Grunderwerbsteuer absetzen: Vermieter holen Steuer, Notar und Makler über die AfA zurück

Grunderwerbsteuer absetzen können Sie als Vermieter, aber nicht in einem Betrag: Die Steuer gehört zu den Anschaffungskosten des Hauses und mindert Ihr Einkommen über die jährliche Abschreibung (AfA), und zwar nur für den Gebäudeanteil. Für einen selbst bewohnten Teil des Hauses ist kein Abzug möglich. Auch Kaufnebenkosten absetzen und Kaufnebenkosten steuerlich absetzen bei Vermietung folgen derselben Regel. Dieser Ratgeber zeigt, welche Kaufkosten wie behandelt werden, rechnet ein Beispiel für 2026 durch und erklärt, warum der Satz der AfA mehr bewegt als jeder einzelne Posten.

Hauskauf steuer absetzen

Hauskauf steuer absetzen können Sie nur, wenn Sie die Immobilie vermieten oder anders zur Einkunftserzielung nutzen. Für das eigene Zuhause bleibt der Abzug von Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar oder Makler versagt. Das ist die wichtigste Weichenstellung, bevor Sie beim Hauskauf steuer absetzen wollen und rechnen.

Ob ein Hauskauf steuerlich absetzbar ist, entscheidet bei Vermietung die Einordnung in zwei Töpfe. Der erste sind die Anschaffungskosten: der Kaufpreis und alle Nebenkosten, die der Kauf auslöst. Sie wirken nicht sofort, sondern als Gebäude-Abschreibung (§ 7 Abs. 4 EStG). Der zweite Topf sind die Werbungskosten, die Sie im Jahr der Zahlung abziehen, etwa Darlehenszinsen, Reparaturen und die Grundsteuer.

Die Zuordnung ist keine Wahl. § 255 Abs. 1 HGB, an den das Steuerrecht für den Begriff anknüpft, nennt als Teil der Kosten ausdrücklich auch die Nebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision sind solche Nebenkosten und können deshalb nicht als sofortige Werbungskosten angesetzt werden.

Grunderwerbsteuer absetzbar wird also nur über Jahre: Ob die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzbar ist, entscheidet die Nutzung des Hauses, und beim Regelsatz erstreckt sich der Abzug über ein halbes Jahrhundert. Die Ersparnis fällt trotzdem ins Gewicht, wenn man alle Posten und den passenden Satz zusammenrechnet. Wie sich die Basis zusammensetzt, erklärt der Ratgeber AfA-Bemessungsgrundlage. Welche Wege es darüber hinaus gibt, beim Kauf Steuern zu sparen, behandelt ein späterer Ratgeber dieser Reihe; hier geht es allein um die Frage, welche Kosten des Kaufs absetzbar sind.

Anschaffungskosten Immobilie absetzen

Anschaffungskosten Immobilie absetzen heißt, sie zwischen Haus und Grundstück zu verteilen und den Gebäudeteil abzuschreiben. Zu den Anschaffungskosten zählen der Kaufpreis, die Grunderwerbsteuer, die Gebühren von Notar und Grundbuchamt beim Erwerb, die Maklerprovision, soweit Sie sie tragen, und Gutachten, die den Erwerb betreffen.

Ein Kaufvertrag nennt meist einen einzigen Preis. Steuerlich muss er geteilt werden, weil sich Grund und Boden nicht abnutzt und deshalb nicht abgeschrieben wird. Die Aufteilung folgt den Werten von Boden und Gebäude, meist über den Bodenrichtwert. Das Ergebnis ist der Gebäudeanteil, und im selben Verhältnis verteilen Sie die Nebenkosten. Wie das genau geht, zeigt der Ratgeber Kaufpreisaufteilung.

Die Formel lautet: Gebäudeanteil des Kaufpreises plus der gleiche Prozentsatz der Nebenkosten. Auf die so gebildete Basis wenden Sie den AfA-Satz an. Beträgt der Gebäudeanteil 80 Prozent, kommen auch nur 80 Prozent der Nebenkosten in die Basis.

Wer Kaufnebenkosten absetzen will, sollte auch die Bodenseite kennen (siehe Grund und Boden nicht abschreibbar). Der Teil für den Grund geht nicht verloren: Er erhöht die Kosten des Grundstücks und mindert später einen steuerpflichtigen Verkaufsgewinn, etwa innerhalb der zehnjährigen Frist der Spekulationssteuer. Eine laufende Abschreibung bringt er nicht.

Auch Renovierungen kurz nach dem Kauf können zu den Gebäudekosten zählen, wenn sie binnen drei Jahren netto mehr als 15 Prozent des Gebäudekaufpreises ausmachen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG), siehe anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Kann man Notarkosten von der Steuer absetzen

Kann man Notarkosten von der Steuer absetzen? Bei Vermietung ja, aber nicht sofort: Die Notarkosten für den Kaufvertrag sind Anschaffungsnebenkosten und teilen das Schicksal der Grunderwerbsteuer: anteilig Abschreibung, nichts sofort. Für die eigene Wohnung sind sie nicht absetzbar.

Kann man Notarkosten von der Steuer absetzen, wenn das Haus nur teils vermietet ist? Nur für den vermieteten Teil. Der Notar berechnet seine Gebühr nach dem Kaufpreis. Er beurkundet den Vertrag und wickelt die Zahlung ab. All das dient dem Erwerb. In die AfA-Basis fließt der Gebäudeanteil, der Bodenanteil nicht.

Anders liegt es bei der Beurkundung der Grundschuld für Ihr Darlehen. Mit dem Eigentumserwerb hat sie nichts zu tun, sondern mit der Finanzierung, und ist deshalb sofort abziehbar. Darauf geht ein eigener Abschnitt weiter unten ein.

Auf die Rechnung kommt es an. Für Kaufnebenkosten steuerlich absetzen Vermietung gilt immer dieselbe Reihenfolge: Posten sammeln, trennen, aufteilen. Lassen Sie sich unklare Positionen vom Notar aufschlüsseln, damit Erwerb und Finanzierung sauber getrennt sind. Die Größenordnung zeigt das Rechenbeispiel weiter unten.

Maklerkosten steuerlich absetzbar

Maklerkosten steuerlich absetzbar sind sie als Vermieter in dem Sinn, dass die Provision Teil der Kaufkosten ist und anteilig abgeschrieben wird. Eine sofortige Absetzung als Werbungskosten gibt es nicht, wenn die Provision für den Kauf anfällt.

Der Grund ist derselbe wie bei der Grunderwerbsteuer: Die Provision fällt an, um das Eigentum zu erwerben, und erhöht daher die Erwerbskosten. Sie wird nach dem Kaufpreisverhältnis geteilt, ein Teil geht in die Gebäudebasis, ein Teil zum Boden.

Eine Provision für den Kauf folgt dieser Regel; andere Leistungen des Maklers ordnen Sie im Einzelfall mit Ihrem Steuerberater zu.

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses begrenzen die §§ 656c und 656d BGB, wie die Provision zwischen Käufer und Verkäufer verteilt werden darf: Ein Makler, der für beide Seiten tätig ist, kann nur gleich hohe Provisionen vereinbaren, und wer den Makler nicht beauftragt hat, muss höchstens in gleicher Höhe zahlen. Maklerkosten steuerlich absetzbar sind also nur in Höhe des Anteils, den Sie tatsächlich tragen.

Grundbucheintrag steuerlich absetzbar

Grundbucheintrag steuerlich absetzbar? Die Gebühren für die Eintragung als neuer Eigentümer sind Erwerbskosten und wirken wie Notar und Grunderwerbsteuer als Abschreibung. Sofortige Werbungskosten sind sie nicht.

Das Grundbuchamt trägt Sie nach dem Kauf als Eigentümer ein. Diese Eintragung ist der Abschluss des Erwerbs, ihre Gebühr deshalb Erwerbsaufwand. Die Höhe richtet sich nach dem Kaufpreis, die Zuordnung ist dieselbe wie bei den Notarkosten.

Ob ein Grundbucheintrag steuerlich absetzbar ist, hängt am Zweck der Eintragung. Dient sie dem Eigentumserwerb, zählt sie zu den Erwerbsnebenkosten. Dient sie der Sicherung des Darlehens, ist sie Finanzierungsaufwand und sofort abziehbar. Der Kostenbescheid des Grundbuchamts nennt die Eintragung meist ausdrücklich.

Auflassungsvormerkung Anschaffungskosten

Auflassungsvormerkung Anschaffungskosten: Die Vormerkung zählt dazu, weil sie Ihren Anspruch auf das Eigentum im Grundbuch sichert. Ihre Gebühren gehören damit in dieselbe Gruppe wie die Eintragung des Eigentümers.

Zwischen Kaufvertrag und Umschreibung vergehen oft Wochen. In dieser Zeit schützt die Vormerkung den Käufer davor, dass der Verkäufer das Haus noch einmal verkauft oder belastet. Sie gehört zum Erwerbsvorgang und steht auf der Notarrechnung unter den Kosten des Vollzugs.

Steuerlich sind die Vormerkung und die spätere Eigentumsumschreibung Erwerbsnebenkosten und werden wie der Kaufpreis aufgeteilt. Je vollständiger Sie die Posten der Notarrechnung erfassen, desto größer die Basis, auf die der AfA-Satz wirkt. Auflassungsvormerkung Anschaffungskosten sind damit Teil dieser Basis.

Eintragung Grundpfandrecht Anschaffungskosten

Eintragung Grundpfandrecht Anschaffungskosten: Die Grundschuld gehört nicht dazu, sie ist Finanzierungsaufwand und trennt sich damit von allen anderen Posten. Bei Vermietung zieht man diese Kosten im Zahlungsjahr voll als Werbungskosten ab.

Der Bundesfinanzhof hat die Notar- und Gerichtskosten der Grundschuldbestellung als Geldbeschaffungskosten und damit als Schuldzinsen im weiten Sinn eingeordnet (BFH, Urteil vom 01.10.2002, IX R 72/99). Das entspricht § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG. Die Bank verlangt die Grundschuld, um das Darlehen zu sichern; mit dem Erwerb hat das nichts zu tun.

Anders als bei der Grunderwerbsteuer wirken diese Kosten sofort und werden nicht auf 50 Jahre verteilt. Dazu zählen auch die Gebühren für die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch und für ihre spätere Löschung.

Steckt die Grundschuld in einer Gesamtrechnung, lassen Sie ihren Anteil ausweisen. Weitere Finanzierungskosten sind Darlehenszinsen, Bereitstellungszinsen und Kontoführungsgebühren. Bei Teilvermietung sind sie nur anteilig abziehbar.

Grunderwerbsteuer absetzen wie lange

Grunderwerbsteuer absetzen wie lange? So lange, wie die AfA des Gebäudes läuft: beim Regelsatz von 2 Prozent 50 Jahre, bei 2,5 Prozent 40 Jahre und bei 3 Prozent gut 33 Jahre. Die Steuer wird in Raten abgezogen, nämlich jedes Jahr mit dem gleichen Betrag, bis der Gebäudeanteil verbraucht ist.

Wie lange Sie die Grunderwerbsteuer absetzen, hängt damit allein vom Satz ab. Wird für das Gebäude eine kürzere Restnutzungsdauer nachgewiesen, verteilt sich dieselbe Summe auf weniger Jahre, und der Jahresbetrag steigt. Im Beispiel unten sind es bei 30 Jahren 400 statt 240 Euro jährlich.

Grunderwerbsteuer absetzen Beispiel

Grunderwerbsteuer absetzen Beispiel: Die Rechnung zeigt bei Vermietung, wie klein der Posten in einem Jahr ist und wie stark der AfA-Satz wirkt. Die Annahmen entsprechen dem Beispiel im Ratgeber Eigentumswohnung abschreiben: eine vermietete Wohnung, Kaufpreis 300.000 Euro, Baujahr 1972, Nebenkosten 30.000 Euro, Bodenanteil 20 Prozent, Gebäudeanteil also 80 Prozent.

Die Nebenkosten setzen sich in Baden-Württemberg so zusammen (angenommen): Grunderwerbsteuer 5 Prozent, also 15.000 Euro (Finanzamt Baden-Württemberg), Notar und Grundbuchamt 5.000 Euro und Maklerprovision 10.000 Euro. Die AfA-Sätze: 2 Prozent ohne Gutachten, mit einer Restnutzungsdauer von 30 Jahren 100 geteilt durch 30, also 3,33 Prozent.

Die Grunderwerbsteuer allein bringt jährlich 240 Euro Abschreibung. Das entlastet bei 42 Prozent Grenzsteuersatz um rund 101 Euro. Damit ist der Hauskauf steuerlich absetzbar, nur eben in kleinen Schritten. Mit dem Satz aus 30 Jahren Restnutzungsdauer sind es 400 Euro und rund 168 Euro. Alle Nebenkosten zusammen wirken mit 480 Euro (entlastet um rund 202 Euro), im zweiten Fall mit 800 Euro (rund 336 Euro).

Die Basis des Gebäudes liegt bei 264.000 Euro: 240.000 Euro Kaufpreisanteil plus 24.000 Euro Nebenkosten. Das ergibt 5.280 Euro AfA bei 2 Prozent und 8.800 Euro bei 3,33 Prozent. Der Unterschied von 3.520 Euro entlastet bei 42 Prozent um rund 1.478 Euro jährlich. Die 3.000 Euro Steuer auf den Boden bringen keine AfA.

Die Zahlen sind Richtwerte, ohne Soli und Kirchensteuer. Mit Ihren Werten rechnet der AfA-Rechner. Wer in Baden-Württemberg kauft, etwa in Stuttgart, rechnet mit denselben 5 Prozent; in anderen Ländern gilt ein anderer Satz, den das jeweilige Land festlegt.

Grunderwerbsteuer absetzen Teilvermietung

Grunderwerbsteuer absetzen Teilvermietung heißt: Es zählt nur der Teil des Hauses, den Sie vermieten. Wohnen Sie im Erdgeschoss und vermieten die Einliegerwohnung, ist die Grunderwerbsteuer allein für den vermieteten Teil abschreibbar.

Bei Grunderwerbsteuer absetzen Vermietung nur zum Teil wird der Gebäudeanteil geteilt, in der Regel nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen, sofern der Kaufvertrag keine angemessene andere Aufteilung enthält und die Flächen nicht zu einem unangemessenen Ergebnis führen. Im Beispiel entfallen 25 Prozent der Fläche auf die Einliegerwohnung; Sie schreiben dann 25 Prozent des Gebäudeanteils samt Nebenkosten ab. Den Rest nutzen Sie privat, dafür gibt es keine AfA.

Mit den Zahlen des Beispiels: Gebäudebasis 264.000 Euro, vermietete Fläche 25 Prozent. Die AfA-Basis beträgt 66.000 Euro, der Regelsatz ergibt 1.320 Euro jährlich. Von der Grunderwerbsteuer wirken 25 Prozent von 12.000 Euro, also 3.000 Euro, mit 60 Euro im Jahr.

Zinsen und Grundschuldkosten lassen sich ebenfalls nur anteilig für die Vermietung abziehen. Auch hier wird meist nach dem Verhältnis der Wohn- oder Nutzflächen aufgeteilt, soweit sich die Aufwendungen nicht eindeutig zuordnen lassen.

Mehr zu Häusern mit gemischter Nutzung steht im Ratgeber gemischt genutzte Gebäude abschreiben. Ein Gutachten kann bei solchen Häusern den Satz auf dem vermieteten Teil erhöhen, wenn die Restnutzungsdauer kürzer als 50 Jahre ist.

Hauskauf Steuererklärung

Hauskauf Steuererklärung heißt für Vermieter: Anlage V. Dort stehen Einnahmen, Werbungskosten und AfA. Bei Grunderwerbsteuer absetzen Vermietung heißt das: Die Steuer erscheint nicht als eigener Ausgabenposten, sondern steckt in den Anschaffungskosten des Gebäudes.

Gehen Sie am besten in dieser Reihenfolge vor, auch bei einem Objekt in Stuttgart:

1. Kaufvertrag und Rechnungen sammeln: Kaufvertrag, Bescheid zur Grunderwerbsteuer, Notarrechnung, Grundbuchrechnung, Maklerrechnung.
2. Kaufpreis aufteilen: Gebäude und Boden, nach Vertrag oder nach der BMF-Arbeitshilfe.
3. Nebenkosten anteilig zuordnen: Gebäudeanteil in die Basis, Bodenanteil zum Grundstück.
4. Finanzierungskosten trennen: Zinsen und Grundschuldkosten als Werbungskosten.
5. AfA-Satz festlegen: 2, 2,5 oder 3 Prozent laut Gesetz, oder einen höheren Satz bei kürzerer Restnutzungsdauer.

Die AfA beginnt mit dem Übergang von Nutzen und Lasten, im Kaufjahr zeitanteilig: Bei Übergabe im Mai zählen acht Monate. Abzugeben ist die Erklärung bis zum 31. Juli des Folgejahres, mit Steuerberater später. Den Satz, den Sie im ersten Jahr wählen, schreiben Sie meist über Jahrzehnte fort, prüfen Sie ihn also vorab. Wie das Einkommen aus der Vermietung insgesamt besteuert wird, zeigt der Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

Erst Restnutzungsdauergutachten, dann Steuererklärung: beide Hebel auf den Tag des Eigentumsübergangs

Erst ein Restnutzungsdauergutachten, dann die Steuererklärung: Beide Hebel hängen am Tag des Eigentumsübergangs. Die Kaufnebenkosten erhöhen anteilig die Basis des Gebäudes, das Gutachten erhöht den Satz.

Der Satz von 2 Prozent unterstellt, dass das Gebäude noch 50 Jahre nutzbar ist. Bei vielen älteren Häusern stimmt das nicht. Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG können Sie die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer ansetzen, wenn Sie sie nachweisen. Der Bundesfinanzhof hat im Urteil IX R 25/19 vom 28.07.2021 entschieden, dass dafür jede geeignete Methode genügt, und im Urteil IX R 14/23 vom 23.01.2024, dass der bloße Verweis auf die modellhafte Restnutzungsdauer nach ImmoWertV nicht reicht, sondern das Gutachten auf das konkrete Objekt eingehen muss. Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023, das den Nachweis erschwert hatte, wurde mit BMF-Schreiben vom 01.12.2025 aufgehoben, ein Nachfolger existiert nicht. Die geplante Beschränkung auf öffentlich bestellte Sachverständige im Entwurf zur EStDV vom August 2025 wurde gestrichen, kann aber wiederkommen.

Im Beispiel wächst die Abschreibung damit von 5.280 auf 8.800 Euro jährlich. Die Kosten des Gutachtens betragen ab 895 Euro brutto, inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer, und sind bei Vermietung in der Regel selbst Werbungskosten. Mit dem Preisrechner sehen Sie den Festpreis für Ihr Objekt. Wie ein Sachverständiger die Restnutzungsdauer nach ImmoWertV 2021 (§ 4 Abs. 3, Anlage 2) ermittelt, erklärt der Ratgeber Restnutzungsdauer berechnen.

Das funktioniert sogar rückwirkend. Haben Sie das Haus schon vor einigen Jahren gekauft, lässt sich das Gutachten auf den damaligen Stichtag erstellen, sofern sich der Zustand belegen lässt. Die höhere AfA machen Sie dann für alle Jahre geltend, deren Bescheid noch offen ist, siehe Nutzungsdauer-Gutachten rückwirkend. Wer vor einem Kauf steht, plant besser gleich und lässt das Gutachten erstellen, bevor die erste Erklärung abgeht, etwa über das Restnutzungsdauergutachten in Stuttgart. Ob sich das für Ihre Immobilie lohnt, zeigt der Restnutzungsdauer-Rechner in wenigen Minuten. Die Einzelheiten Ihres Falls klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Grunderwerbsteuer absetzen: häufige Fragen

In welchem Jahr kann man die Grunderwerbsteuer absetzen?

Das Jahr der Absetzung hängt nicht von der Zahlung ab, sondern vom Beginn der AfA. Sie zählt zu den Erwerbskosten und wirkt ab dem Zeitpunkt, an dem Nutzen und Lasten auf Sie übergehen. Im Kaufjahr rechnet die AfA monatsgenau, danach in voller Höhe, beim Regelsatz verteilt auf 50 Jahre. Eine Absetzung der ganzen Steuer im Jahr der Zahlung gibt es nicht. Voraussetzung ist die Vermietung.

Kann man Notar- und Grunderwerbsteuer absetzen?

Beides lässt sich bei Vermietung absetzen, aber nicht sofort. Notar und Steuer sind Anschaffungsnebenkosten und erhöhen anteilig die Basis für die Gebäude-AfA. Der Teil für das Grundstück bringt keine AfA. Sofort abziehbar sind nur die Kosten der Grundschuld für das Darlehen. Für die selbst genutzte Immobilie gibt es keinen Abzug.

Kann ich die Grunderwerbsteuer in meiner Steuererklärung absetzen?

Grunderwerbsteuer steuerlich absetzbar ist in der Steuererklärung nur bei Vermietung, und zwar über die Anlage V. Dort stehen die AfA und die Werbungskosten; die Steuer steckt in der AfA-Basis und ist kein eigener Posten. Wohnen Sie selbst im Haus, gibt es in der Einkommensteuererklärung nichts abzusetzen.

Kann ich die Grunderwerbsteuer als Werbungskosten absetzen?

Grunderwerbsteuer absetzbar als sofortige Werbungskosten? Nein, weder bei Vermietung noch gewerblich. Sie ist Teil der Kosten des Erwerbs (§ 255 Abs. 1 HGB) und wirkt als Abschreibung, die ihrerseits nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG zu den Werbungskosten gehört. Insofern sind es Werbungskosten, aber über viele Jahre gestreckt und nur auf den Gebäudeanteil. Sofort als Werbungskosten abziehbar sind Zinsen und die Grundschuldkosten.

Wie viel kann man von der Grunderwerbsteuer absetzen?

Absetzbar ist nur der Gebäudeanteil, und davon pro Jahr der AfA-Satz. Bei 80 Prozent Gebäudeanteil und 15.000 Euro Steuer sind 12.000 Euro abschreibbar, bei Regelsatz also 240 Euro jährlich. Der Bodenanteil von 3.000 Euro bringt keine AfA, bei Teilvermietung zählt nur der vermietete Teil.

Kann ich die Grunderwerbsteuer gewerblich absetzen?

Gewerblich ist sie ebenfalls keine sofortige Betriebsausgabe, sondern Bestandteil der Erwerbskosten für Grundstück und Gebäude und wirkt nur über die Abschreibung des Gebäudeanteils. Für Betriebsgebäude, die nicht Wohnzwecken dienen und für die der Bauantrag nach dem 31.03.1985 gestellt wurde, nennt § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG 3 Prozent. Der Bodenanteil wird nicht abgeschrieben. Wie das Gebäude bilanziert und abgeschrieben wird, hängt von der Nutzung und Ihrer Gewinnermittlung ab und gehört in die Hand eines Steuerberaters.