Bewirtschaftungskosten

Was sind Bewirtschaftungskosten?

Bewirtschaftungskosten sind die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung regelmäßig anfallenden Kosten einer Immobilie, soweit sie nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Im Ertragswertverfahren mindern sie den Rohertrag und führen so zum Reinertrag. Die modellhaften Ansätze stehen in Anlage 3 der ImmoWertV 2021.

Welche Kosten gehören zu den Bewirtschaftungskosten?

Zu den Bewirtschaftungskosten gehören vier Gruppen: Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und die nicht umlagefähigen Betriebskosten. Umlagefähige Betriebskosten wie Heizung, Wasser oder Müllabfuhr zählen nicht dazu, weil sie der Mieter trägt.

Wie hoch sind die Bewirtschaftungskosten?

Die Höhe der Bewirtschaftungskosten wird nach ImmoWertV pauschaliert oder einzeln angesetzt. Anlage 3 der ImmoWertV 2021 enthält dafür modellhafte Ansätze für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis. In Summe liegen sie bei Wohnimmobilien häufig in einer Größenordnung von 15 bis 25 Prozent des Rohertrags.

Warum sind Bewirtschaftungskosten für den Wert wichtig?

Bewirtschaftungskosten sind für den Wert wichtig, weil sie den Reinertrag und damit den Ertragswert direkt mindern. Je höher die nicht umlagefähigen Kosten, desto niedriger der verbleibende Ertrag und der Immobilienwert. Für die steuerliche AfA sind sie nicht maßgeblich; dort zählt die über die Restnutzungsdauer bestimmte Abschreibung.

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