Vervielfältiger

Was ist der Vervielfältiger?

Der Vervielfältiger ist der Barwertfaktor, mit dem im Ertragswertverfahren der jährliche Gebäudereinertrag auf seinen heutigen Wert umgerechnet wird. Er beantwortet die Frage, wie viele Jahreserträge dem Barwert der künftigen Erträge entsprechen, und ist damit die Brücke zwischen laufendem Ertrag und Immobilienwert.

Wie wird der Vervielfältiger berechnet?

Der Vervielfältiger wird nach der finanzmathematischen Barwertformel für eine nachschüssige Zeitrente berechnet. Er hängt von zwei Größen ab: der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszinssatz. Bei 40 Jahren Restnutzungsdauer und 4 Prozent Liegenschaftszins beträgt er rund 19,8, bei 25 Jahren und 4 Prozent nur noch rund 15,6.

Welche Rolle spielt die Restnutzungsdauer?

Die Restnutzungsdauer erhöht den Vervielfältiger, je länger sie ist, weil dann mehr Jahreserträge in den Barwert einfließen. Eine kurze Restnutzungsdauer senkt ihn. So schlägt eine gutachterlich festgestellte kürzere Restnutzungsdauer unmittelbar auf den Ertragswert durch, und dieselbe Größe bestimmt steuerlich den AfA-Satz.

Wo steht der Vervielfältiger in der ImmoWertV?

In der ImmoWertV 2021 ergibt sich der Vervielfältiger aus der Barwertformel des § 34 und nicht mehr aus einer eigenen Anlagen-Tabelle wie in der früheren Fassung. Maßgeblich sind allein Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz, sodass sich der Wert für jede Kombination exakt ausrechnen lässt.

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