Energieausweis Pflicht bei Vermietung: Wer ihn braucht, was er kostet, welches Bußgeld droht

Die Energieausweis Pflicht trifft jeden Vermieter: Wer eine Wohnung, ein Haus oder eine Gewerbeeinheit neu vermietet, braucht einen gültigen Ausweis für das Gebäude und legt ihn spätestens bei der Besichtigung vor (§ 80 Abs. 3 und 5 GModG). Dieser Ratgeber nennt den Rechtsstand von Oktober 2026, die Ausnahmen, die Kosten und das Bußgeld. Er zeigt auch, warum dieselben Daten aus dem Ausweis Ihre Steuer senken können.

Energieausweis bei Vermietung

Energieausweis bei Vermietung heißt: Sie brauchen für Ihr Haus einen gültigen Ausweis, bevor Sie einen neuen Mieter suchen. Liegt keiner vor, lassen Sie ihn ausstellen. Das Gesetz heißt inzwischen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) und war zuvor als Gebäudeenergiegesetz bekannt. Die Regeln zum Ausweis stehen in den §§ 79 bis 88 und gelten auch für Verpachtung und Leasing.

Drei Pflichten kommen zusammen. Erstens zeigen Sie den Ausweis oder eine Kopie spätestens bei der Besichtigung. Ein deutlich sichtbarer Aushang oder ausgelegte Kopien genügen. Findet keine Besichtigung statt, legen Sie ihn unverzüglich vor. Zweitens übergeben Sie ihn nach Vertragsschluss unverzüglich dem neuen Mieter. Drittens nennt Ihre Anzeige in kommerziellen Medien, sofern der Ausweis schon vorliegt, fünf Angaben (§ 87): die Art des Ausweises, den Endenergiebedarf oder -verbrauch, den wichtigsten Energieträger der Heizung, das Baujahr und bei Wohngebäuden die Effizienzklasse. Bestellen Sie ihn also vor dem Inserat, nicht danach.

Ab welchem Baujahr braucht man einen Energieausweis

Ab welchem Baujahr braucht man einen Energieausweis? Ab keinem. Das Gesetz kennt bei Vermietung und Verkauf keine Baujahrgrenze (§ 80 Abs. 3). Ein Haus von 1900 braucht ihn wie ein Neubau, und auch eine Wohnung im Dachgeschoss eines Altbaus.

Die Zahl 1965 stammt aus der Einführung. Nach der Energieeinsparverordnung von 2007 galt die Pflicht für Wohngebäude bis Baujahr 1965 ab dem 1. Juli 2008, für jüngere ab dem 1. Januar 2009 und für Nichtwohngebäude ab dem 1. Juli 2009. Diese Stufen sind längst durchlaufen. Neu errichtete Gebäude erhalten ihren Ausweis nach der Fertigstellung (§ 80 Abs. 1). Der Zeitpunkt des Bauantrags bestimmt heute nur noch eines: ob Sie einen Bedarfsausweis brauchen. Dazu mehr beim Thema altes Haus.

Energieausweis Pflicht Ausnahmen

Die Energieausweis Pflicht Ausnahmen sind eng gefasst. Es gibt drei, die für Vermieter zählen.

Die erste betrifft kleine Gebäude mit höchstens 50 Quadratmetern Nutzfläche (§ 79 Abs. 4 Satz 1, § 3 Abs. 1 Nr. 17 GModG). Die zweite betrifft Baudenkmäler: Für sie gelten die Pflichten bei Vermietung und Verkauf nach § 80 Abs. 3 bis 7 nicht (§ 79 Abs. 4 Satz 2). Als Baudenkmal zählt, was nach Landesrecht geschützt ist. Die steuerliche Seite solcher Häuser erklärt die Denkmal-AfA, denn dort gelten eigene Regeln. Die dritte Ausnahme ist keine echte: Liegt schon ein gültiger Ausweis vor, brauchen Sie keinen neuen.

Keine Ausnahme sind Alter, Leerstand oder eine kurze Mietzeit. Auch Gewerbeeinheiten fallen unter die Pflicht. Wer sein Haus selbst bewohnt und weder vermietet noch verkauft, braucht nach Angaben der Verbraucherzentrale keinen Ausweis.

Energieausweis für altes Haus

Der Energieausweis für altes Haus hat eine Besonderheit: Bei manchen Altbauten ist nur der Bedarfsausweis erlaubt. Das gilt für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde (§ 80 Abs. 3 Satz 2). Der Grund ist die Wärmeschutzverordnung von 1977. Hat das Haus ihr Niveau schon beim Bau erreicht oder durch spätere Arbeiten erreicht, entfällt die Einschränkung.

In allen anderen Fällen haben Sie die Wahl. Der Verbrauchsausweis stützt sich auf die Abrechnungen von mindestens 36 Monaten (§ 82 Abs. 4). Der Bedarfsausweis rechnet das Haus durch. Welcher besser passt, hängt vom Haus ab. Bei einem unsanierten Mietshaus der Sechzigerjahre zeigt der Verbrauch oft nur, wie sparsam die Mieter heizen, und kaum etwas über Dach, Fenster oder Kessel. Der Bedarfsausweis bildet dagegen die Bauteile ab. Wechselt der Mieter, ändert sich der Verbrauch, nicht aber das Gebäude. Gerade bei Nachkriegsbauten, etwa in Stuttgart, lohnt der Blick auf die Bauteile. Die Wahl der Ausweisart beschreibt ein späterer Ratgeber ausführlich.

Energieausweis erstellen

Energieausweis erstellen heißt zuerst: Prüfen Sie, ob schon ein gültiger Ausweis vorliegt. Das Ablaufdatum steht im Ausweis selbst (§ 85). Fehlt einer, gehen Sie so vor:

1. Ausweisart klären, siehe das alte Haus oben.
2. Aussteller wählen, der nach § 88 berechtigt ist.
3. Unterlagen sammeln: Baupläne, Wohnflächen, Typenschild der Heizung und beim Verbrauchsausweis die Abrechnungen.
4. Ausweis prüfen: Anschrift, Baujahr, Wärmeerzeuger, Ausstellungsdatum, Unterschrift und Registriernummer.

Wer einen Energieausweis beantragen will, wendet sich direkt an den Aussteller und liefert die Daten sorgfältig. Wie Sie den Energieausweis beantragen, bleibt Ihnen überlassen: per Formular, Telefon oder Portal. Stellen Sie sie selbst bereit, müssen sie richtig sein (§ 83 Abs. 3). Der Aussteller prüft sie und darf zweifelhafte Angaben nicht verwenden. Selbst ausstellen dürfen Sie ihn nur, wenn Sie nach § 88 berechtigt sind, sonst liefern Sie nur Daten.

Wer erstellt Energieausweis

Wer erstellt Energieausweis, regelt § 88 GModG: nur eine berechtigte Person. Dazu zählen Architekten, Bauingenieure und weitere Absolventen technischer Fächer mit Schulung oder zwei Jahren Berufserfahrung. Auch Handwerksmeister, Schornsteinfeger und staatlich geprüfte Techniker mit entsprechender Weiterbildung dürfen es. Hinzu kommt, wer die Qualifikationsprüfung Energieberatung des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle bestanden hat.

Fragen Sie vor dem Auftrag nach dem Nachweis. Die Verbraucherzentrale rät dazu, die Qualifikation belegen zu lassen und auf eine Berufshaftpflichtversicherung zu achten. Wer ohne Berechtigung ausstellt, handelt ordnungswidrig (§ 108 Abs. 1 Nr. 22). Wer prüfen will, ob jemand berechtigt ist, fragt nach Studienabschluss, Schulung oder Meisterbrief. Aussteller müssen Kopien ihrer Ausweise und der Unterlagen zwei Jahre aufbewahren (§ 99 Abs. 5). Das hilft bei Rückfragen der Behörde.

Energieausweis online erstellen

Energieausweis online erstellen ist zulässig. Die Verbraucherzentrale warnt aber, dass bei der Datenerhebung ohne Besichtigung oft erhebliche Mängel auftreten. Vor Billigangeboten unter 70 Euro warnt sie ausdrücklich.

Ob ein Ausweis gültig ist, hängt nicht am Weg der Bestellung. Er gilt, wenn ein Berechtigter ihn ausstellt, die Daten stimmen und er eine Registriernummer trägt. Der Aussteller soll das Gebäude begehen oder sich geeignete Bilder zeigen lassen (§ 84 Abs. 1). Für die Richtigkeit Ihrer Angaben haften Sie: Wer vorsätzlich oder leichtfertig nicht dafür sorgt, dass sie stimmen, handelt ordnungswidrig (§ 108 Abs. 1 Nr. 20). Bei einem Bedarfsausweis raten die Verbraucherschützer zur Begehung vor Ort. Prüfen Sie daher bei jedem Anbieter, wer den Ausweis unterschreibt und ob er bei Rückfragen erreichbar ist. Ein günstiger Preis ist kein Fehler an sich. Er sollte aber nicht heißen, dass Ihr Haus nie ein Mensch gesehen hat, denn falsche Angaben zu Heizung oder Dämmung fallen später auf Sie zurück, etwa wenn ein Mieter den Wert in der Anzeige mit der Heizkostenabrechnung vergleicht.

Energieausweis Kosten

Die Energieausweis Kosten liegen beim Verbrauchsausweis nach der Verbraucherzentrale bei knapp unter 100 Euro. Der Bedarfsausweis ist teurer, weil die Datenerfassung mehr Arbeit macht. Eine amtliche Preisliste gibt es nicht, der Preis hängt von Gebäude und Anbieter ab. Holen Sie deshalb mehrere Angebote ein.

Wer zahlt? Das Gesetz verpflichtet den Vermieter, also trägt er die Kosten. Ob Sie die Kosten auf Mieter umlegen dürfen, ist eine mietrechtliche Frage und hängt vom Mietvertrag ab. Steuerlich sind die Kosten bei einer vermieteten Immobilie in der Regel Werbungskosten, weil sie mit der Vermietung zusammenhängen (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG), und mindern den Überschuss. Wie Sie alle Posten der Anlage V ansetzen, steht im Ratgeber Werbungskosten bei Vermietung.

Ein Rechenbeispiel für eine Wohnung in Stuttgart-Feuerbach, Baujahr um 1970, Gebäudeanteil 180.000 Euro, Grenzsteuersatz 42 Prozent, ohne Soli und Kirchensteuer. Der Bedarfsausweis kostet angenommene 400 Euro.

Der Satz von 4 Prozent folgt aus 100 geteilt durch 25 Jahre. Der Ausweis spart nichts, er kostet nach Steuer noch 232 Euro und ist Pflicht. Die AfA-Zeile zeigt dagegen, wo der größere Hebel liegt. Mit eigenen Zahlen rechnet der AfA-Rechner. Alle Zahlen sind Richtwerte. Ob Kosten sofort abziehbar sind, hängt vom Einzelfall ab, etwa bei Leerstand oder Verkaufsabsicht. Das klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Wie lange ist ein Energieausweis gültig

Wie lange ist ein Energieausweis gültig? Zehn Jahre ab Ausstellung (§ 79 Abs. 3 GModG). Das Ablaufdatum muss im Ausweis stehen (§ 85 Abs. 1 Nr. 3). Ein 2020 ausgestellter Ausweis reicht also bis 2030 und für jeden Mieter, der bis dahin einzieht.

Früher endet die Gültigkeit nur in einem Fall: Wird das Gebäude so geändert, dass nach § 80 Abs. 2 ein neuer Bedarfsausweis nötig wird, verliert der alte seine Geltung. Gemeint sind Änderungen an Außenbauteilen im Sinne des § 36, für die Sie das ganze Gebäude durchrechnen. Änderungen an höchstens 10 Prozent einer Bauteilgruppe, etwa an wenigen Fenstern, sind davon ausgenommen (§ 36 Satz 2). Prüfen Sie vor jeder Neuvermietung, ob das Gesetz seit Ausstellung des Ausweises geändert wurde.

Energieausweis erneuern

Energieausweis erneuern müssen Sie, wenn die zehn Jahre um sind oder eine große Änderung ihn entwertet. Eine Verlängerung kennt § 79 nicht: Sie lassen einen neuen Ausweis ausstellen und prüfen dabei Daten und Empfehlungen neu. Beauftragen Sie ihn früh. Ohne gültigen Ausweis fehlen Ihnen sonst beim nächsten Mieterwechsel die Unterlagen für Besichtigung und Anzeige.

Planen Sie eine energetische Modernisierung, zählt die Reihenfolge. Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer des Hauses, weil sie den Zustand verbessern. Lassen Sie deshalb zuerst das Gutachten auf den heutigen Zustand erstellen, dann bauen Sie, dann kommt der neue Ausweis. So ist der Zustand vor der Modernisierung festgehalten, und die Arbeiten gehen in den neuen Ausweis ein. Was ein Umbau für die Miete heißt, erklärt der Ratgeber Mieterhöhung nach Modernisierung, den Heizungsteil Neue Heizung absetzen.

Vermietung ohne Energieausweis Konsequenzen

Vermietung ohne Energieausweis Konsequenzen hat vor allem eine: das Bußgeld. Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig den Nachweis nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig vorlegt oder übergibt (§ 108 Abs. 1 Nr. 18 und 19). Dasselbe gilt, wenn die Anzeige die Pflichtangaben auslässt (Nr. 21). Die Geldbuße beträgt bis zu 10.000 Euro (§ 108 Abs. 2 Nr. 2).

Zuständig ist nach Landesrecht die jeweilige Behörde. Eine Stichprobenkontrolle der Ausweise selbst sieht § 99 vor. Wie oft ein Verstoß tatsächlich geahndet wird, lässt sich aus dem Gesetz nicht ablesen. Ob ein Mieter zivilrechtliche Ansprüche hat, ist eine Frage des Mietrechts und hängt vom Einzelfall ab. Ein Ausweis kostet im Vergleich zu einer möglichen Geldbuße wenig. Sinnvoll ist eine feste Gewohnheit: Vor jeder Neuvermietung prüfen Sie das Ablaufdatum, die Anzeige und die Mappe für die Besichtigung. Wer mehrere Wohnungen im selben Haus hält, braucht meist nur einen Ausweis, denn er gilt für das Gebäude (§ 79 Abs. 2).

Energieausweis Hauskauf Pflicht

Die Energieausweis Hauskauf Pflicht liegt beim Verkäufer. Er oder der Makler legt dem Interessenten den Ausweis spätestens zum Besichtigungstermin vor und übergibt ihn nach dem Kaufvertrag unverzüglich (§ 80 Abs. 4). Bei Häusern mit höchstens zwei Wohnungen muss der Käufer nach der Übergabe ein Beratungsgespräch führen, wenn eines unentgeltlich angeboten wird.

Als Kapitalanleger lesen Sie den Ausweis vor dem Notartermin. Prüfen Sie Baujahr, Wärmeerzeuger, Energieträger und die Modernisierungsempfehlungen. Sie zeigen, welche Arbeiten bald anstehen. Dieselben Angaben nennen Sie, wenn Sie ein Gutachten auf den Kaufstichtag anfragen. Fehlt der Ausweis bei der Besichtigung, bitten Sie den Verkäufer schriftlich darum und halten das Datum fest. So haben Sie Zeit, die Daten vor der Beurkundung zu prüfen, statt sie erst nach dem Kauf zu lesen. Worauf Sie sonst beim Kauf mit Mieter achten, steht im Ratgeber Haus mit Mieter kaufen. Verkaufen Sie selbst, zählt der Ausweis meist zu den Veräußerungskosten, wie die Spekulationssteuer zeigt.

Erst Restnutzungsdauergutachten, dann Energieausweis erneuern: Baujahr laut Energieausweis und AfA

Erst Restnutzungsdauergutachten, dann Energieausweis erneuern und modernisieren: Diese Reihenfolge verbindet Pflicht und Steuer. Das Baujahr laut Energieausweis steht in jedem Ausweis, dazu das Baujahr des Wärmeerzeugers, die Energieträger, die Gebäudenutzfläche und die Modernisierungsempfehlungen (§ 85 Abs. 1, § 84). Dieselben Angaben braucht ein Restnutzungsdauergutachten.

Der Ausweis ersetzt es nicht. Er dient nach § 79 Abs. 1 ausschließlich der Information über die Energie. Die Restnutzungsdauer dagegen berechnet der Sachverständige nach ImmoWertV (§ 4 Abs. 3, Anlage 2) aus Alter und Modernisierungspunkten, siehe Modernisierungsgrad. Eine alte Heizung und ein schlechter Dämmstand deuten oft auf wenige Punkte und eine kurze Restnutzungsdauer. Dann kann der AfA-Satz über 2 Prozent hinaus steigen, wie die Tabelle oben zeigt. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass jede geeignete Methode genügt (IX R 25/19 vom 28.07.2021), der bloße Verweis auf die Modell-Restnutzungsdauer aber nicht (IX R 14/23 vom 23.01.2024). Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 ist mit Schreiben vom 01.12.2025 aufgehoben. Ob Ihr Finanzamt das Gutachten anerkennt, prüft es im Einzelfall.

Das funktioniert sogar rückwirkend. Das Gutachten lässt sich auf einen früheren Stichtag erstellen, wenn der damalige Zustand belegt ist. Die höhere AfA machen Sie für alle Jahre geltend, deren Bescheid noch änderbar ist, siehe Nutzungsdauer-Gutachten rückwirkend. Nach Ihrem Auftrag laden Sie Fotos, Grundriss und Ihren Energieausweis hoch, wie der Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten 2026 beschreibt. Das Gutachten für die Wohnung in Stuttgart beginnt bei 895 Euro brutto (bis 299 Quadratmeter Wohnfläche, inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer), den Festpreis für Ihr Objekt zeigt der Preisrechner. Ob sich das lohnt, zeigt der Restnutzungsdauer-Rechner in wenigen Minuten.

Energieausweis Pflicht: häufige Fragen

Wer kontrolliert den Energieausweis bei Vermietung?

Den Energieausweis bei Vermietung kontrolliert die nach Landesrecht zuständige Behörde. Verstöße gegen die Vorlage- und Übergabepflicht sind Ordnungswidrigkeiten mit bis zu 10.000 Euro Geldbuße (§ 108 GModG). Zusätzlich prüft eine Kontrollstelle Stichproben der ausgestellten Ausweise (§ 99). Zu Ihren Pflichten gehört auch die Übergabe an den neuen Mieter.

Ist ein Energieausweis Pflicht bei Gewerbeimmobilien?

Ja, ein Energieausweis ist auch bei Gewerbeimmobilien Pflicht, sobald Sie vermieten, verpachten oder verkaufen (§ 80 Abs. 3). Für Nichtwohngebäude gibt es einen eigenen Ausweis, der auch Lüftung, Beleuchtung und Kühlung erfasst. In der Anzeige nennen Sie bei Nichtwohngebäuden den Endenergiebedarf für Wärme und Strom getrennt (§ 87 Abs. 2). Bei starkem Publikumsverkehr ist ein Aushang nötig, bei behördlicher Nutzung ab mehr als 250 Quadratmetern, sonst ab mehr als 500 Quadratmetern Nutzfläche mit starkem Publikumsverkehr (§ 80 Abs. 6 und 7).

Seit wann ist ein Energieausweis Pflicht?

Ein Energieausweis ist im Bestand seit 2008 Pflicht. Es begann mit Wohngebäuden bis Baujahr 1965, jüngere folgten 2009 und Nichtwohngebäude Mitte 2009 (Energieeinsparverordnung 2007). Die Pflichtangaben in Anzeigen kamen mit der Verordnung von 2014 und gelten seit dem 1. Mai 2014. Heute regelt § 80 GModG die Vorlage bei Vermietung.

Wer zahlt den Energieausweis?

Den Energieausweis zahlt der Vermieter. Das Gesetz richtet die Pflicht an ihn (§ 80 Abs. 5), also beauftragen und bezahlen Sie ihn. Bei einer vermieteten Immobilie gelten die Kosten in der Regel als Werbungskosten und mindern den Überschuss aus Vermietung. Beim Verkauf trifft die Pflicht den Verkäufer (§ 80 Abs. 4), die Kosten zählen dort meist zu den Veräußerungskosten.

Wie lange dauert ein Energieausweis?

Wie lange ein Energieausweis dauert, nennt das Gesetz nicht, denn eine Frist für den Aussteller gibt es nicht. Es hängt davon ab, wie schnell Sie die Unterlagen liefern und ob der Aussteller das Haus besichtigt. Ein Verbrauchsausweis braucht Abrechnungen aus 36 Monaten (§ 82 Abs. 4). Beauftragen Sie ihn deshalb vor dem Inserat, denn die Pflichtangaben gelten für jeden Ausweis, der bei Anzeigenschaltung vorliegt.