Gewerbeimmobilie abschreiben: AfA-Satz und Restnutzungsdauer

Eine Gewerbeimmobilie abzuschreiben ist einer der wirksamsten Steuerhebel für Vermieter und Betriebsinhaber, doch kaum ein Bereich der Gebäude-AfA wird so oft falsch gerechnet. Der Grund: Der Abschreibungssatz einer Gewerbeimmobilie hängt nicht am Gebäude selbst, sondern daran, ob es im Privatvermögen vermietet oder als Wirtschaftsgebäude im Betriebsvermögen genutzt wird. Wer die beiden Fälle verwechselt, setzt jahrzehntelang den falschen Satz an. Dieser Ratgeber richtet sich an Eigentümer, die eine Halle, ein Büro-, Laden- oder gemischt genutztes Objekt vermieten oder betrieblich nutzen, und zeigt: welcher AfA-Satz für Ihre Gewerbeimmobilie gilt, wie Sie die Abschreibung berechnen, was bei Halle, Nutzungsdauer, eigenem Haus und gebrauchtem Kauf zu beachten ist und wie Sie mit demselben Gebäudewert am Ende deutlich mehr AfA pro Jahr herausholen. Für ein Gewerbeobjekt in Stuttgart und Umgebung rechnen wir das mit echten Zahlen durch.

Abschreibung Gewerbeimmobilie: so schreiben Vermieter richtig ab

Die Abschreibung einer Gewerbeimmobilie ist die jährliche Absetzung für Abnutzung des Gebäudes, mit der Sie den Wertverzehr der Bausubstanz steuerlich geltend machen, und sie funktioniert im Grundsatz wie bei jeder anderen Immobilie: Sie ziehen Jahr für Jahr einen festen Prozentsatz vom Gebäudewert als Betriebsausgabe oder Werbungskosten ab. Der Boden, auf dem das Gewerbeobjekt steht, bleibt dabei außen vor, weil er sich nicht abnutzt.

Entscheidend ist zunächst die Frage, in welchem Kontext Sie die Immobilie halten. Vermieten Sie ein Gewerbeobjekt als Privatperson, erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und setzen die Gebäude-AfA als Werbungskosten an. Gehört das Gebäude dagegen zum Betriebsvermögen eines Unternehmens, ist es ein Wirtschaftsgebäude und die AfA mindert den Gewinn als Betriebsausgabe. Diese Unterscheidung ist nicht bürokratische Feinheit, sondern bestimmt direkt die Höhe des AfA-Satzes, wie der nächste Abschnitt zeigt.

Wichtig ist auch, was überhaupt zur Gewerbeimmobilie zählt. Klassische Gewerbeobjekte sind Lager- und Produktionshallen, Büro- und Verwaltungsgebäude, Ladenlokale, Werkstätten, Gaststätten und Hotels. Bei einem gemischt genutzten Gebäude, etwa Ladenzeile unten und Wohnungen darüber, wird für jeden Gebäudeteil getrennt abgeschrieben. Der springende Punkt bleibt in allen Fällen gleich: Nur der Gebäudeanteil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten ist abschreibbar, und wie hoch dieser Anteil ausfällt, entscheidet über die gesamte AfA. Die saubere Aufteilung erklärt der Beitrag Kaufpreisaufteilung im Detail.

Für viele Eigentümer einer Gewerbeimmobilie in Stuttgart ist die AfA der größte einzelne Werbungskostenposten. Umso mehr lohnt es sich, sie von Anfang an korrekt aufzusetzen: den richtigen Satz zu wählen, die Bemessungsgrundlage vollständig zu erfassen und zu prüfen, ob die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist als die gesetzliche Annahme. Genau diese drei Stellschrauben gehen wir jetzt der Reihe nach durch.

AfA-Satz für Gewerbeimmobilien: 2 Prozent privat, 3 Prozent nur im Betriebsvermögen

Der AfA-Satz für Gewerbeimmobilien richtet sich danach, ob das Gebäude privat vermietet oder als Wirtschaftsgebäude im Betriebsvermögen genutzt wird, und genau hier passieren die teuersten Fehler. Die verbreitete Annahme, jede Gewerbeimmobilie werde mit 3 Prozent abgeschrieben, ist falsch: Der 3-Prozent-Satz ist an das Betriebsvermögen und an das Baujahr gekoppelt und gilt gerade nicht für die normale, privat vermietete Gewerbeimmobilie.

Für eine im Privatvermögen vermietete Gewerbeimmobilie gilt nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG derselbe lineare Satz wie für Wohnimmobilien: 2 Prozent bei Fertigstellung ab 1925 und 2,5 Prozent bei Fertigstellung davor. Ob Sie ein Bürohaus, ein Ladenlokal oder eine Lagerhalle vermieten, spielt für den Satz keine Rolle, solange das Objekt zu Ihrem Privatvermögen gehört. Maßgeblich ist allein das Fertigstellungsjahr des Gebäudes.

Der höhere Satz von 3 Prozent nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG gilt ausschließlich für Wirtschaftsgebäude, also Gebäude, die zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen, und auch das nur, wenn der Bauantrag nach dem 31.12.2000 gestellt wurde. Das entspricht einer typisierten Nutzungsdauer von 33 Jahren. Für ältere Wirtschaftsgebäude mit Bauantrag zwischen 1985 und 2000 gilt ein Satz von 4 Prozent. Die folgende Übersicht fasst die Sätze zusammen.

Diese Trennung ist so wichtig, weil ein falsch gewählter Satz die AfA über Jahrzehnte verzerrt und bei einer Betriebsprüfung teuer korrigiert wird. Ein privat vermietetes Bürohaus mit 3 Prozent statt 2 Prozent abzuschreiben führt zu einer regelmäßig zu hohen AfA und damit zu Nachzahlungen samt Zinsen. Alle Sätze und Nutzungsdauern im Überblick liefert die AfA-Tabelle für Immobilien. Und unabhängig vom typisierten Satz gilt: Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer, darf ein entsprechend höherer Satz angesetzt werden, dazu später mehr.

AfA Gewerbeimmobilie berechnen: Bemessungsgrundlage ohne Grund und Boden

Die AfA für eine Gewerbeimmobilie berechnen Sie in drei Schritten, und das Ergebnis ist immer der reine Gebäudewert mal dem passenden AfA-Satz. Die Grundformel lautet: Kaufpreis minus Bodenanteil, plus die anteiligen Anschaffungsnebenkosten, ergibt die Bemessungsgrundlage; diese multipliziert mit dem AfA-Satz ergibt die jährliche Abschreibung. Der Bodenanteil bleibt außen vor, weil Grund und Boden nicht abschreibbar ist.

Schritt eins ist die Aufteilung des Kaufpreises in Gebäude- und Bodenanteil. Bei Gewerbeobjekten ist dieser Punkt besonders sensibel, weil die Grundstücke oft groß sind, etwa bei Hallen mit Hof- und Stellplatzflächen, und ein hoher Bodenanteil die abschreibbare Basis spürbar drückt. Umgekehrt lohnt es sich, für eine sachgerechte, möglichst hohe Gebäudequote zu argumentieren. Wie die Bemessungsgrundlage systematisch entsteht, vertieft der Beitrag AfA-Bemessungsgrundlage berechnen.

Schritt zwei sind die Anschaffungsnebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine Maklercourtage gehören zu den Anschaffungskosten und erhöhen die Bemessungsgrundlage, allerdings nur anteilig in Höhe des Gebäudeanteils. Schritt drei ist die Anwendung des Satzes. Ein Rechenbeispiel macht das greifbar: Sie kaufen eine vermietete Gewerbeimmobilie in Stuttgart für 800.000 Euro, die Nebenkosten betragen 80.000 Euro, und die Kaufpreisaufteilung ergibt einen Gebäudeanteil von 65 Prozent.

Aus dem Gesamtaufwand von 880.000 Euro sind also 572.000 Euro abschreibbar, und Sie setzen als privater Vermieter jedes Jahr 11.440 Euro ab. Läge dasselbe Gebäude im Betriebsvermögen und wäre es ein Wirtschaftsgebäude mit Bauantrag ab 2001, wären es 3 Prozent und damit 17.160 Euro pro Jahr. Wollen Sie das mit Ihren eigenen Zahlen durchspielen, nutzen Sie den AfA-Rechner, der Ihnen Bemessungsgrundlage und jährliche AfA in Sekunden ausgibt.

Abschreibung Gewerbehalle: kurze Nutzungsdauer, hohe AfA

Die Abschreibung einer Gewerbehalle folgt denselben Regeln wie bei jedem Gewerbegebäude, bietet aber eine Besonderheit, die bares Geld wert ist: Hallen in Leicht- oder Stahlbauweise haben häufig eine deutlich kürzere tatsächliche Nutzungsdauer als massive Gebäude und lassen sich deshalb oft schneller abschreiben. Wo ein gemauertes Bürohaus über 50 Jahre läuft, kann eine einfache Lager- oder Produktionshalle wirtschaftlich schon nach 20 bis 30 Jahren verbraucht sein.

Der Grund liegt in der Bauart. Eine Halle aus Stahlprofilen mit Trapezblech-Fassade, Leichtdach und einfacher Bodenplatte nutzt sich schneller ab als ein massiver Ziegelbau, und ihre wirtschaftliche Verwendbarkeit endet oft früher, etwa weil die Deckenhöhe, die Traglast oder die Andienung für moderne Nutzungen nicht mehr passt. Genau diese verkürzte tatsächliche Nutzungsdauer lässt sich mit einem Gutachten nachweisen und führt zu einem höheren AfA-Satz, statt der typisierten 2 oder 3 Prozent also spürbar mehr.

Ein zweiter Hebel bei Hallen sind die Betriebsvorrichtungen. Anlagen, die nicht dem Gebäude als solchem, sondern unmittelbar dem darin ausgeübten Betrieb dienen, sind steuerlich eigenständige, bewegliche Wirtschaftsgüter und werden getrennt vom Gebäude abgeschrieben, meist über deutlich kürzere Nutzungsdauern nach der amtlichen AfA-Tabelle. Typische Beispiele sind Lastenaufzüge, Kran- und Hebeanlagen, Kühlzellen, Lackier- oder Absauganlagen und speziell für den Betrieb hergerichtete Bodenbeläge. Diese Kosten aus der Gebäude-Bemessungsgrundlage herauszulösen und schneller abzuschreiben, hebt die jährliche AfA zusätzlich.

Für einen Hallenbetreiber in Stuttgart heißt das konkret: Erst wird die Gebäude-AfA sauber aufgesetzt, dann werden die Betriebsvorrichtungen separat erfasst, und schließlich wird geprüft, ob die tatsächliche Restnutzungsdauer der Halle unter dem typisierten Wert liegt. In Kombination ergibt das eine deutlich höhere Abschreibung als der schematische Ansatz. Wie sich die tatsächliche Nutzungsdauer ermitteln lässt, zeigt der Beitrag Restnutzungsdauer berechnen.

Nutzungsdauer Gewerbeimmobilie: 33 oder 50 Jahre steuerlich

Die steuerliche Nutzungsdauer einer Gewerbeimmobilie beträgt typisiert 50 Jahre für privat vermietete Objekte und 33 Jahre für Wirtschaftsgebäude im Betriebsvermögen mit Bauantrag ab 2001. Diese Zahlen ergeben sich unmittelbar aus den AfA-Sätzen, denn ein Satz von 2 Prozent entspricht 50 Jahren, ein Satz von 3 Prozent rund 33 Jahren. Es sind gesetzliche Typisierungen, also pauschale Annahmen des Gesetzgebers, keine für Ihr Gebäude gemessenen Werte.

Genau das ist der entscheidende Punkt. Die typisierte Nutzungsdauer unterstellt einen durchschnittlichen Neubau in gutem Zustand. Ihre konkrete Gewerbeimmobilie kann davon nach unten abweichen, etwa weil sie älter ist, unter Verschleiß und Reparaturstau leidet oder in einer Bauweise errichtet wurde, die schneller altert. Ist die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer, erlaubt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ausdrücklich, statt des typisierten Satzes die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechende, höhere AfA anzusetzen.

Dabei gilt die kürzere Nutzungsdauer nach den Einkommensteuer-Richtlinien (R 7.4) ausdrücklich für beide Fälle: für Wirtschaftsgebäude nach Nr. 1, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer unter 33 Jahren liegt, und für die übrigen Gebäude nach Nr. 2, wenn sie unter 50 Jahren liegt. Eine Gewerbeimmobilie ist also nicht auf die Pauschale festgenagelt, unabhängig davon, ob sie privat vermietet oder betrieblich genutzt wird. Was der Begriff genau bedeutet, erklärt der Lexikoneintrag Nutzungsdauer.

Der wirtschaftliche Effekt ist beträchtlich. Sinkt die anzusetzende Nutzungsdauer eines privat vermieteten Objekts von 50 auf 25 Jahre, verdoppelt sich der Satz von 2 auf 4 Prozent, und die jährliche AfA verdoppelt sich mit. Bei einem Wirtschaftsgebäude, das statt mit 33 nun mit 20 Jahren angesetzt wird, steigt der Satz von 3 auf 5 Prozent. Wie dieser Nachweis in der Praxis gelingt und was er bringt, ist Thema des vorletzten Abschnitts.

Gewerbe im eigenen Haus: den betrieblich genutzten Teil abschreiben

Gewerbe im eigenen Haus steuerlich abzusetzen bedeutet, den betrieblich oder vermietet genutzten Gebäudeteil abzuschreiben, während der selbst zu Wohnzwecken genutzte Teil AfA-frei bleibt. Wer im eigenen Haus einen Betrieb führt, eine Praxis unterhält oder Räume gewerblich vermietet, teilt das Gebäude für die AfA nach dem Nutzungsverhältnis auf, in der Regel nach dem Verhältnis der Nutzflächen.

Der Grundsatz dahinter ist streng: Für den eigenen Wohnbereich gibt es keine Abschreibung, weil er nicht der Einkünfteerzielung dient. Nur der Teil des Gebäudes, mit dem Sie steuerpflichtige Einkünfte erzielen, sei es durch den eigenen Gewerbebetrieb oder durch Vermietung an einen fremden Gewerbetreibenden, ist ein abschreibbares Wirtschaftsgut. Nutzen Sie etwa 40 Prozent der Fläche für Ihren Betrieb und wohnen im Rest, sind 40 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten die Bemessungsgrundlage der AfA.

Steuerlich entstehen dadurch mehrere selbständige Gebäudeteile mit jeweils eigener Bemessungsgrundlage und eigenem AfA-Satz. Der betrieblich genutzte Teil kann zum Betriebsvermögen gehören, der vermietete Teil führt zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, der selbst bewohnte Teil bleibt privat. Diese Zuordnung sollten Sie sauber dokumentieren, weil sie nicht nur die laufende AfA bestimmt, sondern auch bei einem späteren Verkauf steuerliche Folgen hat.

Ein häufiger Fall in der Praxis ist der Handwerker oder Freiberufler mit Werkstatt oder Büro im selbst bewohnten Haus. Hier lohnt sich der genaue Blick, denn die anteilige Gebäude-AfA auf den betrieblichen Teil mindert Jahr für Jahr den Gewinn, und auch für diesen Teil kann eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer den Satz anheben. Grenzt der betriebliche an einen vermieteten Bereich, gelten für jeden Teil die jeweils passenden Regeln, die wir in diesem Ratgeber für die Gewerbenutzung dargestellt haben.

Gebrauchte Gewerbeimmobilie abschreiben: AfA nach dem Kauf

Eine gebrauchte Gewerbeimmobilie abschreiben heißt: Sie setzen Ihre eigenen, tatsächlich gezahlten Anschaffungskosten des Gebäudes als frische Bemessungsgrundlage an und beginnen die AfA neu, unabhängig davon, wie lange und wie hoch der Voreigentümer bereits abgeschrieben hat. Der Kauf einer Bestandsimmobilie ist damit klar vom unentgeltlichen Erwerb durch Erbschaft zu unterscheiden, bei dem die Werte des Rechtsvorgängers fortgeführt werden.

Der AfA-Satz nach dem Kauf richtet sich nach dem Baujahr des Gebäudes, nicht nach dem Kaufjahr. Eine 1975 errichtete, privat vermietete Lagerhalle, die Sie heute kaufen, schreiben Sie mit 2 Prozent ab, ein vor 1925 errichtetes gewerblich genutztes Kontorhaus mit 2,5 Prozent. Der Kauf eines gebrauchten Objekts eröffnet also nicht automatisch den 3-Prozent-Satz, denn der bleibt Wirtschaftsgebäuden im Betriebsvermögen mit jungem Bauantrag vorbehalten.

Gerade bei gebrauchten Gewerbeimmobilien ist die kürzere Restnutzungsdauer besonders relevant. Ein Objekt, das beim Kauf schon 40 oder 50 Jahre alt ist, hat seine typisierte Nutzungsdauer rechnerisch fast oder ganz hinter sich, wird aber weiter genutzt und vermietet. Hier wäre es widersinnig, erneut über 50 Jahre mit 2 Prozent abzuschreiben. Ein Gutachten weist die tatsächliche, verbleibende Nutzungsdauer nach, die bei einem alten, sanierungsbedürftigen Gewerbebau oft deutlich unter 25 Jahren liegt, und hebt den Satz entsprechend an.

Voraussetzung für den vollen Abzug ist eine belastbare Kaufpreisaufteilung, die Sie am besten schon im notariellen Kaufvertrag festhalten. Der Bundesfinanzhof hat klargestellt, dass eine vertraglich vereinbarte Aufteilung grundsätzlich maßgeblich ist und vom Finanzamt nur korrigiert werden darf, wenn sie die realen Wertverhältnisse grundlegend verfehlt. Damit sichern Sie sich eine hohe Gebäudequote und eine hohe Bemessungsgrundlage. Für die AfA-Sätze im Neubau, etwa bei einer neu errichteten vermieteten Wohnanlage, lohnt der Blick in den Beitrag degressive AfA im Wohnungsbau.

Restnutzungsdauer-Gutachten für Gewerbeimmobilien: kürzere Nutzungsdauer bringt höhere AfA

Der AfA-Satz Ihrer Gewerbeimmobilie ist durch das Baujahr und die Vermögensart vorgegeben, doch er ist nur eine gesetzliche Typisierung, und genau hier setzt der stärkste Hebel an: Weist ein Gutachten nach, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist als die unterstellten 33 oder 50 Jahre, dürfen Sie einen entsprechend höheren Satz ansetzen. AfA ist immer Bemessungsgrundlage mal Satz, und während die Bemessungsgrundlage feststeht, ist der Satz beweglich.

Grundlage ist § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG in Verbindung mit der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Mit dem Urteil IX R 25/19 vom 28.07.2021, bestätigt durch IX R 14/23 vom 23.01.2024, hat der BFH klargestellt, dass sich der Steuerpflichtige jeder sachverständigen Methode bedienen darf, die im Einzelfall geeignet ist, die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen. Eine Verengung auf ein bestimmtes Verfahren ist unzulässig. Ein nach ImmoWertV 2021 (§ 6, Anlage 2) erstelltes Restnutzungsdauergutachten erfüllt diese Anforderung und gilt für Gewerbeobjekte genauso wie für Wohngebäude.

Ein Rechenbeispiel zeigt den Effekt an unserer eingangs ermittelten Bemessungsgrundlage von 572.000 Euro für eine privat vermietete Gewerbeimmobilie.

Aus derselben Bemessungsgrundlage werden so 11.440 Euro zusätzliche Abschreibung pro Jahr, bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent rund 4.805 Euro weniger Steuer, und das Jahr für Jahr über die kürzere Restnutzungsdauer. Über die volle Laufzeit summiert sich der Vorteil in den sechsstelligen Bereich, ein Vielfaches der einmaligen Gutachtenkosten ab 895 Euro, die bei vermieteten Objekten zudem selbst als Werbungskosten absetzbar sind. Was Ihr konkretes Objekt bringt, rechnen Sie mit dem AfA-Rechner durch.

Das funktioniert sogar rückwirkend. Haben Sie die Gewerbeimmobilie schon vor Jahren gekauft, lässt sich das Gutachten auf einen Bewertungsstichtag in der Vergangenheit erstellen und die höhere AfA für alle noch offenen Steuerbescheide nachträglich geltend machen. Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023, das den Nachweis zeitweise verschärft hatte, wurde zum 01.12.2025 ersatzlos aufgehoben, seitdem gilt wieder unmittelbar die großzügigere BFH-Rechtsprechung. Das Gutachten von DuraCasa erstellt ein über die DAkkS-akkreditierte Zertifizierungsstelle IQ-Zert zertifizierter Sachverständiger zum Festpreis. Für eine Gewerbeimmobilie in Stuttgart und Umgebung begutachten wir die Substanz auf Wunsch vor Ort. Was eine Restnutzungsdauer genau ist, lesen Sie im Eintrag Restnutzungsdauergutachten und im Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten 2026. Hier können Sie direkt Ihre Restnutzungsdauer berechnen lassen.

Gewerbeimmobilie abschreiben: häufige Fragen

Wie hoch ist die Abschreibung bei einer Gewerbeimmobilie?

Die Abschreibung bei einer Gewerbeimmobilie beträgt bei privater Vermietung 2 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr (2,5 Prozent bei Fertigstellung vor 1925). Der höhere Satz von 3 Prozent gilt nur für Wirtschaftsgebäude im Betriebsvermögen mit Bauantrag ab 2001, für Bauanträge zwischen 1985 und 2000 sind es 4 Prozent. Abgeschrieben wird stets nur der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten, nicht der Grund und Boden. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als die typisierten 50 oder 33 Jahre, kann per Gutachten ein höherer Satz angesetzt werden.

Lohnt sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten bei einer Gewerbeimmobilie?

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten bei einer Gewerbeimmobilie lohnt sich immer dann, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer spürbar unter dem typisierten Wert liegt, was bei älteren, sanierungsbedürftigen oder in Leichtbauweise errichteten Objekten häufig der Fall ist. Sinkt die anzusetzende Nutzungsdauer eines privat vermieteten Objekts von 50 auf 25 Jahre, verdoppelt sich die jährliche AfA. Weil die Bemessungsgrundlage bei Gewerbeimmobilien oft hoch ist, übersteigt der Steuervorteil die Gutachtenkosten meist um ein Vielfaches. Bei vermieteten Objekten sind die Gutachtenkosten zusätzlich als Werbungskosten absetzbar.

Kann ich den Bodenbelag im Gewerbe separat abschreiben?

Ob Sie den Bodenbelag im Gewerbe separat abschreiben können, hängt davon ab, ob er ein Gebäudebestandteil oder eine Betriebsvorrichtung ist. Ein normaler Bodenbelag, der das Gebäude nutzbar macht, gehört zum Gebäude und wird mit diesem abgeschrieben. Ein speziell für den Betrieb hergerichteter Boden, der unmittelbar der dort ausgeübten Tätigkeit dient, etwa eine besonders belastbare Industriebodenplatte oder ein Spezialbelag in einer Produktion, kann als Betriebsvorrichtung ein eigenständiges bewegliches Wirtschaftsgut sein und wird dann über die kürzere Nutzungsdauer der AfA-Tabelle deutlich schneller abgeschrieben.

Wie wird die gewerbliche Nutzung einer Wohnung versteuert?

Die gewerbliche Nutzung einer Wohnung wird beim Vermieter grundsätzlich wie eine Vermietung versteuert: Die Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, und Sie setzen dagegen die Gebäude-AfA von 2 Prozent sowie die laufenden Kosten als Werbungskosten ab. Vermietet also ein privater Eigentümer eine Wohnung an einen Gewerbetreibenden, der sie als Büro nutzt, ändert das an der AfA nichts, abgeschrieben wird weiter der Gebäudeanteil. Erst wenn die Vermietungstätigkeit selbst gewerblich wird, etwa durch umfangreiche Zusatzleistungen, können sich Gewerbesteuerfragen ergeben, die reine Wohnungsvermietung bleibt aber private Vermögensverwaltung.

Was gilt steuerlich beim Vermieten einer Gewerbehalle?

Beim Vermieten einer Gewerbehalle erzielen Sie als privater Eigentümer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und schreiben das Hallengebäude mit 2 Prozent linear ab (2,5 Prozent bei Fertigstellung vor 1925). Betriebsvorrichtungen in der Halle wie Kran- oder Kühlanlagen werden getrennt und schneller abgeschrieben. Weil Hallen in Leicht- oder Stahlbauweise oft eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer haben, lässt sich der AfA-Satz per Gutachten häufig anheben. Die Umsatzsteuer ist ein eigenes Thema: Bei Vermietung an einen vorsteuerabzugsberechtigten Unternehmer kann zur Umsatzsteuer optiert werden, was den Vorsteuerabzug auf Bau- und Sanierungskosten eröffnet.

Ab wann gilt für Gewerbeimmobilien der 3-Prozent-AfA-Satz?

Der 3-Prozent-AfA-Satz gilt für Gewerbeimmobilien nur dann, wenn es sich um ein Wirtschaftsgebäude im Betriebsvermögen handelt, das nicht Wohnzwecken dient, und der Bauantrag nach dem 31.12.2000 gestellt wurde (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG). Für eine im Privatvermögen vermietete Gewerbeimmobilie gilt dieser Satz nicht, dort bleibt es bei 2 Prozent beziehungsweise 2,5 Prozent je nach Baujahr. Für ältere Wirtschaftsgebäude mit Bauantrag zwischen 1985 und 2000 beträgt der Satz 4 Prozent. Unabhängig davon erlaubt eine nachgewiesene kürzere tatsächliche Nutzungsdauer stets einen höheren Satz.