AfA-Bemessungsgrundlage berechnen: der Gebäudeanteil

Wie viel Sie Jahr für Jahr von Ihrer vermieteten Immobilie abschreiben, hängt an einer einzigen Zahl: der AfA-Bemessungsgrundlage. Sie entscheidet, ob Sie den vollen steuerlichen Vorteil ausschöpfen oder Geld verschenken, und sie wird schon beim Kauf gesetzt. Wer den Gebäudeanteil zu niedrig ansetzt oder die Anschaffungsnebenkosten vergisst, verzichtet über die gesamte Abschreibungsdauer auf tausende Euro. Dieser Ratgeber richtet sich an vermietende Eigentümer und zeigt, was in die AfA-Bemessungsgrundlage gehört und was nicht, wie Sie sie Schritt für Schritt berechnen, was bei Kauf, Erbschaft und nach Eigennutzung gilt und wie Sie mit demselben Gebäudewert am Ende trotzdem mehr AfA pro Jahr herausholen. Für ein Mietobjekt in Lörrach und Umgebung rechnen wir das mit echten Zahlen durch.

AfA-Bemessungsgrundlage berechnen: Formel und Schritte

Die AfA-Bemessungsgrundlage berechnen Sie in drei Schritten, und das Ergebnis ist immer der reine Gebäudewert samt der auf ihn entfallenden Nebenkosten. Die Grundformel lautet: Kaufpreis minus Bodenanteil, plus die anteiligen Anschaffungsnebenkosten, ergibt die Bemessungsgrundlage für die Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG. Von genau diesem Betrag ziehen Sie anschließend Ihren jährlichen AfA-Satz ab.

Schritt eins ist die Kaufpreisaufteilung. Der Gesamtkaufpreis einer bebauten Immobilie enthält immer zwei Bestandteile, das Gebäude und den Grund und Boden. Nur das Gebäude nutzt sich ab und ist abschreibbar, der Boden nicht. Sie müssen den Kaufpreis also in einen Gebäude- und einen Bodenanteil aufteilen. Wie diese Aufteilung sauber gelingt und welche Methoden das Finanzamt akzeptiert, lesen Sie ausführlich im Beitrag Kaufpreisaufteilung, hier setzen wir das Ergebnis voraus.

Schritt zwei sind die Anschaffungsnebenkosten. Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Grundbuchgebühren und die Maklercourtage gehören zu den Anschaffungskosten und erhöhen die Bemessungsgrundlage. Sie werden aber nur in dem Verhältnis berücksichtigt, das dem Gebäudeanteil entspricht. Entfallen also 70 Prozent des Kaufpreises auf das Gebäude, dann fließen auch 70 Prozent der Nebenkosten in die AfA-Bemessungsgrundlage, die restlichen 30 Prozent entfallen auf den nicht abschreibbaren Boden.

Schritt drei ist die eigentliche AfA. Auf die fertige Bemessungsgrundlage wenden Sie den linearen Satz an, in der Regel 2 Prozent bei Fertigstellung ab 1925, 2,5 Prozent bei Fertigstellung davor. Ein Rechenbeispiel macht die drei Schritte greifbar. Sie kaufen ein vermietetes Mehrfamilienhaus in Lörrach für 500.000 Euro, die Nebenkosten betragen 50.000 Euro, und die Kaufpreisaufteilung ergibt einen Gebäudeanteil von 70 Prozent.

Aus dem Gesamtaufwand von 550.000 Euro sind also 385.000 Euro abschreibbar, und Sie setzen jedes Jahr 7.700 Euro als Werbungskosten ab. Wollen Sie das mit Ihren eigenen Zahlen durchspielen, nutzen Sie den AfA-Rechner, der Ihnen die Bemessungsgrundlage und die jährliche AfA in Sekunden ausgibt. Was der Begriff im Detail bedeutet, erklärt der Lexikoneintrag Bemessungsgrundlage.

Gebäudewertanteil als Bemessungsgrundlage: Grund und Boden ist nicht abschreibbar

Die Bemessungsgrundlage der Gebäude-AfA ist ausschließlich der Gebäudewertanteil, weil Grund und Boden sich wirtschaftlich nicht abnutzt und deshalb nicht abschreibbar ist. Das ist der wichtigste Grundsatz der ganzen Berechnung und der häufigste Fehler zugleich: Wer die AfA versehentlich vom vollen Kaufpreis berechnet, setzt jahrelang eine zu hohe AfA an und riskiert eine empfindliche Korrektur durch das Finanzamt.

Der Gedanke dahinter ist einfach. Ein Gebäude altert, verschleißt und verliert über die Jahre an Substanz, deshalb erlaubt der Gesetzgeber die Absetzung für Abnutzung. Der Grund und Boden dagegen bleibt bestehen, er verbraucht sich nicht und behält seinen Wert oder gewinnt sogar hinzu. Genau deshalb bleibt der Bodenanteil bei der AfA außen vor. Warum das so ist und wie Sie den Bodenwert über den Bodenrichtwert bestimmen, vertieft der Beitrag Bodenrichtwert.

Für Ihre Bemessungsgrundlage bedeutet das: Je höher der Gebäudeanteil ausfällt, desto höher ist Ihre jährliche AfA, und das über die gesamte Abschreibungsdauer von 50 Jahren. Ein Unterschied von zehn Prozentpunkten beim Gebäudeanteil wirkt sich deshalb massiv aus. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro sind 70 Prozent Gebäudeanteil 350.000 Euro, 80 Prozent wären 400.000 Euro. Diese 50.000 Euro mehr Bemessungsgrundlage bringen bei 2 Prozent jedes Jahr 1.000 Euro zusätzliche AfA, über 50 Jahre also 50.000 Euro mehr abgeschriebene Kosten.

Deshalb lohnt sich ein genauer Blick auf die Aufteilung. Eine pauschale Faustformel wie ein fixer Bodenanteil überzeugt das Finanzamt heute nicht mehr zwingend, und der Steuerpflichtige hat gute Argumente für eine sachgerechte, oft höhere Gebäudequote. Wie hoch der abschreibbare Anteil bei Ihrem Objekt realistisch ist, hängt von Lage, Bodenrichtwert und Bausubstanz ab. Der Begriff dahinter ist im Lexikon unter Gebäudeanteil erklärt.

AfA-Bemessungsgrundlage nach dem Kauf einer gebrauchten Immobilie

Die AfA bei Kauf einer gebrauchten Immobilie bemisst sich nach Ihren eigenen Anschaffungskosten, nicht nach denen des Voreigentümers. Das ist der zentrale Unterschied zur Erbschaft: Wer eine Bestandsimmobilie kauft, setzt seine tatsächlich gezahlten Anschaffungskosten des Gebäudes als frische Bemessungsgrundlage an und beginnt die AfA neu, unabhängig davon, wie lange und wie hoch der Verkäufer schon abgeschrieben hat.

Die Bemessungsgrundlage nach dem Kauf ergibt sich genau nach der oben gezeigten Formel: Gebäudeanteil des Kaufpreises plus anteilige Nebenkosten. Entscheidend ist, dass Sie die Kaufpreisaufteilung von Anfang an sauber dokumentieren, am besten schon im notariellen Kaufvertrag. Denn der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 21.07.2020 (IX R 26/19) klargestellt, dass eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung grundsätzlich maßgeblich ist und vom Finanzamt nur dann korrigiert werden darf, wenn sie die realen Wertverhältnisse grundlegend verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar ist. Die vom Finanzamt gern genutzte BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung ist dabei nicht bindend.

Der AfA-Satz nach dem Kauf richtet sich nach dem Baujahr, nicht nach dem Kaufjahr. Ein 1970 errichtetes Mehrfamilienhaus, das Sie heute kaufen, schreiben Sie mit 2 Prozent ab, ein vor 1925 fertiggestellter Altbau mit 2,5 Prozent. Der volle Satz von 3 Prozent gilt nur für Wohngebäude mit Fertigstellung ab 2023, greift bei einer gebrauchten Bestandsimmobilie also nicht. Damit unterscheidet sich der Kauf klar vom Neubau, dessen Sätze wir im Beitrag degressive AfA im Wohnungsbau behandeln.

Ein Beispiel: Sie erwerben eine vermietete Altbauwohnung in Lörrach, Baujahr 1908, zum Gebäudeanteil von 180.000 Euro inklusive anteiliger Nebenkosten. Der Satz beträgt wegen des Baujahrs vor 1925 hier 2,5 Prozent, Ihre jährliche AfA also 4.500 Euro. Kaufen Sie stattdessen eine Wohnung aus den 1990er Jahren mit demselben Gebäudeanteil, sind es 2 Prozent und damit 3.600 Euro pro Jahr. Die AfA-Sätze und Nutzungsdauern für alle Gebäudetypen finden Sie in der AfA-Tabelle für Immobilien.

AfA-Bemessungsgrundlage bei Erbschaft

Die AfA-Bemessungsgrundlage bei Erbschaft ist nicht der Verkehrswert und nicht der für die Erbschaftsteuer angesetzte Wert, sondern die fortgeführte Bemessungsgrundlage des Erblassers. Das regelt die sogenannte Fußstapfentheorie in § 11d Abs. 1 EStDV: Wer eine Immobilie unentgeltlich erwirbt, also erbt oder geschenkt bekommt, tritt in die Fußstapfen des Rechtsvorgängers und führt dessen Anschaffungs- oder Herstellungskosten, dessen AfA-Satz und dessen bereits verbrauchte AfA einfach fort.

Das überrascht viele Erben, ist aber logisch. Weil der Erbe für den Erwerb selbst nichts bezahlt hat, gibt es keine eigenen Anschaffungskosten, an die eine neue AfA anknüpfen könnte. Also übernimmt er die historischen Werte des Erblassers. Hatte der Erblasser das Gebäude mit einer Bemessungsgrundlage von 200.000 Euro und 2 Prozent abgeschrieben und davon bereits 60.000 Euro verbraucht, schreibt der Erbe die verbleibenden 140.000 Euro mit demselben Satz weiter ab, bis der Gebäudewert vollständig abgeschrieben ist.

Wichtig ist die saubere Trennung: Der oft deutlich höhere Verkehrswert, der für die Erbschaftsteuer herangezogen wird, spielt für die AfA keine Rolle. Es wäre steuerlich verlockend, den aktuellen Marktwert als frische, hohe Bemessungsgrundlage anzusetzen, doch das lässt das Gesetz beim unentgeltlichen Erwerb nicht zu. Nur wer eine geerbte Immobilie später verkauft und der Käufer sie erwirbt, schafft eine neue, an den Kaufpreis gekoppelte Bemessungsgrundlage. Das Thema Erbschaftsteuer und ihre Freibeträge, das davon strikt zu trennen ist, behandelt der Beitrag Erbschaftssteuer-Freibetrag.

Für vermietende Erben bleibt trotzdem ein wirksamer Hebel. Zwar ist die Bemessungsgrundlage durch die Fußstapfentheorie festgelegt, doch der AfA-Satz lässt sich über eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer anheben, genau wie beim Kauf. Gerade bei geerbten Altbauten mit erheblichem Modernisierungsstau ist die tatsächliche Nutzungsdauer oft deutlich kürzer als die typisierten 50 Jahre, was den Satz und damit die jährliche AfA auf den fortgeführten Restwert erhöht.

AfA-Bemessungsgrundlage nach Eigennutzung ermitteln

Die AfA-Bemessungsgrundlage nach Eigennutzung sind Ihre ursprünglichen, historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes, nicht der aktuelle Verkehrswert im Zeitpunkt der Vermietung. Wer eine bisher selbst bewohnte Immobilie vermietet, beginnt die AfA also nicht auf einer frischen, hohen Basis, sondern knüpft an die Kosten an, die er damals beim Kauf oder Bau tatsächlich getragen hat.

Das ist eine häufige und teure Fehlvorstellung. Viele Eigentümer nehmen an, sie könnten beim Übergang zur Vermietung den zwischenzeitlich gestiegenen Marktwert ansetzen und daraus eine deutlich höhere AfA ziehen. Das deutsche Steuerrecht sieht diese Neubewertung im Privatvermögen aber nicht vor. Maßgeblich bleiben die historischen Anschaffungskosten des Gebäudes, aufgeteilt wie beim Kauf in Gebäude- und Bodenanteil.

Zu beachten ist ein zweiter Punkt: Die Jahre der Selbstnutzung mindern zwar nicht die Bemessungsgrundlage, wohl aber das noch verbleibende AfA-Volumen. Die Abschreibung läuft rechnerisch ab der Anschaffung, sodass für die Vermietungszeit nur die restliche Nutzungsdauer übrig bleibt. Wer ein Haus zehn Jahre selbst bewohnt und dann vermietet, setzt ab dem Vermietungsjahr die volle 2-Prozent-AfA auf die historischen Gebäude-Anschaffungskosten an, kann sie aber eben nur noch für die verbleibenden rund 40 Jahre nutzen. Die auf die Selbstnutzung entfallende AfA ist steuerlich nicht nachholbar.

Ein Beispiel verdeutlicht das. Sie haben ein Haus in Lörrach vor zwölf Jahren für einen Gebäudeanteil von 240.000 Euro gebaut und selbst bewohnt, heute wäre es 400.000 Euro wert. Bei der erstmaligen Vermietung setzen Sie die AfA nicht von 400.000 Euro an, sondern von den ursprünglichen 240.000 Euro. Die jährliche AfA beträgt damit 2 Prozent aus 240.000 Euro, also 4.800 Euro. Weil das ein Punkt mit vielen Sonderfällen ist, sollten Sie die genaue Berechnung im Einzelfall mit Ihrem Steuerberater abstimmen.

AfA-Bemessungsgrundlage bei Vermietung

Die AfA-Bemessungsgrundlage bei Vermietung ist der Gebäudeanteil Ihrer Anschaffungs- oder Herstellungskosten, und die darauf berechnete AfA ziehen Sie als Werbungskosten von Ihren Mieteinnahmen ab. Damit ist die Gebäude-AfA einer der wenigen Werbungskostenposten, der Ihnen Jahr für Jahr Steuern spart, ohne dass Sie erneut Geld ausgeben. Sie bildet nur den Wertverzehr der Substanz ab, den Sie ohnehin tragen.

Bei der Vermietung kommt es darauf an, die Bemessungsgrundlage im ersten Jahr korrekt aufzusetzen, denn sie bleibt für die gesamte Abschreibungsdauer bestehen. Tragen Sie die jährliche AfA in der Anlage V Ihrer Steuererklärung ein. Anders als beim Erhaltungsaufwand, den Sie sofort oder verteilt abziehen, wirkt die AfA gleichmäßig über die Nutzungsdauer. Größere Modernisierungen nach dem Kauf können die Bemessungsgrundlage später erhöhen, wenn sie als nachträgliche Herstellungskosten gelten, und auch die anschaffungsnahen Herstellungskosten der ersten drei Jahre fließen in die Basis ein. Diese wichtige 15-Prozent-Grenze erklärt der Beitrag anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Die Höhe des Satzes richtet sich auch bei der Vermietung nach dem Baujahr und der Vermögensart. Für privat vermietete Wohn- und Gewerbeimmobilien gilt 2 Prozent bei Fertigstellung ab 1925 und 2,5 Prozent davor. Der Satz von 3 Prozent ist Wohngebäuden mit Fertigstellung ab 2023 vorbehalten sowie Wirtschaftsgebäuden im Betriebsvermögen, nicht der normalen privat vermieteten Bestandsimmobilie. Diese Unterscheidung ist entscheidend, weil ein falsch angesetzter Satz die AfA über Jahrzehnte verzerrt.

Für eine vermietete Eigentumswohnung gelten dieselben Grundsätze, mit der Besonderheit, dass Sie den Bodenanteil über den Miteigentumsanteil am Grundstück mitgekauft haben und dieser weiterhin außen vor bleibt. Wie Sie die AfA einer vermieteten Wohnung im Detail berechnen, lesen Sie im Beitrag Eigentumswohnung abschreiben. In allen Fällen gilt: Die Bemessungsgrundlage ist der Ausgangspunkt, der Satz ist der Multiplikator, und genau am Satz setzt der nächste, oft unterschätzte Hebel an.

Gleiche Bemessungsgrundlage, mehr AfA pro Jahr: die kürzere Restnutzungsdauer per Gutachten

Die Bemessungsgrundlage ist durch Kauf, Erbschaft oder Baukosten fest vorgegeben, doch die jährliche AfA lässt sich trotzdem erhöhen, und zwar über den zweiten Faktor der Rechnung: den AfA-Satz. Denn AfA ist immer Bemessungsgrundlage mal Satz, und während die Bemessungsgrundlage feststeht, ist der Satz von 2 Prozent nur eine gesetzliche Typisierung, die eine Nutzungsdauer von 50 Jahren unterstellt. Ist die tatsächliche Restnutzungsdauer Ihres Gebäudes kürzer, steigt der Satz, und mit ihm Ihre jährliche Abschreibung.

Genau hier setzt das Restnutzungsdauergutachten an. Ein nach ImmoWertV 2021 (§ 6, Anlage 2) erstelltes Gutachten weist die tatsächliche, oft deutlich kürzere Restnutzungsdauer nach, bei sanierungsbedürftigen Altbauten zum Beispiel 25 statt 50 Jahre. Damit steigt der AfA-Satz von 2 auf 4 Prozent, gestützt auf § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (Urteil IX R 25/19 vom 28.07.2021, bestätigt durch IX R 14/23). Wichtig zu verstehen: Das Gutachten ändert nicht die Bemessungsgrundlage, sondern nur den Satz. Die Basis bleibt gleich, aber Sie schöpfen sie doppelt so schnell aus.

Ein Rechenbeispiel zeigt den Effekt an unserer eingangs ermittelten Bemessungsgrundlage von 385.000 Euro.

Aus derselben Bemessungsgrundlage werden so 7.700 Euro zusätzliche Abschreibung pro Jahr, bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent rund 3.234 Euro weniger Steuer, und das Jahr für Jahr über die gesamte kürzere Restnutzungsdauer. Über 25 Jahre summiert sich der Vorteil in den sechsstelligen Bereich, ein Vielfaches der einmaligen Gutachtenkosten ab 895 Euro, die bei vermieteten Objekten zudem selbst als Werbungskosten absetzbar sind. Was Ihr Objekt konkret bringt, rechnen Sie mit dem AfA-Rechner durch.

Das funktioniert sogar rückwirkend. Haben Sie die Immobilie schon vor Jahren gekauft, lässt sich das Gutachten auf einen Bewertungsstichtag in der Vergangenheit erstellen und die höhere AfA für alle noch offenen Steuerbescheide nachträglich geltend machen. Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023, das den Nachweis zeitweise verschärft hatte, wurde zum 01.12.2025 ersatzlos aufgehoben, seitdem gilt wieder unmittelbar die großzügigere BFH-Rechtsprechung, nach der jede geeignete Nachweismethode durch einen qualifizierten Sachverständigen zulässig ist. Das Gutachten von DuraCasa erstellt ein über die DAkkS-akkreditierte Zertifizierungsstelle IQ-Zert zertifizierter Sachverständiger zum Festpreis. Für ein Objekt in Lörrach und Umgebung begutachten wir die Substanz auf Wunsch vor Ort. Was eine Restnutzungsdauer genau ist, lesen Sie im Eintrag Restnutzungsdauergutachten und im Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten 2026. Hier können Sie direkt Ihre Restnutzungsdauer berechnen lassen.

AfA-Bemessungsgrundlage: häufige Fragen

Was ist die AfA-Bemessungsgrundlage?

Die AfA-Bemessungsgrundlage ist der Betrag, von dem die jährliche Gebäude-AfA berechnet wird. Sie umfasst ausschließlich den Gebäudeanteil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten samt der anteiligen Anschaffungsnebenkosten wie Notar, Grunderwerbsteuer und Maklercourtage. Der Anteil für Grund und Boden gehört nach § 7 Abs. 4 EStG nicht dazu, weil sich der Boden nicht abnutzt. Von der fertigen Bemessungsgrundlage ziehen Sie Ihren AfA-Satz ab, in der Regel 2 Prozent, und erhalten so die absetzbare Abschreibung pro Jahr.

Wie wird die AfA-Bemessungsgrundlage beim Gebäude ermittelt?

Die AfA-Bemessungsgrundlage beim Gebäude wird in drei Schritten ermittelt: Zuerst teilen Sie den Kaufpreis in Gebäude- und Bodenanteil auf, dann erhöhen Sie den Gebäudeanteil um die anteiligen Anschaffungsnebenkosten, und auf das Ergebnis wenden Sie den AfA-Satz an. Beträgt der Gebäudeanteil 350.000 Euro und entfallen 35.000 Euro Nebenkosten anteilig auf das Gebäude, liegt die Bemessungsgrundlage bei 385.000 Euro. Bei 2 Prozent ergibt das 7.700 Euro AfA pro Jahr.

Gehört der Grund und Boden zur AfA-Bemessungsgrundlage?

Nein, der Grund und Boden gehört nicht zur AfA-Bemessungsgrundlage. Abschreibbar ist nur das Gebäude, weil es sich über die Jahre abnutzt, während der Boden seinen Wert behält und sich wirtschaftlich nicht verbraucht. Deshalb müssen Sie den Kaufpreis in einen Gebäude- und einen Bodenanteil aufteilen und dürfen die AfA nur vom Gebäudeanteil berechnen. Wer versehentlich vom vollen Kaufpreis abschreibt, setzt eine zu hohe AfA an und muss mit einer Korrektur durch das Finanzamt rechnen.

Zählen Anschaffungsnebenkosten und Notarkosten zur Bemessungsgrundlage?

Ja, Anschaffungsnebenkosten wie Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Grundbuchgebühren und Maklercourtage zählen zur Bemessungsgrundlage, allerdings nur anteilig in Höhe des Gebäudeanteils. Entfallen 70 Prozent des Kaufpreises auf das Gebäude, erhöhen auch 70 Prozent der Nebenkosten die AfA-Bemessungsgrundlage, die restlichen 30 Prozent entfallen auf den nicht abschreibbaren Boden. Diese anteiligen Nebenkosten werden oft vergessen, obwohl sie die abschreibbare Basis spürbar erhöhen und sich über die gesamte Abschreibungsdauer auszahlen.

Wie hoch ist der AfA-Satz auf die Bemessungsgrundlage?

Der lineare AfA-Satz auf die Bemessungsgrundlage beträgt bei privat vermieteten Immobilien 2 Prozent bei Fertigstellung ab 1925 und 2,5 Prozent bei Fertigstellung davor. Der höhere Satz von 3 Prozent gilt nur für Wohngebäude mit Fertigstellung ab 2023 sowie für Wirtschaftsgebäude im Betriebsvermögen, nicht für die normale gebrauchte Bestandsimmobilie. Eine per Restnutzungsdauergutachten nachgewiesene kürzere tatsächliche Nutzungsdauer kann den Satz auf 3 bis 5 Prozent anheben.

Ändert eine kürzere Restnutzungsdauer die AfA-Bemessungsgrundlage?

Nein, eine kürzere Restnutzungsdauer ändert nicht die Bemessungsgrundlage, sondern den AfA-Satz. Die Bemessungsgrundlage bleibt der Gebäudeanteil Ihrer Anschaffungskosten, doch statt über 50 Jahre mit 2 Prozent schreiben Sie die gleiche Basis über eine kürzere Nutzungsdauer mit einem höheren Satz ab, zum Beispiel über 25 Jahre mit 4 Prozent. Das verdoppelt Ihre jährliche AfA, ohne dass sich an der Bemessungsgrundlage etwas ändert. Der Nachweis erfolgt über ein Gutachten nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und BFH IX R 25/19.