Eigentumswohnung abschreiben: AfA für die vermietete Wohnung

Wer eine Eigentumswohnung vermietet, holt sich einen großen Teil des Kaufpreises über die Jahre vom Finanzamt zurück. Motor dafür ist die Abschreibung, kurz AfA. Dieser Ratgeber zeigt, wie Sie eine vermietete Eigentumswohnung abschreiben, welcher AfA-Satz für Ihr Baujahr gilt, wie Sie die AfA berechnen, was Sie zusätzlich absetzen können und wie Sie mit einem Restnutzungsdauergutachten Ihren Abschreibungssatz dauerhaft erhöhen.

Abschreibung Eigentumswohnung

Die Abschreibung Eigentumswohnung funktioniert bei Vermietung über die lineare Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG. Sie setzen den Wert des Gebäudes über seine Nutzungsdauer verteilt als Werbungskosten ab und mindern damit Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, Jahr für Jahr, ohne dass Ihnen dafür laufend Geld abfließt. Die AfA ist deshalb bei den meisten vermieteten Wohnungen der größte einzelne Steuerhebel.

Wichtig ist die Grundvoraussetzung: Die Abschreibung Eigentumswohnung greift nur bei Vermietung. Eine selbst bewohnte Wohnung dient nicht der Einkünfteerzielung und wird nicht abgeschrieben. Und abgeschrieben wird ausschließlich das Gebäude, nicht der im Kaufpreis enthaltene Anteil für Grund und Boden. Wie hoch der Satz ist und wie Sie die Bemessungsgrundlage bestimmen, klären die nächsten Abschnitte.

Ein Beispiel macht die Wirkung sichtbar: Bei einem Gebäudeanteil von 240.000 Euro und dem Standardsatz von 2 Prozent schreiben Sie 4.800 Euro pro Jahr ab. Dieser Betrag mindert Ihre Mieteinkünfte, ohne dass er Ihnen tatsächlich abfließt, die AfA ist also ein reiner Buchaufwand. Über die volle Laufzeit summiert sich die Abschreibung Eigentumswohnung damit auf den gesamten Gebäudewert, den Sie beim Kauf bezahlt haben.

Die Abschreibung beginnt mit dem Übergang von Nutzen und Lasten, also in der Regel mit der Übergabe der Wohnung. Im ersten Jahr wird die lineare AfA monatsgenau angesetzt: Kaufen Sie im Juli, setzen Sie für das Erstjahr nur die Hälfte des Jahresbetrags an. Ab dem zweiten Jahr läuft dann der volle Satz, Jahr für Jahr gleich hoch, bis der Gebäudewert vollständig abgeschrieben ist.

Vermietete Eigentumswohnung steuerlich absetzen

Eine vermietete Eigentumswohnung steuerlich absetzen heißt: Sie tragen alle Kosten rund um die Vermietung als Werbungskosten in die Anlage V ein und ziehen sie von den Mieteinnahmen ab. Für jede vermietete Wohnung ist dabei eine eigene Anlage V nötig, mehrere Einheiten dürfen nicht zusammengefasst werden.

Zu den absetzbaren Kosten der vermieteten Eigentumswohnung gehören:

• die Gebäude-AfA (in der Regel der größte Posten)
• die Schuldzinsen aus dem Finanzierungsdarlehen in voller Höhe
• der nicht umlagefähige Teil des Hausgelds, also Verwaltungskosten und Instandhaltungsanteile
• Erhaltungsaufwand und Reparaturen an Ihrem Sondereigentum
• Grundsteuer, soweit nicht auf den Mieter umgelegt, sowie Fahrt- und Kontoführungskosten

Ein Detail zur Instandhaltungsrücklage: Ihre Zahlungen in die Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft sind erst dann absetzbar, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für eine Maßnahme verwendet, nicht schon bei der Einzahlung. Das hat der Bundesfinanzhof klargestellt.

Rechnerisch führt das oft zu einem attraktiven Ergebnis: Liegen die Werbungskosten aus AfA, Zinsen und laufenden Kosten über den Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust aus Vermietung und Verpachtung, den Sie mit Ihren übrigen Einkünften verrechnen. So senkt die vermietete Eigentumswohnung Ihre gesamte Steuerlast, gerade in den ersten Jahren mit hoher Zinsbelastung. Eine fest verbaute Einbauküche schreiben Sie übrigens gesondert über zehn Jahre ab, nicht über die Gebäude-AfA.

Ein Zahlenbeispiel zeigt den Effekt: Bei 12.000 Euro Jahresmiete stehen etwa 6.000 Euro Schuldzinsen, 4.800 Euro Gebäude-AfA und 2.000 Euro sonstige Werbungskosten gegenüber. Unterm Strich bleibt kein zu versteuernder Überschuss, sondern ein kleiner Verlust von rund 800 Euro, der Ihre übrige Steuerlast mindert. Genau dieser Hebel macht die vermietete Eigentumswohnung in den ersten Jahren steuerlich so attraktiv.

AfA für die Eigentumswohnung berechnen: Bemessungsgrundlage, Satz und Rechenbeispiel

Die AfA für die Eigentumswohnung berechnen Sie mit einer einfachen Formel: Bemessungsgrundlage mal AfA-Satz. Die Bemessungsgrundlage ist der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten samt anteiliger Kaufnebenkosten wie Notar, Grunderwerbsteuer und Maklercourtage. Der auf Grund und Boden entfallende Anteil bleibt außen vor.

Im Beispiel einer Wohnung von 1960 setzen Sie ohne Gutachten 4.800 Euro pro Jahr ab, mit nachgewiesener kürzerer Restnutzungsdauer 9.600 Euro. Bei 42 Prozent Steuersatz ist das ein Unterschied von rund 2.000 Euro Ersparnis pro Jahr. Die Aufteilung von Boden und Gebäude vertieft der Beitrag zur Kaufpreisaufteilung. Ihren konkreten AfA-Betrag und den Effekt einer kürzeren Restnutzungsdauer ermitteln Sie in Sekunden mit dem AfA-Rechner, den finanzamtsfesten Wert stellt anschließend das Restnutzungsdauergutachten fest.

Abschreibung der vermieteten Wohnung: 2 %, 2,5 % oder 3 % je nach Baujahr

Die Abschreibung der vermieteten Wohnung richtet sich nach dem Fertigstellungsjahr des Gebäudes. Nach § 7 Abs. 4 EStG gelten drei lineare Sätze, die zugleich die unterstellte Nutzungsdauer festlegen.

Für die Abschreibung der vermieteten Wohnung heißt das: Der Großteil des Bestands, also Baujahre zwischen 1925 und 2022, läuft mit 2 Prozent über 50 Jahre. Wurde Ihre Wohnung erst ab 2023 fertiggestellt, gelten 3 Prozent. Eine Übersicht über alle Sätze finden Sie in der AfA-Tabelle für Immobilien. Diese pauschalen Sätze sind aber nur die Untergrenze, denn eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer dürfen Sie nachweisen.

Ein häufiges Missverständnis betrifft gebrauchte Wohnungen: Als Käufer einer älteren Eigentumswohnung starten Sie die Abschreibung nicht mit dem Restwert des Voreigentümers, sondern schreiben Ihre eigenen Anschaffungskosten mit 2 Prozent über volle 50 Jahre ab, unabhängig vom Alter des Gebäudes. Gerade deshalb ist der Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer so wertvoll, denn ein 60 Jahre altes Haus hat real selten noch 50 Jahre vor sich.

Praktisch bedeutet der Unterschied zwischen den Sätzen viel Geld: Aus 2 Prozent auf 240.000 Euro werden 4.800 Euro pro Jahr, aus 3 Prozent 7.200 Euro. Über die Haltedauer summiert sich diese Differenz zu einem fünfstelligen Steuervorteil, weshalb sich die Frage nach dem richtigen Satz und der tatsächlichen Nutzungsdauer für jeden Vermieter lohnt.

Gebäudeanteil statt Grundstücksanteil: nur das Gebäude ist abschreibbar

Der Gebäudeanteil statt Grundstücksanteil entscheidet über die Höhe Ihrer AfA, denn Grund und Boden nutzt sich wirtschaftlich nicht ab und ist nicht abschreibbar. Zu einer Eigentumswohnung gehört immer ein Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Grundstück, und dieser Bodenanteil muss aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden.

In der Praxis liegt der Grundstücksanteil bei Eigentumswohnungen je nach Lage oft zwischen 20 und 30 Prozent, in teuren Innenstadtlagen auch höher. Je kleiner der Bodenanteil, desto größer die abschreibbare Gebäudebasis. Wie Sie die Aufteilung sauber begründen und was das Finanzamt akzeptiert, lesen Sie im Beitrag zur Kaufpreisaufteilung.

Wer den Gebäudeanteil zu niedrig ansetzt, verschenkt über Jahrzehnte hinweg Abschreibungsvolumen; wer ihn zu hoch ansetzt, riskiert eine Korrektur durch das Finanzamt. Eine nachvollziehbare Aufteilung, im Zweifel gutachterlich untermauert, ist deshalb bares Geld wert und sollte schon beim Kauf im Notarvertrag bedacht werden.

Ein praktischer Anhaltspunkt: In begehrten Innenstadtlagen mit hohen Bodenrichtwerten ist der Grundstücksanteil oft größer, in einfacheren Lagen kleiner. Wer eine Eigentumswohnung in einer teuren Stadt wie Stuttgart kauft, sollte die Aufteilung besonders sorgfältig prüfen, weil hier schnell mehrere zehntausend Euro Abschreibungsvolumen auf dem Spiel stehen.

Neubau-Eigentumswohnung: degressive 5-%-AfA und Sonderabschreibung § 7b

Bei einer Neubau-Eigentumswohnung kommen zur linearen AfA zwei kräftige Extras hinzu. Erstens die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG: Für Wohngebäude mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 dürfen Sie im ersten Jahr 5 Prozent der Investitionskosten und danach jeweils 5 Prozent des Restwerts abschreiben. Das bringt in den ersten Jahren deutlich mehr als die lineare AfA, und ein späterer Wechsel zur linearen Abschreibung ist möglich.

Zweitens die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG: zusätzlich bis zu 5 Prozent pro Jahr über vier Jahre für energieeffiziente Neubauten im Standard Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitssiegel QNG, bei einer Baukostenobergrenze von 5.200 Euro pro Quadratmeter. Degressive AfA und § 7b lassen sich kombinieren. Die Details zu Fristen und Voraussetzungen behandelt der Ratgeber zur degressiven AfA im Wohnungsbau.

Ein Rechenbeispiel zur degressiven AfA: Bei 300.000 Euro Investitionskosten setzen Sie im ersten Jahr 5 Prozent, also 15.000 Euro ab, im zweiten Jahr 5 Prozent vom Restwert von 285.000 Euro, also 14.250 Euro, und so weiter. In den ersten Jahren liegt die Abschreibung damit klar über der linearen AfA, was einen Neubau in der Anfangsphase besonders steuergünstig macht.

Voraussetzung für die degressive AfA ist ein Baubeginn im Förderzeitraum; beim Kauf muss der Vertrag in diesem Zeitraum geschlossen und die Wohnung bis zum Ende des Fertigstellungsjahres erworben werden. Passt beides nicht, bleibt es bei der linearen AfA von 3 Prozent für Neubauten ab 2023.

Einbauküche abschreiben

Eine Einbauküche abschreiben müssen Vermieter seit einem Urteil des Bundesfinanzhofs gesondert: Die Einbauküche gilt als selbstständiges Wirtschaftsgut und wird nicht über die Gebäude-AfA, sondern über ihre eigene Nutzungsdauer von zehn Jahren abgeschrieben. Kostet die Küche 10.000 Euro, setzen Sie also 1.000 Euro pro Jahr als Werbungskosten an.

Das gilt für die Einbauküche als Ganzes samt Spüle, Herd und fest verbauten Elektrogeräten. Reine Reparaturen oder der Austausch eines einzelnen Geräts bleiben dagegen sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand und müssen nicht über zehn Jahre verteilt werden.

Auch die übrige Ausstattung einer möblierten Wohnung schreiben Sie gesondert ab, jedes Möbelstück über seine eigene, meist deutlich kürzere Nutzungsdauer. Wer eine möblierte Eigentumswohnung vermieten will, darf für die Möblierung zudem einen Möblierungszuschlag verlangen, der als zusätzliche Mieteinnahme zu versteuern ist. So mindern Sie über die Abschreibung der Ausstattung Ihre Steuer und heben zugleich die erzielbare Miete an.

Wichtig ist die saubere Trennung: Nur wenn der Preis für die Einbauküche und die Möbel im Kaufvertrag oder auf der Rechnung gesondert ausgewiesen ist, lässt sich die kürzere Abschreibung gegenüber dem Finanzamt problemlos nachweisen.

Eigentumswohnung vermieten Steuer

Die Steuer beim Eigentumswohnung vermieten fällt auf den Überschuss an, nicht auf die Mieteinnahmen selbst. Sie ermitteln in der Anlage V die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, indem Sie von den Jahresmieten alle Werbungskosten abziehen. Nur dieser Überschuss wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz belastet, einen pauschalen Freibetrag auf Mieteinnahmen gibt es nicht.

Weil die Gebäude-AfA und die Schuldzinsen den Überschuss stark drücken, bleibt in den ersten Jahren oft wenig oder gar kein zu versteuernder Gewinn. Ein negativer Überschuss, also ein Verlust aus der Vermietung, senkt sogar Ihre übrige Steuerlast. Umlagefähige Betriebskosten, die Sie über die Nebenkostenabrechnung weiterreichen, sind dabei ein durchlaufender Posten und wirken sich nicht auf Ihre Steuer aus.

Ein Sonderfall ist die verbilligte Vermietung an Angehörige: Beträgt die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, bleibt der volle Werbungskostenabzug erhalten. Darunter kürzt das Finanzamt die abziehbaren Kosten anteilig. Wer seine Eigentumswohnung an Kinder oder Eltern vermietet, sollte die 66-Prozent-Grenze deshalb genau im Blick behalten.

Nutzungsdauer der Eigentumswohnung: 50 Jahre Standard oder kürzer per Gutachten

Die Nutzungsdauer der Eigentumswohnung unterstellt das Gesetz pauschal: 50 Jahre bei einem AfA-Satz von 2 Prozent, 40 Jahre bei 2,5 Prozent und 33 Jahre bei 3 Prozent. Diese Werte sind eine reine Typisierung und sagen nichts über den tatsächlichen Zustand Ihrer Wohnung aus.

Genau hier liegt der Hebel: Weist ein Sachverständigengutachten für Ihre Eigentumswohnung eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nach, etwa 25 oder 30 Jahre, steigt der jährliche AfA-Satz entsprechend. Aus 2 Prozent können so 3 bis 4 Prozent werden. Was der Begriff genau bedeutet, erklärt der Eintrag Restnutzungsdauergutachten. Gerade bei sanierungsbedürftigen Altbauwohnungen in Lagen wie Stuttgart fällt die Restnutzungsdauer oft deutlich kürzer aus als die pauschalen 50 Jahre.

Ob die Restnutzungsdauer Ihrer Eigentumswohnung kürzer ist, hängt vom Modernisierungsgrad, vom Zustand der tragenden Bauteile, von der Bauweise und von der bisherigen Instandhaltung ab. Ein Sachverständiger leitet die wirtschaftliche Restnutzungsdauer modellkonform nach der ImmoWertV 2021 ab und dokumentiert sie so, dass das Finanzamt den höheren AfA-Satz anerkennt. Für eine Eigentumswohnung ist ein solches Gutachten meist unkomplizierter als für ein ganzes Haus, weil sich die Bewertung auf das Gebäude und den Miteigentumsanteil konzentriert.

Kürzere Restnutzungsdauer per Gutachten: so erhöhen Sie die AfA Ihrer Eigentumswohnung

Eine kürzere Restnutzungsdauer per Gutachten ist der wirksamste Weg, die AfA Ihrer Eigentumswohnung über die gesetzlichen 2 Prozent hinaus anzuheben. Der Standardsatz unterstellt 50 Jahre Nutzungsdauer. Ist Ihre Wohnung älter, wenig modernisiert oder in einem entsprechenden Zustand, ist die tatsächliche Restnutzungsdauer meist kürzer, und der jährliche Abschreibungssatz steigt entsprechend.

Das funktioniert sogar rückwirkend. Das Gutachten lässt sich auf einen Stichtag in der Vergangenheit erstellen, sodass Sie die höhere AfA für alle noch offenen Steuerbescheide nachträglich geltend machen. Grundlage ist § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und das BFH-Urteil IX R 25/19 vom 28.07.2021 (bestätigt durch IX R 14/23); das einschränkende BMF-Schreiben vom 22.02.2023 wurde zum 01.12.2025 ersatzlos aufgehoben. Wie stark der Effekt ausfällt, hängt vom Zustand ab: Bei einer gut erhaltenen Neubauwohnung ist der Spielraum klein, bei einer unsanierten Altbauwohnung dagegen oft groß.

Das Restnutzungsdauergutachten von DuraCasa erstellt ein über die DAkkS-akkreditierte Zertifizierungsstelle IQ-Zert zertifizierter Sachverständiger zum Festpreis ab 895 Euro zuzüglich der Vor-Ort-Besichtigung, bei vermieteten Wohnungen sind die Gutachtenkosten selbst wieder als Werbungskosten absetzbar. Für eine Eigentumswohnung in Stuttgart und Umgebung besichtigen wir den Zustand dabei in der Regel vor Ort. Hier geht es direkt zum Gutachten.

Eigentumswohnung abschreiben: häufige Fragen

Wie hoch ist die Abschreibung bei einer Eigentumswohnung?

Wie hoch die Abschreibung bei einer vermieteten Eigentumswohnung ist, hängt vom Baujahr ab: 2 Prozent pro Jahr bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022, 2,5 Prozent bei Fertigstellung vor 1925 und 3 Prozent ab 2023. Berechnet wird der Satz nur auf den Gebäudeanteil der Anschaffungskosten. Bei Baubeginn ab Oktober 2023 sind wahlweise sogar 5 Prozent degressiv möglich, und eine per Gutachten nachgewiesene kürzere Restnutzungsdauer hebt den Satz zusätzlich an.

Was kann ich bei einer Eigentumswohnung steuerlich absetzen?

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung setzen Sie die Gebäude-AfA, die Schuldzinsen, den nicht umlagefähigen Teil des Hausgelds, Erhaltungsaufwand und Reparaturen sowie Verwaltungs- und Fahrtkosten als Werbungskosten in der Anlage V ab. Umlagefähige Betriebskosten reichen Sie an den Mieter weiter und setzen sie nicht selbst ab. Bei einer selbst genutzten Wohnung ist nur die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen nach § 35a EStG möglich.

Was kann ich beim Kauf einer Eigentumswohnung steuerlich absetzen?

Beim Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung fließen die Anschaffungsnebenkosten wie Notar, Grunderwerbsteuer und Maklercourtage anteilig in die AfA-Bemessungsgrundlage des Gebäudes und werden so über die Abschreibung abgesetzt. Die Finanzierungszinsen ab dem Kauf sind sofort als Werbungskosten abziehbar. Der auf Grund und Boden entfallende Anteil bleibt dagegen abschreibungsfrei.

Wie lange kann man eine Eigentumswohnung abschreiben?

Wie lange man eine Eigentumswohnung abschreiben kann, ergibt sich aus dem AfA-Satz: 50 Jahre bei 2 Prozent, 40 Jahre bei 2,5 Prozent und rund 33 Jahre bei 3 Prozent. Der Zeitraum beginnt für Sie als Käufer neu mit Ihren Anschaffungskosten, unabhängig davon, wie alt das Gebäude bereits ist. Weist ein Gutachten eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nach, verkürzt sich der Zeitraum und der jährliche Betrag steigt.

Kann man eine selbstgenutzte Eigentumswohnung abschreiben?

Eine selbstgenutzte Eigentumswohnung kann man nicht abschreiben, weil die AfA nur der Einkünfteerzielung dient. Wer selbst in seiner Wohnung wohnt, kann aber die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen nach § 35a EStG nutzen und bei einem denkmalgeschützten Objekt die Sonderausgaben nach § 10f, die wir im Beitrag zur Denkmal-AfA erklären. Sobald Sie die Wohnung dauerhaft vermieten, greift dagegen die volle Gebäude-AfA auf den Gebäudeanteil.

Wie setzt man das Hausgeld bei einer vermieteten Eigentumswohnung ab?

Das Hausgeld setzen Sie bei einer vermieteten Eigentumswohnung nur mit dem nicht umlagefähigen Anteil ab, also Verwaltungskosten und Instandhaltung. Umlagefähige Betriebskosten reichen Sie an den Mieter weiter und setzen sie nicht selbst ab. Zahlungen in die Erhaltungsrücklage sind erst absetzbar, wenn die Eigentümergemeinschaft sie tatsächlich für eine Maßnahme verwendet; Verwaltervergütung und Kontoführung der Gemeinschaft zählen dagegen laufend zu den abziehbaren Kosten.