Mieterhöhung nach Modernisierung: 8 Prozent nach § 559 BGB umlegen, richtig ankündigen, vorher AfA sichern

Eine Mieterhöhung nach Modernisierung erlaubt Ihnen als Vermieter, 8 Prozent der umlagefähigen Kosten dauerhaft auf die Jahresmiete aufzuschlagen, ohne dass der Mieter zustimmen muss. Der Weg dahin hat feste Stufen: Ankündigung, saubere Abrechnung, Deckel je Quadratmeter. Dieser Ratgeber rechnet ein Mehrfamilienhaus in Mannheim durch und zeigt, welcher Termin noch vor der Ankündigung liegt: das Gutachten zur Restnutzungsdauer. Die übrigen Wege, die Miete zu erhöhen, erklärt der Ratgeber Mieterhöhung 2026.

§ 559 BGB

§ 559 BGB ist die Grundlage jeder Umlage im Wohnraum. Hat der Vermieter eine Modernisierung im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, darf er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Der Aufschlag bleibt dauerhaft, selbst wenn die Kosten längst eingespielt sind.

Welche Arbeiten zählen, regelt § 555b BGB:

• Energetisch: Endenergie wird in Bezug auf die Wohnung nachhaltig eingespart, etwa durch Dämmung oder neue Fenster (Nr. 1).
• Wasser: Der Verbrauch sinkt dauerhaft (Nr. 3).
• Gebrauchswert: Die Wohnung wird nachhaltig besser nutzbar, zum Beispiel durch einen Aufzug oder Balkon (Nr. 4).
• Wohnverhältnisse: Das Umfeld wird auf Dauer besser (Nr. 5).
• Fremde Gründe: Maßnahmen, die Sie nicht zu vertreten haben und die keine Erhaltung sind (Nr. 6).

Außen vor bleiben Arbeiten, die nur Primärenergie sparen oder allgemein das Klima schützen (Nr. 2), und neuer Wohnraum (Nr. 7). Für eine neue Heizung gilt die Sonderregel des § 559e, für den ersten Glasfaseranschluss eine eigene Bedingung.

Wichtig ist die Grenze zur Erhaltung. Was ohnehin fällig gewesen wäre, gehört nicht zu den umlagefähigen Kosten. Es wird, soweit nötig, geschätzt, und der Abnutzungsgrad der ersetzten Bauteile zählt mit (§ 559 Abs. 2). Wer 40 Jahre alte Fenster tauscht, zieht also einen Teil ab. Was steuerlich als Erhaltungsaufwand gilt, folgt eigenen Regeln.

Modernisierungsumlage

Die Modernisierungsumlage ist der Betrag, um den die Miete steigt. Sie wird je Wohnung berechnet, und drei Abzüge kommen zuerst:

1. Erhaltungsanteil: was ohnehin fällig gewesen wäre.
2. Zuschüsse: Mittel aus öffentlichen Kassen sowie Beträge, die der Mieter oder ein Dritter übernommen hat (§ 559a Abs. 1).
3. Zinsvorteil: Bei verbilligten Förderkrediten sinkt die jährliche Erhöhung um die Zinsersparnis eines Jahres.

Betrifft die Maßnahme mehrere Wohnungen, verteilen Sie die Kosten angemessen (§ 559 Abs. 3). Häufig geschieht das nach Wohnfläche. Bei einer Fassade liegt das nahe, bei Fenstern kann deren Zahl je Wohnung besser passen. Legen Sie den Schlüssel in der Erklärung offen.

Für kleinere Vorhaben gibt es das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB. Liegen die Kosten je Wohnung bei höchstens 10.000 Euro, ziehen Sie pauschal 30 Prozent als Erhaltung ab und müssen nichts schätzen. Der Preis: Fünf Jahre lang sind weitere Umlagen grundsätzlich gesperrt. Ankündigung und Erklärung müssen das Verfahren ausdrücklich nennen.

Wer Modernisierungskosten umlegen will, zieht also zuerst ab und rechnet dann hoch. Wer die Modernisierungskosten umlegen und zugleich steuerlich nutzen will, braucht zwei Rechnungen: eine für den Mieter, eine für das Finanzamt.

Modernisierungsankündigung

Die Modernisierungsankündigung muss spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten in Textform beim Mieter sein (§ 555c BGB). Brief oder E-Mail genügen. Pflicht sind drei Angaben:

• Art und voraussichtlicher Umfang der Maßnahme in wesentlichen Zügen,
• voraussichtlicher Beginn und voraussichtliche Dauer,
• der Betrag der zu erwartenden Erhöhung und die künftigen Betriebskosten.

Zusätzlich soll das Schreiben auf Form und Frist des Härteeinwands hinweisen. Härtegründe muss der Mieter bis zum Ablauf des Folgemonats nach Zugang mitteilen (§ 555d). Fehlt Ihr Hinweis, gilt diese Frist für ihn nicht. Zur energetischen Qualität der Bauteile dürfen Sie auf anerkannte Pauschalwerte verweisen, ein eigenes Energiegutachten brauchen Sie also nicht.

Für Arbeiten, die nur unerheblich auf die Wohnung einwirken und die Miete kaum erhöhen, entfällt die Pflicht. Im Zweifel kündigen Sie an.

Der Mieter muss eine Modernisierung dulden. Er darf aber in derselben Frist außerordentlich kündigen (§ 555e). Planen Sie Leerstand deshalb als Risiko ein. Beginnen Sie zudem spätestens zwölf Monate nach dem genannten Termin, sonst vermutet das Gesetz eine Pflichtverletzung (§ 559d).

Die Modernisierungsankündigung ist zugleich der letzte gute Moment für einen Auftrag, der mit dem Mietrecht nichts zu tun hat. Dazu mehr im letzten Abschnitt.

Mieterhöhung nach Modernisierung Frist

Die Mieterhöhung nach Modernisierung Frist hat zwei Seiten: wann Sie erklären und wann gezahlt wird. Erklärt wird nach den Arbeiten, denn § 559 setzt eine durchgeführte Maßnahme voraus. Die Erklärung muss in Textform zugehen und die Erhöhung aus den entstandenen Kosten berechnen und erläutern (§ 559b). Fehlt die Rechnung, ist sie unwirksam.

Gezahlt wird ab Beginn des dritten Monats nach Zugang. Geht das Schreiben am 20. März zu, gilt der Aufschlag ab 1. Juni. Sechs Monate länger dauert es, wenn

• Sie nicht ordnungsgemäß angekündigt haben oder
• die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.

Dann wäre erst ab 1. Dezember zu zahlen. Bei 100 Euro Aufschlag und sechs Wohnungen fehlen so 3.600 Euro. Eine saubere Ankündigung zahlt sich also aus.

Eine Frist für die Erklärung selbst gibt es nicht. Warten bringt aber nichts, die Mehrmiete läuft nie rückwirkend. Liegen alle Schlussrechnungen vor, rechnen Sie am besten sofort ab und bewahren die Belege auf.

Rechenbeispiel: Mieterhöhung Modernisierung Berechnung

Die Mieterhöhung Modernisierung Berechnung zeigen wir an einem Mehrfamilienhaus in Mannheim: Baujahr 1966, sechs Wohnungen mit je 70 m², Kaltmiete 8,50 Euro je m², also 595 Euro im Monat. Der Eigentümer lässt die Fassade dämmen und alle Fenster tauschen. Die Rechnungen ergeben 120.000 Euro.

1. Erhaltung abziehen: Putz und Fenster waren ohnehin fällig, geschätzt 30.000 Euro. Es bleiben 90.000 Euro.
2. Förderung abziehen: Hier gab es keinen Zuschuss.
3. Aufteilen: Sechs gleich große Wohnungen tragen je 15.000 Euro.
4. 8 Prozent ansetzen: 15.000 × 0,08 = 1.200 Euro jährlich, also 100 Euro monatlich.
5. Deckel prüfen: 100 Euro geteilt durch 70 m² sind rund 1,43 Euro, die Grenze von 3 Euro hält.

Die neue Miete beträgt 695 Euro, für das Haus fließen 7.200 Euro mehr pro Jahr. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz gehen davon 3.024 Euro an das Finanzamt.

Nun zur Abschreibung. Vom Kaufpreis entfallen 480.000 Euro auf das Gebäude. Ohne Nachweis gilt für dieses Baujahr 2 Prozent AfA. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als 50 Jahre, dürfen Sie 100 geteilt durch die Restnutzungsdauer ansetzen (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Nach dem Modell der Anlage 2 ImmoWertV ergeben sich bei 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer vor dem Umbau mit einem Modernisierungspunkt rund 21 Jahre. Danach sind es mit sieben Punkten (Dämmung 4, Fenster 2 dazu) rund 34 Jahre.

Das frühe Gutachten bringt rund 3.670 Euro mehr Ersparnis jährlich als ein spätes, mehr als die Hälfte der Mehrmiete vor Steuer. Unterstellt ist, dass Dämmung und Fenster steuerlich als Erhaltung gelten und der Kauf länger als drei Jahre zurückliegt. Insgesamt schreiben Sie nicht mehr ab, nur früher. Alle Zahlen sind Richtwerte, ob das Finanzamt die kürzere Dauer anerkennt, prüft es im Einzelfall. Mit Ihren Werten rechnet der AfA-Rechner.

Kappungsgrenze Modernisierung

Die Kappungsgrenze Modernisierung steht in § 559 Abs. 3a BGB. Durch Umlagen darf die monatliche Miete binnen sechs Jahren um höchstens 3 Euro je Quadratmeter steigen. Bei weniger als 7 Euro Ausgangsmiete sind es nur 2 Euro. Erhöhungen über den Mietspiegel und bei den Betriebskosten zählen nicht mit.

Das ist eine andere Grenze als die aus § 558 Abs. 3 BGB. Jene begrenzt den Weg über die Vergleichsmiete auf 20 oder 15 Prozent in drei Jahren, Umlagen bleiben dort außen vor. Wer beide Wege nutzt, prüft also zwei Grenzen getrennt.

Für 70 m² heißt die Kappungsgrenze Modernisierung: höchstens 210 Euro mehr pro Monat, bei niedriger Ausgangsmiete 140 Euro. Wer Fassade, Fenster und Aufzug kurz hintereinander umlegt, stößt schnell an diese Linie.

Für Heizungen gilt zusätzlich ein engerer Deckel von 50 Cent pro m² (§ 559e Abs. 3). Bei einem Haus wie dem in Mannheim lohnt es sich deshalb, alle Arbeiten der nächsten Jahre einmal nebeneinanderzulegen, bevor die erste Ankündigung rausgeht.

Mieterhöhung nach Modernisierung wie oft

Mieterhöhung nach Modernisierung wie oft? Eine feste Zahl nennt das Gesetz nicht. Jede abgeschlossene Maßnahme kann eine eigene Umlage tragen. Die wichtigste Bremse ist der Betrag je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren.

Mit dem Mietspiegel verträgt sich das. Die Jahressperre des § 558 Abs. 1 BGB rechnet Umlagen nicht mit, die Uhr für die nächste Anpassung läuft also weiter.

Drei Fälle schränken die Häufigkeit ein:

• Vereinfachtes Verfahren: Danach sind fünf Jahre lang weitere Umlagen grundsätzlich ausgeschlossen (§ 559c Abs. 4). Ausnahmen gelten etwa für gesetzliche Pflichten, die Sie nicht kannten.
• Staffelmiete: Während ihrer Laufzeit ist eine Erhöhung nach §§ 558 bis 559b ausgeschlossen (§ 557a).
• Indexmiete: Umlegen dürfen Sie nur Maßnahmen, die Sie nicht zu vertreten haben, oder den Einbau einer Heizung nach § 555b Nr. 1a (§ 557b).

Prüfen Sie deshalb vor jeder Planung den Mietvertrag. Bei unterschiedlichen Verträgen trägt dieselbe Fassade womöglich nur bei einem Teil der Mieter eine Umlage.

Energetische Sanierung Mieterhöhung

Energetische Sanierung Mieterhöhung: Im Mietrecht gehören beide eng zusammen. Energetisch ist eine Maßnahme, wenn sie in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig einspart. Typisch sind die Dämmung von Fassade, Dach oder Kellerdecke und neue Fenster. Sie tragen die vollen 8 Prozent.

Entscheidend ist der Bezug zur Wohnung. Spart eine Maßnahme nur nicht erneuerbare Primärenergie oder schützt sie allgemein das Klima, muss der Mieter sie dulden. Umlegen dürfen Sie sie aber nicht.

Zur Seite des Mieters nur so viel: Er kann eine finanzielle Härte einwenden, auch mit Blick auf künftige Betriebskosten (§ 559 Abs. 4). Das zählt aber nur, wenn er sie rechtzeitig mitgeteilt hat. Eine Abwägung entfällt, wenn die Wohnung nur in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wurde.

Steuerlich sind solche Arbeiten an einer vermieteten Wohnung Werbungskosten. Erhaltung wirkt sofort oder verteilt auf zwei bis fünf Jahre (§ 82b EStDV), Herstellung nur über die AfA. In den ersten drei Jahren nach dem Kauf greift die Grenze von 15 Prozent, siehe anschaffungsnahe Herstellungskosten. Wann aus einer energetischen Sanierung mit Mieterhöhung Herstellungsaufwand wird, regelt das BMF-Schreiben vom 26.01.2026, den Überblick gibt Handwerkerkosten absetzen.

Mieterhöhung nach Modernisierung der Heizung

Eine Mieterhöhung nach Modernisierung der Heizung folgt eigenen Regeln. Der Einbau einer Heizungsanlage im Sinne des § 42 Gebäudemodernisierungsgesetz hat im BGB eine eigene Nummer, § 555b Nr. 1a. Für die Umlage gibt es zwei Wege:

• Mit Förderung: Ist der Einbau dem Grunde nach förderfähig und nehmen Sie Zuschüsse in Anspruch, dürfen Sie jährlich 10 Prozent der Kosten abzüglich dieser Mittel umlegen (§ 559e). Als Erhaltung gelten pauschal 15 Prozent, mit einer Ausnahme für bestimmte Anlagen.
• Ohne Förderung: Fließt trotz Anspruch keine Förderung, gilt die Regel des § 559 mit 8 Prozent.

In beiden Fällen gilt der Deckel von 0,50 Euro. Ein Beispiel: Eine Wärmepumpe für sechs Wohnungen mit zusammen 420 m² kostet 60.000 Euro, der Zuschuss beträgt 18.000 Euro. Nach Abzug von 15 Prozent und Zuschuss bleiben 33.000 Euro, 10 Prozent davon wären 3.300 Euro im Jahr. Der Deckel erlaubt aber nur 0,50 × 420 × 12 = 2.520 Euro, also 35 Euro je Wohnung und Monat.

Bei der Heizung wird die Umlage also am stärksten gebremst. Umso mehr zählt die Steuerseite, erklärt im Ratgeber neue Heizung absetzen. Denken Sie auch an die Restnutzungsdauer: Die Heizung bringt im Modell der ImmoWertV bis zu zwei Punkte.

Mieterhöhung nach Badsanierung

Eine Mieterhöhung nach Badsanierung ist möglich, aber nur für den Teil, der den Gebrauchswert nachhaltig erhöht oder Wasser spart. Wer ein altes Bad gleichwertig erneuert, modernisiert nicht, sondern erhält. Das trägt keine Umlage.

Umlagefähig sind echte Verbesserungen, etwa eine zusätzliche Dusche neben der Wanne oder Armaturen, die den Verbrauch dauerhaft senken. Fliesen und Leitungen, die nach Jahrzehnten fällig waren, sind dagegen Erhaltung. Ein Beispiel: Ein Bad kostet 18.000 Euro, davon gelten 10.000 Euro als Erhaltung. Von den übrigen 8.000 Euro dürfen Sie 640 Euro jährlich umlegen, rund 53 Euro monatlich.

Bei kleinen Bädern kann das vereinfachte Verfahren passen. Bei 9.500 Euro Kosten bleiben nach 30 Prozent Abzug 6.650 Euro, die Umlage beträgt 532 Euro im Jahr. Denken Sie an die Sperre von fünf Jahren.

Steuerlich ist ein neues Bad in einer vermieteten Wohnung meist Erhaltungsaufwand. Für die Restnutzungsdauer zählt das Bad als eines von acht Elementen im Modell. Auch eine Mieterhöhung nach Badsanierung verlängert also rechnerisch die Nutzungsdauer.

Mieterhöhung Modernisierung Muster

Mieterhöhung Modernisierung Muster: Das folgende Gerüst zeigt, was eine Erklärung nach § 559b BGB enthalten muss.

Mieterhöhung nach § 559 BGB Sehr geehrte Frau …, sehr geehrter Herr …, vom … bis … haben wir die mit Schreiben vom … angekündigten Arbeiten durchgeführt: … (Maßnahme, Nummer des § 555b). Kosten gesamt: … Euro. Ohnehin fällige Erhaltung: … Euro (Begründung). Zuschüsse: … Euro. Umlagefähig: … Euro, davon nach Wohnfläche auf Ihre Wohnung (… von … m²): … Euro. 8 Prozent davon ergeben … Euro im Jahr, … Euro im Monat. Ihre Nettokaltmiete steigt ab dem … von … auf … Euro. Der Deckel von 3 Euro je m² ist eingehalten. Die Rechnungen können Sie bei uns einsehen. Mit freundlichen Grüßen

Die vorherige Ankündigung folgt denselben Bausteinen, nur mit voraussichtlichen Werten, Beginn und Dauer, den künftigen Betriebskosten und dem Hinweis auf den Härteeinwand. Jedes Mieterhöhung-Modernisierung-Muster bleibt eine Vorlage, keine Rechtsberatung. Bei größeren Summen lohnt der Blick eines Anwalts für Mietrecht.

Checkliste Mieterhöhung nach Modernisierung

Die Checkliste Mieterhöhung nach Modernisierung fasst die Schritte in der richtigen Reihenfolge zusammen:

1. Vertrag prüfen: Staffel- oder Indexmiete schränken ein.
2. Restnutzungsdauer sichern: Gutachten auf den Ist-Zustand, bevor gebaut wird.
3. Einordnen: Welche Nummer des § 555b? Welcher Teil ist Erhaltung?
4. Förderung klären: Zuschüsse und Förderkredite mindern die Umlage.
5. Ankündigen: Textform, drei Monate vorher, mit Kosten und Hinweis auf den Härteeinwand.
6. Bauen und belegen: Beginn binnen zwölf Monaten, Rechnungen sammeln, Fotos vom alten Zustand.
7. Abrechnen: Kosten minus Erhaltung minus Förderung, aufteilen, 8 Prozent.
8. Deckel prüfen: 3 oder 2 Euro je m², bei Heizung 0,50 Euro.
9. Erklären: Textform mit Berechnung, Zahlung ab dem dritten Monat.
10. Steuer: Erhaltung sofort oder verteilt, Mehrmiete in die Anlage V.

Punkt 2 wird oft vergessen, weil er mit dem Mietrecht nichts zu tun hat. Dabei lässt nur er sich später kaum nachholen.

Erst Restnutzungsdauergutachten, dann modernisieren und umlegen: so sichern Sie die höhere AfA

Erst Restnutzungsdauergutachten, dann modernisieren und umlegen: In dieser Reihenfolge holen Sie aus einem Haus drei Vorteile. Die Umlage bringt dauerhaft Mehrmiete. Was steuerlich Erhaltung ist, ziehen Sie als Werbungskosten ab. Und die Gebäude-AfA steigt, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist als die pauschal unterstellten 50 Jahre.

Warum vorher? § 4 Abs. 3 ImmoWertV definiert die Restnutzungsdauer und sagt ausdrücklich, dass Modernisierungen sie verlängern können. Die Anlage 2 vergibt bis zu 4 Punkte für Dach und Dämmung der Außenwände, höchstens 2 für Fenster, Heizung oder Bäder. Im Beispiel aus Mannheim steigt die Dauer so rechnerisch von rund 21 auf rund 34 Jahre. Ein Gutachten beschreibt den Zustand am Stichtag. Liegt der Stichtag vor Baubeginn, zählt der alte Zustand. Mehr dazu unter Restnutzungsdauergutachten und Modernisierungsgrad.

Der Bundesfinanzhof lässt für den Nachweis jede geeignete Methode zu (IX R 25/19 vom 28.07.2021). Nach IX R 14/23 vom 23.01.2024 genügt jede sachverständige Methode, der bloße Verweis auf das Modell der ImmoWertV reicht aber nicht. Das Gutachten muss auf das konkrete Gebäude eingehen. Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023, das den Nachweis erschwert hatte, wurde mit Schreiben vom 01.12.2025 aufgehoben. Ob Ihr Finanzamt das Gutachten anerkennt, prüft es im Einzelfall.

Bei DuraCasa erstellt Cristobal Cuadra Garcia das Gutachten, zertifiziert über die DAkkS-akkreditierte Zertifizierungsstelle IQ-Zert nach DIN EN ISO/IEC 17024. Der Festpreis beginnt bei 895 Euro inklusive 19 % USt. Bei Vermietung zählt das Honorar in der Regel zu den Werbungskosten.

Das funktioniert sogar rückwirkend. Ein Gutachten lässt sich auf einen früheren Stichtag erstellen, wenn sich der damalige Zustand belegen lässt. Ist schon gebaut, wird das mühsamer, Fotos und alte Rechnungen helfen. Wie das geht, zeigt Nutzungsdauer-Gutachten rückwirkend. Ob sich das für Ihr Haus lohnt, sehen Sie im Restnutzungsdauer-Rechner in wenigen Minuten. Die Gestaltung im Einzelfall klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Mieterhöhung nach Modernisierung: häufige Fragen

Ist eine Mieterhöhung nach Modernisierung ohne Ankündigung zulässig?

Ja, aber sie greift später. Fehlt die Ankündigung, verschiebt sich der Beginn um ein halbes Jahr (§ 559b Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB): gezahlt wird ab dem neunten statt ab dem dritten Monat nach Zugang der Erklärung. Außerdem läuft die Frist für den Härteeinwand des Mieters nicht, weil sie eine korrekte Ankündigung voraussetzt. Ausgenommen sind nur Arbeiten mit unerheblicher Wirkung und kaum spürbarer Erhöhung.

Ist eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung zustimmungspflichtig?

Nein. Die Umlage ist eine einseitige Erklärung in Textform, in der die Erhöhung berechnet und erläutert sein muss. Eine Zustimmung braucht es nicht. Das unterscheidet sie von der Anpassung an die Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Der Mieter hat nach Zugang aber ein Sonderkündigungsrecht: Er kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang kündigen, dann tritt die Erhöhung nicht ein (§ 561 BGB).

Wie lange nach einer Modernisierung ist eine Mieterhöhung möglich?

Eine feste Frist nennt § 559b BGB nicht. Die Erhöhung setzt aber voraus, dass die Arbeiten fertig sind, und wirkt nie für die Zeit vor Zugang. Wer lange wartet, verschenkt also Monat für Monat Geld. Ratsam ist, direkt nach den Schlussrechnungen abzurechnen.

Ist eine Mieterhöhung nach Modernisierung einer Sozialwohnung zulässig?

Bei einer Sozialwohnung mit Bindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz gilt nicht die Umlage von 8 Prozent, sondern die Kostenmiete (§ 8 WoBindG). Eine Erhöhung läuft dort über § 10 WoBindG: schriftlich, mit Berechnung und einer Wirtschaftlichkeitsberechnung oder einem Auszug daraus. Bei neueren Förderungen bestimmt die Förderzusage, welche Miete zulässig ist. Klären Sie das vorab mit der zuständigen Stelle.

Ist eine Mieterhöhung nach Modernisierung bei Gewerberäumen erlaubt?

Nur, wenn der Vertrag sie vorsieht. Für Räume, die keine Wohnräume sind, verweist § 578 Abs. 2 BGB auf die Regeln zu Modernisierung, Ankündigung und Duldung, nicht aber auf § 559. Eine gesetzliche Umlage von 8 Prozent gibt es bei Gewerberäumen also nicht. Wer umlegen will, braucht eine Klausel im Mietvertrag oder eine Einigung mit dem Mieter.

Darf die Mieterhöhung nach Modernisierung höher ausfallen als angekündigt?

Ja, maßgeblich sind die tatsächlichen Kosten. Liegt sie aber mehr als 10 Prozent über dem angekündigten Betrag, verschiebt sich die Zahlung um sechs Monate (§ 559b Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BGB). Zudem kann der Mieter Härtegründe dann auch nach Ablauf der üblichen Frist vorbringen (§ 559 Abs. 5 Satz 2). Kalkulieren Sie die Ankündigung deshalb mit einem Puffer.