Maklerprovision berechnen: Teilung nach § 656c BGB prüfen und als Vermieter über die AfA zurückholen

Die Maklerprovision beträgt beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses üblicherweise 3,57 Prozent des Kaufpreises je Partei, und seit Dezember 2020 darf der Käufer höchstens die Hälfte der Gesamtprovision tragen. Wie hoch sie ausfällt, wer zahlt und wann sie fällig wird, klärt dieser Ratgeber mit dem Stand Oktober 2026. Für Vermieter und Kapitalanleger kommt eine zweite Frage dazu, die Portale selten beantworten: Was geschieht steuerlich mit dem Geld? Der Käuferanteil kommt per AfA zurück, und wie schnell, hängt an der Nutzungsdauer des Gebäudes.

Courtage

Courtage ist ein anderes Wort für die Maklerprovision, also die Vergütung, die ein Immobilienmakler für Nachweis oder Vermittlung eines Vertrags erhält. Im Alltag sind Maklerlohn, Maklergebühr, Maklercourtage, Makler Provision und Maklerkosten dasselbe. Gemeint ist immer die erfolgsabhängige Zahlung nach § 652 BGB: Sie wird nur fällig, wenn der Vertrag wirklich zustande kommt.

Das Wort Courtage taucht auch an der Börse und bei Versicherungen auf. Dort bedeutet es etwas anderes, nämlich Entgelt für den Handel mit Wertpapieren oder die Vermittlung von Policen. In diesem Ratgeber geht es allein um Immobilien. Eine amtliche Gebührenordnung wie für Notare gibt es für Makler nicht. Die Maklercourtage wird frei vereinbart, und wo keine Makler Provision vereinbart wurde, schuldet man unter Umständen nach § 653 BGB die übliche Vergütung.

Maklerprovision wie hoch

Maklerprovision wie hoch: Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern liegt die Gesamtprovision je nach Region meist zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises, jeweils inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer. Üblich ist die Aufteilung in zwei gleiche Teile, in Baden-Württemberg also 3,57 Prozent für den Käufer und 3,57 Prozent für den Verkäufer. Das sind Marktgepflogenheiten, keine Vorschrift.

Zur Orientierung: Auf 3,57 Prozent kommt man, weil der Nettosatz von 3 Prozent mit 1,19 multipliziert wird. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das 14.280 Euro je Partei. Eine gesetzliche Höchstgrenze für die Höhe selbst nennt das BGB nicht. Eine Grenze setzt erst das Verbot sittenwidriger Verträge nach § 138 BGB, und die wird bei den üblichen Sätzen nicht erreicht.

Wer als Käufer in Stuttgart eine Eigentumswohnung kauft, trifft deshalb meist auf den Satz von 3,57 Prozent. Weicht ein Exposé davon ab, lohnt die Frage nach dem Grund, denn Abweichungen nach oben lassen sich verhandeln (siehe unten).

Maklerprovision NRW

Maklerprovision NRW: In Nordrhein-Westfalen gelten dieselben üblichen Sätze wie in den meisten Ländern, nämlich 7,14 Prozent Gesamtprovision und 3,57 Prozent je Partei. Dasselbe gilt für Bayern, während Hessen mit 5,95 Prozent darunter liegt. Die Übersicht zeigt, was Marktübersichten für 2026 als üblich nennen:

Die Sätze sind ortsüblich, nicht vorgeschrieben. In einzelnen Regionen weichen Makler ab, und im Einzelfall bleibt der Maklervertrag maßgeblich. Auch die Zahlen für Bayern und Hessen sind keine gesetzlichen Werte, sondern Erfahrungssätze. Prüfen Sie also immer das Angebot selbst und nicht die Tabelle.

Wer zahlt die Maklergebühr

Wer zahlt die Maklergebühr, hängt beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher davon ab, wer den Makler beauftragt hat. Wer zahlt Maklerprovision tatsächlich? Das zeigen drei Fälle:

• Der Verkäufer beauftragt den Makler allein. Er darf bis zur Hälfte auf den Käufer abwälzen und muss mindestens genauso viel selbst tragen (§ 656d BGB). Den Käuferanteil schulden Sie erst nach dem Nachweis, dass der Verkäufer seinen Anteil beglichen hat.
• Der Käufer beauftragt den Makler allein. Dann gilt dieselbe Grenze in die andere Richtung: Ein Teil bis zur Hälfte geht an den Verkäufer, der Rest bleibt bei ihm.
• Der Makler arbeitet für beide Seiten. Beide müssen sich in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c BGB). Verzichtet der Makler gegenüber einer Seite, entfällt der Anspruch auch gegenüber der anderen.

Der Maklervertrag braucht für Wohnung und Einfamilienhaus mindestens Textform, also eine E-Mail genügt (§ 656a BGB). Ein mündlicher Vertrag begründet dann keinen Anspruch. Wer zahlt, wenn der Makler gar nicht für Sie tätig wurde? Dann gibt es grundsätzlich keinen Anspruch gegen Sie, den Einzelfall prüft aber ein Rechtsanwalt.

Weicht ein Vertrag zu Ihren Lasten von diesen Regeln ab, ist die Abrede nach dem Gesetz unwirksam.

Maklerprovision berechnen

Maklerprovision berechnen heißt: Kaufpreis mal Provisionssatz, bei 3,57 Prozent also Kaufpreis mal 0,0357. Die Tabelle zeigt Käuferanteil und Gesamtprovision für drei Preise:

Für Selbstnutzer ist damit alles gesagt. Für Vermieter beginnt die Rechnung erst jetzt, denn der Käuferanteil ist eine Anschaffungsnebenkost. Die steckt nur mit dem Gebäudeanteil in der AfA-Bemessungsgrundlage; der Teil für Grund und Boden wird nie abgeschrieben. Mehr dazu im Ratgeber AfA-Bemessungsgrundlage.

Als Rechenbeispiel dient eine vermietete Eigentumswohnung in Stuttgart, Baujahr 1975, Kaufpreis 300.000 Euro. Der Gebäudeanteil beträgt 75 Prozent, also 225.000 Euro. Der Käuferanteil der Maklerprovision liegt bei 3,57 Prozent, das sind 10.710 Euro. Davon entfallen 75 Prozent auf das Gebäude, also 8.032,50 Euro, und 2.677,50 Euro auf den Boden. Grunderwerbsteuer und Notar kommen noch hinzu, sind hier aber bewusst nicht mitgerechnet.

Der Satz von 4 Prozent folgt aus 100 geteilt durch 25 Jahre. Die Provision allein bringt also nur 160,65 Euro im Jahr bei 2 Prozent und 321,30 Euro bei 4 Prozent. Der große Hebel ist die Basis insgesamt: Mit dem Gutachten sind es rund 4.660 Euro mehr AfA jährlich, das spart bei 42 Prozent rund 1.957 Euro Steuer. Die AfA steht nicht zusätzlich zur Verfügung, sie wird nur früher verbraucht. Mit Ihren Zahlen rechnet der AfA-Rechner. Wie das Verhältnis zwischen Gebäude und Boden entsteht, steht im Beitrag Kaufpreisaufteilung.

Maklergebühren Hauskauf

Maklergebühren Hauskauf zählen steuerlich zu den Anschaffungsnebenkosten. Das gilt für den Käuferanteil. Er wird zusammen mit Kaufpreis, Notar und Grunderwerbsteuer auf Gebäude und Grund und Boden verteilt, im Verhältnis der Kaufpreisaufteilung. Die Prozente der Aufteilung gelten dabei für den echten Preis samt Nebenkosten, wie der Ratgeber Eigentumswohnung abschreiben für den Normalfall zeigt.

Ein Abzug im Jahr der Zahlung ist die Ausnahme. Sofort abziehbar sind bei Vermietern vor allem Kosten der Finanzierung. Bei einem selbst genutzten Haus gibt es keinen Abzug, weil keine Einkünfte vorliegen, aus denen Werbungskosten kämen. Wie der Grunderwerbsteuer-Anteil behandelt wird, steht im Beitrag Grunderwerbsteuer absetzen.

Beim Hauskauf kommen weitere Kosten dazu. Neben dem Notar, dessen Gebühren der Ratgeber Notarkosten Hauskauf aufschlüsselt, bleibt vor allem die Grunderwerbsteuer. In der Renditerechnung wirken die Maklergebühren Hauskauf wie ein Aufschlag auf den Preis: Beim Beispiel in Mietrendite berechnen stecken rund 3,5 Prozent Makler in den Kaufnebenkosten.

Maklerprovision Gewerbeimmobilien

Maklerprovision Gewerbeimmobilien unterliegt nicht den Teilungsregeln des BGB. Diese gelten nur für Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser, und der Käufer muss Verbraucher sein. Wer ein ganzes Mehrfamilienhaus, eine Gewerbeeinheit oder ein Grundstück kauft, verhandelt die Provision frei. Das gilt auch für den Textformzwang: Er greift dort nicht, doch schriftlich ist es trotzdem klüger.

Für Kapitalanleger ist das ein Haken. Verlangt der Makler die volle Käuferprovision, steht sie vollständig auf Ihrer Seite. Welcher Satz üblich ist, hängt von Region und Objekt ab, denn Gesetz und Gebührenordnung geben nichts vor. Rechnen Sie das Angebot deshalb wie jeden anderen Kostenpunkt durch.

Die Provision wirkt dabei doppelt. Sie erhöht die Anschaffungskosten und damit die AfA-Basis, soweit sie auf das Gebäude entfällt. Wie sich die Abschreibung bei Gewerbe von der bei Wohnungen unterscheidet, zeigt der Ratgeber Gewerbeimmobilie abschreiben.

Hauskauf Makler verhandeln

Hauskauf Makler verhandeln lohnt sich, weil weder Höhe noch Zahlungsweg gesetzlich feststehen. Verhandelbar sind drei Punkte: der Satz, die Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer und der Zeitpunkt der Fälligkeit. Dabei hilft es, früh zu klären, wer der Auftraggeber ist. Der Besteller trägt mindestens die Hälfte selbst.

Ein praktischer Weg: Bitten Sie vor der Besichtigung um den Maklervertrag oder die Provisionsabrede in Textform, und lesen Sie, auf wen sich die Provision bezieht. Rechnen Sie dann den Käuferanteil in Euro aus, statt nur den Prozentsatz zu betrachten. Bei 300.000 Euro sind 0,5 Prozentpunkte weniger bereits 1.500 Euro netto, 1.785 Euro brutto.

Ein Nachlass lässt sich oft auch über den Kaufpreis erzielen, denn jeder Euro Preisnachlass senkt später die Provision mit. Zugleich gilt bei Wohnung und Einfamilienhaus: Der Käuferanteil darf nicht höher sein als der Anteil des Verkäufers. Halten Sie jede Einigung schriftlich fest.

Wann Makler bezahlen nach Notar

Wann Makler bezahlen nach Notar? Der Anspruch auf die Provision entsteht, sobald der Kaufvertrag durch den Notar beurkundet ist und wirksam wird. Das ist der Erfolg im Sinne des § 652 BGB. Gezahlt wird danach auf Rechnung, zu dem Termin, den Rechnung oder Maklervertrag nennen.

Beim Käuferanteil für Wohnung und Einfamilienhaus gibt es eine zusätzliche Hürde. Nach § 656d BGB zahlen Sie ihn erst, nachdem der auftraggebende Verkäufer seinen Teil beglichen und das belegt hat. Überweisen Sie also nicht vorab. Mit der Beurkundung beim Notar oder der Kaufpreiszahlung hat das nichts zu tun.

Hängt der Vertrag noch von einer Genehmigung ab, etwa der Zustimmung einer Behörde, entsteht der Anspruch erst, wenn sie vorliegt. Bei Zweifeln fragen Sie den beurkundenden Notar oder einen Rechtsanwalt, denn hier entscheidet der Wortlaut Ihres Vertrags.

Maklerprovision Verkauf

Maklerprovision Verkauf: Als Verkäufer tragen Sie bei Wohnung oder Einfamilienhaus, wenn Sie den Makler beauftragt haben, mindestens die Hälfte der Gesamtprovision, meist 3,57 Prozent. Steuerlich spielt das nur in einem Fall eine Rolle, nämlich beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren. Dann mindert der Verkäuferanteil als Veräußerungskosten den Gewinn nach § 23 Abs. 3 Satz 1 EStG.

Die genutzte AfA wirkt gegenläufig: Sie senkt die Anschaffungskosten und erhöht damit den Gewinn (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Ein Beispiel: Verkauf für 400.000 Euro, Verkäuferanteil 14.280 Euro. Diese 14.280 Euro kürzen den steuerpflichtigen Gewinn, wenn die Wohnung vermietet war und die Zehnjahresfrist noch läuft. Nach zehn Jahren bleibt der Gewinn ohnehin steuerfrei, und die Provision spielt keine Rolle. Ausführlich: Spekulationssteuer bei Immobilien.

Wer selbst nutzt, kann den Verkäuferanteil nicht absetzen. Wer privat verkauft, spart sich die Provision ganz, trägt aber Inserat, Besichtigungen und Verhandlung selbst.

Maklerprovision Vermietung

Maklerprovision Vermietung: Seit dem 01.06.2015 gilt das Bestellerprinzip (§ 2 Abs. 1a WoVermRG). Der Auftraggeber zahlt, und das ist bei der Mietersuche in aller Regel der Vermieter. Der Mieter darf nur in einem engen Ausnahmefall belastet werden: wenn der Makler die Wohnung ausschließlich wegen des Suchauftrags des Mieters beim Vermieter hereingeholt hat.

Für den Vermieter ist die Provision sofort abziehbare Werbungskosten in der Anlage V. Eine Verteilung über Jahre ist nicht nötig, weil keine Anschaffung vorliegt. Mehr zu den abziehbaren Posten steht im Ratgeber Werbungskosten bei Vermietung.

Auf den Mieter umlegen lässt sich die Provision nicht, auch nicht als Nebenkosten. Maklerkosten sind keine Betriebskosten im Sinne der §§ 1 und 2 BetrKV. Wer das versucht, riskiert die Rückforderung.

Makler beauftragen Mietwohnung

Makler beauftragen Mietwohnung: Wollen Sie als Vermieter einen Makler einschalten, schließen Sie den Vertrag in Textform und legen den Leistungsumfang fest, also Inserat, Besichtigungen, Bonitätsprüfung und Mietvertragsentwurf. Nach der Rechtslage ist der Vermieter dann Besteller und Schuldner der Provision.

Üblich sind zwei Nettokaltmieten zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer, bei 900 Euro Kaltmiete also 2.142 Euro. Eine gesetzliche Grenze für den Vermieter als Besteller gibt es nicht. Die Obergrenze von zwei Monatsmieten nach § 3 Abs. 2 WoVermRG betrifft nur die Ausnahme, in der ein Wohnungssuchender zahlt.

Bei Wohnraum sind Sie als Vermieter nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt, denn die Vermietung ist umsatzsteuerfrei. Die 19 Prozent sind deshalb ein echter Kostenbestandteil. Wer eine Immobilie mit Mietern kauft, übernimmt diese Fragen mit, wie der Beitrag Haus mit Mieter kaufen erklärt.

Maklerprovision berechnen Miete

Maklerprovision berechnen Miete: Die Formel lautet Nettokaltmiete mal Monate mal 1,19. Bei 900 Euro Kaltmiete und zwei Monatsmieten sind es 900 mal 2 mal 1,19, also 2.142 Euro. Alle Zahlen sind Beispiel, der Satz ist Verhandlungssache.

Steuerlich zählt die Provision im Jahr der Zahlung als Werbungskosten. Mit einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent spart die Zahlung im Beispiel rund 900 Euro Einkommensteuer (2.142 Euro mal 0,42 sind 899,64 Euro). Der Netto-Aufwand liegt dann bei etwa 1.242 Euro. Bei niedrigerem Steuersatz fällt die Entlastung kleiner aus.

Der Mieter zahlt nur im genannten Ausnahmefall des Suchauftrags, und dann höchstens zwei Nettokaltmieten plus Umsatzsteuer. Als Vermieter prüfen Sie deshalb in jedem Fall, ob der Makler von Ihnen beauftragt wurde.

Vermieten ohne Makler

Vermieten ohne Makler spart die Provision, kostet aber Zeit. Sie schalten Inserat, Besichtigungen, Bonitätsprüfung und Mietvertrag selbst. Wer beruflich eingespannt oder weit vom Objekt entfernt ist, rechnet den eigenen Aufwand besser mit.

Eine Rechnung hilft: Spart die Provision im Beispiel 2.142 Euro, dann ist nach Steuer nur der Nettobetrag von rund 1.242 Euro einzusetzen. Ob sich der Aufwand lohnt, hängt an Ihrer Zeit und Erfahrung, nicht an der Steuer.

Steuerlich ändert sich nichts. Die Mieteinnahmen gehören in die Anlage V, wie der Ratgeber Mieteinnahmen versteuern zeigt. Wichtig ist, dass die AfA von Anfang an stimmt, denn sie ist der größere Posten.

Erst Restnutzungsdauergutachten, dann Steuererklärung: so wird die Maklerprovision zur höheren AfA

Die Maklerprovision läuft beim Kauf nur über die AfA zurück, und der Satz von 2 Prozent unterstellt 50 Jahre Nutzungsdauer. Für viele ältere Gebäude stimmt das nicht. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer, wenn Sie sie nachweisen. Den Nachweis liefert ein Restnutzungsdauergutachten.

Der Bundesfinanzhof hat mit IX R 25/19 vom 28.07.2021 entschieden, dass jede geeignete Methode genügt. Mit IX R 14/23 vom 23.01.2024 stellte er klar: Der bloße Verweis auf die modellhafte Restnutzungsdauer nach ImmoWertV genügt nicht, das Gutachten muss auf das konkrete Objekt eingehen. Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 ist mit BMF-Schreiben vom 01.12.2025 aufgehoben. Die geplante Beschränkung auf öffentlich bestellte Sachverständige im EStDV-Entwurf von 08/2025 wurde gestrichen und kann wiederkommen. Ob Ihr Finanzamt das Gutachten anerkennt, prüft es im Einzelfall.

Im Beispiel aus Stuttgart ergeben 25 statt 50 Jahre rund 4.660 Euro mehr AfA jährlich, also rund 1.957 Euro weniger Steuer beim Spitzensatz. Die Gutachtenkosten ab 895 Euro brutto sind bei Vermietung in der Regel selbst Werbungskosten. Den Festpreis für Ihr Objekt zeigt der Preisrechner. Die Aufteilung des Preises auf Gebäude und Boden prüfen Sie vorab mit dem Tool zur Kaufpreisaufteilung. Eine gesetzliche Regelung dazu ist im Regierungsentwurf zum Jahressteuergesetz 2026 vorgesehen (§ 6f EStG-E), beschlossen ist sie noch nicht und verbindlich erst nach der Verkündung.

Das funktioniert sogar rückwirkend. Das Gutachten lässt sich auf einen Stichtag in der Vergangenheit erstellen, wenn sich der damalige Zustand belegen lässt. Die höhere AfA machen Sie dann für alle Jahre geltend, deren Bescheid noch offen ist, siehe Nutzungsdauer-Gutachten rückwirkend. Die Reihenfolge zählt: erst das Gutachten, dann die Erklärung, am besten schon vor dem Kauf. Wie viel Potenzial in Ihrem Objekt steckt, zeigt der Nutzungsdauer-Rechner. Die Gestaltung im Einzelfall klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Maklerprovision: häufige Fragen

Wann muss ich die Maklerprovision nicht zahlen?

Sie müssen die Maklerprovision nicht zahlen, wenn der Anspruch gar nicht entstanden oder noch nicht fällig ist. Ohne wirksamen Kaufvertrag gibt es keinen Erfolg im Sinne des § 652 BGB. Bei Wohnung und Haus fehlt der Anspruch auch, wenn der Maklervertrag nicht in Textform vorliegt (§ 656a BGB) oder die Vereinbarung gegen die Teilungsregeln der §§ 656c und 656d BGB verstößt. Den Käuferanteil schulden Sie erst, sobald der Verkäufer seinen Teil nachweislich bezahlt hat. Hat der Makler dem Vertrag zuwider auch für die andere Seite gearbeitet, kann der Anspruch nach § 654 BGB verwirkt sein. Ob einer dieser Fälle vorliegt, hängt vom Einzelfall ab.

Ist die Maklerprovision gesetzlich geregelt?

Die Maklerprovision ist nur teilweise gesetzlich geregelt. Das BGB bestimmt, wann sie entsteht (§ 652), und seit dem 23.12.2020 für Wohnungen und Einfamilienhäuser Form und Verteilung: Textform, gleiche Anteile bei Doppeltätigkeit, abwälzbar nur bis zur Hälfte. Die Höhe selbst legt kein Gesetz fest. Üblich sind 3,57 Prozent je Partei, in manchen Ländern 2,98 Prozent. Wer zahlt Maklerprovision bei der Miete? Bei der Wohnungsvermittlung gilt das Bestellerprinzip nach § 2 Abs. 1a WoVermRG. Für gewerbliche Objekte verhandeln Sie frei.

Wie kann ich die Maklerprovision beim Hausverkauf umgehen?

Die Maklerprovision beim Hausverkauf umgehen können Sie nur auf legalen Wegen. Sie verkaufen privat und tragen den Aufwand selbst. Oder Sie verhandeln Satz und Aufteilung, bevor Sie den Vertrag unterschreiben, denn die Höhe ist frei verhandelbar. Prüfen Sie außerdem, ob die Teilung nach §§ 656c und 656d BGB eingehalten ist. Eine Umgehung nach Abschluss des Maklervertrags, etwa durch einen Vertragsschluss am Makler vorbei, kann Schadensersatz und Provision nach sich ziehen und ist kein empfehlenswerter Weg.

Ist die Maklerprovision auch fällig, wenn der Kaufvertrag platzt?

Die Maklerprovision ist grundsätzlich nicht fällig, wenn der Kaufvertrag platzt, bevor er wirksam zustande kommt. Sie ist ein Erfolgslohn nach § 652 BGB, und Erfolg ist der wirksame Hauptvertrag. Scheitert die Beurkundung oder fehlt eine nötige Genehmigung, entsteht kein Anspruch. Anders kann es liegen, wenn der Vertrag zunächst wirksam war und später aufgehoben wurde. Dann kommt es auf den Grund an. Ein Aufwendungsersatz ist nur geschuldet, wenn er ausdrücklich vereinbart wurde. Den Einzelfall klärt ein Rechtsanwalt.

Kann man vom Maklervertrag zurücktreten?

Vom Maklervertrag zurücktreten können Sie, wenn Ihnen ein Widerrufsrecht zusteht. Wurde der Vertrag außerhalb der Geschäftsräume oder im Fernabsatz geschlossen, etwa per E-Mail, haben Verbraucher nach §§ 312g und 355 BGB 14 Tage Zeit, ihn zu widerrufen. Die Frist beginnt erst mit ordnungsgemäßer Belehrung. Ob und in welcher Höhe der Makler bei vorzeitigem Widerruf Wertersatz verlangen kann, hat der Bundesgerichtshof am 07.07.2016 (I ZR 30/15) zur damaligen Rechtslage behandelt: Fehlte der Hinweis auf den Wertersatz, bestand kein Anspruch darauf. Ein befristeter Alleinauftrag lässt sich außerdem nach den Bedingungen des Vertrags kündigen.