Kernsanierung Restnutzungsdauer: fiktives Baujahr und AfA

Viele Vermieter erwarten von einer teuren Kernsanierung vor allem eines: mehr Abschreibung. Der Betrag in Euro steigt auch, weil die Baukosten dazukommen. Der Satz aber, den ein Gutachten für den unsanierten Altbau belegen könnte, geht mit dem Umbau verloren, denn das Haus wird rechnerisch jünger. Wer den steuerlichen Hebel nutzen will, muss deshalb wissen, wie die Kernsanierung auf die Restnutzungsdauer wirkt und in welcher Reihenfolge man vorgeht. Dieser Ratgeber für Vermieter erklärt Begriff, Bewertung, Einordnung der Kosten und die AfA nach dem Umbau. Gerade bei unsanierten Häusern aus der Nachkriegszeit geht es schnell um mehrere tausend Euro Abschreibung im Jahr.

Was ist eine Kernsanierung: Abgrenzung zur Modernisierung

Was ist eine Kernsanierung? Sie ist die tiefste Form der Sanierung. Das Gebäude wird bis auf Außenwände, Decken und Dachstuhl zurückgebaut und danach neu aufgebaut. Oft spricht man von Entkernung: Innenwände, Leitungen, Estrich, Bäder, Fenster, Heizung und Elektrik kommen heraus, und alles wird technisch wie energetisch auf heutigen Stand gebracht.

Anschaulich gesagt bleibt am Ende nur das Skelett stehen. Genau das macht die Maßnahme teuer und zugleich wirksam, denn danach entspricht der Zustand fast einem neuen Haus. Für Vermieter ist die Tiefe der Eingriffe nicht nur eine Frage des Budgets. Je mehr erneuert wird, desto eher sieht das Finanzamt eine wesentliche Verbesserung und damit Herstellungskosten.

Eine Modernisierung bleibt dagegen bei einzelnen Bauteilen, etwa einer neuen Heizung oder neuen Fenstern, und lässt den Rest weitgehend unberührt. In der Bewertung zeigt sich der Unterschied im Modernisierungsgrad, der den Zustand auf einer Punkteskala abbildet. Wie dieser Grad entsteht, erklärt der Eintrag Modernisierungsgrad.

In Immobilienanzeigen wird das Wort allerdings großzügig verwendet. Nicht jede als kernsaniert beworbene Wohnung wurde wirklich bis auf die Substanz erneuert. Für Steuer und Gutachten zählt nicht das Etikett im Exposé, sondern der belegbare Umfang der erneuerten Bauteile. Ein Sachverständiger prüft deshalb den realen Zustand vor Ort.

Kernsanierung Restnutzungsdauer: die Nutzungsdauer des Gebäudes nach der Sanierung

Kernsanierung und Restnutzungsdauer hängen direkt zusammen: Der Umbau verlängert die verbleibende Zeit, er verkürzt sie nicht. Der Grund liegt im Modell der Bewertung. Maßgeblich ist nicht allein das echte Baujahr, sondern der Zustand. Je umfassender ein Haus erneuert ist, desto länger lässt es sich voraussichtlich noch wirtschaftlich nutzen.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung regelt das in Anlage 2. Für normale Modernisierungen enthält sie eine Formel, die höchstens 70 Prozent der Gesamtnutzungsdauer zulässt. Für kernsanierte Objekte gilt eine eigene Regel: Hier dürfen es bis zu 90 Prozent der Gesamtnutzungsdauer sein. Begründet wird das damit, dass der Bau so in einen Zustand kommt, der nahezu einem neuen Gebäude entspricht.

Was heißt das in Jahren? Für Mehrfamilienhäuser und Einfamilienhäuser setzt Anlage 1 der ImmoWertV eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren an. Daraus werden nach dem Umbau bis zu 72 Jahre. Die Nutzungsdauer des Gebäudes nach der Sanierung liegt also weit über den 50 Jahren, die das Steuerrecht für die meisten Wohnhäuser pauschal unterstellt.

Für die Abschreibung hat das eine unbequeme Folge. Der Satz aus einem Gutachten ist der Kehrwert der Restnutzungsdauer: 25 Jahre ergeben 4 Prozent, 72 Jahre nur 1,39 Prozent. Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG darf ein Gutachten aber nur eine kürzere Dauer belegen als die gesetzliche. Ein kernsaniertes Wohnhaus, das zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurde, bleibt deshalb in aller Regel bei 2 Prozent, ein älteres bei 2,5 Prozent. Den höheren Satz gibt es nur, solange das Haus noch alt ist.

Fiktives Baujahr nach Kernsanierung

Das fiktive Baujahr ist die Brücke zwischen Zustand und Nutzungsdauer. Oft heißt es auch modifiziertes Baujahr. Es beschreibt, welchem Alter ein Haus wegen seines Zustands rechnerisch entspricht. Ein 1958 errichtetes Gebäude, das 2026 kernsaniert wird, gilt danach nicht mehr als fast siebzig Jahre alt.

Bei der Kernsanierung ist die Verordnung besonders deutlich. Als Baujahr ist das Jahr der fachgerechten Sanierung zugrunde zu legen. Alte Bausubstanz, die noch übrig ist, etwa ein feuchter Keller, wird durch einen Abschlag berücksichtigt. Das rechnerische Baujahr liegt dann etwas vor dem Abschluss der Arbeiten, meist aber nicht weit davon entfernt.

Bei einer Teilmodernisierung läuft es anders. Dort vergibt der Gutachter Punkte für bis zu acht Gruppen: Dach mit Dämmung, Außenwände, Fenster, Leitungen, Heizung, Bäder, Innenausbau und Grundriss. Höchstens 20 Punkte sind möglich, ab 18 gilt ein Haus als umfassend modernisiert. Wie man aus der Punktzahl eine Dauer rechnet, zeigt der Ratgeber Restnutzungsdauer berechnen. Mehr zum Begriff steht im Eintrag fiktives Baujahr.

Kleinigkeiten zählen dabei nicht. Eine frisch gestrichene Wand oder ein neuer Teppich verjüngen kein Haus, eine neue Heizung, eine gedämmte Fassade und neue Leitungen sehr wohl. Für Sie als Vermieter heißt das: Je vollständiger die Arbeiten, desto näher rückt das fiktive Baujahr an die Gegenwart, und desto länger wird der Zeitraum, über den sich die Substanz abschreibt.

Restnutzungsdauer nach Sanierung: Teilsanierung und Kernsanierung im Vergleich

Die Restnutzungsdauer nach der Sanierung hängt davon ab, wie tief die Arbeiten gehen. Die Tabelle zeigt die Grenzen, die das Modell für ein Wohnhaus mit 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer setzt, und was daraus für die AfA folgt.

Lesen Sie die Tabelle von oben nach unten: Je mehr erneuert ist, desto länger die Zeitspanne und desto weniger hilft ein Gutachten. Unter den gesetzlichen Wert fällt der Satz dabei nicht, denn die längere Dauer wirkt nur gegen das Gutachten, nicht gegen das Gesetz.

Entscheidend ist der Stichtag. Ein Gutachten beschreibt immer den Zustand an einem bestimmten Tag. Wer erst nach dem Umbau prüfen lässt, bekommt bestätigt, was er gerade bezahlt hat: ein langes Gebäudeleben. Wer den Zustand vorher festhält, belegt dagegen die kurze Lebenserwartung des Altbaus. Bei Kernsanierung und Restnutzungsdauer entscheidet also der Stichtag, ob dieselbe Immobilie zu 4 oder zu 2 Prozent führt.

Kernsanierung steuerlich absetzbar: Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand

Ist eine Kernsanierung steuerlich absetzbar? Ja, aber anders als eine einzelne Reparatur. Eine echte Kernsanierung ist in aller Regel Herstellungsaufwand. Sie hebt den Standard deutlich an und schafft einen Gebrauchswert weit über dem alten Zustand. Solche Kosten ziehen Sie nicht im Jahr der Zahlung voll ab, sie erhöhen die Bemessungsgrundlage und wirken über viele Jahre.

Den Maßstab setzt das Bundesfinanzministerium im Schreiben vom 26.01.2026 zur Abgrenzung von Herstellungs- und Erhaltungsaufwand, das die früheren Schreiben vom 18.07.2003 und 20.10.2017 ersetzt und in allen offenen Fällen gilt. Eine Hebung des Standards liegt danach vor, wenn mindestens drei der vier zentralen Bereiche deutlich aufgewertet werden: Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster. Ein Komplettumbau erfüllt das fast immer, weil er genau diese Bereiche gemeinsam erneuert.

Hinzu kommt eine zweite Grenze. Wer kurz nach dem Kauf saniert, fällt unter § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Übersteigen die Kosten in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Die Mechanik erklärt der Ratgeber anschaffungsnahe Herstellungskosten, die Einordnung einzelner Rechnungen der Beitrag Handwerkerkosten absetzen.

Anders liegt der Fall nur bei getrennten Reparaturen, die jede für sich den Bestand erhalten. Sie bleiben Erhaltungsaufwand und lassen sich sofort oder verteilt abziehen. Wachsen die Arbeiten aber zu einer Gesamtsanierung zusammen, kippt die Einordnung. Die Kernsanierung ist also steuerlich absetzbar, landet aber fast vollständig in der Abschreibung.

AfA Sanierung Gebäude: was nach der Kernsanierung mit der Abschreibung passiert

Die AfA bei Sanierung des Gebäudes folgt Regeln aus den Einkommensteuer-Richtlinien. Nachträgliche Herstellungskosten werden der bisherigen Bemessungsgrundlage zugeschlagen. Wie es danach weitergeht, hängt davon ab, nach welcher Vorschrift das Haus bisher abgeschrieben wurde.

Lief die AfA mit dem gesetzlichen Satz, meist 2 Prozent, läuft dieser einfach weiter, nur von der erhöhten Grundlage. Wer ein Haus mit 500.000 Euro Gebäudewert für 400.000 Euro saniert, schreibt danach 2 Prozent von 900.000 Euro ab, also 18.000 Euro im Jahr.

Lief sie nach einem Gutachten über die kürzere Nutzungsdauer, gilt R 7.4 Abs. 9 EStR. Danach ist die verbleibende Dauer grundsätzlich neu zu schätzen, und zwar nach dem Zustand bei Ende der Arbeiten. Aus Vereinfachungsgründen beanstandet die Finanzverwaltung aber nicht, wenn die weitere AfA nach dem bisherigen Prozentsatz bemessen wird. Welche Variante in Ihrem Fall gilt und welche günstiger ist, klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Für das Jahr, in dem die Kosten anfallen, gilt eine Erleichterung: Sie werden so behandelt, als wären sie zu Beginn des Jahres aufgewendet worden. Wer im Herbst fertig wird, schreibt den Bauaufwand also schon für das ganze Jahr ab.

Restnutzungsdauer Gebäude Umbau: wann die Sanierung einem Neubau gleichkommt

Die Restnutzungsdauer eines Gebäudes beim Umbau wird ganz neu bestimmt, wenn steuerlich ein anderes Wirtschaftsgut entsteht. Das regelt R 7.3 Abs. 5 EStR. Sind die Arbeiten so umfassend, dass ein neues Haus vorliegt, bemisst sich die weitere AfA nach dem Restwert des alten Gebäudes plus den Baukosten.

Wann ist ein Umbau so umfassend? Die Richtlinie gibt eine Faustregel: Übersteigt der Bauaufwand einschließlich Eigenleistung den Verkehrswert des bisherigen Gebäudes, darf der Eigentümer von einem anderen Wirtschaftsgut ausgehen. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs liegt ein bautechnisch neues Gebäude außerdem vor, wenn die neuen Teile dem Haus das Gepräge geben, etwa weil Fundamente, tragende Wände, Geschossdecken und Dachkonstruktion in wesentlichem Umfang ersetzt werden.

Die AfA danach richtet sich entweder nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer des neuen Wirtschaftsguts oder nach dem gesetzlichen Satz. Gilt das Haus steuerlich als Neubau, der ab 2023 fertiggestellt wurde, sind das nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG 3 Prozent. Die degressive AfA kommt nur in Frage, wenn es sich um einen Neubau handelt. Ob das bei Ihrem Projekt zutrifft, ist eine Einzelfrage. Die Voraussetzungen beschreibt der Beitrag degressive AfA im Wohnungsbau.

Für die meisten Vermieter bleibt die Kernsanierung allerdings eine Sanierung im Bestand. Die tragenden Teile bleiben stehen, und der Aufwand liegt unter dem Wert des alten Hauses. Dann gelten die Regeln des vorigen Abschnitts.

Kernsanierung Kosten pro Quadratmeter

Die Kosten einer Kernsanierung lassen sich nicht pauschal beziffern, weil sie stark vom Umfang abhängen. Als grobe Orientierung liegen sie je nach Ausgangslage und Ausstattung zwischen etwa 600 und 1.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Bei neuem Grundriss, hochwertiger Ausstattung oder Denkmalschutz kann es mehr werden. Den größten Anteil tragen meist Heizung, Elektro, Sanitär und die Hülle aus Dämmung, Dach und Fenstern.

Teuer wird es bei alten Beständen mit Sanierungsstau. Ein typisches Beispiel sind die Häuser aus dem Wiederaufbau, wie sie ganze Wohngebiete in Pforzheim prägen. Wo Einfachfenster, Stoffkabel und ungedämmte Wände aufeinandertreffen, erreicht die Rechnung schnell den oberen Bereich der Spanne.

Ein schon teilweise modernisiertes Haus ist günstiger als eines, das seit dem Bau unberührt blieb. Planen Sie immer einen Puffer für Schäden an der Substanz ein, die oft erst beim Entkernen sichtbar werden.

Rechenbeispiel: Restnutzungsdauer nach Kernsanierung bei einem Mehrfamilienhaus

Was die Restnutzungsdauer nach der Kernsanierung in Euro bedeutet, zeigt ein vermietetes Mehrfamilienhaus in Pforzheim, Baujahr 1956, 400 Quadratmeter Wohnfläche. Gekauft im Januar 2024, auf das Gebäude entfallen 500.000 Euro. Der Umbau beginnt 2027 und kostet bei 1.000 Euro je Quadratmeter rund 400.000 Euro. Der Grenzsteuersatz beträgt 42 Prozent, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.

Weg A verzichtet auf ein Gutachten oder holt es erst nach den Bauarbeiten. Weg B lässt den unsanierten Zustand zum Kaufdatum begutachten. Angenommen ist, dass das Gutachten 25 Jahre belegt und das Finanzamt sie anerkennt.

In den drei Jahren bis zum Baubeginn liegen 30.000 Euro Abschreibung zwischen beiden Wegen, bei 42 Prozent also 12.600 Euro Steuer. Weg A kann das nur nachholen, wenn sich der alte Zustand für einen früheren Stichtag noch belegen lässt, denn ein Gutachten auf das kernsanierte Haus zeigt eine lange Nutzungsdauer und keinen höheren Satz.

Zur ehrlichen Einordnung gehören zwei Punkte. Die Abschreibung wird nicht größer, sie kommt früher, und Geld, das früher zurückfließt, ist mehr wert. Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren, erhöht die genutzte AfA den steuerpflichtigen Gewinn. Die 400.000 Euro Baukosten liegen im Beispiel unter dem Verkehrswert des alten Hauses, ein Neubau im steuerlichen Sinn entsteht nach der Faustregel also nicht. Weil der Umbau erst nach Ablauf der drei Jahre seit dem Kauf beginnt, spielt die 15-Prozent-Grenze keine Rolle. Herstellungskosten bleiben die Baukosten trotzdem. Ihre eigenen Zahlen rechnen Sie mit dem AfA-Rechner durch.

Was gehört zu einer Kernsanierung: Umfang, Dauer und Miete danach

Was gehört zu einer Kernsanierung? Typisch sind die Erneuerung der Dacheindeckung, bei Schäden auch des Dachstuhls, die Dämmung der Fassade, neue Fenster und Außentüren, eine neue Heizung samt Verteilung, neue Elektro- und Sanitärinstallation, neue Wasser- und Abwasserleitungen, frischer Estrich und neue Bäder. Häufig werden zugleich die Grundrisse angepasst, damit zeitgemäße Wohnungen entstehen.

Wie lange das dauert, hängt von Größe und Ausgangslage ab. Bei einem Einfamilienhaus sind oft vier bis acht Monate realistisch, bei einem größeren Mehrfamilienhaus eher acht bis zwölf Monate oder mehr. In dieser Zeit ist das Haus meist nicht bewohnbar, was Sie bei der Planung des Mietausfalls berücksichtigen sollten.

Danach lassen sich in der Regel höhere Mieten erzielen, und der Wert der Immobilie steigt. Bei einer Neuvermietung ist die Miete grundsätzlich frei vereinbar. Gilt vor Ort die Mietpreisbremse, darf sie nach § 556d BGB höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, die meist der örtliche Mietspiegel zeigt. Die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung ist nach § 556f BGB von der Mietpreisbremse ausgenommen. Für die energetische Sanierung von Fassade, Dach und Heizung kommen je nach Programm Zuschüsse oder günstige Kredite in Frage. Nicht rückzahlbare Zuschüsse mindern dabei die Grundlage der Abschreibung, verbilligte Darlehen nicht.

Erst Restnutzungsdauergutachten, dann kernsanieren: den hohen AfA-Satz sichern

Erst das Restnutzungsdauergutachten, dann die Kernsanierung: Aus allem Vorigen folgt, dass der Hebel in der Reihenfolge liegt. Weil der Umbau das Haus rechnerisch verjüngt, ist der teuerste Fehler, erst zu bauen und sich danach um die Abschreibung zu kümmern. Der hohe Satz des Altbaus ist dann nicht mehr zu belegen.

Richtig ist der umgekehrte Weg: ein Restnutzungsdauer-Gutachten vor der Sanierung, auf den unsanierten Zustand. Dann fällt die Dauer am kürzesten und der Satz am höchsten aus, in der Praxis je nach Zustand oft drei bis vier Prozent statt der pauschalen zwei. Diesen Satz nutzen Sie für die Jahre vor dem Umbau. Wie es danach weitergeht, regelt die Richtlinie aus dem Abschnitt zur AfA. Die Baukosten schreiben Sie getrennt davon als Herstellungskosten ab.

Was der Sachverständige dafür braucht, halten Sie fest, bevor der erste Handwerker kommt: Fotos jedes Raums, der Heizung samt Typenschild, des Sicherungskastens, der Fenster und Bäder, dazu Aufnahmen von Feuchte im Keller oder Rissen in der Fassade. Hinzu kommen Kaufvertrag, Exposé, Energieausweis und Rechnungen früherer Modernisierungen. Am sichersten ist eine Ortsbesichtigung vor dem Entkernen, danach ist der alte Zustand nur noch auf Papier zu sehen.

Das funktioniert sogar rückwirkend für die noch offenen Steuerjahre. Haben Sie ein altes Mietshaus vor einigen Jahren gekauft und damals nicht saniert, lässt sich das Gutachten auf einen Stichtag in der Vergangenheit erstellen, sofern Fotos, Rechnungen und Unterlagen den damaligen Zustand belegen. Die höhere AfA machen Sie für alle Jahre geltend, deren Bescheid noch änderbar ist. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Der Bundesfinanzhof hat mit IX R 25/19 vom 28.07.2021 entschieden, dass jede im Einzelfall geeignete Methode genügt. Nach IX R 14/23 vom 23.01.2024 reicht der bloße Verweis auf das Modell der ImmoWertV aber nicht, das Gutachten muss auf das konkrete Haus eingehen. Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023, das die Anforderungen zeitweise verschärft hatte, wurde zum 01.12.2025 aufgehoben. Ob das Finanzamt den Nachweis anerkennt, entscheidet es im Einzelfall.

Bei DuraCasa erstellt ein über die DAkkS-akkreditierte Zertifizierungsstelle IQ-Zert zertifizierter Sachverständiger das Gutachten zum Festpreis, den genauen Betrag zeigt der Preisrechner. Für ältere Mietshäuser in Pforzheim und Umgebung kommen wir vor Ort. Welche Dauer vor Ihrem Umbau erreichbar ist, schätzt der Restnutzungsdauer-Rechner aus Baujahr und Modernisierungen.

Kernsanierung und Restnutzungsdauer: häufige Fragen

Wie lange ist die Restnutzungsdauer nach einer Kernsanierung?

Die Restnutzungsdauer nach einer Kernsanierung kann laut Anlage 2 ImmoWertV bis zu 90 Prozent der Gesamtnutzungsdauer betragen. Für Wohnhäuser setzt die Verordnung 80 Jahre an, möglich sind also bis zu 72 Jahre. Als Baujahr gilt das Jahr der fachgerechten Sanierung. Bleibt alte Substanz übrig, etwa ein unsanierter Keller, zieht der Sachverständige einen Abschlag ab. Steuerlich führt das in aller Regel zum gesetzlichen Satz, meist 2 Prozent.

Wie wirkt sich die Kernsanierung auf die Restnutzungsdauer aus?

Die Kernsanierung wirkt auf die Restnutzungsdauer wie eine Verjüngung. Das Haus bekommt ein fiktives Baujahr nahe dem Sanierungsjahr, die verbleibende Zeit steigt deutlich. Für die AfA ist das zweischneidig: Die längere Dauer nimmt dem Eigentümer die Möglichkeit, per Gutachten einen höheren als den gesetzlichen Satz zu belegen. Den hohen Satz eines unsanierten Altbaus sichern Sie deshalb vor Beginn der Arbeiten.

Restnutzungsdauer-Gutachten vor oder nach der Sanierung?

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten vor der Sanierung ist fast immer die bessere Wahl. Nur dann bildet es den alten Zustand mit kurzer Lebenserwartung und hohem Satz ab. Auf ein kernsaniertes Haus zeigt es eine lange Dauer und bringt meist keinen Vorteil mehr. Ist der Umbau schon fertig, kann ein Gutachten auf einen früheren Stichtag helfen, wenn sich der damalige Zustand belegen lässt und die Bescheide der betroffenen Jahre noch änderbar sind.

Was ist der Unterschied zwischen Kernsanierung und Modernisierung?

Kernsanierung und Modernisierung unterscheiden sich im Umfang. Eine Modernisierung verbessert einzelne Bauteile wie Heizung oder Fenster. Eine Kernsanierung führt das Haus bis auf die tragende Substanz zurück und erneuert fast alles. In der Bewertung streckt eine Modernisierung die Restnutzungsdauer auf höchstens 70 Prozent der Gesamtnutzungsdauer, ein Komplettumbau auf bis zu 90 Prozent. Steuerlich ist eine Modernisierung je nach Umfang Erhaltungs- oder Herstellungsaufwand, eine Kernsanierung fast immer Herstellungsaufwand.

Kann ich Kernsanierungskosten abschreiben?

Ja, als Vermieter schreiben Sie Kernsanierungskosten ab, allerdings nicht sofort, sondern über die Gebäude-AfA. Weil der Umbau den Standard deutlich hebt, gelten die Kosten als Herstellungsaufwand und fließen in die Bemessungsgrundlage. In den ersten drei Jahren nach dem Kauf greift zusätzlich die 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Kosten. Der größere Hebel liegt oft nicht in den Baukosten, sondern in der hohen Abschreibung auf die alte Substanz, die Sie mit einem Gutachten vorab sichern.

Wie berechnet man das fiktive Baujahr nach einer Kernsanierung?

Nach einer Kernsanierung braucht das fiktive Baujahr keine lange Rechnung. Die Verordnung legt fest, dass das Sanierungsjahr als Baujahr gilt, mit einem Abschlag für verbliebene alte Teile. Bei einer Teilmodernisierung dagegen vergibt der Sachverständige bis zu 20 Punkte für Bauteile wie Dach, Fenster, Leitungen und Heizung und leitet daraus die Restnutzungsdauer ab. Aus ihr folgt der Satz der Abschreibung.

Was kostet die Kernsanierung eines Hauses aus den 50er Jahren?

Bei einem Haus aus den 1950er Jahren liegt die Kernsanierung je nach Zustand häufig zwischen 600 und 1.200 Euro pro Quadratmeter, bei sehr umfassender Erneuerung auch darüber. Die Bausubstanz dieser Zeit hat oft einen erheblichen Sanierungsstau: einfache Verglasung, alte Elektrik, schwache Dämmung und manchmal belastete Baustoffe. Genau diese unsanierten Häuser haben vor dem Umbau aber die kürzeste Restnutzungsdauer und damit den höchsten Satz, den ein Gutachten belegen kann.