro monatlich zusätzlich zur bisherigen Kaltmiete. Der Aufschlag bleibt, auch wenn sich die Ausgabe längst amortisiert hat.

Eine zweite Obergrenze steht in § 559 Abs. 3a BGB: Durch die Umlage darf die Miete binnen sechs Jahren um höchstens 3 Euro pro m² steigen. Lag sie vorher unter 7 Euro, sind es nur 2 Euro. Außerdem muss es eine echte Modernisierung sein, also eine energetische Verbesserung, eine Einsparung von Wasser, ein Komfortgewinn oder bessere allgemeine Wohnverhältnisse. Neu geschaffener Wohnraum ist nicht umlagefähig. Reine Instandhaltung wie eine Heizungsreparatur oder Tapezieren zählt nicht. Die Abgrenzung von Modernisierung und Erhaltung erklärt der Ratgeber zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten ausführlich.

Steuerlich ist die Modernisierung davon getrennt zu sehen: Welche Ausgaben Vermieter für die Renovierung einer Wohnung geltend machen, steht unter Renovierungskosten Mietwohnung absetzen.

Indexmiete und Staffelmiete als Alternative

Wer den Streit über Mietspiegel und Kappung vermeiden will, vereinbart von Anfang an eine Indexmiete oder Staffelmiete. Beide gehören in den ursprünglichen Vertrag, eine spätere Umstellung geht nur einvernehmlich.

Die Indexmiete nach § 557b BGB koppelt die Zahlung an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Steigt der Index um 2,5 Prozent, darf auch die Miete um 2,5 Prozent steigen, frühestens nach einem Jahr ohne Änderung. Sie verlangen das in Textform mit nachvollziehbarer Rechnung. Laufende Anpassungen unterliegen weder Kappung noch Bremse, für die Anfangsmiete gilt die Bremse aber. Die Bundesregierung hat am 29.04.2026 einen Entwurf zur Mietrechtsreform („Miete II“) beschlossen: In angespannten Märkten soll ein Indexanstieg über 3 Prozent jährlich nur noch zur Hälfte weitergegeben werden. Anfang Oktober 2026 lag er noch im Bundestag, bis dahin bleibt alles beim Alten.

Die Staffelmiete nach § 557a BGB legt künftige Erhöhungen beim Abschluss in Euro fest. Zwischen zwei Stufen müssen mindestens 12 Monate liegen, eine weitere Anhebung über den Mietspiegel ist während der Laufzeit ausgeschlossen. Die Bremse gilt für jede einzelne Stufe.

Mieterhöhung berechnen

Die Mieterhöhung berechnen Sie am besten an einem konkreten Fall: eine vermietete 3-Zimmer-Eigentumswohnung in Ulm, Baujahr 1978, 78 Quadratmeter, Nettokaltmiete 720 Euro. Die letzte Anpassung liegt vier Jahre zurück. Angenommen, der Mietspiegel weist für vergleichbare Lage und Baualtersklasse ohne wesentliche Modernisierung 9,80 Euro je Quadratmeter aus.

Schritt 1, Vergleichsmiete: 78 × 9,80 ergibt 764,40 Euro, also 44,40 Euro oder 6,2 Prozent mehr.

Schritt 2, Kappung: Ulm steht in der Landesverordnung, es gelten 15 Prozent. Die Miete ist seit vier Jahren gleich, also auch am Stichtag: 720 × 1,15 ergibt 828 Euro. Der Mietspiegelwert liegt darunter und ist hier die wirksame Obergrenze.

Schritt 3, Schreiben: Der Vermieter erhöht von 720 auf 764,40 Euro, in Textform, begründet mit dem Mietspiegel und mit Hinweis auf die Bedenkzeit. Geht das Schreiben im Mai zu, ist der neue Betrag ab 1. August fällig.

Schritt 4, Modernisierung: Ersetzt der Eigentümer alte Einfachverglasung durch Dreifachverglasung und bleiben nach Abzug des Instandhaltungsanteils 18.000 Euro umlagefähig, kommen 1.440 Euro jährlich hinzu, also 120 Euro im Monat. Die Anpassung an den Mietspiegel stützt sich auf den Zustand vor dem Fenstertausch, sonst würde dieselbe Maßnahme doppelt bezahlt.

Die Umlage zählt nicht zur 15-Prozent-Grenze, begrenzt ist sie nur durch den Deckel von 3 Euro pro m², bei 78 Quadratmetern also 234 Euro. Mit dem AfA-Rechner prüfen Sie parallel, wie viel Abschreibung Ihre Wohnung heute bringt.

Mieterhöhung Form: was das Verlangen nach § 558a BGB enthalten muss

Welche Form eine Mieterhöhung haben muss, regelt § 558a BGB: Textform genügt. Die Mieterhöhung in Form einer E-Mail ist also ebenso gültig wie ein Brief, eine Unterschrift braucht es nicht. Zwingend sind der genaue neue Betrag in Euro und eine Begründung mit Bezug auf die Vergleichsmiete. Ratsam sind dazu der Zeitpunkt, ab dem er gelten soll, und der Hinweis auf die Überlegungsfrist.

Die Begründung muss konkret sein. Ein bloßer Verweis auf den Mietspiegel reicht nicht, der Vermieter nennt das Feld, in das er die Wohnung einordnet. Bei drei Vergleichswohnungen gehören Adresse, Größe, Ausstattung und Miete jeder einzelnen dazu. Fehlt eine Pflichtangabe, ist das Verlangen unwirksam, und der Mieter muss nichts zahlen. Ein korrigiertes Schreiben ist jederzeit möglich, die Fristen beginnen dann neu. Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, muss das Schreiben dessen Werte auch bei anderer Begründung nennen (§ 558a Abs. 3 BGB).

Paragraph 558 BGB regelt also Anspruch und Höhe, § 558a BGB die Form. Der Unterschied zählt: Ein Formfehler macht das Verlangen unwirksam, eine zu hohe Forderung dagegen nicht. Verlangt der Vermieter mehr, als Paragraph 558 BGB erlaubt, schuldet der Mieter die Zustimmung bis zur zulässigen Grenze.

Fristen Mieterhöhung: vom Zugang bis zur ersten höheren Zahlung

Fristen der Mieterhöhung entscheiden, ab wann Geld fließt, und sie greifen ineinander:

Ein Beispiel: Geht das Schreiben am 15. Mai zu, hat der Mieter bis 31. Juli Zeit, gezahlt wird ab 1. August. Stimmt der Mieter der Mieterhöhung in der Frist nicht zu, muss die Klage bis Ende Oktober beim Amtsgericht sein.

Nach einer Modernisierung gilt für die Mieterhöhung die Frist aus § 559b Abs. 2 BGB: Die Umlage braucht keine Zustimmung und ist ab dem dritten Monat nach Zugang der Erklärung zu zahlen. Fehlte die Ankündigung oder übersteigt die Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent, verschiebt sich der Beginn um sechs Monate.

Mieterhöhung Widerspruch: was tun, wenn der Mieter nicht zustimmt?

Will der Mieter gegen eine Mieterhöhung Widerspruch einlegen, muss er das nicht begründen: Ohne seine Zustimmung wirkt sie nicht. Zeit hat er bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang. Stimmt er nur einem Teil zu, schuldet er diesen Teil. Für alles, was offen bleibt, kann der Vermieter binnen drei Monaten beim Amtsgericht klagen. Das lohnt sich nur, wenn das Schreiben formell sauber und die Höhe nicht zu ambitioniert ist.

Bestreitet der Mieter das Vergleichsniveau, ordnet das Gericht oft ein Sachverständigengutachten an. Die Kosten trägt grundsätzlich die unterliegende Seite (§ 91 ZPO). Wer eine vermietete Immobilie in Ulm hat, prüft deshalb vor dem Schreiben jedes Merkmal der Einordnung, also Baujahr, Größe, Ausstattung und Lage, und hält Belege bereit.

Der Mieter hat außerdem ein Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB. Er kann bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen, die Erhöhung tritt dann nicht ein.

Erst Restnutzungsdauergutachten, dann Mieterhöhung: was von der Mehrmiete nach Steuern bleibt

Erst das Restnutzungsdauergutachten, dann die Mieterhöhung: In dieser Reihenfolge sehen Sie, welcher Hebel mehr bringt. Jede Mehrmiete erhöht Ihre Einkünfte aus Vermietung. Aus dem Beispiel oben bringen 44,40 Euro im Monat 532,80 Euro im Jahr. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent gehen 223,78 Euro an das Finanzamt, netto bleiben rund 309 Euro. Wie der Überschuss besteuert wird, erklärt der Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

Die AfA wirkt in die andere Richtung, ohne dass Geld fließt. Für die Ulmer Wohnung, Baujahr 1978, schreiben Sie regulär 2 Prozent ab, bei 160.000 Euro Gebäudeanteil also 3.200 Euro im Jahr. Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG dürfen Sie eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer ansetzen, wenn Sie sie nachweisen. Belegt ein Restnutzungsdauergutachten zum Beispiel 30 Jahre, steigt die AfA auf rund 5.333 Euro. Die 2.133 Euro Mehrabschreibung sparen bei 42 Prozent rund 896 Euro Steuer jährlich, fast dreimal so viel, wie von der Mieterhöhung 2026 netto bleibt. Die Gesamtsumme der AfA ändert sich dabei nicht, sie wird nur schneller abgesetzt. Wie die Restnutzungsdauer ermittelt wird, steht in Restnutzungsdauer berechnen, die Wirkung auf die Rendite zeigt Mietrendite berechnen.

Der Bundesfinanzhof lässt für den Nachweis jede geeignete Methode zu (IX R 25/19 vom 28.07.2021). Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023, das ihn erschwert hatte, wurde mit BMF-Schreiben vom 01.12.2025 aufgehoben. Ob Ihr Finanzamt das Gutachten anerkennt, prüft es im Einzelfall.

Das funktioniert sogar rückwirkend. Das Gutachten lässt sich auf einen Stichtag in der Vergangenheit erstellen, wenn der damalige Zustand belegbar ist. Die höhere AfA gilt dann für alle Jahre mit offenem Bescheid, mehr im Beitrag Nutzungsdauer-Gutachten rückwirkend.

Bei DuraCasa erstellt ein über die DAkkS-akkreditierte Zertifizierungsstelle IQ-Zert zertifizierter Sachverständiger das Gutachten zum Festpreis ab 895 Euro, für Ihre Wohnung in Ulm wie für jedes andere Mietobjekt. Das Honorar zählt bei Vermietung zu den Werbungskosten. Den Preis zeigt der Preisrechner, ob sich das für Ihr Haus lohnt, der Restnutzungsdauer-Rechner in wenigen Minuten. Die Gestaltung im Einzelfall klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Mieterhöhung 2026: häufige Fragen

Wie oft darf ich als Vermieter die Miete erhöhen?

Über den Mietspiegel frühestens alle 15 Monate: Geschrieben werden darf zwölf Monate nach der letzten Anpassung, fällig wird das Plus frühestens drei Monate später. Die Drei-Jahres-Grenze der Kappung wird vom Wirksamwerden aus zurückgerechnet. Umlagen nach Modernisierung und Betriebskostenanpassungen zählen für beide Sperren nicht.

Was ist bei einer Mieterhöhung 2026 maximal erlaubt?

Bei bestehenden Verträgen ist eine Mieterhöhung von 20 Prozent in drei Jahren erlaubt, in angespannten Wohnungsmärkten weniger, und nie mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete. Eine Umlage nach Modernisierung kommt mit 8 Prozent der Kosten jährlich hinzu, begrenzt auf 3 Euro je m² in sechs Jahren.

Wann beginnt die neue Miete?

Mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Schreibens. Erfolgt der Zugang am 15. Mai, ist ab 1. August zu zahlen. Stimmt der Mieter erst später zu, gilt trotzdem dieser Stichtag.

Gilt die Mietpreisbremse 2026 noch?

Ja. Der Bund erlaubt den Ländern, Gebiete bis Ende 2029 festzulegen. In Baden-Württemberg greift die Mietpreisbremse 2026 in 130 Kommunen wie Heidelberg, Karlsruhe oder Ulm, befristet bis Jahresende mit geplanter Verlängerung. Sie betrifft nur neue Verträge.

Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete und woher kenne ich sie?

Sie ist der übliche Preis für vergleichbare Wohnungen nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, vereinbart oder geändert in den letzten sechs Jahren. Nachweisen lässt sie sich über Mietspiegel, Mietdatenbank, drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten.

Was passiert, wenn der Mieter nicht zustimmt?

Nach Ablauf der Überlegungsfrist hat der Vermieter drei Monate Zeit für eine Zustimmungsklage beim Amtsgericht. Das Gericht prüft die Begründung und holt bei Bedarf ein Gutachten ein.

Welche Form muss eine Mieterhöhung haben?

Textform nach § 558a BGB reicht, also Brief oder E-Mail. Pflicht sind der neue Betrag und eine konkrete Begründung mit Bezug auf Mietspiegel oder Vergleichswohnungen, ratsam auch Zeitpunkt und Hinweis auf die Überlegungsfrist. Fehlt die Begründung, ist das Verlangen unwirksam.

Kann ich nach einer Modernisierung beliebig viel umlegen?

Nein. Nach § 559 BGB sind 8 Prozent der Kosten pro Jahr umlagefähig, und zwar dauerhaft. Zusätzlich gilt eine Kappungsgrenze von 3 Euro pro Quadratmeter Erhöhung in sechs Jahren, bei Mieten unter 7 Euro je Quadratmeter sogar nur 2 Euro. Reine Instandhaltung wie Heizungsreparatur oder Tapezieren ist nicht umlagefähig, sondern Sache des Vermieters.

Was ist eine Indexmiete und lohnt sie sich?

Eine Indexmiete folgt dem Verbraucherpreisindex. Vermieter profitieren in Inflationsphasen ohne neue Begründung. Laufende Anpassungen sind von Kappung und Bremse befreit, die Anfangsmiete nicht.

Fazit

Eine Mieterhöhung 2026 ist an drei Grenzen gebunden: die Kappung von 20 oder 15 Prozent, das Mietspiegelniveau und bei Neuvermietung die Bremse. Wer in Ulm oder einer anderen der 130 Gemeinden vermietet, rechnet bei jeder Mieterhöhung mit 15 Prozent als Obergrenze. Der größere Hebel liegt oft in der Steuer: Ein Gutachten kann auf derselben Wohnung rund 2.100 Euro mehr AfA freisetzen. Wer beides verbindet, holt aus seiner vermieteten Immobilie in Ulm mehr Rendite heraus. Ein unverbindliches Angebot erhalten Sie über den Restnutzungsdauer-Rechner.