Mietrendite berechnen: Brutto, Netto und nach Steuern (2026)

Die Mietrendite berechnen Sie, indem Sie die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis teilen und mit 100 malnehmen. Das ist die Bruttorendite. Viele Rechner im Netz hören danach oder bei der Nettorendite auf und lassen die Steuer weg. Genau dort liegt der größte Unterschied zwischen zwei sonst gleichen Objekten. Dieser Ratgeber führt Sie durch alle Stufen, mit Formel und Beispiel, und zeigt, warum eine höhere Abschreibung aus einer kürzeren Restnutzungsdauer die Rendite hebt, ohne dass sich an Miete oder Kaufpreis etwas ändert.

Rendite Immobilie berechnen

Die Rendite einer Immobilie berechnen Sie in drei Stufen, und jede beantwortet eine andere Frage. Die erste Stufe ist die Bruttomietrendite. Sie setzt nur die Miete ins Verhältnis zum Kaufpreis und zeigt, ob ein Angebot überhaupt in Frage kommt. Die zweite Stufe ist die Nettomietrendite. Sie zieht die Kosten ab, die Sie als Vermieter selbst tragen, und rechnet die Nebenkosten des Kaufs mit ein. Die dritte Stufe ist die Rendite nach Steuern, also das, was nach dem Finanzamt übrig bleibt.

Dafür brauchen Sie Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Jahreskaltmiete und die nicht umlagefähigen Kosten. Für die dritte Stufe kommen Ihr Steuersatz und die jährliche Abschreibung dazu, bei einem Kredit auch Zins und Eigenkapital.

Viele Anleger bleiben bei Stufe eins stehen, weil Exposés oft nur sie ausweisen. Zwei Wohnungen mit gleicher Bruttorendite können nach Steuern aber weit auseinanderliegen. Das zeigt ein Beispiel, das durch alle Abschnitte läuft: eine vermietete Eigentumswohnung in Karlsruhe mit 75 Quadratmetern, Kaufpreis 250.000 Euro, Kaltmiete 10 Euro je Quadratmeter.

Bruttomietrendite berechnen

Die Bruttomietrendite berechnen Sie mit einer einzigen Division. Die Formel lautet: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis, mal 100. Die Jahreskaltmiete ist die Nettokaltmiete eines Monats mal zwölf, ohne Heiz- und Betriebskosten, denn die reicht der Mieter nur durch.

Im Beispiel zahlt der Mieter 10 Euro je Quadratmeter für 75 Quadratmeter, also 750 Euro im Monat und 9.000 Euro im Jahr. Geteilt durch den Kaufpreis von 250.000 Euro ergibt das 0,036, mal 100 also 3,6 Prozent. Das ist die Bruttomietrendite.

Wichtig ist, welche Miete Sie einsetzen. Rechnen Sie mit der Miete, die heute tatsächlich gezahlt wird, nicht mit einer erhofften. Steht die Wohnung leer, nehmen Sie die ortsübliche Miete aus dem Mietspiegel. Wer die Bruttomietrendite berechnen will, um Angebote zu filtern, wendet diese Regeln bei jedem Objekt gleich an. Die Stärke der Zahl ist ihre Einfachheit, die Schwäche ebenso: Sie kennt weder Kosten noch Steuern noch Finanzierung.

Bruttorendite Immobilie

Die Bruttorendite einer Immobilie ist ein Filter, kein Ergebnis. Sie hilft, überteuerte Angebote früh auszusortieren, und sie macht Märkte vergleichbar. Mehr leistet sie nicht.

Zwei Dinge verzerren die Bruttorendite einer Immobilie besonders oft. Das erste sind Angebotsdaten. Studien und Portale rechnen oft mit Angebotsmieten, also mit Wünschen, nicht mit Abschlüssen. Das zweite ist der Zustand. Eine Wohnung mit altem Dach, alten Leitungen und schwacher Rücklage der Eigentümer kostet in den nächsten Jahren Geld, das in der Bruttozahl nicht vorkommt.

Für den ersten Blick gilt: Liegt die Bruttorendite schon unter dem Zins für einen Kredit, muss das Objekt über Wertsteigerung oder Steuer überzeugen. Allein aus der Miete trägt es sich dann nicht.

Kaufpreisfaktor

Der Kaufpreisfaktor drückt dieselbe Information wie die Bruttorendite anders aus. Er gibt an, wie viele Jahreskaltmieten Sie für die Immobilie zahlen. Üblich sind auch die Begriffe Mietfaktor und Mietmultiplikator.

Der Kaufpreisfaktor einer Immobilie und die Bruttorendite sind Kehrwerte voneinander. Teilen Sie 100 durch den Faktor, erhalten Sie die Bruttorendite in Prozent. Teilen Sie 100 durch die Bruttorendite, erhalten Sie den Faktor. Ein Faktor von 25 bedeutet also 4 Prozent brutto, ein Faktor von 20 bedeutet 5 Prozent.

Der Mietfaktor ist anschaulicher, wenn es um den Preis geht, die Rendite, wenn es um den Vergleich mit Zinsen geht. Beide zeigen nur das Verhältnis von Preis und Miete, nicht die Kosten. Nicht zu verwechseln ist der Kaufpreisfaktor einer Immobilie mit dem Vervielfältiger im Ertragswertverfahren nach ImmoWertV. Der wird aus Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins abgeleitet.

Kaufpreisfaktor berechnen

Den Kaufpreisfaktor berechnen Sie, indem Sie den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete teilen. Im Beispiel sind das 250.000 Euro geteilt durch 9.000 Euro, also rund 27,8. Sie zahlen damit knapp das 28-Fache der Jahresmiete.

Für den Vergleich mit Marktberichten nehmen Sie den Kaufpreis ohne Nebenkosten, denn so rechnen in der Regel auch die Berichte. Für die eigene Entscheidung lohnt eine zweite Rechnung mit Nebenkosten. Mit 275.000 Euro Gesamtkosten steigt der Faktor im Beispiel auf rund 30,6. Das ist der Preis, den Sie tatsächlich für 9.000 Euro Miete im Jahr zahlen.

Wer den Kaufpreisfaktor berechnen will, um zu verhandeln, dreht die Rechnung um: Bei Faktor 25 läge der Preis bei 225.000 Euro, bei Faktor 22 bei 198.000 Euro. Das ersetzt keine Bewertung, gibt Ihnen aber eine Zahl für das Gespräch.

Kaufpreisfaktor Tabelle

Die Kaufpreisfaktor-Tabelle unten übersetzt gängige Faktoren in die Bruttorendite. Die letzte Spalte ist eine Faustregel, kein Marktwert.

Lesen Sie die Kaufpreisfaktor-Tabelle immer zusammen mit der Lage. Ein niedriger Faktor ist oft der Preis für ein höheres Risiko: mehr Leerstand, schwächere Nachfrage, weniger Wertzuwachs. Ein hoher Faktor ist umgekehrt kein schlechter Kauf, wenn Lage und Bausubstanz stimmen. Nur trägt sich so ein Objekt nicht aus der laufenden Miete allein.

Nettorendite Immobilie

Die Nettorendite einer Immobilie zeigt, was nach den laufenden Kosten von der Miete bleibt, gemessen am gesamten Kapital, das Sie einsetzen. Sie unterscheidet sich von der Bruttozahl an zwei Stellen: oben im Bruch und unten.

Unten, im Nenner, steht nicht mehr nur der Kaufpreis, sondern die Gesamtinvestition. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent etwa in Nordrhein-Westfalen oder Brandenburg liegt, dazu Notar und Grundbuch mit grob 1,5 bis 2 Prozent und gegebenenfalls ein Makler. Zusammen sind schnell 10 Prozent erreicht.

Oben, im Zähler, steht nicht mehr die volle Kaltmiete, sondern der Reinertrag. Abgezogen werden die Bewirtschaftungskosten, die der Mieter nicht trägt. Das sind vor allem die Verwaltung, die Instandhaltung, ein Abschlag für Mietausfall und nicht umlagefähige Betriebskosten. Bei einer Eigentumswohnung steckt ein Teil davon im Hausgeld, und nur der umlagefähige Teil fließt über die Nebenkosten zurück.

Die Anlage 3 der ImmoWertV nennt als Modellwerte mit Stand 1. Januar 2021 für die Verwaltung 357 Euro je Eigentumswohnung und Jahr, für die Instandhaltung 11,70 Euro je Quadratmeter und Jahr und für das Mietausfallwagnis 2 Prozent der marktüblichen Jahresmiete. Die Euro-Beträge werden jedes Jahr mit dem Verbraucherpreisindex fortgeschrieben und liegen 2026 entsprechend höher. Für ein konkretes Objekt sind die Zahlen aus Wirtschaftsplan und Abrechnung der Eigentümer genauer.

Netto Mietrendite berechnen

Die Netto-Mietrendite berechnen Sie mit dieser Formel: Jahreskaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten, geteilt durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten, mal 100. Oben steht der Reinertrag, unten die Gesamtinvestition.

Für das Beispiel gelten diese Annahmen. Die Kaufnebenkosten betragen 10 Prozent, also 25.000 Euro: 5 Prozent Grunderwerbsteuer wie in Baden-Württemberg, rund 1,5 Prozent für Notar und Grundbuch und rund 3,5 Prozent Maklerprovision. Die Gesamtinvestition liegt damit bei 275.000 Euro. Für die Verwaltung setzen wir 440 Euro im Jahr an, für die Instandhaltung 14 Euro je Quadratmeter, bei 75 Quadratmetern also 1.050 Euro. Das Mietausfallwagnis beträgt 2 Prozent von 9.000 Euro, also 180 Euro.

Die Kosten summieren sich auf 1.670 Euro. Von 9.000 Euro Miete bleiben 7.330 Euro Reinertrag. Geteilt durch 275.000 Euro ergibt das rund 2,67 Prozent. Die Nettomietrendite liegt damit fast einen Prozentpunkt unter der Bruttomietrendite von 3,6 Prozent.

Wer die Netto-Mietrendite berechnen will, sollte das Mietausfallwagnis nicht weglassen, nur weil die Wohnung gerade vermietet ist. Zwei Monate Leerstand bei einem Mieterwechsel kosten im Beispiel 1.500 Euro, mehr als acht Jahre Abschlag.

Rendite Immobilien berechnen Formel

Die Rendite von Immobilien berechnen mit der Formel ist einfacher, als die vielen Begriffe vermuten lassen. Es sind vier Gleichungen, hier jeweils mit dem Wert aus dem Beispiel.

Die vierte Zeile braucht einen Zwischenschritt: das steuerliche Ergebnis. Dafür ziehen Sie von der Miete alle Werbungskosten ab. Das sind die tatsächlich gezahlten Kosten wie Verwaltung und Instandhaltung, bei einem Kredit die Zinsen, und die Abschreibung. Das Mietausfallwagnis zählt hier nicht, denn es ist nur ein Rechenposten und kein Geld, das abfließt. Ist das Ergebnis positiv, zahlen Sie darauf Steuer zu Ihrem persönlichen Satz. Ist es negativ, verrechnen Sie den Verlust mit Ihren übrigen Einkünften und sparen Steuer.

Die Abschreibung ist dabei ein besonderer Posten: Für sie fließt im laufenden Jahr kein Geld, und trotzdem mindert sie die Steuer. Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Boden. Wie hoch Ihr Gebäudeanteil ist, ergibt die Kaufpreisaufteilung. Die Kaufnebenkosten werden dabei anteilig auf Boden und Gebäude verteilt. Für Gebäude mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 beträgt der Satz nach § 7 Abs. 4 EStG 2 Prozent im Jahr. Mit Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer kann er höher liegen.

Rechenbeispiel: Mietrendite nach Steuern mit 2 und 4 Prozent AfA

Im Rechenbeispiel geht es jetzt um die dritte Stufe. Wir kaufen die Wohnung aus den vorigen Abschnitten ohne Kredit, damit nur die Abschreibung den Unterschied macht. Die Annahmen für die Wohnung in Karlsruhe: Baujahr 1968, seit der Errichtung nur wenig modernisiert. Auf das Gebäude entfallen 80 Prozent der Gesamtinvestition, also 220.000 Euro. Der persönliche Grenzsteuersatz beträgt 42 Prozent, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Verwaltung und Instandhaltung gelten als im Jahr ausgegeben, Zahlungen in die Erhaltungsrücklage zählen erst bei Verwendung.

Spalte eins rechnet mit den gesetzlichen 2 Prozent. Spalte zwei nimmt an, dass ein Gutachten eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren nachweist und das Finanzamt sie anerkennt. Der Satz steigt dann auf 4 Prozent, denn er ist der Kehrwert der Restnutzungsdauer.

Vor Steuern sind beide Spalten gleich. Nach Steuern liegen 1.848 Euro im Jahr zwischen ihnen, genau 4.400 Euro zusätzliche Abschreibung mal 42 Prozent. Die Rendite nach Steuern steigt von 2,19 auf 2,86 Prozent, also um rund zwei Drittel eines Prozentpunkts, ohne dass sich Miete, Preis oder Kosten ändern.

Zur ehrlichen Einordnung gehören drei Punkte. Erstens: Die Abschreibung wird nicht größer, sie kommt früher. Nach 25 Jahren ist das Gebäude abgeschrieben, mit 2 Prozent liefe sie 50 Jahre. Zweitens: Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren, mindert die genutzte Abschreibung die Anschaffungskosten, und der steuerpflichtige Gewinn steigt. Nach zehn Jahren ist der private Verkauf in der Regel steuerfrei, mehr dazu unter Spekulationssteuer bei Immobilien. Drittens: Welche Restnutzungsdauer ein Gutachten ergibt, hängt vom Zustand des Gebäudes ab. Das Beispiel ist ein Richtwert, keine Zusage. Den Effekt für Ihr Objekt rechnet der AfA-Rechner mit Ihren Zahlen durch.

Rendite Wohnung berechnen

Die Rendite einer Wohnung berechnen Sie anders, sobald ein Kredit im Spiel ist. Dann zählt neben der Objektrendite die Eigenkapitalrendite: Was bleibt im Jahr übrig, gemessen am eigenen Geld, das Sie einsetzen?

Nehmen wir an, Sie bringen 75.000 Euro Eigenkapital ein und decken damit die Nebenkosten und 50.000 Euro des Kaufpreises. Die übrigen 200.000 Euro finanzieren Sie zu angenommenen 3,6 Prozent Zins. Im ersten Jahr zahlen Sie 7.200 Euro Zinsen. Die Zinsen sind Werbungskosten, die Tilgung nicht, denn sie baut Ihr eigenes Vermögen auf. Vor Steuern bleiben vom Reinertrag nur 130 Euro.

Nach Steuern sieht es anders aus. Mit 2 Prozent Abschreibung ergibt sich ein steuerlicher Verlust von 4.090 Euro, der bei 42 Prozent rund 1.718 Euro Steuer spart. Zusammen mit den 130 Euro sind das 1.848 Euro, eine Eigenkapitalrendite von rund 2,46 Prozent. Mit 4 Prozent Abschreibung wächst der Verlust auf 8.490 Euro, die Ersparnis auf rund 3.566 Euro. Es bleiben 3.696 Euro, eine Eigenkapitalrendite von rund 4,93 Prozent.

Der Hebel ist derselbe wie ohne Kredit, 1.848 Euro im Jahr. Weil Sie weniger eigenes Geld einsetzen, verdoppelt er hier die Rendite auf Ihr Kapital. Die Tilgung kostet trotzdem Liquidität, und ein höherer Zins bei der Anschlussfinanzierung kann die Rechnung kippen.

Haus vermieten lohnt sich das wirtschaftlich

Ein Haus vermieten lohnt sich wirtschaftlich, wenn die Miete nach allen Kosten und Steuern mehr einbringt, als das Kapital anderswo bei vergleichbarem Risiko bringen würde. Diese Frage beantwortet keine Bruttozahl, sondern erst die dritte Stufe der Rechnung.

Für ein vermietetes Einfamilienhaus gelten dieselben Formeln wie für eine Wohnung. Ein Hausgeld fällt nicht an, dafür tragen Sie Dach, Fassade und Heizung allein und ohne Rücklage einer Gemeinschaft. Die Verwaltung übernehmen Sie oft selbst. Und der Kreis der Mieter ist kleiner, ein Leerstand kann daher länger dauern.

Für die Steuer gilt: Die Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, und erst nach Abzug aller Werbungskosten wird daraus eine Steuer. Wie Sie dabei vorgehen und was in die Anlage V gehört, steht im Ratgeber Mieteinnahmen versteuern. Wollen Sie an Kinder, Eltern oder andere Verwandte vermieten, kommt eine eigene Regel zur Miethöhe dazu. Sie ist im Beitrag Vermietung an Angehörige erklärt.

Ihre Zeit und die Frage, ob Sie das Haus später selbst nutzen wollen, stehen in keiner Formel. Ob sich das Vermieten lohnt, entscheidet nicht der Taschenrechner allein. Er sagt Ihnen aber, ob die Grundlage stimmt.

Renditeobjekt kaufen

Ein Renditeobjekt kaufen heißt, die drei Stufen vor der Unterschrift durchzurechnen. Bevor Sie ein Renditeobjekt kaufen, prüfen Sie diese Punkte.

1. Miete prüfen: Mietvertrag, Mietrückstände, letzte Erhöhung und ortsübliche Vergleichsmiete.
2. Kosten prüfen: Hausgeld, Wirtschaftsplan, Höhe der Rücklage, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und geplante Sonderumlagen.
3. Zustand prüfen: Baujahr, Modernisierungen mit Jahr, Dach, Fenster, Leitungen, Heizung.
4. Kaufpreisaufteilung prüfen: Wie viel des Preises entfällt auf das Gebäude? Die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung zeigt, wie das Finanzamt rechnet.
5. Abschreibung prüfen: Gilt der gesetzliche Satz, oder spricht der Zustand für eine kürzere Restnutzungsdauer?

Der letzte Punkt macht im Beispiel aus Karlsruhe den Unterschied zwischen 2,19 und 2,86 Prozent aus. Ältere, wenig modernisierte Objekte haben oft eine kürzere Restnutzungsdauer, als die gesetzlichen 50 Jahre unterstellen. Wer Bestand kauft, sollte das Gutachten deshalb auf den Übergang von Nutzen und Lasten planen. Dann bildet es den Zustand ab, in dem Sie das Gebäude übernommen haben, und die höhere AfA wirkt von Anfang an. Wie die Restnutzungsdauer ermittelt wird, steht im Beitrag Restnutzungsdauer berechnen.

Erst Restnutzungsdauergutachten, dann Rendite nach Steuern rechnen

Die Reihenfolge entscheidet über die Rendite nach Steuern: erst die Restnutzungsdauer klären, dann rechnen. Brutto- und Nettomietrendite rechnen alle gleich. Nach Steuern entscheidet die Abschreibung, und die hängt an der Restnutzungsdauer des Gebäudes.

Die Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als die gesetzlich unterstellte, darf nach ihr abgeschrieben werden. Den Nachweis führt ein Gutachten. Der Bundesfinanzhof hat mit dem Urteil IX R 25/19 vom 28.07.2021 entschieden, dass dafür jede im Einzelfall geeignete Methode genügt. Nach IX R 14/23 vom 23.01.2024 genügt dabei der bloße Verweis auf das Modell der ImmoWertV nicht. Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023, das die Anforderungen zeitweise verschärft hatte, wurde mit BMF-Schreiben vom 01.12.2025 aufgehoben. Ob das Finanzamt den Nachweis anerkennt, entscheidet es im Einzelfall. Den Ablauf erklärt der Ratgeber Nutzungsdauer verkürzen.

Auch für vergangene Jahre ist das möglich. Haben Sie die Wohnung schon vor Jahren gekauft, lässt sich das Gutachten auf einen Stichtag in der Vergangenheit erstellen, sofern sich der damalige Zustand belegen lässt. Die höhere AfA machen Sie dann für alle Jahre geltend, deren Steuerbescheid noch änderbar ist.

Bei DuraCasa erstellt ein über die DAkkS-akkreditierte Zertifizierungsstelle IQ-Zert zertifizierter Sachverständiger das Gutachten zum Festpreis ab 895 Euro, den genauen Preis zeigt der Preisrechner. Bei vermieteten Objekten sind die Kosten in der Regel selbst wieder Werbungskosten. Im Beispiel wären sie nach rund einem halben Jahr Steuervorteil wieder eingespielt. Welcher Satz für Ihre Wohnung erreichbar ist, schätzt der Restnutzungsdauer-Rechner aus Baujahr und Modernisierungen. Die Wirkung auf Ihre Abschreibung rechnet der AfA-Rechner durch. Die Gestaltung im Einzelfall stimmen Sie mit Ihrem Steuerberater ab.

Mietrendite berechnen: häufige Fragen

Was ist aktuell eine gute Mietrendite?

Eine gute Mietrendite liegt aktuell nach verbreiteter Faustregel bei 4 bis 5 Prozent brutto oder mehr, also bei einem Kaufpreisfaktor von 20 bis 25. Netto bleibt davon oft rund ein Prozentpunkt weniger. Wichtiger als eine feste Zahl ist der Vergleich mit Ihrem Kreditzins. Liegt die Nettomietrendite über dem Zins, arbeitet jeder finanzierte Euro für Sie. Liegt sie darunter, muss das Objekt über Wertzuwachs oder Steuer überzeugen. Prüfen Sie immer auch die Rendite nach Steuern, denn erst sie zeigt, was bei Ihnen ankommt.

Wie hoch ist die durchschnittliche Mietrendite in Deutschland?

Die durchschnittliche Mietrendite in Deutschland lag im ersten Halbjahr 2026 bei 4,17 Prozent brutto. Das ergab der Mietrenditeatlas des Baufinanzierungsvermittlers Baufi24 vom August 2026 für die 52 größten Städte. Grundlage sind nach Angaben von Baufi24 Kaufpreise von Bestandswohnungen und Angebotsmieten bei Neuvermietung. Laufende Mieten können darunter liegen, und netto, also nach Kosten und Nebenkosten, liegt die Rendite oft rund einen Prozentpunkt tiefer. Die Spanne ist groß: In den teuren Großstädten liegen die Werte deutlich unter dem Durchschnitt, in kleineren Städten mit niedrigeren Preisen darüber.

Ist eine Mietrendite von 3 Prozent realistisch?

Eine Mietrendite von 3 Prozent ist in teuren Großstädten realistisch und dort sogar üblich. Hamburg lag laut Baufi24 im ersten Halbjahr 2026 bei 3,0 Prozent brutto. Das entspricht einem Kaufpreisfaktor von rund 33. Netto bleiben dann oft nur rund 2 Prozent, und mit Kredit reicht die Miete häufig nicht, um Zinsen und Kosten zu decken. Ein Kauf zu 3 Prozent rechnet sich daher meist nur, wenn Sie mit steigenden Mieten oder Preisen rechnen oder die Steuer hilft, etwa über eine höhere Abschreibung. Rechnen Sie in diesem Fall die Rendite nach Steuern besonders sorgfältig.

Wo in Deutschland ist die höchste Mietrendite?

Die höchste Mietrendite in Deutschland hatte im ersten Halbjahr 2026 Chemnitz mit 5,77 Prozent brutto, vor Gelsenkirchen mit 5,16 Prozent. So steht es im Mietrenditeatlas von Baufi24 für die 52 größten Städte. Am niedrigsten lag Hamburg mit 3,0 Prozent. Unter den sieben größten Städten erreichte Stuttgart mit 3,99 Prozent den besten Wert. Eine hohe Rendite spiegelt oft niedrige Preise, aber auch höhere Risiken wie Leerstand oder eine schwächere Nachfrage. Prüfen Sie deshalb neben der Mietrendite immer die Lage und die Entwicklung der Bevölkerung.