Vermietung an Angehörige: 66-Prozent-Grenze und Mindestmiete 2026

Bei der Vermietung an Angehörige erkennt das Finanzamt Ihre Werbungskosten und die volle AfA an, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Warmmiete erreicht und der Vertrag so gelebt wird wie unter Fremden. An dieser Zahl hängt viel Geld. Ist der Betrag kleiner, fällt ein Teil der Kosten weg und mit ihm ein Teil der Abschreibung. Hier lesen Sie, wie Sie die Untergrenze ermitteln, was im Band zwischen 50 und 66 Prozent gilt, worauf es bei Kind und Eltern ankommt und warum sich die Grenze gerade dann lohnt, wenn ein Gutachten Ihre AfA anheben soll.

Vermietung an Angehörige Finanzamt

Die Vermietung an Angehörige beim Finanzamt erklären Sie in der Anlage V, und dort wird sie in zwei Schritten geprüft. Zuerst fragt das Amt, ob der Mietvertrag anerkannt wird. Er muss wirksam sein, er muss gelebt werden, und er muss in den Hauptpunkten aussehen wie ein Vertrag mit einem fremden Mieter. Danach geht es um die Höhe. Sie wird mit dem Preis für eine vergleichbare Wohnung am Ort verglichen, und daraus folgt, wie viel von Ihren Kosten abziehbar bleibt.

Im Gesetz selbst ist von Familie keine Rede. § 21 Abs. 2 EStG gilt für jede Wohnung, die zu Wohnzwecken verbilligt überlassen wird, egal wer darin wohnt. Für die Vermietung an Familienangehörige ist die Regel aber der Normalfall, denn bei Fremden setzt kaum jemand die Miete freiwillig tief an.

Ihre Gründe interessieren das Amt nicht, ob Sie nun der Tochter beim Studium in Tübingen helfen oder den Eltern im Alter. Es zählt, was im Vertrag steht, was wirklich auf Ihrem Konto ankommt und wie dieser Betrag zum örtlichen Niveau passt. Wie der Überschuss danach versteuert wird, erklärt der Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

Vermietung an Angehörige 50 oder 66

Vermietung an Angehörige 50 oder 66 Prozent, welche Grenze gilt denn nun? Seit 2021 gelten beide, mit verschiedenen Aufgaben. Das Jahressteuergesetz 2020 hat die Vorschrift neu gefasst. Von 2012 bis 2020 gab es nur die Marke von 66 Prozent, und darunter wurde stets aufgeteilt.

Heute heißt es in Satz 2: Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich. Satz 1 regelt den Fall, dass weniger als die Hälfte gezahlt wird: Dann ist die Überlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Für das Band dazwischen schweigt das Gesetz, dort setzt die Verwaltung mit der Prognose an.

So beschreiben es auch das Merkblatt des Bayerischen Landesamts für Steuern zur verbilligten Vermietung und eine Verfügung der OFD Frankfurt vom 17.06.2025. Für die Vermietung an Angehörige 2026 gilt dieser Stand unverändert. Wer sicher planen will, bleibt nicht darunter, denn nur dann entfällt normalerweise die Prognose. Eine Ausnahme macht der Bundesfinanzhof bei sehr großen Objekten mit mehr als 250 Quadratmetern Wohnfläche (Urteil vom 20.06.2023, IX R 17/21).

Verbilligte Vermietung an Angehörige

Die verbilligte Vermietung an Angehörige ist erlaubt, und gegen eine günstige Miete hat das Finanzamt nichts. Es kürzt nur, wenn sie zu tief sinkt. Dann wird die Wohnung so behandelt, als wäre sie zum Teil vermietet und zum Teil unentgeltlich überlassen. Für den unentgeltlichen Teil gibt es keinen Abzug.

Ein Beispiel: In Tübingen kostet eine solche Wohnung 900 Euro warm, die Tochter zahlt 405 Euro. Das sind 45 Prozent. Abziehbar ist dann auch nur dieser Anteil Ihrer Zinsen, Reparaturen und Gebäude-AfA, den Rest zahlen Sie selbst.

Maßstab ist dabei die Bruttomiete, also die Kaltmiete plus die Nebenkosten, die nach der Betriebskostenverordnung umgelegt werden dürfen. Verglichen wird warm mit warm. Zahlt die Tochter eine niedrige Kaltmiete, aber volle Nebenkosten, zählt beides zusammen. So sieht es der Bundesfinanzhof in den Urteilen IX R 44/15 vom 10.05.2016 und IX R 7/20 vom 22.02.2021. Nach dem zweiten zählen sogar umlagefähige Kosten mit, die der Mieter direkt an Versorger zahlt.

Mindestmiete Finanzamt

Die Mindestmiete für das Finanzamt beträgt 66 Prozent der ortsüblichen Warmmiete, sofern Sie ohne Prognose alles abziehen möchten. Zivilrechtlich dürfen Sie jeden Betrag vereinbaren, auch einen Euro. Die Marke wirkt allein in der Einkommensteuer.

Gezählt wird, was vereinbart ist und auch wirklich fließt. Stehen 600 Euro im Vertrag, kommen aber nur 400 Euro an, rechnet das Amt mit 400 Euro, und obendrein steht der Vertrag selbst in Frage. Das gilt ebenso für Vorauszahlungen, die nie fließen.

Den Vergleichswert liefert in erster Linie der örtliche Mietspiegel. Nach dem Urteil IX R 7/20 reicht eine einzelne fremdvermietete Wohnung im selben Haus nicht mehr als Maßstab. Fehlt ein Mietspiegel, gehen auch ein Gutachten nach § 558a BGB, eine Mietdatenbank oder mindestens drei benannte Vergleichswohnungen. Weist der Mietspiegel eine Spanne aus, gilt jeder Wert darin als ortsüblich, auch der untere (BFH, Urteil vom 17.08.2005, IX R 10/05). Wie Sie im laufenden Vertrag erhöhen, steht im Ratgeber Mieterhöhung 2026.

Mindestmiete berechnen

Die Mindestmiete berechnen Sie in vier Schritten, mit Mietspiegel und Betriebskostenabrechnung.

1. Kaltmiete am Ort ermitteln: Suchen Sie im Mietspiegel die Spanne für Größe, Baujahr, Lage und Ausstattung. Den unteren Wert dürfen Sie nehmen.
2. Umlagefähige Kosten addieren: Grundsteuer, Wasser, Müll, Heizung, Versicherung, Hausmeister und so weiter. Das Ergebnis ist die Vergleichsmiete warm.
3. Mit 0,66 malnehmen: Das ist die Untergrenze für den vollen Abzug.
4. Mit der echten Zahlung vergleichen: Kaltmiete plus Vorauszahlung, so wie sie Monat für Monat eingeht.

Ein Beispiel: Die Wohnung hat 70 Quadratmeter, der Mietspiegel nennt 9,00 bis 11,00 Euro je Quadratmeter. Am unteren Rand sind das 630 Euro kalt. Hinzu kommen Betriebskosten von 2,50 Euro je Quadratmeter, also 175 Euro. Warm ergibt das 805 Euro, die Untergrenze liegt bei 531,30 Euro im Monat.

Planen Sie dabei nicht auf den Cent. Mietspiegel werden neu aufgelegt, und Nebenkosten steigen. Mit rund 70 Prozent, im Beispiel 563,50 Euro, bleibt Luft. Rechnen Sie jedes Jahr nach, sobald die Abrechnung vorliegt.

Totalüberschussprognose

Die Totalüberschussprognose ist nötig, wenn die Miete mindestens die Hälfte, aber weniger als 66 Prozent des Vergleichswerts beträgt. Sie klärt, ob über die ganze Dauer ein Plus aus Einnahmen minus Werbungskosten bleibt. Wenn ja, ist alles abziehbar, wenn nein, wird aufgeteilt.

Die Regeln dazu stehen im BMF-Schreiben vom 08.10.2004 zur Einkunftserzielung bei Vermietung, Randnummer 34. Der Zeitraum umfasst in der Regel 30 Jahre. Einnahmen und Kosten werden geschätzt, oft aus dem Schnitt der letzten fünf Jahre. Wegen der langen Dauer kommt ein Zuschlag von 10 Prozent auf die Einnahmen und ein Abschlag von 10 Prozent auf die Kosten. Für das Gebäude wird die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG angesetzt, keine Sonderabschreibung und keine degressive AfA.

Ob die Rechnung trägt, hängt stark an den Kosten. Hohe Zinsen und eine kräftige Abschreibung drücken das Ergebnis, eine schuldenfreie Wohnung hat es leichter. Wer ein Gutachten für die AfA plant, setzt besser gleich eine Miete von mindestens 66 Prozent an, dann zählt die höhere AfA ohne diese Rechnung.

Die Prognose bleibt eine Schätzung, die das Amt nachrechnet. Klären Sie die Zahlen mit Ihrer Steuerkanzlei.

Mietvertrag mit Eltern oder Kindern: der Fremdvergleich

Ein Mietvertrag mit Eltern oder Kindern wird nur anerkannt, wenn er einem Fremdvergleich standhält. Hätten Sie ihn so auch mit Dritten geschlossen und so durchgeführt? Die amtlichen Hinweise zur Einkommensteuer, H 21.4 EStH, nennen dafür einen festen Kern.

Die Hauptpflichten müssen klar und eindeutig vereinbart sein: welche Wohnung, welche Miete, welche Nebenkosten. Und sie müssen so gelebt werden, wie sie vereinbart sind. Nicht jede Abweichung vom Üblichen schadet, sagt H 21.4 ausdrücklich. Wer aber die Miete nicht regelmäßig zahlt, sondern erst in einem späteren Jahr in einem Betrag, verliert die Anerkennung.

Außerdem muss das Geld wirklich und endgültig beim Vermieter ankommen. Geben Sie es gleich wieder zurück, scheitert die Anerkennung. Ein Warnzeichen ist auch, wenn der Mieter die Miete wirtschaftlich kaum aufbringen kann. Praktisch heißt das: schriftlicher Vertrag, feste Miete, Dauerauftrag des Mieters, jährliche Abrechnung.

Wohnung an Kind vermieten

Wer eine Wohnung an ein Kind vermieten möchte, kann das sauber tun, auch wenn das Kind noch Unterhalt bekommt. H 21.4 EStH stellt klar: Ein solcher Vertrag ist nicht schon deshalb missbräuchlich, weil Sie Unterhalt schulden und das Kind die Miete aus diesem Unterhalt zahlt.

Der Weg des Geldes sollte sichtbar sein: Sie überweisen den Unterhalt, das Kind zahlt per Dauerauftrag zurück. Nach H 21.4 genügt sogar eine Verrechnung der Miete mit dem Barunterhalt. Halten Sie diese dann schriftlich fest. Nicht anerkannt wird der Vertrag dagegen, solange Eltern und Kind eine Haushaltsgemeinschaft bilden, und ebenso wenig die Vermietung von Räumen im Elternhaus, die keine abgeschlossene Wohnung bilden.

Wer eine Wohnung an ein Kind vermieten und trotzdem alles absetzen will, hält die Marke und hilft lieber beim Unterhalt.

Wohnung an Eltern vermieten

Eine Wohnung an die Eltern vermieten heißt steuerlich dasselbe. Oft ist die Lage aber anders: Die Eltern sind in Rente, das Geld ist knapp, und die Kinder wollen helfen. Die Grenze gilt trotzdem, und die Miete muss endgültig aus dem Vermögen der Eltern in Ihres gelangen.

Zahlen die Eltern die Miete aus Unterhalt, den Sie ihnen leisten, ist das nach H 21.4 EStH nicht schon deshalb missbräuchlich (BFH vom 19.12.1995). Kritisch wird es, wenn die Miete heimlich zurückfließt. Am klarsten ist ein fester Betrag per Dauerauftrag vom Rentenkonto.

War die Wohnung vorher fremd vermietet, ist die alte Miete allein kein Maßstab mehr. Die OFD Frankfurt verweist dafür auf das Urteil IX R 7/20: Es zählt der Mietspiegel oder ein breites Feld von Vergleichswohnungen. Wer eine früher fremd vermietete Wohnung an die Eltern vermieten will, rechnet deshalb neu und senkt den Betrag nicht über Nacht unter die Grenze. Ist die Wohnung neu im Bestand, lohnt ein Blick in den Ratgeber Eigentumswohnung abschreiben.

Vermietung an Angehörige ohne Miete

Eine Vermietung an Angehörige ohne Miete ist steuerlich keine Vermietung, sondern eine unentgeltliche Überlassung. Ohne Entgelt fehlen die Einnahmen, und ohne Einnahmen fehlen die Werbungskosten. Zinsen und Grundsteuer tragen Sie dann aus versteuertem Geld, und die Abschreibung wirkt sich nicht aus.

Ähnlich ist es bei einem symbolischen Betrag. Ein Euro ist zwar ein Entgelt, liegt aber weit unter der Hälfte. Dann wird aufgeteilt, und der abziehbare Anteil ist winzig. Trägt der Angehörige nur die Nebenkosten, bleibt der Betrag in aller Regel weit unter 50 Prozent, abziehbar ist dann höchstens ein kleiner Teil.

Sinnvoll kann der Verzicht trotzdem sein, wenn die Wohnung schuldenfrei ist und kaum Kosten macht. Bei Krediten oder einer hohen Gebäude-AfA sieht die Rechnung anders aus.

Eltern mietfrei wohnen lassen Finanzamt

Wer Eltern mietfrei wohnen lassen und dem Finanzamt gegenüber sauber bleiben will, braucht dafür weder Vertrag noch Meldung. Mietfrei wohnen ist für die Einkommensteuer schlicht keine Vermietung. Sie tragen nichts in die Anlage V ein und ziehen nichts ab.

Der Preis dafür ist der Verlust aller Werbungskosten. Haben Sie die Wohnung vorher vermietet und AfA angesetzt, endet dieser Abzug mit dem Einzug der Eltern.

Ein Mittelweg ist eine Miete knapp über der Marke. Die Eltern zahlen dann zwar, Sie aber setzen alles ab. Das folgende Beispiel zeigt die Größenordnung.

Rechenbeispiel: 660, 550 oder 400 Euro Miete in der Familie

Das Rechenbeispiel nimmt eine Wohnung, die am Ort 1.000 Euro warm im Monat kosten würde, also 12.000 Euro im Jahr. Der Gebäudeanteil beträgt 250.000 Euro, der Boden ist nicht abschreibbar. Zinsen, Grundsteuer, Versicherung und Reparaturen machen zusammen 6.000 Euro im Jahr aus. Die AfA liegt bei 2 Prozent, also 5.000 Euro. Belegt ein Gutachten eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren, steigt sie auf 10.000 Euro. Alle Werte sind Richtwerte.

Zur mittleren Spalte: Die Prognose rechnet mit den vollen Kosten über 30 Jahre und fällt deshalb negativ aus, obwohl nach der Kürzung ein kleines Plus bleibt. Bei 660 Euro wirkt jeder Euro AfA voll. Das Gutachten bringt hier 5.000 Euro mehr Abzug im Jahr, bei einem Steuersatz von 42 Prozent rund 2.100 Euro weniger Steuer. Bei 400 Euro kommen davon nur 2.000 Euro an, also rund 840 Euro Steuer. Der Hebel ist bei voller Miete zweieinhalbmal so groß.

Ein Verlust aus der Vermietung mindert Ihr übriges Einkommen, etwa aus Gehalt oder Rente. Ab der Grenze braucht es dafür normalerweise keine Prognose. Ihre eigenen Zahlen prüfen Sie im AfA-Rechner, den Gebäudeanteil liefert die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung. Eine erste Einschätzung, ob für Ihr Gebäude eine kürzere Restnutzungsdauer in Frage kommt, liefert der Restnutzungsdauer-Rechner.

Steuer Vermietung an Angehörige

Die Steuer bei Vermietung an Angehörige entsteht nach denselben Regeln wie bei Fremden. Die Miete ist eine Einnahme aus Vermietung und Verpachtung, Sie erklären sie in der Anlage V. Davon gehen die Werbungskosten ab, voll oder anteilig. Der Überschuss oder Verlust fließt in Ihr zu versteuerndes Einkommen und trägt Ihren persönlichen Steuersatz.

Einen eigenen Tarif oder Freibetrag für die Vermietung an Familienangehörige gibt es nicht. Die Anlage V fragt aber ausdrücklich, ob das Objekt an Angehörige zu Wohnzwecken vermietet ist. Bei einer verbilligten Vermietung tragen Sie die Kosten zunächst voll ein und geben die Kürzung in eigenen Zeilen an, in der Anlage V 2025 sind das die Zeilen 87 und 88. Halten Sie Mietspiegel, Vertrag und Kontoauszüge für Rückfragen bereit.

Am meisten Spielraum hat, wer die Grenze hält und dann bei den Kosten ansetzt. Ein großer Posten ist dabei oft die AfA. Wie sich das auf die Rendite nach Steuern auswirkt, zeigt der Ratgeber Mietrendite berechnen.

Erst Miete richtig ansetzen, dann AfA erhöhen: Restnutzungsdauergutachten bei Vermietung an Angehörige

Erst die Miete richtig ansetzen, dann die AfA erhöhen: In dieser Reihenfolge holen Sie in der Familie das meiste heraus. Ab der Marke ist jeder Euro Ihrer Kosten abziehbar. Dann lohnt sich der Blick auf den größten Posten, und das ist ohne hohe Zinsen oft die Gebäude-AfA.

Ein Wohngebäude mit Baujahr 1925 bis 2022 schreiben Sie regulär mit 2 Prozent über 50 Jahre ab, ältere mit 2,5 Prozent und ab 2023 fertiggestellte mit 3 Prozent. Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG dürfen Sie eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer ansetzen, wenn Sie sie nachweisen.

Ein Restnutzungsdauergutachten nach ImmoWertV 2021 (§ 4 Abs. 3, Anlage 2) kann diesen Nachweis liefern. Ergibt es zum Beispiel 25 Jahre, steigt der Satz von 2 auf 4 Prozent, bei 20 Jahren auf 5 Prozent. Der Bundesfinanzhof lässt dafür jede geeignete Methode zu (Urteil IX R 25/19 vom 28.07.2021, bestätigt durch IX R 14/23 vom 23.01.2024).

Bei Angehörigen hat das Gutachten eine Besonderheit. Liegt die Miete unter der Hälfte, wirkt die höhere AfA nur mit dem abziehbaren Anteil, im Beispiel oben 40 Prozent. Liegt sie zwischen 50 und 66 Prozent, hängt der volle Abzug an der Prognose. Erst ab der Marke wirkt der ganze Mehrbetrag. Wer ein Gutachten plant, prüft deshalb zuerst die Miete und hebt sie, wenn nötig, über die Grenze.

Auch in der Familie geht das rückwirkend. Haben Sie die Wohnung schon vor Jahren gekauft und in der Familie vermietet, kann das Gutachten auf einen Stichtag in der Vergangenheit erstellt werden. Die höhere AfA machen Sie dann für alle Jahre geltend, deren Bescheid noch offen ist, mehr dazu im Ratgeber Nutzungsdauer-Gutachten rückwirkend. Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023, das den Nachweis zeitweise erschwert hatte, wurde mit BMF-Schreiben vom 01.12.2025 aufgehoben.

Das Gutachten von DuraCasa, ob für die Studentenwohnung in Tübingen oder die Wohnung der Eltern, erstellt ein über die DAkkS-akkreditierte Zertifizierungsstelle IQ-Zert zertifizierter Sachverständiger zum Festpreis ab 895 Euro. Auch dieses Honorar zählt zu den Werbungskosten, bei zu niedriger Miete allerdings nur anteilig. Was es für Ihr Objekt kostet, zeigt der Preisrechner. Welcher Satz erreichbar ist, sehen Sie, wenn Sie hier Ihre Restnutzungsdauer berechnen lassen. Die konkrete Gestaltung stimmen Sie im Einzelfall mit Ihrem Steuerberater ab.

Vermietung an Angehörige: häufige Fragen

Was passiert bei kostenloser Vermietung an Angehörige?

Bei kostenloser Überlassung an die Familie fehlt steuerlich jede Einnahme, deshalb dürfen Sie auch nichts abziehen. Kreditzinsen, Instandhaltung, Grundsteuer und AfA bleiben Privatsache, eine Meldung beim Finanzamt ist nicht nötig. Wer den Abzug behalten will, vereinbart mindestens 66 Prozent der Vergleichsmiete und lässt sie wirklich zahlen.

Was ist zu beachten bei Vermietung an Angehörige?

Zu beachten sind vor allem drei Punkte. Erstens die Höhe: Mit der 66-Prozent-Marke bleibt alles abziehbar, darunter wird geprüft oder gekürzt. Zweitens der Vertrag: schriftlich, mit klarer Wohnung, Miete und Nebenkosten. Drittens die Durchführung: pünktliche Zahlung durch den Mieter und eine jährliche Abrechnung. Mietspiegel und Betriebskosten ändern sich, also gehört die Grenze jedes Jahr auf den Prüfstand.

Wie hoch ist die Mindestmiete bei der Vermietung an Angehörige?

Die Mindestmiete liegt steuerlich bei 66 Prozent der Warmmiete am Ort, damit Werbungskosten und AfA ohne Prognose voll zählen. Maßstab ist die Kaltmiete laut Mietspiegel, auch am unteren Rand der Spanne, plus die umlagefähigen Betriebskosten. Bei 805 Euro Vergleichsmiete sind das 531,30 Euro im Monat. Eine zivilrechtliche Untergrenze existiert nicht.

Ist die Vermietung an Angehörige steuerlich absetzbar?

Ja, die Kosten einer Vermietung in der Familie sind steuerlich absetzbar, solange Sie Miete verlangen und der Vertrag dem Fremdvergleich standhält. Ab der 66-Prozent-Marke zählen Zinsen, Reparaturen, Nebenkosten und AfA in voller Höhe. Im Band darunter bis zur Hälfte entscheidet die Prognose. Liegt die Miete noch tiefer, ist nur der Anteil abziehbar, der dem Verhältnis von gezahlter zu ortsüblicher Miete entspricht. Ohne Miete ist nichts absetzbar.

Wann lohnt sich Vermietung an Angehörige?

Steuerlich lohnt sie sich vor allem, wenn die Wohnung hohe Kosten verursacht, etwa durch Zinsen oder eine hohe Gebäude-AfA. Dann sichert eine ausreichende Miete den Abzug, während eine kostenlose Überlassung alles privat lässt. Bei einer schuldenfreien Wohnung mit wenig Kosten ist der Unterschied kleiner. Ob es sich für die Familie insgesamt rechnet, hängt vom Steuersatz und davon ab, was der Angehörige zahlen kann.

Ist die Vermietung an nahe Angehörige Liebhaberei?

Erreicht die Miete die 66-Prozent-Marke, gilt eine auf Dauer angelegte Vermietung als entgeltlich, und das Finanzamt nimmt die Absicht, Einkünfte zu erzielen, normalerweise ohne Prognose an. Ausnahmen gelten etwa für Objekte mit mehr als 250 Quadratmetern Wohnfläche. Im mittleren Band prüft das Finanzamt per Prognose, ob über 30 Jahre ein Plus bleibt. Fällt sie negativ aus, werden die Kosten nur anteilig anerkannt. Unterhalb der Hälfte wird ohne Prognose aufgeteilt. Ganz ohne Miete fehlen Einkünfte, und es gibt nichts, was als Liebhaberei zu prüfen wäre.