Nutzungsdauer verkürzen: AfA erhöhen mit RND-Gutachten (2 auf 5 %)

Wer nach Wegen sucht, die Abschreibung seiner vermieteten Immobilie zu erhöhen, stößt schnell auf den Begriff Nutzungsdauer verkürzen. Der Begriff ist verbreitet, aber irreführend, denn niemand verkürzt hier irgendetwas. Was tatsächlich passiert: Der Gesetzgeber unterstellt bei Gebäuden eine pauschale Nutzungsdauer von in der Regel 50 Jahren, und das Steuerrecht erlaubt ausdrücklich, stattdessen die tatsächliche Nutzungsdauer anzusetzen, wenn sie kürzer ist und nachgewiesen wird. Sie kürzen also nichts, Sie ersetzen eine Annahme durch einen Befund. Dieser Ratgeber zeigt, welche Faktoren dabei zählen, wie aus der Restnutzungsdauer der AfA-Satz wird, für welche Gebäude sich der Nachweis lohnt und was er konkret einbringt.

Kürzere Nutzungsdauer Gebäude: was § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt

Die kürzere Nutzungsdauer Gebäude ist kein Schlupfloch, sondern steht ausdrücklich im Gesetz. § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG gibt feste Abschreibungssätze vor, die sich allein am Fertigstellungsjahr orientieren. Satz 2 derselben Vorschrift stellt klar: Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes weniger als die dort genannte, so können entsprechend der tatsächlichen Nutzungsdauer die Absetzungen vorgenommen werden. Der Gesetzgeber hat die Typisierung also selbst zur Disposition gestellt.

Der entscheidende Punkt ist das Wort tatsächlich. Es geht nicht darum, eine Nutzungsdauer zu behaupten, die einem gefällt, sondern die zu ermitteln, die das Gebäude nach seinem baulichen und wirtschaftlichen Zustand real hat. Ein Mehrfamilienhaus von 1965, dessen Dach, Fenster, Leitungen, Heizung und Bäder noch aus der Bauzeit stammen, hat schlicht keine 50 Jahre mehr vor sich. Die pauschalen 2 Prozent bilden das nicht ab, ein Nachweis tut es.

Wer diesen Nachweis führen will, muss ihn erbringen, und zwar mit einem plausiblen und nachvollziehbaren Beleg. Eine kürzere Nutzungsdauer gibt es nicht automatisch, auch nicht auf Zuruf oder durch bloßen Verweis auf das Baujahr. Genau dafür existiert das AfA-Gutachten, das den Zustand dokumentiert und die Restnutzungsdauer methodisch herleitet. Wer ein älteres Mietobjekt in Karlsruhe oder Umgebung hält, sollte zumindest einmal prüfen lassen, wie weit die reale Nutzungsdauer von den unterstellten 50 Jahren abweicht.

Wichtig ist die Beschränkung auf Gebäude, die der Einkünfteerzielung dienen. Bei einer selbst bewohnten Immobilie gibt es keine Gebäude-AfA, folglich lässt sich dort auch nichts erhöhen. Der Nachweis lohnt sich bei Vermietung und bei betrieblicher Nutzung.

Restnutzungsdauer verkürzen: nachweisen statt künstlich kürzen

Restnutzungsdauer verkürzen ist die zweite gängige Formulierung für dieselbe Sache, und auch sie beschreibt den Vorgang falsch herum. Die Restnutzungsdauer ist eine Eigenschaft des Gebäudes, keine Stellschraube. Sie ergibt sich aus der modellhaften Gesamtnutzungsdauer der Gebäudeart, dem Gebäudealter und dem Modernisierungsgrad. Ein Gutachten ermittelt diese Größe, es setzt sie nicht fest.

Der Rechenweg ist in der ImmoWertV 2021 beschrieben, konkret in § 6 und Anlage 2. Für Wohngebäude beträgt die modellhafte Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre. Davon wird nicht einfach das Alter abgezogen, sondern der Modernisierungsgrad einbezogen: Sieben Bauteile werden mit Punkten bewertet, nämlich Dach inklusive Dämmung, Fenster und Außentüren, Leitungssysteme, Heizungsanlage, Außenwände, Bäder und Innenausbau, dazu die Zeitgemäßheit des Grundrisses. Bis zu 20 Punkte sind erreichbar, und je mehr Punkte, desto länger die Restnutzungsdauer.

Was das für reale Objekte bedeutet, zeigt diese Übersicht für ein nicht modernisiertes Wohngebäude mit Bewertungsstichtag 2026:

Man sieht sofort, wo der Hebel liegt: Bei einem Objekt von 1990 lohnt sich der Aufwand kaum, weil die Restnutzungsdauer nahe an den steuerlichen 50 Jahren liegt. Ab Baujahr etwa 1980 wird es interessant, ab 1970 deutlich. Und man sieht auch die Gegenrichtung: Dasselbe Haus von 1965, aber durchgehend gepflegt und in den letzten 15 Jahren teilmodernisiert, kommt auf 34 Jahre und damit auf 2,94 Prozent. Der Modernisierungszustand entscheidet mit, nicht nur das Baujahr. Wie diese Rechnung Schritt für Schritt abläuft, steht im Beitrag Restnutzungsdauer berechnen.

Tatsächliche Nutzungsdauer Gebäude: die drei Faktoren nach BFH

Die tatsächliche Nutzungsdauer Gebäude bestimmt sich nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs aus drei Faktoren, die jedes belastbare Gutachten abarbeitet. Der BFH hat sie in seinem Urteil IX R 25/19 vom 28.07.2021 benannt und mit IX R 14/23 vom 23.01.2024 bestätigt.

Technischer Verschleiß ist der offensichtlichste Faktor. Er umfasst den Abnutzungszustand der tragenden Konstruktion, der Gebäudehülle, des Dachs und der gesamten Haustechnik. Entscheidend ist nicht das nominelle Alter, sondern der reale Zustand: Ein 1970 errichtetes Haus mit Originalfenstern, ungedämmtem Dach und Elektroinstallation aus der Bauzeit ist technisch weiter abgenutzt als ein gleichaltriges Objekt, das laufend instand gehalten wurde.

Wirtschaftliche Entwertung greift dort, wo ein Gebäude technisch noch stünde, sich eine Weiternutzung aber nicht mehr rechnet. Typische Fälle sind Grundrisse, die am Markt nicht mehr vermietbar sind, ein Sanierungsstau, dessen Beseitigung teurer wäre als der erzielbare Mehrwert, oder ein Objekt in einer Lage, in der die erzielbare Miete die notwendigen Investitionen nicht mehr trägt. Für die Anerkennung ist der Nachweis der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit einer Sanierung oft das stärkste Argument.

Rechtliche Nutzungsbeschränkungen sind der dritte Faktor. Dazu zählen befristete Baurechte, Abbruchverpflichtungen, Erbbaurechte mit absehbarem Ablauf oder öffentlich-rechtliche Auflagen, die eine weitere Nutzung zeitlich begrenzen. Sie kommen seltener vor, schlagen dann aber direkt auf die Nutzungsdauer durch, unabhängig vom baulichen Zustand.

Ein Gutachten muss nicht alle drei Faktoren bejahen. Es muss aber begründen, welcher von ihnen im konkreten Fall die Nutzungsdauer begrenzt und warum. Der BFH hat ausdrücklich klargestellt, dass dafür kein aufwendiges Bausubstanzgutachten verlangt werden darf, sondern jede sachverständige Methode genügt, die im Einzelfall geeignet erscheint.

Nutzungsdauer Wohngebäude: warum 80 Jahre und 50 Jahre nebeneinander stehen

Bei der Nutzungsdauer Wohngebäude stolpern viele über einen scheinbaren Widerspruch: Die ImmoWertV nennt 80 Jahre, das Steuerrecht 50. Beide Zahlen sind richtig, sie beantworten nur verschiedene Fragen. Die 80 Jahre aus Anlage 1 der ImmoWertV sind ein Modellansatz der Immobilienbewertung für die Gesamtnutzungsdauer eines neu errichteten Wohngebäudes. Die 50 Jahre des § 7 Abs. 4 EStG sind eine steuerliche Typisierung für den Abschreibungszeitraum, die bewusst pauschaliert.

Für die Praxis zählt allein die Restnutzungsdauer, die aus dem Bewertungsmodell herauskommt. Sie wird gegen den steuerlichen Abschreibungszeitraum gehalten, nicht gegen die 80 Jahre. Liegt die ermittelte Restnutzungsdauer unter dem steuerlich typisierten Zeitraum, greift § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Die begriffliche Abgrenzung zwischen technischer, wirtschaftlicher und steuerlicher Nutzungsdauer haben wir im Lexikon aufgeschlüsselt.

Die Modellansätze der Anlage 1 ImmoWertV je Gebäudeart im Überblick:

Bei gewerblich genutzten Gebäuden ist die Ausgangslage damit von vornherein günstiger, weil die modellhafte Gesamtnutzungsdauer kürzer ist. Eine Lagerhalle von 1995 hat bei einer Gesamtnutzungsdauer von 40 Jahren rechnerisch bereits mehr als drei Viertel ihrer Lebensdauer hinter sich. Die Besonderheiten haben wir im Beitrag Gewerbeimmobilie abschreiben aufgeschlüsselt. Bei gemischt genutzten Objekten wird die Gesamtnutzungsdauer flächengewichtet zwischen Wohn- und Gewerbeanteil interpoliert.

Abschreibungsdauer Immobilie: wie aus der Restnutzungsdauer der AfA-Satz wird

Die Abschreibungsdauer Immobilie und der AfA-Satz sind zwei Seiten derselben Medaille, verbunden über eine einzige Rechenoperation: Der lineare AfA-Satz ist der Kehrwert der Nutzungsdauer, also 100 geteilt durch die Anzahl der Jahre. Mehr steckt nicht dahinter, und genau deshalb ist die Restnutzungsdauer die einzige Stellschraube, die überhaupt zählt.

Der zweite Faktor neben der Nutzungsdauer ist die Bemessungsgrundlage, also der Gebäudeanteil Ihrer Anschaffungskosten. Der Grund und Boden nutzt sich steuerlich nicht ab und bleibt außen vor. Wie hoch Ihr Gebäudeanteil ist, entscheidet die Kaufpreisaufteilung. Beide Größen zusammen, Bemessungsgrundlage mal Satz, ergeben die jährliche Abschreibung. Wer beide optimiert, hebt den Abzug spürbar. Mit dem AfA-Rechner können Sie den Effekt für Ihr Objekt in wenigen Minuten selbst durchspielen.

Zur Vollständigkeit gehört ein Hinweis, den seriöse Berater nicht auslassen: Das Gesamtvolumen der Abschreibung wächst dadurch nicht. Sie schreiben weiterhin höchstens den Gebäudeanteil ab, nur eben in weniger Jahren. Der Vorteil liegt in der Verlagerung nach vorne, und der ist bei Renditerechnungen erheblich, weil Liquidität heute mehr wert ist als ein Abzug in dreißig Jahren.

AfA-Satz Gebäude: die gesetzlichen Sätze und was mit Nachweis möglich ist

Der AfA-Satz Gebäude ergibt sich ohne Nachweis allein aus dem Fertigstellungsjahr. Für Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden, sind es 2,5 Prozent bei 40 Jahren typisierter Nutzungsdauer. Für den Zeitraum 1925 bis 2022 gelten 2 Prozent bei 50 Jahren, und das ist die mit Abstand größte Gruppe. Wohngebäude, die ab dem 01.01.2023 fertiggestellt wurden und der Vermietung dienen, kommen auf 3 Prozent bei rund 33 Jahren.

Mit einem Nachweis nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ist der Satz nicht mehr an das Baujahr gekoppelt, sondern an die ermittelte Restnutzungsdauer. In der Praxis liegen die erreichbaren Sätze bei Bestandsobjekten meist zwischen 3 und 5 Prozent, bei sehr alten und unsanierten Gebäuden auch darüber. Eine Obergrenze kennt das Gesetz nicht, wohl aber die Plausibilität: Wer für ein bewohntes und vermietetes Objekt eine Restnutzungsdauer von fünf Jahren behauptet, muss erklären, warum er es dann noch vermietet.

Nicht zu verwechseln ist der erhöhte Satz mit der degressiven Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG. Die gibt es mit 5 Prozent nur für neue Wohngebäude mit Baubeginn zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029, also für Neubauten, nicht für Bestand. Beide Wege schließen sich für ein und dasselbe Objekt aus. Details dazu stehen im Ratgeber zur degressiven AfA im Wohnungsbau, eine Übersicht aller Sätze im Beitrag zur AfA-Tabelle für Immobilien.

AfA 3 Prozent: wann der höhere Satz ohne Gutachten gilt und wann nur mit

Die AfA 3 Prozent sind seit 2023 in aller Munde, werden aber häufig falsch verstanden. Der Satz von 3 Prozent gilt ohne jeden Nachweis nur für Wohngebäude, die ab dem 01.01.2023 fertiggestellt wurden. Für eine Bestandsimmobilie, die Sie 2026 kaufen, ändert sich dadurch nichts: Sie bleibt bei 2 Prozent, weil für die Zuordnung das Fertigstellungsjahr des Gebäudes zählt und nicht Ihr Kaufjahr.

Wer bei einem Altbau auf 3 Prozent oder mehr kommen will, führt genau einen Weg: den Nachweis der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer. Rechnerisch entsprechen 3 Prozent einer Restnutzungsdauer von rund 33 Jahren. Nach dem Modell der ImmoWertV erreicht ein nicht modernisiertes Wohngebäude diesen Wert etwa ab einem Gebäudealter von 50 Jahren, also bei Baujahren vor Mitte der Siebziger. Vier Prozent entsprechen 25 Jahren Restnutzungsdauer, fünf Prozent 20 Jahren.

Für Vermieter älterer Objekte ist das die entscheidende Erkenntnis: Der Sprung von 2 auf 3 Prozent, über den seit der Gesetzesänderung viel geschrieben wird, ist für Bestandsimmobilien nur über das Gutachten erreichbar, dafür dann oft in größerem Umfang als 3 Prozent. In Bestandslagen wie den Gründerzeitvierteln von Karlsruhe sind Sätze von 4 bis 5 Prozent bei unsanierten Objekten keine Seltenheit.

Gutachten kürzere Nutzungsdauer: wie der Nachweis in der Praxis geführt wird

Ein Gutachten kürzere Nutzungsdauer besteht aus drei Bausteinen: der dokumentierten Bestandsaufnahme, der methodischen Herleitung und der Qualifikation des Erstellers. Die Rechtslage dafür hat sich zuletzt spürbar entspannt. Die Finanzverwaltung hatte mit dem BMF-Schreiben vom 22.02.2023 strenge Anforderungen aufgestellt, unter anderem ein Gutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen. Dieses Schreiben wurde mit BMF-Schreiben vom 01.12.2025 ersatzlos aufgehoben.

Seitdem gilt wieder unmittelbar die Linie des BFH: Jede sachverständige Methode ist zulässig, die im Einzelfall zur Führung des Nachweises geeignet erscheint. Die Verwaltung lässt Nachweise inzwischen auch zu, wenn sie nicht von einem öffentlich bestellten Gutachter stammen. Die Nachweispflicht selbst bleibt aber bestehen, und daran scheitern in der Praxis die meisten Fälle, nicht an der Methode.

Was Sie für den Nachweis brauchen:

1. Objektdaten: Baujahr, Wohn- oder Nutzfläche, Gebäudeart, Kaufvertrag oder Grundbuchauszug.
2. Modernisierungshistorie: Was wurde wann erneuert, belegt durch Rechnungen, Handwerkerangebote oder Abnahmeprotokolle.
3. Fotodokumentation des Ist-Zustands: der Teil, an dem Gutachten am häufigsten überzeugen oder scheitern. Fotografiert werden Dach, Fassade, Fenster, Heizungsanlage, Elektroverteilung, Bäder und auffällige Schäden.
4. Bewertungsstichtag: der Tag, auf den sich die Restnutzungsdauer bezieht. Er entscheidet, welcher Zustand zählt.
5. Sachverständigen-Nachweis: Qualifikation und Zertifizierung des Erstellers.

Eine Garantie für die Anerkennung gibt es nicht, denn die Prüfung erfolgt im Einzelfall durch Ihr Finanzamt. Was sich beeinflussen lässt, ist die Qualität des Nachweises. Bei DuraCasa erstellt ein über die DAkkS-akkreditierte Zertifizierungsstelle IQ-Zert zertifizierter Sachverständiger das Gutachten, und wenn Ihr Finanzamt Einwände hat, liefern wir kostenlos eine fachliche Stellungnahme für den Einspruch. Die genauen Bedingungen stehen auf der Seite Rechtssicherheit, die Preise zum Festpreis ab 895 Euro unter Preise. Die gesamte Rechtslage im Detail behandelt der Pillar-Ratgeber zum Restnutzungsdauer-Gutachten.

Rechenbeispiel: Steuerersparnis, wenn der AfA-Satz von 2 auf 5 Prozent steigt

Das folgende Rechenbeispiel zeigt, was der Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer konkret bringt. Angenommen, Sie besitzen ein vermietetes Mehrfamilienhaus, Baujahr 1965, das seit der Errichtung nicht grundlegend modernisiert wurde. Nach Kaufpreisaufteilung entfallen 420.000 Euro auf das Gebäude. Das Gebäudealter beträgt zum Stichtag 61 Jahre, das Modell der ImmoWertV ergibt bei fehlender Modernisierung eine Restnutzungsdauer von 20 Jahren und damit einen AfA-Satz von 5 Prozent.

Das Gutachten zum Festpreis von 895 Euro ist damit nach rund neun Wochen des ersten Jahres wieder eingespielt. Über eine Haltedauer von zehn Jahren summiert sich der zusätzliche Abzug auf 126.000 Euro und die Steuerersparnis auf gut 52.000 Euro.

Zur ehrlichen Einordnung: Nach 20 Jahren ist die Bemessungsgrundlage vollständig abgeschrieben, ohne Nachweis wäre sie 50 Jahre gelaufen. Sie erzeugen also keine zusätzliche Abschreibung, sondern holen sie nach vorne. Für die meisten Vermieter ist genau das der Punkt, denn der Liquiditätseffekt wirkt sofort, verbessert die Rendite der ersten Jahre deutlich und bleibt bei einem steuerfreien Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist endgültig erhalten. Wie die Rechnung bei Ihrem Objekt ausfällt, zeigt der AfA-Rechner in zwei Minuten.

Erst das Gutachten auf den unsanierten Ist-Zustand, dann modernisieren

Die wichtigste Reihenfolge-Regel lautet: erst das Gutachten, dann die Sanierung. Sie ergibt sich unmittelbar aus dem Modell. Die Restnutzungsdauer bezieht sich auf einen Bewertungsstichtag und richtet sich nach dem Zustand an diesem Tag. Jede abgeschlossene Modernisierung erhöht die Punktzahl beim Modernisierungsgrad, verlängert damit die Restnutzungsdauer und senkt den AfA-Satz. Wer erst das Dach dämmt, die Heizung tauscht und die Bäder erneuert und danach begutachten lässt, bekommt bestätigt, was er gerade investiert hat: ein längeres Gebäudeleben und eine niedrigere Abschreibung.

In der richtigen Reihenfolge wirkt derselbe Vorgang doppelt. Lassen Sie den unsanierten Zustand vor Beginn der Arbeiten begutachten, wird der hohe Satz auf diesen Stichtag festgeschrieben. Die anschließenden Sanierungskosten setzen Sie zusätzlich ab, je nach Einordnung sofort als Erhaltungsaufwand oder verteilt über die Abschreibung. Sie sichern sich also den hohen Satz auf den Gebäudewert und behalten den Abzug für die Modernisierung, statt sich den Satz durch die eigenen Investitionen zu verkleinern. Zur Einordnung der Kosten haben wir den Beitrag Sanierungskosten verteilen geschrieben, zur Obergrenze den Beitrag Kernsanierung und Restnutzungsdauer.

Das funktioniert sogar rückwirkend. Haben Sie die Immobilie vor einigen Jahren unsaniert gekauft und inzwischen modernisiert, lässt sich das Gutachten auf einen Bewertungsstichtag in der Vergangenheit erstellen, sofern sich der damalige Zustand mit Fotos, Rechnungen und Unterlagen belegen lässt. Die höhere AfA machen Sie dann für alle Jahre geltend, deren Steuerbescheid noch offen ist oder unter dem Vorbehalt der Nachprüfung nach § 164 AO steht. Bei bereits bestandskräftigen Bescheiden wird es schwierig, das gehört auf den Tisch Ihres Steuerberaters.

Wenn Sie ein älteres Mietobjekt besitzen und in den nächsten Jahren ohnehin modernisieren wollen, ist der Zeitpunkt für die Prüfung jetzt. Für Eigentümer in Karlsruhe und der Region sind wir regelmäßig vor Ort. Hier geht es direkt zum Gutachten.

Nutzungsdauer verkürzen: häufige Fragen

Kann man die Nutzungsdauer einer Immobilie verkürzen?

Künstlich verkürzen kann man die Nutzungsdauer einer Immobilie nicht, nachweisen dagegen schon. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt es, statt der typisierten 50 Jahre die tatsächliche kürzere Nutzungsdauer anzusetzen, wenn sie belegt wird. Ermittelt wird sie aus der modellhaften Gesamtnutzungsdauer der Gebäudeart, dem Gebäudealter und dem Modernisierungsgrad nach ImmoWertV 2021. Das Ergebnis ist keine Wahl, sondern ein Befund: Bei einem gepflegten Objekt fällt er länger aus, bei einem unsanierten kürzer.

Ist das Verkürzen der Nutzungsdauer legal?

Der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer ist ausdrücklich im Gesetz vorgesehen und damit vollkommen legal. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG räumt diese Möglichkeit ein, der BFH hat sie mit den Urteilen IX R 25/19 und IX R 14/23 bestätigt und die Anforderungen an den Nachweis niedrig gehalten. Von Gestaltungsmissbrauch kann keine Rede sein, solange die ermittelte Nutzungsdauer dem realen Zustand entspricht und methodisch nachvollziehbar hergeleitet wird. Kritisch wird es nur bei Gutachten, die einen Zustand behaupten, den die Dokumentation nicht hergibt.

Wie hoch kann der AfA-Satz mit Gutachten werden?

Der AfA-Satz mit Gutachten ist der Kehrwert der ermittelten Restnutzungsdauer und damit nach oben nicht gesetzlich gedeckelt. In der Praxis liegen die Werte bei Bestandsobjekten meist zwischen 3 und 5 Prozent, was Restnutzungsdauern von 33 bis 20 Jahren entspricht. Bei sehr alten, unsanierten Gebäuden sind auch 6 bis 7 Prozent möglich. Entscheidend ist die Plausibilität: Die ermittelte Nutzungsdauer muss zum dokumentierten Zustand passen und zu der Tatsache, dass das Objekt weiterhin vermietet wird.

Für welche Gebäude lässt sich die kürzere Nutzungsdauer nachweisen?

Am besten funktioniert der Nachweis bei vermieteten Bestandsobjekten ab etwa 40 Jahren Gebäudealter, die seit dem Bau nur punktuell modernisiert wurden. Je größer der Modernisierungsstau, desto deutlicher weicht die reale von der typisierten Nutzungsdauer ab. Bei Gewerbeobjekten ist die Ausgangslage noch günstiger, weil die modellhafte Gesamtnutzungsdauer dort nur 30 bis 60 Jahre beträgt. Wenig Sinn hat der Nachweis bei Neubauten, bei kernsanierten Objekten und bei selbst genutzten Immobilien, weil dort keine Gebäude-AfA anfällt.

Funktioniert die höhere AfA auch rückwirkend?

Rückwirkend funktioniert die höhere AfA, solange der betreffende Steuerbescheid noch änderbar ist. Das ist der Fall, wenn die Einspruchsfrist noch läuft oder der Bescheid unter dem Vorbehalt der Nachprüfung nach § 164 AO steht. Das Gutachten wird dann auf einen Bewertungsstichtag in der Vergangenheit erstellt, was voraussetzt, dass sich der damalige Zustand belegen lässt. Bei bestandskräftigen Bescheiden ist eine Korrektur deutlich schwieriger und im Einzelfall mit dem Steuerberater zu klären.