Denkmal-AfA: Abschreibung denkmalgeschützter Immobilien

Ein Baudenkmal zu kaufen und zu sanieren ist teuer, doch der Staat beteiligt sich kräftig. Über die Denkmal-AfA holen Vermieter die Sanierungskosten in nur zwölf Jahren vollständig über die Steuer zurück, Selbstnutzer immerhin zu 90 Prozent. Dieser Ratgeber richtet sich an Eigentümer denkmalgeschützter Immobilien und zeigt, wie die erhöhten Absetzungen nach § 7i und § 10f EStG funktionieren, welche Kosten begünstigt sind, worauf es bei der Bescheinigung ankommt und wie Sie zusätzlich die laufende Gebäude-AfA über ein Restnutzungsdauergutachten anheben.

Denkmal-AfA Erklärung

Die Denkmal-AfA Erklärung in einem Satz: Wer ein denkmalgeschütztes Gebäude saniert, darf die begünstigten Sanierungskosten über erhöhte Sätze abschreiben, bei Vermietung sogar zu 100 Prozent in nur zwölf Jahren. Ein normales Wohngebäude läuft dagegen mit 2 oder 2,5 Prozent pro Jahr über 40 bis 50 Jahre. Der Gesetzgeber belohnt mit diesem Tempo den Erhalt schützenswerter Bausubstanz, weil eine denkmalgerechte Sanierung aufwendiger und teurer ist als eine gewöhnliche Modernisierung.

Geregelt ist die Denkmal-AfA in drei Paragrafen des Einkommensteuergesetzes. Für vermietete Baudenkmäler gilt § 7i EStG, für Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten der weitgehend gleichlautende § 7h EStG, und für das selbst bewohnte Denkmal § 10f EStG. In allen Fällen ist die Denkmal-AfA eine erhöhte Absetzung, die neben die normale Gebäudeabschreibung tritt.

Wichtig für das Verständnis: Begünstigt ist immer nur die Sanierung, nie der Erwerb der alten Substanz. Die Denkmal-AfA ist damit kein Rabatt auf den Kaufpreis, sondern eine Turbo-Abschreibung auf das Geld, das Sie in die Erhaltung des Denkmals stecken. Der Unterschied zwischen § 7i und § 7h EStG ist dabei rein formal: Die Sätze und die zwölfjährige Laufzeit sind identisch, es hängt nur davon ab, aus welchem Grund Ihr Objekt geschützt ist.

Typische Objekte für die Denkmal-AfA sind Gründerzeit- und Jugendstilhäuser, Fachwerkbauten und alte Stadthäuser, aber auch einzelne denkmalgeschützte Wohnungen in einem größeren Ensemble. Entscheidend ist nie das Alter allein, sondern der Eintrag als Baudenkmal. In dieser Verbindung aus Denkmalpflege und Steuerförderung ist die Denkmal-AfA in Deutschland einzigartig: Kein anderes Abschreibungsmodell erlaubt es, vermietete oder eigengenutzte Baukosten in so kurzer Zeit vollständig geltend zu machen.

Denkmalgeschütztes Haus abschreiben

Ein denkmalgeschütztes Haus abschreiben bedeutet steuerlich zweierlei, und genau das wird oft verwechselt. Es laufen zwei getrennte Abschreibungen nebeneinander, jede mit eigener Bemessungsgrundlage und eigenem Satz.

Erstens die lineare Gebäude-AfA auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises: 2 Prozent pro Jahr nach § 7 Abs. 4 EStG, bei einem Baujahr vor 1925 sogar 2,5 Prozent. Da die meisten Denkmäler lange vor 1925 errichtet wurden, gilt hier in der Regel der Satz von 2,5 Prozent. Grund und Boden bleibt außen vor, er nutzt sich wirtschaftlich nicht ab und ist nicht abschreibbar.

Zweitens die Denkmal-AfA auf die Sanierungskosten mit den erhöhten Sätzen von 9 und 7 Prozent. Wer ein denkmalgeschütztes Haus abschreiben will, muss beide Spuren sauber trennen: Kaufpreis-Gebäudeanteil in die lineare AfA, bescheinigte Sanierung in die Denkmal-AfA. Für die richtige Aufteilung des Kaufpreises ist die AfA-Bemessungsgrundlage entscheidend, für den Substanzsatz das Baujahr des Gebäudes.

Gerade bei den vielen Gründerzeit-Denkmälern in gefragten Lagen wie Stuttgart summieren sich beide Abschreibungen über die Jahre zu erheblichen Beträgen, die Ihre Mieteinkünfte deutlich mindern. Wer beide Abschreibungen von Beginn an sauber getrennt dokumentiert, vermeidet außerdem Rückfragen des Finanzamts.

Abschreibung Denkmalschutz

Die Abschreibung Denkmalschutz erfasst ausschließlich die von der Behörde bescheinigten Sanierungskosten. Nach § 7i Abs. 1 EStG sind nur die Herstellungskosten für Baumaßnahmen begünstigt, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind. Und diese Maßnahmen müssen vor Beginn mit der zuständigen Denkmalbehörde abgestimmt sein.

Begünstigt für die Abschreibung Denkmalschutz sind zum Beispiel die Instandsetzung historischer Fassaden, Fenster und Dächer, die Erneuerung von Elektrik und Sanitär, Trockenlegung und energetische Maßnahmen, sofern denkmalgerecht ausgeführt. Nicht begünstigt sind dagegen:

• der Kaufpreis der vorhandenen Bausubstanz (dafür gibt es die lineare Gebäude-AfA)
• der auf Grund und Boden entfallende Anteil
• reine Schönheitsreparaturen und Einrichtungsgegenstände
• Anbauten, Aufstockungen, Garagen und Außenanlagen
• alle Kosten ohne Bescheinigung oder ohne vorherige Abstimmung

Die Bescheinigung der Denkmalbehörde nach § 7i Abs. 2 EStG ist ein sogenannter Grundlagenbescheid: Das Finanzamt ist an die darin festgestellten denkmalrechtlichen Tatsachen gebunden. Ob eine Ausgabe steuerlich Erhaltungs- oder Herstellungsaufwand ist, entscheidet aber weiterhin das Finanzamt selbst. Gut zu wissen: Eine vorläufige Bescheinigung reicht bereits aus, um die Denkmal-AfA anzusetzen, das endgültige Dokument kann nachgereicht werden.

Ein Sonderfall ist der Kauf vom Bauträger. Nach § 7i Abs. 1 Satz 5 EStG sind nur die Anschaffungskosten begünstigt, die auf Baumaßnahmen nach dem rechtswirksamen Abschluss des Kaufvertrags entfallen. Kaufen Sie eine bereits fertig sanierte Denkmalwohnung, gibt es für Sie als Erwerber keine Denkmal-AfA mehr, weil alle Maßnahmen vor Ihrem Vertrag lagen. Der Bundesfinanzhof hat das mehrfach bestätigt. Lassen Sie sich den Sanierungsanteil im Kaufvertrag gesondert ausweisen und achten Sie darauf, dass die Arbeiten nachweislich erst nach der Beurkundung beginnen.

Der Ablauf ist damit klar vorgezeichnet: erst die geplanten Maßnahmen mit der Denkmalbehörde abstimmen, dann die denkmalrechtliche Genehmigung einholen, erst danach mit dem Bau beginnen und am Ende die Bescheinigung beantragen. Auch energetische Sanierungen wie eine Innendämmung oder neue Fenster sind begünstigt, solange sie denkmalgerecht ausgeführt und von der Behörde bestätigt werden. Wer diese Reihenfolge missachtet und vorab loslegt, riskiert, dass die Abschreibung Denkmalschutz komplett versagt wird.

Denkmal-AfA bei Vermietung

Die Denkmal-AfA bei Vermietung läuft nach § 7i EStG mit 9 Prozent in den Jahren 1 bis 8 und 7 Prozent in den Jahren 9 bis 12. Nach zwölf Jahren sind damit 100 Prozent der bescheinigten Sanierungskosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) abgezogen. Die Abschreibung beginnt im Jahr der Fertigstellung der Maßnahme.

Der Clou der Denkmal-AfA bei Vermietung: Die lineare Gebäude-AfA von 2,5 Prozent auf die Altsubstanz läuft einfach parallel weiter. Beide Abschreibungen addieren sich, Sie schöpfen also die Substanz und die Sanierung gleichzeitig ab.

Beispiel: Bei 200.000 Euro bescheinigten Sanierungskosten und einem Steuersatz von 42 Prozent entlastet allein die Denkmal-AfA bei Vermietung über die zwölf Jahre um rund 84.000 Euro, zusätzlich zur linearen Gebäude-AfA auf die Substanz. Anders als bei der linearen AfA setzen Sie die 9 Prozent im ersten Jahr voll an, auch wenn die Sanierung erst im Dezember fertig wird, eine zeitanteilige Kürzung gibt es hier nicht. Nutzen Sie den Höchstsatz nicht aus, ist der Rest allerdings verloren, jeder Jahresbetrag ist an sein Jahr gebunden.

In der Steuererklärung tragen Sie die Denkmal-AfA bei Vermietung in der Anlage V ein, wo sie zusammen mit der linearen Gebäude-AfA, den Schuldzinsen und den laufenden Werbungskosten Ihren Überschuss aus Vermietung und Verpachtung mindert. Gerade in den ersten acht Jahren führt die hohe 9-Prozent-Absetzung häufig zu einem steuerlichen Verlust aus der Immobilie, den Sie mit anderen Einkünften verrechnen und so Ihre gesamte Steuerlast senken.

Denkmal-AfA bei Eigennutzung

Die Denkmal-AfA bei Eigennutzung richtet sich nach § 10f EStG: neun Prozent über zehn Jahre, also 90 Prozent der Sanierungskosten, abziehbar als Sonderausgaben. Weil Sie das Denkmal selbst zu Wohnzwecken nutzen, gibt es keine Mieteinnahmen und damit keine Werbungskosten, stattdessen mindern die Sonderausgaben unmittelbar Ihr zu versteuerndes Einkommen.

Die Voraussetzungen der Denkmal-AfA bei Eigennutzung sind dieselben wie bei der Vermietung: eingetragenes Baudenkmal, Abstimmung vor Baubeginn und Bescheinigung der Behörde. Begünstigt sind auch hier nur die bescheinigten, nicht bezuschussten Aufwendungen, nicht der Kaufpreis und nicht Grund und Boden.

Zwei Besonderheiten sollten Selbstnutzer kennen. Erstens gilt die Förderung nach § 10f grundsätzlich nur für ein Objekt. Zweitens gibt es bei Eigennutzung keine lineare Gebäude-AfA auf die Substanz, denn abgeschrieben wird sonst nur, was der Einkünfteerzielung dient. Ein kurzes Beispiel: Sanieren Sie Ihr selbst bewohntes Fachwerkhaus für 150.000 Euro, ziehen Sie zehn Jahre lang 13.500 Euro als Sonderausgaben ab. Bei 42 Prozent Steuersatz sind das über die Laufzeit rund 56.700 Euro weniger Steuer, ohne dass Sie das Haus je vermieten.

Denkmal-AfA berechnen

Die Denkmal-AfA berechnen Sie, indem Sie die bescheinigten Sanierungskosten mit dem jeweiligen Jahressatz multiplizieren: in den Jahren 1 bis 8 mit 9 Prozent, in den Jahren 9 bis 12 mit 7 Prozent, bei Eigennutzung zehn Jahre lang mit 9 Prozent.

Ein Punkt wird beim Denkmal-AfA berechnen oft übersehen: Erhalten Sie für die Sanierung einen Zuschuss, etwa aus der Städtebauförderung oder von der KfW, mindert dieser Zuschuss die Bemessungsgrundlage Euro für Euro. Sie schreiben also nur den Anteil ab, den Sie tatsächlich selbst getragen haben. Aus 200.000 Euro Sanierung mit 30.000 Euro Zuschuss werden 170.000 Euro begünstigte Kosten, und diese gekürzte Bemessungsgrundlage gilt für alle zwölf Jahre. Wie viel zusätzliche Abschreibung eine kürzere Restnutzungsdauer bei Ihrer Immobilie bringt, rechnen Sie in Sekunden mit dem AfA-Rechner durch.

Denkmalabschreibung im Rechenbeispiel: Vermietung, Eigennutzung und der doppelte Hebel

Die Denkmalabschreibung wird am schnellsten mit drei durchgerechneten Fällen klar. Grundlage ist jeweils ein Baudenkmal mit 200.000 Euro bescheinigten Sanierungskosten und einem Gebäudewert der Altsubstanz von 300.000 Euro.

Fall A, Vermietung (§ 7i): 9 Prozent in den Jahren 1 bis 8 ergeben 18.000 Euro jährlich, danach 7 Prozent oder 14.000 Euro. Nach zwölf Jahren sind die vollen 200.000 Euro abgesetzt, bei 42 Prozent Steuersatz rund 84.000 Euro Ersparnis.

Fall B, Eigennutzung (§ 10f): zehn Jahre lang 9 Prozent, also 18.000 Euro pro Jahr als Sonderausgaben. In Summe 180.000 Euro oder 90 Prozent, bei 42 Prozent Steuersatz rund 75.600 Euro Ersparnis.

Fall C, der doppelte Hebel (Vermietung): Hier kommt zur Denkmalabschreibung auf die Sanierung die lineare AfA auf die Altsubstanz hinzu, angehoben per Restnutzungsdauergutachten.

Ohne Gutachten kämen Sie im ersten Jahr auf 18.000 plus 7.500, also 25.500 Euro. Mit Gutachten sind es 30.000 Euro, ein Plus von 4.500 Euro Abschreibung allein im ersten Jahr, das sich über die Restnutzungsdauer Jahr für Jahr wiederholt. Für ein saniertes Baudenkmal in Stuttgart hat sich ein Gutachten damit meist schon im ersten Jahr bezahlt. Über eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren summiert sich der Vorteil aus Fall C auf mehr als 100.000 Euro zusätzliche Abschreibung, allein aus der richtigen Reihenfolge von Gutachten und Sanierung.

Denkmalschutz Steuervorteile

Die Denkmalschutz Steuervorteile liegen vor allem im Tempo der Abschreibung. Wo eine normale Modernisierung über 40 Jahre wirkt, ist die denkmalgerechte Sanierung nach zwölf Jahren vollständig abgesetzt. Bei einem hohen persönlichen Steuersatz refinanziert das einen spürbaren Teil der Sanierung, für Vermieter (§ 7i) ebenso wie für Selbstnutzer (§ 10f), und bei Vermietung kombinierbar mit der linearen Gebäude-AfA.

Ein Zahlenvergleich macht den Denkmalschutz-Steuervorteil greifbar: Für 200.000 Euro Sanierung an einem normalen Altbau verteilen sich die Herstellungskosten über die Gebäude-AfA auf 40 bis 50 Jahre, das sind nur rund 4.000 bis 5.000 Euro Abschreibung pro Jahr. Beim Baudenkmal sind es in den ersten acht Jahren jeweils 18.000 Euro. Dieser frühe, hohe Abzug ist bares Geld wert, weil die Steuerersparnis sofort statt über Jahrzehnte anfällt.

Zu den Denkmalschutz Steuervorteilen kommt ein oft unterschätzter Nebeneffekt: Denkmäler liegen häufig in etablierten, nachgefragten Innenstadtlagen, etwa in Stuttgart, wo der Werterhalt zusätzlich zur Steuerersparnis wirkt.

Ehrlich bleiben muss man bei den Kehrseiten: Begünstigt ist nur die bescheinigte Sanierung, die denkmalgerechte Ausführung ist häufig teurer, und die Behörde macht Auflagen zu Materialien und Verfahren. Die Denkmalschutz Steuervorteile rechnen sich also dann, wenn die Substanz erhaltenswert ist und die Sanierung ohnehin ansteht, nicht als reines Steuersparmodell auf dem Papier. Ein Praxishinweis noch: Beantragen Sie die Bescheinigung früh, denn ohne den Grundlagenbescheid der Denkmalbehörde erkennt das Finanzamt keinen einzigen Euro der erhöhten Abschreibung an.

Erst Restnutzungsdauergutachten, dann Denkmal sanieren: so erhöhen Sie die Gebäude-AfA zusätzlich

Erst ein Restnutzungsdauergutachten, dann die Denkmalsanierung: diese Reihenfolge ist der zweite, oft übersehene Steuerhebel beim Baudenkmal. Die Denkmal-AfA deckt nur die Sanierung ab. Die Altsubstanz läuft daneben mit der linearen Gebäude-AfA von meist 2,5 Prozent, gesetzlich unterstellt über 40 Jahre. Weil Baudenkmäler aber alt sind, ist ihre tatsächliche Restnutzungsdauer oft deutlich kürzer, und das hebt den jährlichen AfA-Satz.

Das funktioniert sogar rückwirkend. Haben Sie das Denkmal vor Jahren gekauft, lässt sich das Gutachten auf einen Bewertungsstichtag in der Vergangenheit erstellen und die höhere AfA für alle noch offenen Steuerbescheide nachträglich geltend machen. Grundlage ist § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und das BFH-Urteil IX R 25/19 vom 28.07.2021 (bestätigt durch IX R 14/23); das einschränkende BMF-Schreiben vom 22.02.2023 wurde zum 01.12.2025 ersatzlos aufgehoben, seitdem gilt wieder unmittelbar die großzügigere BFH-Rechtsprechung.

So kombinieren Denkmal-Eigentümer beides: Denkmal-AfA auf die Sanierung plus erhöhte Gebäude-AfA auf die Substanz. Das Gutachten von DuraCasa erstellt ein über die DAkkS-akkreditierte Zertifizierungsstelle IQ-Zert zertifizierter Sachverständiger zum Festpreis ab 895 Euro, bei vermieteten Objekten sind die Gutachtenkosten selbst wieder als Werbungskosten absetzbar. Für ein Baudenkmal in Stuttgart und Umgebung begutachten wir die Substanz auf Wunsch vor Ort. Was eine Restnutzungsdauer genau ist, lesen Sie im Eintrag Restnutzungsdauergutachten. Hier geht es direkt zum Gutachten.

Denkmal-AfA: häufige Fragen

Muss ich den Denkmalschutz ins Haus lassen?

Ob Sie den Denkmalschutz ins Haus lassen müssen, richtet sich nach den Landesdenkmalschutzgesetzen: Die Behörde hat in der Regel ein Betretungsrecht zur Prüfung des Zustands, üblicherweise nach vorheriger Ankündigung. Wichtiger im Alltag ist, dass jede Veränderung am Denkmal genehmigungspflichtig ist und Sie geplante Sanierungen ohnehin vorab abstimmen. Genau diese Abstimmung ist zugleich Voraussetzung für die Denkmal-AfA.

Ab wann gilt Denkmalschutz für ein Gebäude?

Ab wann Denkmalschutz für ein Gebäude gilt, hängt vom Bundesland ab: mal mit der Eintragung in die Denkmalliste, mal kraft der Denkmaleigenschaft selbst. Maßgeblich ist nicht das Alter allein, sondern die geschichtliche, künstlerische oder städtebauliche Bedeutung, die die zuständige Fachbehörde feststellt.

Ab welchem Baujahr steht ein Haus unter Denkmalschutz?

Ab welchem Baujahr ein Haus unter Denkmalschutz steht, lässt sich nicht an einer Jahreszahl festmachen. Entscheidend ist die denkmalpflegerische Bedeutung, nicht das Alter. Die meisten Denkmäler stammen zwar aus der Zeit vor 1925, doch auch deutlich jüngere Bauten können unter Schutz gestellt werden, wenn sie architektonisch oder historisch bedeutsam sind.

Welche Voraussetzungen hat die Denkmal-AfA?

Die Voraussetzungen der Denkmal-AfA sind schnell aufgezählt: ein eingetragenes Baudenkmal (oder ein Gebäude im Sanierungsgebiet nach § 7h), eine vor Baubeginn mit der Behörde abgestimmte Sanierung, die Bescheinigung nach § 7i Abs. 2 EStG über die begünstigten Kosten und die richtige Zuordnung: Werbungskosten bei Vermietung oder Sonderausgaben nach § 10f bei Eigennutzung.

Mindert ein Zuschuss die Denkmal-AfA?

Ob ein Zuschuss die Denkmal-AfA mindert, ist eindeutig: Ja, ein Zuschuss aus der Städtebauförderung, von der Denkmalpflege oder der KfW kürzt die Bemessungsgrundlage der erhöhten Abschreibung Euro für Euro. Sie setzen nur den selbst getragenen Anteil an. Deshalb sollten Zuschüsse und Denkmal-AfA von Anfang an gemeinsam geplant werden.

Wie hoch ist die Abschreibung bei Denkmalschutz?

Wie hoch die Abschreibung bei Denkmalschutz ist, hängt von der Nutzung ab: Bei Vermietung 9 Prozent in den Jahren 1 bis 8 und 7 Prozent in den Jahren 9 bis 12, insgesamt 100 Prozent in zwölf Jahren. Bei Eigennutzung 9 Prozent über zehn Jahre, also 90 Prozent. Getrennt davon läuft die lineare Gebäude-AfA auf die Altsubstanz mit 2 oder 2,5 Prozent je nach Baujahr.

Was passiert mit der Denkmal-AfA bei vorzeitigem Verkauf?

Was mit der Denkmal-AfA bei vorzeitigem Verkauf passiert, ist eindeutig: Die erhöhte Absetzung endet für Sie, noch nicht genutzte Beträge gehen für den Verkäufer verloren, und der Käufer schreibt nur seine eigenen Anschaffungs- und Sanierungskosten ab. Liegt der Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist, kann zudem ein Veräußerungsgewinn steuerpflichtig sein, den wir im Beitrag Spekulationssteuer bei Immobilien erklären. Den Einzelfall klären Sie mit Ihrem Steuerberater.